【正文】 、柳州建材專業(yè)市場調(diào)查分析 u 桂中竹木市場 點(diǎn)評： 本市場主要是原竹、木材，非加工產(chǎn)品，主要供建筑施工用途； 貨品成本、利潤低，需求量大等特點(diǎn)； 市場管理較差，商鋪整體裝飾較差，略顯陳舊。 3)南寧建筑裝飾材料市場 點(diǎn)評： 市場具有一定規(guī)模，經(jīng)營狀況良好； 過道約 8 米，適合配送要求； 管理較好，門面整潔。一個(gè)大型的建材專業(yè)市場的出現(xiàn)將會填補(bǔ)來賓市建材市場上的空白，滿足來賓城區(qū)以及周邊城鎮(zhèn)的需求。 n 配套要求：倉庫、配送中心、加工場所。 廣西及桂中地區(qū)的農(nóng)副產(chǎn)品專業(yè)市場特性分析 、柳州農(nóng)副產(chǎn)品批發(fā)市場調(diào)查分析 1） 柳邕農(nóng)副產(chǎn)品批發(fā)市場 項(xiàng)目名稱 柳邕農(nóng)副產(chǎn)品批發(fā)市場 規(guī)模 約 8 萬平方米 配套設(shè)施 倉庫、配送中心 商鋪類型 簡陋的鐵架棚 經(jīng)營范圍 各類水果批發(fā) 輻射范圍 貴州、南寧、來賓、柳州當(dāng)?shù)丶爸苓吀骺h市等 貨源 廣西當(dāng)?shù)? 經(jīng)營商戶 柳州當(dāng)?shù)厝? 空置率 1％ 開間與進(jìn)深 4m 8m 人流狀況 較多 經(jīng)營狀況 較好 點(diǎn)評： 柳邕農(nóng)副產(chǎn)品批發(fā)市場商鋪雖然簡陋，但整個(gè)市場的經(jīng)營效果較好，批 發(fā)貨量較大。主要品種有：白菜、辣椒、西紅柿、茄子、苦瓜、蓮藕、節(jié)瓜、四季豆、南瓜、長豆角、香芋、菜花、大蒜、黃瓜、絲瓜等品種。 廣西及桂中地區(qū)農(nóng)副產(chǎn)品專業(yè)批發(fā)市場狀況及共性 n 貨源以廣西本地農(nóng)副產(chǎn)品為主。 針對性較強(qiáng)； 216。摩托車是來賓市民主要的出門工具，同時(shí)，來賓還沒有出現(xiàn)大型的汽配專業(yè)市場，只有大概 20 來家零散的機(jī)動(dòng)車配件及修理店，這一塊還是來賓市汽配市場的空白。 n 經(jīng)過以上的專業(yè)市場調(diào)查數(shù)據(jù)分析得出，汽配專業(yè)市場的空置率較低，經(jīng)營商戶也是以廣東、溫州、浙江、福建等為多，因此，外地的經(jīng)營商戶還是廣西地區(qū)汽配專業(yè)市場的主流。 、南寧家具專業(yè)市場調(diào)查分析 1） 南國之都家具博覽城 2）都之都家具博覽中心 來賓市家具專業(yè)市場分析 、市場現(xiàn)狀 目前，來賓市的家具市場也形成了一定 的規(guī)模，分別有家具一條街，大概有 40 間家具門面，但規(guī)模都是較小的，遠(yuǎn)遠(yuǎn)還不能滿足當(dāng)?shù)厥袌龅乃?，而且，都是賣一些中低檔的家具，并不能滿足部分中、高端消費(fèi)者的需求。 點(diǎn)評： 橋頭華鑫家具城是來賓市當(dāng)?shù)刈畲蟮募揖呱坛牵粤闶蹫橹?，主要的客戶群體只限于來賓市當(dāng)?shù)鼐用瘛? 