【正文】 林市，南臨廣西首府南寧市，東靠梧州市、貴港市，西面是河池市。既是廣西重點開發(fā)的紅水河經濟帶的重要組成部分，又是南寧 柳州 桂林產業(yè)帶的中心區(qū)。 旅游資源 目前亞洲現存規(guī)模最大、保存最完整的土司建筑群，有著“中南第一溫泉”美稱的象州花池溫泉，是休養(yǎng)度假的絕好去處。 n 工業(yè)生產成為拉動經濟增長的主導力量。外貿進出口總額達 4479萬美元，同比增長 %。造紙、建材、制藥、礦產品、農副產品加工等工業(yè)具有一定的規(guī)模和基礎，初步建立了一批有資源優(yōu)勢和地方特色的產業(yè)，八一鐵合金廠是廣西最大的鐵合金生產基地，來賓冶煉廠銦冶項目每年銦產量占全世界銦產量的 1/4；市屬 13家大中型糖廠，日榨能力 5 萬噸，蔗糖產量列廣西前茅。 n 2020 來賓市經濟發(fā)展預期目標： 216。 小結 從來賓市的經濟發(fā)展前景情況分析得出，政府很有意著重發(fā)展第二、三次產業(yè)，均以兩位的增長速度加快來賓市的經濟，體現出了來賓市經濟持續(xù)快速健康發(fā)展的好勢頭。 城市規(guī)劃發(fā)展定位 來賓市城市規(guī)劃發(fā)展定位： 綠色生態(tài)工業(yè)城市和區(qū)域性商貿中心 新興的來賓市發(fā)展?jié)摿薮?，前景廣闊，商機無限。 n 潛在競爭對手 在已列入來賓市重點招商引資的項目中，其中有兩個商業(yè)性項目是本項目的主要潛在競爭對手，如下表： 城市未來大力發(fā)展的產業(yè)分析 2020 年來賓市的三次產業(yè)全面增長，其中第一產業(yè)增長 %，第二產業(yè)增長 %（工業(yè)增加值增長 %），第三產業(yè)增長 %。 2020年，眾多來自廣西區(qū)內 外的知名企業(yè)與來賓市簽訂投資項目 217 個左右，合同資金總額 5427 億元，其中 197 個項目已經開始實施；來賓市個體工商戶、私營企業(yè)戶分別已達 38007戶、 568戶，與剛建市同期相比，分別增長 ％、 ％。 來賓市距離南寧市只有 160公里，南寧市建成十大廣東街之后，勢必會帶動整個廣西的旅游業(yè)、房地產業(yè)、商業(yè)投資等各方面的利好形勢。有不少人對來賓市都只是一個很初步的了解，這個因素會導致很多投資者對來賓只是持一種觀望的態(tài)度，不敢貿然進入。境內有便利的陸路、水路交通網絡，是連接華南地區(qū) 、西南地區(qū)、華中地區(qū)的交通樞紐，也是大西南的出海通道要沖。柳州港鷓鴣江作業(yè)區(qū)年吞吐量 120萬噸，規(guī)劃建設 27 個泊位，是集水路、公路、鐵路運輸一體化的理想作業(yè)區(qū)。 貴港自古就是繁榮的商埠，是廣西重要的物資集散地和商貿中心。目前，南寧市已形成以公路為骨干，鐵路、水運和民用航空共同組成的綜合運輸網絡。 同時，本項目位于桂中高速公路旁，更是將高速公路的引進到項目里面，這不但可以大大地提升了整個專業(yè)市場的交通便利，也可以大大地提高了本項目專業(yè)市場在桂中地區(qū)的競爭力。大力實施“工業(yè)立市”戰(zhàn)略 ，工業(yè)生產成為拉動經濟增長的主導力量，來賓市規(guī)模以上工業(yè)企業(yè)累計完成現價總產值 ，同比增長 %；完成現價增加值 億元，增長 %；電力、糖紙、冶煉、食品加工、建材等重點行業(yè)成為工業(yè)增長的主要力量。 