【正文】 林市，南臨廣西首府南寧市，東靠梧州市、貴港市，西面是河池市。既是廣西重點(diǎn)開(kāi)發(fā)的紅水河經(jīng)濟(jì)帶的重要組成部分，又是南寧 柳州 桂林產(chǎn)業(yè)帶的中心區(qū)。 旅游資源 目前亞洲現(xiàn)存規(guī)模最大、保存最完整的土司建筑群，有著“中南第一溫泉”美稱的象州花池溫泉，是休養(yǎng)度假的絕好去處。 n 工業(yè)生產(chǎn)成為拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的主導(dǎo)力量。外貿(mào)進(jìn)出口總額達(dá) 4479萬(wàn)美元，同比增長(zhǎng) %。造紙、建材、制藥、礦產(chǎn)品、農(nóng)副產(chǎn)品加工等工業(yè)具有一定的規(guī)模和基礎(chǔ)，初步建立了一批有資源優(yōu)勢(shì)和地方特色的產(chǎn)業(yè)，八一鐵合金廠是廣西最大的鐵合金生產(chǎn)基地，來(lái)賓冶煉廠銦冶項(xiàng)目每年銦產(chǎn)量占全世界銦產(chǎn)量的 1/4；市屬 13家大中型糖廠，日榨能力 5 萬(wàn)噸，蔗糖產(chǎn)量列廣西前茅。 n 2020 來(lái)賓市經(jīng)濟(jì)發(fā)展預(yù)期目標(biāo)： 216。 小結(jié) 從來(lái)賓市的經(jīng)濟(jì)發(fā)展前景情況分析得出，政府很有意著重發(fā)展第二、三次產(chǎn)業(yè)，均以兩位的增長(zhǎng)速度加快來(lái)賓市的經(jīng)濟(jì)，體現(xiàn)出了來(lái)賓市經(jīng)濟(jì)持續(xù)快速健康發(fā)展的好勢(shì)頭。 城市規(guī)劃發(fā)展定位 來(lái)賓市城市規(guī)劃發(fā)展定位： 綠色生態(tài)工業(yè)城市和區(qū)域性商貿(mào)中心 新興的來(lái)賓市發(fā)展?jié)摿薮?，前景廣闊，商機(jī)無(wú)限。 n 潛在競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手 在已列入來(lái)賓市重點(diǎn)招商引資的項(xiàng)目中，其中有兩個(gè)商業(yè)性項(xiàng)目是本項(xiàng)目的主要潛在競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手，如下表： 城市未來(lái)大力發(fā)展的產(chǎn)業(yè)分析 2020 年來(lái)賓市的三次產(chǎn)業(yè)全面增長(zhǎng)，其中第一產(chǎn)業(yè)增長(zhǎng) %，第二產(chǎn)業(yè)增長(zhǎng) %（工業(yè)增加值增長(zhǎng) %），第三產(chǎn)業(yè)增長(zhǎng) %。 2020年，眾多來(lái)自廣西區(qū)內(nèi) 外的知名企業(yè)與來(lái)賓市簽訂投資項(xiàng)目 217 個(gè)左右，合同資金總額 5427 億元，其中 197 個(gè)項(xiàng)目已經(jīng)開(kāi)始實(shí)施；來(lái)賓市個(gè)體工商戶、私營(yíng)企業(yè)戶分別已達(dá) 38007戶、 568戶，與剛建市同期相比，分別增長(zhǎng) ％、 ％。 來(lái)賓市距離南寧市只有 160公里，南寧市建成十大廣東街之后，勢(shì)必會(huì)帶動(dòng)整個(gè)廣西的旅游業(yè)、房地產(chǎn)業(yè)、商業(yè)投資等各方面的利好形勢(shì)。