某商貿(mào)城營(yíng)銷(xiāo)策劃案概述(完整版)
【正文】 BB商住小區(qū)占地125畝每戶占地80㎡～90㎡總戶數(shù)270畝推出時(shí)間2002年9月銷(xiāo)售狀況銷(xiāo)售100塊宅基地左右配套設(shè)施建有文化娛樂(lè)花園、貨運(yùn)客運(yùn)的停車(chē)場(chǎng)，中心道路由開(kāi)發(fā)商銷(xiāo)售前期建設(shè)完成，規(guī)劃并鋪設(shè)完畢排污、供水、用電等基礎(chǔ)設(shè)施首期開(kāi)發(fā)宅基地位置靠近貨運(yùn)、客運(yùn)處宅基地?cái)?shù)量48塊銷(xiāo)售形式競(jìng)標(biāo)價(jià)格12～18萬(wàn)銷(xiāo)售狀況全部售完開(kāi)間5m～進(jìn)深12m～16m層高3米現(xiàn)在開(kāi)發(fā)A類(lèi)宅基地位置主干道旁規(guī)劃形式“棺材盒”形式銷(xiāo)售價(jià)格1000元/㎡開(kāi)間5m～進(jìn)深12m～16m層高3米B類(lèi)宅基地位置不臨街處規(guī)劃形式“棺材盒”形式銷(xiāo)售價(jià)格800元～900元/㎡開(kāi)間5m～進(jìn)深12m～16m層高3米C類(lèi)宅基地類(lèi)型別墅型地塊規(guī)劃形式三面采光結(jié)構(gòu)銷(xiāo)售價(jià)格1000元/㎡開(kāi)間5m～進(jìn)深12m～16m層高3米備注現(xiàn)在開(kāi)發(fā)的宅基地共185塊，分為A類(lèi)、B類(lèi)、C類(lèi)三種形式銷(xiāo)售，已經(jīng)銷(xiāo)售了57塊，占現(xiàn)行開(kāi)發(fā)總量的30%，C類(lèi)宅基地共16塊已經(jīng)銷(xiāo)售了一塊。 某農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)情況統(tǒng)計(jì)表：類(lèi)別數(shù)量租金備注單間鋪面（20㎡）90350元～400元/月肉類(lèi)攤位以競(jìng)標(biāo)形式獲取租用的優(yōu)先權(quán)兩層鋪面30500元～530元/月肉類(lèi)固定攤位2201萬(wàn)～2萬(wàn)/年其他固定攤位20元～50元/月散攤市場(chǎng)管理費(fèi)用： 雒貿(mào)苑市場(chǎng)A、市場(chǎng)處于新城區(qū)的住宅密集地方，周邊全是居民住宅，這一點(diǎn)也制約了市場(chǎng)的交通，一些大型貨車(chē)、農(nóng)用車(chē)無(wú)法進(jìn)入市場(chǎng)內(nèi)，限制了市場(chǎng)的發(fā)展，在鎮(zhèn)政府加力要求下，凡進(jìn)入某趕集銷(xiāo)售家禽、谷物米類(lèi)的生意人全部進(jìn)入雒貿(mào)苑市場(chǎng)內(nèi)經(jīng)營(yíng)。五、調(diào)查結(jié)論政府加快經(jīng)濟(jì)發(fā)建設(shè)步伐，鼓勵(lì)投資，房地產(chǎn)發(fā)展?jié)摿薮蟆、 某工業(yè)園與YY開(kāi)發(fā)新區(qū)相接壤，L啤酒廠、L鋅品廠等多家大中型工廠均已或即將舉廠搬遷至某鎮(zhèn)，YY工業(yè)園區(qū)與市政府新規(guī)劃所帶來(lái)的巨大人流、資金已陸續(xù)進(jìn)入某，給某房地產(chǎn)業(yè)、商業(yè)帶來(lái)了前所未有的發(fā)展機(jī)遇。一塊80㎡的宅基地大概需8萬(wàn)～9萬(wàn)元左右，對(duì)于收入有限的某鎮(zhèn)人們來(lái)說(shuō)，9萬(wàn)無(wú)疑是一種沉重的經(jīng)濟(jì)負(fù)擔(dān)。劣勢(shì)（1）商業(yè)地產(chǎn)氛圍不成熟某鎮(zhèn)之前只有一家房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，整體地產(chǎn)商業(yè)氛圍不濃，區(qū)域市場(chǎng)并不成熟，對(duì)于本項(xiàng)目的推廣、展開(kāi)及訴求上會(huì)產(chǎn)生一定的阻礙。同時(shí)，依小區(qū)地形特征，分為五個(gè)主題商業(yè)區(qū)：（1）五金家電區(qū)（2）服裝（3）飾品區(qū)（4）休閑娛樂(lè)區(qū)（5）日用百貨區(qū)以上6條商業(yè)街及5個(gè)主題商業(yè)區(qū)分別以五金家電、服裝、飾品、精品、休閑、娛樂(lè)、餐飲、日用百貨等為主營(yíng)項(xiàng)目，以專(zhuān)業(yè)化的經(jīng)營(yíng)打造項(xiàng)目商業(yè)氛圍。