n 小結： 1 目前，農業(yè)還是來賓地區(qū)的主要產業(yè)與收入來源，但由于農產品的商業(yè)價值不高，發(fā)展空間有限，對整個城市的經濟發(fā)展并沒有很大的推動作用，農業(yè)在來賓市以后的經濟發(fā)展里所占的比例將會越來越少； 2 工業(yè)、旅游產業(yè)將是來賓市經濟發(fā)展的主要增長點，隨著城市經濟的發(fā)展，第二、三產業(yè)所占的比率將會逐步擴大，商業(yè)也會隨著人們的生活水平的提高而發(fā)展，有利于城市化進程的建設。在同類商品品牌存在差異的情況下，消費者一般需經過一番比較方能得出結論。但從未來發(fā)展趨勢看，專業(yè)型、集合型市場對來賓市是很有發(fā)展前景的。 u 市南方裝潢專業(yè)市場 u 柳州市紅衛(wèi)生產資料市場 點評： 本專業(yè)市場分兩部分：建材市場與鋼材市場，雖然分為兩部分同在一區(qū)域經營，但經營狀況卻截然不同。 、玉林市建材市場調查分析 1） 玉林市建材市場 小結：由于以上建材專業(yè)市場的經營狀況來看，因為建材產品的特點與消費者的需求，建材市場所覆蓋的范圍較小，而且，對于交通的便利度與運輸系統(tǒng)的要求比較高。 2）由于建材流通的特性、產品的特殊性，還有來賓市建材市場的競爭力還遠遠不能與柳州、南寧的同類市場相比上下，所以，當地消費者才是本項目的主要目標客戶。 n 建材市場，對于交通的便利度與運輸系統(tǒng)的依賴性強。曾被評為全國百強農副產品批發(fā)市場、中華人民共和國農業(yè)部定點市場，讓顧客在市場進貨有質量保證與充分公平的放心。這些產品大部分銷往省外各大中城市。 n 副射范圍較廣，除滿足當地及周邊縣市，玉林農副產品市場的產品更是銷往其他省市（廣東、海南、貴州、云南、湖南等）的主要窗口。 技術要求較高。 、發(fā)展汽配專業(yè)市場的前景分析 隨著來賓市民生活水平的逐步提高，機動車 數量的穩(wěn)步上升，特別是摩托車與拖拉機的數量在一定期限內將會迅速增長，相對于對零配件的需求量也會迅速加大。 來賓及周邊城鎮(zhèn)家具專業(yè)市場分析 家具行業(yè)專業(yè)市場的市場特點 、家具行業(yè)流通模式 流通的主 要渠道： 1）貿易集散銷售場館； 2）大型家具生產企業(yè)的分銷網絡； 3）家具展覽會； 4）家具專賣店； 5）戶型情景陳設店等。同時，家具市場的單一性不再滿足現代消費者的需求了。 商城沒有設置專業(yè)的物業(yè)管理與商業(yè)管理機構，只是設置很簡單的管理處，同時，管理處連基本的管理職能都沒有發(fā)揮出來，只是形同虛設。 中高檔家具貨源以廣東、福建為主，低檔家具貨源則以廣西當地為主。 2） 興港副食城 點評： 本市場貨物主要是供往本地及周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)的零 售小店； 場內光線不足，通道較窄，只有 － 2米。 招商引資。 輻射范圍：南寧本地或南寧周邊城市，包括：南寧、柳州、來賓、北海、貴州等地的零售商及批發(fā)商，所輻射的區(qū)域都是以南寧當地的市場為主，外地為輔。 （五）總結 以上的結果可以看出，來賓市的商業(yè)市場還是存在很 大的機遇，同時也存在很大的風險。 目前，來賓市的主要交通工具是摩托車、一般工用汽車、手扶拖拉機、拖拉機等，少量的小汽車，而且，在未來的十年之內， 相信來賓市的機動車市場不會有很大的變化，或許就是增加多一些小汽車。主要的經營業(yè)態(tài)包括：農貿批發(fā)市場、家禽售賣、家具一條街、副食品零售與批發(fā)等。