廣西及桂中地區(qū)家具專業(yè)市場狀況及共性 通過對柳州、南寧、貴港、來賓建材專業(yè)市場的實(shí)地調(diào)查，具有規(guī)模及一定影響的市場共有 6 個(gè)，其中柳州 2 個(gè)，南寧 1 個(gè)，貴港 2 個(gè)，來賓 1個(gè)。 桂中地區(qū)的小商品批發(fā)專業(yè)市場特性分析 、貴港小商品專業(yè)市場調(diào)查分析 1） 貴港工藝品市場 點(diǎn)評： 商鋪空置率高，僅有靠入口處部分商家正常經(jīng)營； 輕管理，重經(jīng)營； 整體經(jīng)營效果較差，場內(nèi)人流極少； 定位不明確，沒有形成一定的規(guī)模，無法提升整體形象。預(yù)計(jì)年交易額在 610億美元以上。包括：廣東、山東、貴州、四川、越南等。 小商品主要是滿足廣西當(dāng)?shù)厥袌?，銷往各廣西縣市，鄉(xiāng)鎮(zhèn)。商業(yè)因?yàn)檫@么大的體量，是否有那么多的潛在投資者和經(jīng)營者，而且，來賓的當(dāng)?shù)厥袌鲆膊灰欢梢猿惺艿昧四敲创蟮氖袌觥? 、來賓區(qū)域商業(yè)調(diào)查分析 1）中南路 中南路是來賓的主要商業(yè)街道，商業(yè)氣氛較濃，有較多的人流量。 3） 北二路 北二路是來賓市的一條主干道，兩邊都有些零散的專業(yè)商鋪、士多店、大排檔等，專業(yè)商鋪分別有五金、建材、摩配、家電等。 1）藍(lán)鷹大酒店 位于柳來路中段，酒店擁有各種客房 63 間。隨著來賓市經(jīng)濟(jì)的穩(wěn)步發(fā)展和城市化進(jìn)程的不斷深入，來賓中心城區(qū)的行政區(qū)域逐漸發(fā)生變化，城區(qū)范圍進(jìn)一步擴(kuò)大。本項(xiàng)目位于高速公路兩旁，將來賓與柳州、南寧等城市的時(shí)間距離近一步縮短；同時(shí)，本項(xiàng)目可以直接將專業(yè)市場的主要道路接上高速公路上，更大程度地加大了本項(xiàng)目的 交通便利度。 市場承受力不強(qiáng)。 一個(gè)專業(yè)化、集約化、大規(guī)模的專業(yè)市場將會替代原有傳統(tǒng)零散的專業(yè)店鋪而備受市場的歡迎。 、項(xiàng)目發(fā)展專業(yè)市場的機(jī)會判定 a) 發(fā)展建材專業(yè)市場的機(jī)會判定 隨著城市化進(jìn)程的推進(jìn)，居民住宅的不斷增加，人們生活水平的不斷提高，對居住環(huán) 境的要求越來越高，建材的需求量越來越大；同時(shí)，目前，來賓市還沒有出現(xiàn)一個(gè)專業(yè)的建材批發(fā)市場，只是零散的建材店鋪，遠(yuǎn)遠(yuǎn)不能滿足消費(fèi)者的需求。 2 農(nóng)副產(chǎn)品專業(yè)市場的形象較差、檔次較低，很容易會影響到整個(gè)專業(yè)市場的形象，同時(shí)，將會加大整個(gè)專業(yè)市場的清潔管理難度。 3 目前，來賓市只有一些零散的小商品售賣店鋪，并沒有形成很強(qiáng)的成行成市的態(tài)勢，更沒有專業(yè)的批發(fā)市場。 項(xiàng)目的總體定位： 朔造來賓首張城市名片，搭建桂中批發(fā)集散地 定位闡釋： “朔造來賓首張城市名片”：由于本項(xiàng)目位于來賓市的城市入口處與去往柳州的高速公路旁；同時(shí)，來賓市還未出現(xiàn)標(biāo)志性的建筑物。