有不少人對(duì)來(lái)賓市都只是一個(gè)很初步的了解，這個(gè)因素會(huì)導(dǎo)致很多投資者對(duì)來(lái)賓只是持一種觀望的態(tài)度，不敢貿(mào)然進(jìn)入。境內(nèi)有便利的陸路、水路交通網(wǎng)絡(luò)，是連接華南地區(qū) 、西南地區(qū)、華中地區(qū)的交通樞紐，也是大西南的出海通道要沖。柳州港鷓鴣江作業(yè)區(qū)年吞吐量 120萬(wàn)噸，規(guī)劃建設(shè) 27 個(gè)泊位，是集水路、公路、鐵路運(yùn)輸一體化的理想作業(yè)區(qū)。 貴港自古就是繁榮的商埠，是廣西重要的物資集散地和商貿(mào)中心。目前，南寧市已形成以公路為骨干，鐵路、水運(yùn)和民用航空共同組成的綜合運(yùn)輸網(wǎng)絡(luò)。 同時(shí)，本項(xiàng)目位于桂中高速公路旁，更是將高速公路的引進(jìn)到項(xiàng)目里面，這不但可以大大地提升了整個(gè)專業(yè)市場(chǎng)的交通便利，也可以大大地提高了本項(xiàng)目專業(yè)市場(chǎng)在桂中地區(qū)的競(jìng)爭(zhēng)力。大力實(shí)施“工業(yè)立市”戰(zhàn)略 ，工業(yè)生產(chǎn)成為拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的主導(dǎo)力量，來(lái)賓市規(guī)模以上工業(yè)企業(yè)累計(jì)完成現(xiàn)價(jià)總產(chǎn)值 ，同比增長(zhǎng) %；完成現(xiàn)價(jià)增加值 億元，增長(zhǎng) %；電力、糖紙、冶煉、食品加工、建材等重點(diǎn)行業(yè)成為工業(yè)增長(zhǎng)的主要力量。 n 小結(jié)： 1 目前，農(nóng)業(yè)還是來(lái)賓地區(qū)的主要產(chǎn)業(yè)與收入來(lái)源，但由于農(nóng)產(chǎn)品的商業(yè)價(jià)值不高，發(fā)展空間有限，對(duì)整個(gè)城市的經(jīng)濟(jì)發(fā)展并沒(méi)有很大的推動(dòng)作用，農(nóng)業(yè)在來(lái)賓市以后的經(jīng)濟(jì)發(fā)展里所占的比例將會(huì)越來(lái)越少； 2 工業(yè)、旅游產(chǎn)業(yè)將是來(lái)賓市經(jīng)濟(jì)發(fā)展的主要增長(zhǎng)點(diǎn)，隨著城市經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，第二、三產(chǎn)業(yè)所占的比率將會(huì)逐步擴(kuò)大，商業(yè)也會(huì)隨著人們的生活水平的提高而發(fā)展，有利于城市化進(jìn)程的建設(shè)。在同類商品品牌存在差異的情況下，消費(fèi)者一般需經(jīng)過(guò)一番比較方能得出結(jié)論。但從未來(lái)發(fā)展趨勢(shì)看，專業(yè)型、集合型市場(chǎng)對(duì)來(lái)賓市是很有發(fā)展前景的。 u 市南方裝潢專業(yè)市場(chǎng) u 柳州市紅衛(wèi)生產(chǎn)資料市場(chǎng) 點(diǎn)評(píng)： 本專業(yè)市場(chǎng)分兩部分：建材市場(chǎng)與鋼材市場(chǎng)，雖然分為兩部分同在一區(qū)域經(jīng)營(yíng)，但經(jīng)營(yíng)狀況卻截然不同。 