臨街商鋪的平均租金價格為 43 元 /平方米?月。集住宿、餐飲、娛樂、商務等功能于一體，三星級裝修標準。隨著城市規(guī)劃的進程，本項目的商業(yè)價值將會得到逐步提升，從而，為來賓市的投資者與外地的投資客尋求一個贏利的原始股。 政府重點扶持項目，可以借助政府行為將市內零散的商戶集中到本項目，進行集中經營，培育項目區(qū)域的商業(yè)氛圍。城市規(guī)模較小，人口量不多，市場承受能力不強。 來賓市撤縣立市，百廢俱興，政府將會大力加強城市的基礎建設，全力提升整個城市的形象，將會給本項目的發(fā)展帶來新的契機。因此，相對于來賓建材市場的空白，在來賓發(fā)展建材專業(yè)市場的可行性是比較高的，但是要從整個市場的承受量出發(fā)，不能盲目大面積的開發(fā)，覆蓋范圍盡量拓寬到來賓地區(qū)的各個縣市，可以滿足消費者的各方面需求。 3 農副產品專業(yè)市場的租金不高，資金回收相對較難。 針對來賓市當地消費者的需要，小商品批發(fā)市場是很有發(fā)展前景的。我們建議在本項目地塊高速公路的一邊建造一幢星級酒店，為前來來賓的旅游人士、投資商或其他商務人士提供一個。 f) 結論 根據以上的調查分析結果表明，來賓市的專業(yè)市場還屬于一塊未被開發(fā)的處女地，來賓市的專業(yè)市場還是處于很原始的市場狀況。 基于以上四點的考慮，因此，我們建議本項目不用考慮農副產品的專業(yè)市場的開發(fā)。 b) 發(fā)展家具專業(yè)市場的機會判定 來賓市還沒出現家具專業(yè)批發(fā)市場，只是存在部分零散低檔家具的商店與一家較集中的橋鑫家具城。本項目可以以這個契機與政府進行捆綁合作，讓外商在本項目尋找一個更好的發(fā)展平臺。來賓市是以農業(yè)為主，普遍消費力不強，對本項目的租售及以后的經營有一定的壓力。 與專業(yè)商業(yè)地產策劃機構強強聯手，增強項目的發(fā)展力度，創(chuàng)造更強的營銷推廣勢能。 、項目的交通條件分析 本項目位于高速公路旁，同時，政府也同意將專業(yè) 市場的主要通道直接與高速公路進行銜接，大大的增強了本項目的交通便利度，對項目的未來發(fā)展極為有利。地處來賓中南路段，酒店集住宿、餐飲、娛樂、商務、健身等功能于一體，三星級裝修標準。河西的商業(yè)主要集中在橋頭附近，大概有 20 多家五金、建材的商鋪。 家具一條街主要是以零售為主，大概有 40 家家具店鋪，面積 一般都是 40～ 50 平方米 /間，分別有出租和自建的兩種形式，主要的經營商戶是來賓的當地居民與周邊縣城居民，消費者是以來賓當地的居民為主。而且，來賓市暫時只是存在一些比較零散的機動車配件店鋪，遠遠滿足不了各類車主的需求，所以，一個集中的摩托車配件、一般工用汽車配件、手扶拖拉機配件、拖拉機配件還是一個很重要的專業(yè)市場，也還是來賓市的一個市場空白點。由于來賓市到目前為止，還沒有一個真正的批發(fā)市場，無論在建材、農產品、小商品、服裝、家電、鋼材等這一塊都還是一個空白，這也是本項目的機會所在。從調查的資料可以看出，整個廣西的小商品主要集中在柳州與南寧，廣西的其他城市及周邊的城市也有部分客戶分別到柳州或南寧進行大批量批發(fā)，銷往廣西各 縣市及貴州、云南、廣東等地。 2） 飛鵝大型箱包城 3） 豐臺燈具裝飾城 4） 五交化機電市場 5） 順達通綜合批發(fā)市場 小結： 柳州市市區(qū)建成一批商貿、餐飲、服務設施，以龍城路、魚峰路為主體的中心服務區(qū)，以飛鵝路等六個特色街區(qū)為支撐的商業(yè)布局已漸成氣候。 