② 戶外廣告牌③ 路燈廣告（2）現(xiàn)場(chǎng)訴求① 銷(xiāo)售現(xiàn)場(chǎng) A、現(xiàn)場(chǎng)氛圍 B、銷(xiāo)售人員傳播 C、樓書(shū)單張、手提袋等資料 D、其他② 外設(shè)展點(diǎn) 本項(xiàng)目在推出階段將于鹿寨及某主要區(qū)域設(shè)立展點(diǎn)，以面對(duì)面的方式，將本項(xiàng)目的信息向受眾傳播。短兵相接戰(zhàn)術(shù)利用有時(shí)代感、濃厚商業(yè)氛圍的銷(xiāo)售現(xiàn)場(chǎng)，以及氣派的展板等來(lái)吸引旁觀的目標(biāo)消費(fèi)者，并使其受到極深的感染。開(kāi)盤(pán)前期造勢(shì)項(xiàng)目的開(kāi)盤(pán)，是承接奠基的又一重要環(huán)節(jié)，一個(gè)良好的開(kāi)盤(pán)，在很大程度上決定了項(xiàng)目銷(xiāo)售的成敗，因而開(kāi)盤(pán)前期的造勢(shì)至關(guān)重要，本項(xiàng)目針對(duì)區(qū)域經(jīng)濟(jì)、文化特征，將采取以下活動(dòng)方案：（1）廣告，以電視廣告、戶外廣告為主；（2）有關(guān)聯(lián)宣傳主題的歌舞、模特表演；（3）免費(fèi)電影放映活動(dòng)，地點(diǎn)選擇：工地現(xiàn)場(chǎng)或電影院。A、 得天獨(dú)厚的地段B、 最具規(guī)模的商貿(mào)中心C、 無(wú)可限量的升值潛力D、 絕佳的商業(yè)投資機(jī)遇E、 平實(shí)的價(jià)格F、 勢(shì)力雄厚的開(kāi)發(fā)商G、 區(qū)域濃厚的商業(yè)氛圍H、 完善商業(yè)管理強(qiáng)大的震撼力在廣告的設(shè)計(jì)表現(xiàn)中，使消費(fèi)者感覺(jué)到本案不凡的氣勢(shì)，猶如一股商業(yè)龍卷風(fēng)向某襲來(lái)，帶來(lái)了無(wú)限的發(fā)展商機(jī)，讓消費(fèi)者產(chǎn)生一種強(qiáng)大的震撼力，被本案的氣勢(shì)所吸引及折服。B、 差別市場(chǎng)廣告策略：——強(qiáng)銷(xiāo)期 步步為營(yíng)，逐個(gè)擊破：即在一定的時(shí)間內(nèi)，針對(duì)目標(biāo)消費(fèi)群的細(xì)分，運(yùn)用接近于該細(xì)分市場(chǎng)的媒體，做不同主題內(nèi)容的廣告。那么，深刻性又是引起注意的主要因素，如果廣告不能給消費(fèi)者留下深刻的印象，那么，它就不算一個(gè)成功的廣告。D、 記憶每次廣告暴露以后，要便于記憶，一般看到廣告后，不是立即去購(gòu)買(mǎi)，而是對(duì)眾多的信息進(jìn)行分析、比較，因此，有一定的時(shí)間和空間差，因此，對(duì)每次的廣告主題要簡(jiǎn)單順口，易記憶。C、 集中市場(chǎng)廣告策略：——持續(xù)期 為避免廣告戰(zhàn)線拉得太長(zhǎng)，力量分散，因此，在這一段時(shí)期采用把廣告宣傳的重點(diǎn)集中于已細(xì)分的一個(gè)或者幾個(gè)目標(biāo)市場(chǎng)上，以求在較小的細(xì)分市場(chǎng)中占有較大的份額。統(tǒng)一風(fēng)格在廣告推廣中，注重于保持風(fēng)格的統(tǒng)一，同時(shí)盡量采用與本案風(fēng)格與檔次相適應(yīng)的媒體方式，避免發(fā)生盲目爆光。商業(yè)管理造勢(shì)從本項(xiàng)目未來(lái)商業(yè)走勢(shì)切入，以毓商業(yè)主題街區(qū)為宣傳點(diǎn)，結(jié)合商業(yè)管理、經(jīng)營(yíng)內(nèi)容，烘托出區(qū)域內(nèi)商業(yè)價(jià)值，具體采用方式：（1）現(xiàn)場(chǎng)布置；（2）置業(yè)顧問(wèn)口頭傳播；（3）宣傳資料；（4）系列圖片展；（5）個(gè)案解析；（5） 商業(yè)性質(zhì)活動(dòng)。七、銷(xiāo)售前的準(zhǔn)備現(xiàn)場(chǎng)布置售樓現(xiàn)場(chǎng)的布置通過(guò)展板、沙盤(pán)、吊旗及簡(jiǎn)潔明快的燈光等其他，營(yíng)造出一種商業(yè)氛圍濃郁，人氣鼎盛的環(huán)境，使售房現(xiàn)場(chǎng)的整體氛圍與AA商
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