、玉林市建材市場(chǎng)調(diào)查分析 1） 玉林市建材市場(chǎng) 小結(jié)：由于以上建材專業(yè)市場(chǎng)的經(jīng)營(yíng)狀況來(lái)看，因?yàn)榻ú漠a(chǎn)品的特點(diǎn)與消費(fèi)者的需求，建材市場(chǎng)所覆蓋的范圍較小，而且，對(duì)于交通的便利度與運(yùn)輸系統(tǒng)的要求比較高。 2）由于建材流通的特性、產(chǎn)品的特殊性，還有來(lái)賓市建材市場(chǎng)的競(jìng)爭(zhēng)力還遠(yuǎn)遠(yuǎn)不能與柳州、南寧的同類市場(chǎng)相比上下，所以，當(dāng)?shù)叵M(fèi)者才是本項(xiàng)目的主要目標(biāo)客戶。 n 建材市場(chǎng)，對(duì)于交通的便利度與運(yùn)輸系統(tǒng)的依賴性強(qiáng)。曾被評(píng)為全國(guó)百?gòu)?qiáng)農(nóng)副產(chǎn)品批發(fā)市場(chǎng)、中華人民共和國(guó)農(nóng)業(yè)部定點(diǎn)市場(chǎng)，讓顧客在市場(chǎng)進(jìn)貨有質(zhì)量保證與充分公平的放心。這些產(chǎn)品大部分銷往省外各大中城市。 n 副射范圍較廣，除滿足當(dāng)?shù)丶爸苓吙h市，玉林農(nóng)副產(chǎn)品市場(chǎng)的產(chǎn)品更是銷往其他省市（廣東、海南、貴州、云南、湖南等）的主要窗口。 技術(shù)要求較高。 、發(fā)展汽配專業(yè)市場(chǎng)的前景分析 隨著來(lái)賓市民生活水平的逐步提高，機(jī)動(dòng)車 數(shù)量的穩(wěn)步上升，特別是摩托車與拖拉機(jī)的數(shù)量在一定期限內(nèi)將會(huì)迅速增長(zhǎng)，相對(duì)于對(duì)零配件的需求量也會(huì)迅速加大。 來(lái)賓及周邊城鎮(zhèn)家具專業(yè)市場(chǎng)分析 家具行業(yè)專業(yè)市場(chǎng)的市場(chǎng)特點(diǎn) 、家具行業(yè)流通模式 流通的主 要渠道： 1）貿(mào)易集散銷售場(chǎng)館； 2）大型家具生產(chǎn)企業(yè)的分銷網(wǎng)絡(luò)； 3）家具展覽會(huì)； 4）家具專賣店； 5）戶型情景陳設(shè)店等。同時(shí)，家具市場(chǎng)的單一性不再滿足現(xiàn)代消費(fèi)者的需求了。 商城沒(méi)有設(shè)置專業(yè)的物業(yè)管理與商業(yè)管理機(jī)構(gòu)，只是設(shè)置很簡(jiǎn)單的管理處，同時(shí)，管理處連基本的管理職能都沒(méi)有發(fā)揮出來(lái)，只是形同虛設(shè)。 中高檔家具貨源以廣東、福建為主，低檔家具貨源則以廣西當(dāng)?shù)貫橹鳌? 2） 興港副食城 點(diǎn)評(píng)： 本市場(chǎng)貨物主要是供往本地及周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)的零 售小店； 場(chǎng)內(nèi)光線不足，通道較窄，只有 － 2米。 招商引資。 輻射范圍：南寧本地或南寧周邊城市，包括：南寧、柳州、來(lái)賓、北海、貴州等地的零售商及批發(fā)商，所輻射的區(qū)域都是以南寧當(dāng)?shù)氐氖袌?chǎng)為主，外地為輔。 （五）總結(jié) 以上的結(jié)果可以看出，來(lái)賓市的商業(yè)市場(chǎng)還是存在很 大的機(jī)遇，同時(shí)也存在很大的風(fēng)險(xiǎn)。 目前，來(lái)賓市的主要交通工具是摩托車、一般工用汽車、手扶拖拉機(jī)、拖拉機(jī)等，少量的小汽車，而且，在未來(lái)的十年之內(nèi)， 相信來(lái)賓市的機(jī)動(dòng)車市場(chǎng)不會(huì)有很大的變化，或許就是增加多一些小汽車。