、柳州專業(yè)市場的調查與分析 1） 紅光批發(fā)（床上用品） 2） 紅光市場 3）飛鵝市場 飛鵝路區(qū)域有約 70 萬平方米的商業(yè)面積正陸續(xù)推出，僅飛鵝路一帶在建四大商貿城，營業(yè) 面積就達 53 萬平方米，其中江南新天地 15 萬平方米，溫州商貿城 萬平方米，新時代商業(yè)港 11 萬平方米，國際商貿城 24 萬平方米，以及現有的銀興商業(yè)城、魚峰商業(yè)城、東風商城和即將推出龍城路五星商業(yè)步行街等近 20 萬平方米商業(yè)面積。 來賓及周邊城鎮(zhèn)小商品批發(fā) 專業(yè)市場分析 小商品批發(fā)行業(yè)專業(yè)市場的市場特點 、小商品批發(fā)業(yè)流通模式 1）廠家直銷 2）總代理 3）二級批發(fā)市場 4）個體批發(fā)零售 、小商品批發(fā)行業(yè)流通特點 1）流通現代化總體水平較低； 2）百貨商店、個體商戶以及集貿市場是最主要的零售經營形式； 3）流通組織化程度低，單體分散經營的流通主體所占比重較高； 4）流通頻率較高。主要是從廣東順德樂從等地方進貨，一般都只是來賓市區(qū)當地的消費者或周邊縣城及農村的消費者前來購買，所輻射的地區(qū)并不大。 地理位置較好，處于來賓的河東與河西之間，同時可以方便城市兩岸的消費者。 、家具批發(fā)行業(yè)特征 1）家具批發(fā)價格較高，資金壓力較大； 2）批發(fā)量不大，運輸要求較高。多元化的汽配專業(yè)市場是來賓市未來專業(yè)汽配市場的呼聲，這是開發(fā)來賓市汽配專業(yè)市場的一個機會，來賓市的專業(yè)汽配市場前景看好。 、南寧汽配專業(yè)批發(fā)市場 1） 汽車配件市場 2） 中華摩配市場 3） 南寧市正培五金機電市場、五里亭五金機電商城 4） 南寧市物資機電產品市場 點評： 租金水平分四個檔次，一次性交五年，押金 2000元，管理費 27元／鋪； 自 97 年交付使用，至今已形成南寧地區(qū)的成熟 機電市場，并新增 10 套商鋪； 過道 6－ 7 米，總體規(guī)劃布局有序； 經營狀況良好，是南寧市機電產品的集中區(qū)域，緊鄰有另兩個小規(guī)模機電產品市場。 來賓及周邊城鎮(zhèn)汽配專業(yè)市場分析 汽配行業(yè)專業(yè)市場的市場特點 、汽配批發(fā)業(yè)流通模式 現代流通有兩種典型模式：一種是大型流通企業(yè)帶動眾多中小生產企業(yè)；另一種是大型生產企業(yè)帶動眾多分銷機構。 、市場現狀 來賓市的農副產品專業(yè)市場只是很原始的地攤式零散批發(fā)，集中在中南路一帶，一般都是個體戶采用地攤式的批發(fā)及零售，沒有形成集約化的大型專業(yè)批發(fā)市場。 商鋪類型 商住式門店和主體市、簡易式攤位 經營范圍 糧食、蔬菜和水果 輻射范圍 玉林及周邊縣市 貨源 來自全國各地的糧食、蔬菜和水果 經營商戶 外省及區(qū)內經營戶 1000多戶 空置率 0％ 開間與進深 4m 6m， 6m 8m 商鋪數量（間） 固定門店場 500 多間 人流狀況 每日人流量達到 2 萬多人 經營狀況 年成交額 5 億多元 2） 玉林市新城副食品專業(yè)市場 項目名稱 玉林市新城副食品專業(yè)市場 規(guī)模 70 畝（ 46669平方米） 配套設施 無 商鋪類型 磚混式結構 經營范圍 各種酒類、糖