主要的經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)包括：農(nóng)貿(mào)批發(fā)市場(chǎng)、家禽售賣、家具一條街、副食品零售與批發(fā)等。臨街商鋪的平均租金價(jià)格為 43 元 /平方米?月。集住宿、餐飲、娛樂(lè)、商務(wù)等功能于一體，三星級(jí)裝修標(biāo)準(zhǔn)。隨著城市規(guī)劃的進(jìn)程，本項(xiàng)目的商業(yè)價(jià)值將會(huì)得到逐步提升，從而，為來(lái)賓市的投資者與外地的投資客尋求一個(gè)贏利的原始股。 政府重點(diǎn)扶持項(xiàng)目，可以借助政府行為將市內(nèi)零散的商戶集中到本項(xiàng)目，進(jìn)行集中經(jīng)營(yíng)，培育項(xiàng)目區(qū)域的商業(yè)氛圍。城市規(guī)模較小，人口量不多，市場(chǎng)承受能力不強(qiáng)。 來(lái)賓市撤縣立市，百?gòu)U俱興，政府將會(huì)大力加強(qiáng)城市的基礎(chǔ)建設(shè)，全力提升整個(gè)城市的形象，將會(huì)給本項(xiàng)目的發(fā)展帶來(lái)新的契機(jī)。因此，相對(duì)于來(lái)賓建材市場(chǎng)的空白，在來(lái)賓發(fā)展建材專業(yè)市場(chǎng)的可行性是比較高的，但是要從整個(gè)市場(chǎng)的承受量出發(fā)，不能盲目大面積的開(kāi)發(fā)，覆蓋范圍盡量拓寬到來(lái)賓地區(qū)的各個(gè)縣市，可以滿足消費(fèi)者的各方面需求。 3 農(nóng)副產(chǎn)品專業(yè)市場(chǎng)的租金不高，資金回收相對(duì)較難。 針對(duì)來(lái)賓市當(dāng)?shù)叵M(fèi)者的需要，小商品批發(fā)市場(chǎng)是很有發(fā)展前景的。我們建議在本項(xiàng)目地塊高速公路的一邊建造一幢星級(jí)酒店，為前來(lái)來(lái)賓的旅游人士、投資商或其他商務(wù)人士提供一個(gè)。 f) 結(jié)論 根據(jù)以上的調(diào)查分析結(jié)果表明，來(lái)賓市的專業(yè)市場(chǎng)還屬于一塊未被開(kāi)發(fā)的處女地，來(lái)賓市的專業(yè)市場(chǎng)還是處于很原始的市場(chǎng)狀況。 基于以上四點(diǎn)的考慮，因此，我們建議本項(xiàng)目不用考慮農(nóng)副產(chǎn)品的專業(yè)市場(chǎng)的開(kāi)發(fā)。 b) 發(fā)展家具專業(yè)市場(chǎng)的機(jī)會(huì)判定 來(lái)賓市還沒(méi)出現(xiàn)家具專業(yè)批發(fā)市場(chǎng)，只是存在部分零散低檔家具的商店與一家較集中的橋鑫家具城。本項(xiàng)目可以以這個(gè)契機(jī)與政府進(jìn)行捆綁合作，讓外商在本項(xiàng)目尋找一個(gè)更好的發(fā)展平臺(tái)。來(lái)賓市是以農(nóng)業(yè)為主，普遍消費(fèi)力不強(qiáng)，對(duì)本項(xiàng)目的租售及以后的經(jīng)營(yíng)有一定的壓力。 與專業(yè)商業(yè)地產(chǎn)策劃?rùn)C(jī)構(gòu)強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)手，增強(qiáng)項(xiàng)目的發(fā)展力度，創(chuàng)造更強(qiáng)的營(yíng)銷推廣勢(shì)能。 、項(xiàng)目的交通條件分析 本項(xiàng)目位于高速公路旁，同時(shí)，政府也同意將專業(yè) 市場(chǎng)的主要通道直接與高速公路進(jìn)行銜接，大大的增強(qiáng)了本項(xiàng)目的交通便利度，對(duì)項(xiàng)目的未來(lái)發(fā)展極為有利。地處來(lái)賓中南路段，酒店集住宿、餐飲、娛樂(lè)、商務(wù)、健身等功能于一體，三星級(jí)裝修標(biāo)準(zhǔn)。河西的商業(yè)主要集中在橋頭附近，大概有 20 多家五金、建材的商鋪。 家具一條街主要是以零售為主，大概有 40 家家具店鋪，面積 一般都是 40～ 50 平方米 /間，分別有出租和自建的兩種形式，主要的經(jīng)營(yíng)商戶是來(lái)賓的當(dāng)?shù)鼐用衽c周邊縣城居民，消費(fèi)者是以來(lái)賓當(dāng)?shù)氐木用駷橹?。而且，?lái)賓市暫時(shí)只是存在一些比較零散的機(jī)動(dòng)車配件店鋪，遠(yuǎn)遠(yuǎn)滿足不了各類車主的需求，所以，一個(gè)集中的摩托車配件、一般工用汽車配件、手扶拖拉機(jī)配件、拖拉機(jī)配件還是一個(gè)很重要的專業(yè)市場(chǎng)，也還是來(lái)賓市的一個(gè)市場(chǎng)空白點(diǎn)。由于來(lái)賓市到目前為止，還沒(méi)有一個(gè)真正的批發(fā)市場(chǎng)，無(wú)論在建材、農(nóng)產(chǎn)品、小商品、服裝、家電、鋼材等這一塊都還是一個(gè)空白，這也是本項(xiàng)目的機(jī)會(huì)所在。從調(diào)查的資料可以看出，整個(gè)廣西的小商品主要集中在柳州與南寧，廣西的其他城市及周邊的城市也有部分客戶分別到柳州或南寧進(jìn)行大批量批發(fā)，銷往廣西各 縣市及貴州、云南、廣東等地。 2） 飛鵝大型箱包城 3） 豐臺(tái)燈具裝飾城 4） 五交化機(jī)電市場(chǎng) 5） 順達(dá)通綜合批發(fā)市場(chǎng) 小結(jié)： 柳州市市區(qū)建成一批商貿(mào)、餐飲、服務(wù)設(shè)施，以龍城路、魚(yú)峰路為主體的中心服務(wù)區(qū)，以飛鵝路等六個(gè)特色街區(qū)為支撐的商業(yè)布局已漸成氣候。 、柳州專業(yè)市場(chǎng)的調(diào)查與分析 1） 紅光批發(fā)（床上用品） 2） 紅光市場(chǎng) 3）飛鵝市場(chǎng) 飛鵝路區(qū)域有約 70 萬(wàn)平方米的商業(yè)面積正陸續(xù)推出，僅飛鵝路一帶在建四大商貿(mào)城，營(yíng)業(yè) 面積就達(dá) 53 萬(wàn)平方米，其中江南新天地 15 萬(wàn)平方米，溫州商貿(mào)城 萬(wàn)平方米，新時(shí)代商業(yè)港 11 萬(wàn)平方米，國(guó)際商貿(mào)城 24 萬(wàn)平方米，以及現(xiàn)有的銀興商業(yè)城、魚(yú)峰商業(yè)城、東風(fēng)商城和即將推出龍城路五星商業(yè)步行街等近 20 萬(wàn)平方米商業(yè)面積。 來(lái)賓及周邊城鎮(zhèn)小商品批發(fā) 專業(yè)市場(chǎng)分析 小商品批發(fā)行業(yè)專業(yè)市場(chǎng)的市場(chǎng)特點(diǎn) 、小商品批發(fā)業(yè)流通模式 1）廠家直銷 2）總代理 3）二級(jí)批發(fā)市場(chǎng) 4）個(gè)體批發(fā)零售 、小商品批發(fā)行業(yè)流通特點(diǎn) 1）流通現(xiàn)代化總體水平較低； 2）百貨商店、個(gè)體商戶以及集貿(mào)市場(chǎng)是最主要的零售經(jīng)營(yíng)形式； 3）流通組織化程度低，單體分散經(jīng)營(yíng)的流通主體所占比重較高； 4）流通頻率較高。主要是從廣東順德樂(lè)從等地方進(jìn)貨，一般都只是來(lái)賓市區(qū)當(dāng)?shù)氐南M(fèi)者或周邊縣城及農(nóng)村的消費(fèi)者前來(lái)購(gòu)買，所輻射的地區(qū)并不大。 地理位置較好，處于來(lái)賓的河?xùn)|與河西之間，同時(shí)可以方便城市兩岸的消費(fèi)者。 、家具批發(fā)行業(yè)特征 1）家具批發(fā)價(jià)格較高，資金壓力較大； 2）批發(fā)量不大，運(yùn)輸要求較高。多元化的汽配專業(yè)市場(chǎng)是來(lái)賓市未來(lái)專業(yè)汽配市場(chǎng)的呼聲，這是開(kāi)發(fā)來(lái)賓市汽配專業(yè)市場(chǎng)的一個(gè)機(jī)會(huì)，來(lái)賓市的專業(yè)汽配市場(chǎng)前景看好。 、南寧汽配專業(yè)批發(fā)市場(chǎng) 1） 汽車配件市場(chǎng) 2） 中華摩配市場(chǎng) 3） 南寧市正培五金機(jī)電市場(chǎng)、五里亭五金機(jī)電商城 4） 南寧市物資機(jī)電產(chǎn)品市場(chǎng) 點(diǎn)評(píng)： 租金水平分四個(gè)檔次，一次性交五年，押金 2000元，管理費(fèi) 27元／鋪； 自 97 年交付使用，至今已形成南寧地區(qū)的成熟 機(jī)電市場(chǎng)，并新增 10 套商鋪； 過(guò)道 6－ 7 米，總體規(guī)劃布局有序； 經(jīng)營(yíng)狀況良好，是南寧市機(jī)電產(chǎn)品的集中區(qū)域，緊鄰有另兩個(gè)小規(guī)模機(jī)電產(chǎn)品市場(chǎng)。 來(lái)賓及周邊城鎮(zhèn)汽配專業(yè)市場(chǎng)分析 汽配行業(yè)專業(yè)市場(chǎng)的市場(chǎng)特點(diǎn) 、汽配批發(fā)業(yè)流通模式 現(xiàn)代流通有兩種典型模式：一種是大型流通企業(yè)帶動(dòng)眾多中小生產(chǎn)企業(yè)；另一種是大型生產(chǎn)企業(yè)帶動(dòng)眾多分銷機(jī)構(gòu)。 、市場(chǎng)現(xiàn)狀 來(lái)賓市的農(nóng)副產(chǎn)品專業(yè)市場(chǎng)只是很原始的地?cái)偸搅闵⑴l(fā)，集中在中南路一帶，一般都是個(gè)體戶采用地?cái)偸降呐l(fā)及零售，沒(méi)有形成集約化的大型專業(yè)批發(fā)市場(chǎng)。 商鋪類型 商住式門店和主體市、簡(jiǎn)易式攤位 經(jīng)營(yíng)范圍 糧食、蔬菜和水果 輻射范圍 玉林及周邊縣市 貨源 來(lái)自全國(guó)各地的糧食、蔬菜和水果 經(jīng)營(yíng)商戶 外省及區(qū)內(nèi)經(jīng)營(yíng)戶 1000多戶 空置率 0％ 開(kāi)間與進(jìn)深 4m 6m， 6m 8m 商鋪數(shù)量（間） 固定門店場(chǎng) 500 多間 人流狀況 每日人流量達(dá)到 2 萬(wàn)多人 經(jīng)營(yíng)狀況 年成交額 5 億多元 2） 玉林市新城副食品專業(yè)市場(chǎng) 項(xiàng)目名稱 玉林市新城副食品專業(yè)市場(chǎng) 規(guī)模 70 畝（ 46669平方米） 配套設(shè)施 無(wú) 商鋪類型 磚混式結(jié)構(gòu) 經(jīng)營(yíng)范圍 各種酒類、糖