原有零散的專業(yè)商店規(guī)模較小，缺乏管理，沒有形成一定的規(guī)模優(yōu)勢，不能很好地吸引周邊各縣鎮(zhèn)的顧客前來來賓市進(jìn)行批發(fā)或購買。 d) 發(fā)展汽配專業(yè)市場的機(jī)會判定 來賓市的 主要交通工具是摩托車與拖拉機(jī)及少量的小汽車，隨著交通工具數(shù)量的不斷增多與升級，原有的汽配零散商店已遠(yuǎn)遠(yuǎn)滿足不了市場的需要。隨著當(dāng)?shù)厝藗兩钏降奶岣?，人們對居家的一切要求也將會更高? 每年一度的“中國 —— 東盟博覽會”不但可以全面提升廣西的整體形象與競爭力， 也將為來賓等城市帶來更多的商機(jī)，有利于城市的招商引資，加快城市的經(jīng)濟(jì)發(fā)展，有利于推進(jìn)本項(xiàng)目的發(fā)展。 開發(fā)商開發(fā)經(jīng)驗(yàn)不足。 來賓市的首個(gè)專業(yè)市場，首占專業(yè)市場的先機(jī)，發(fā)展空間較大。交通的便利，將會為經(jīng)營者與消費(fèi)者帶來更多的物流方便。 3）國際大酒店 酒店集住宿、餐飲、娛樂、商務(wù)等功能于一體，三星級裝修標(biāo)準(zhǔn)。以 河西的居民為主要消費(fèi)群體。家具的貨源主要是來自廣東順德等地。 、來賓市商業(yè)市場存在的問題 : 滿足不了消費(fèi)者的需求。 第五部分：來賓市商業(yè)市場調(diào)查分析 1來賓市區(qū)域商業(yè)市場的調(diào)查分析 來賓市是 2002 年從柳州剝離出來的一個(gè)獨(dú)立地級市，因?yàn)槭且粋€(gè)新生的城市，暫時(shí)在很多方面都還不成熟。 來賓市小商品批發(fā)專業(yè)市場分析 、市場現(xiàn)狀 來賓市的小商品市場只是處于很原始的狀態(tài)，并沒有出現(xiàn)成行成市的現(xiàn)象，更沒有專業(yè)的小商品市場，只是部分的臨街商鋪進(jìn)行零散的售賣，只能滿足中、低消費(fèi)群體的日常所需，遠(yuǎn)遠(yuǎn)不能滿足部分中、高端消費(fèi)群。 從柳州各類批發(fā)市場的規(guī)模與經(jīng)營情況來看，可以看出柳州在桂中的城市地位是很重要的，而且，柳州原先是廣 西的第一大城市，從而，確定了柳州在桂中的城市地位是很具影響力的。目前，該區(qū)域已經(jīng)形成商業(yè)圈，市場經(jīng)營定位既可以高檔商品為主，實(shí)施品牌化、知名化經(jīng)營，又可以中低檔商品和服裝批零為主，同時(shí)也可以百貨、品牌商業(yè)街、綜合大賣場為主導(dǎo)業(yè)態(tài)。 、小商品批發(fā)行業(yè)特征 1）小商品生產(chǎn)的發(fā)展歷史悠久，品種多，可以滿足各行各業(yè)的需要。 、發(fā)展家具專業(yè)市場的前景分析 目前，雖然來賓市還沒出現(xiàn)家具的專業(yè)批發(fā)市場，但是家具的需求量并不是很大。 項(xiàng)目規(guī)模較大，各類家具與辦公設(shè)備都比較齊全，可以很大程度地滿足消費(fèi)者的需求。 桂中地區(qū)的家具專業(yè)市場特性分析 、貴港市家具專業(yè)市場調(diào)查分析 1） 貴港市中山豪華 家私城 點(diǎn)評： 場內(nèi)光線不足、過道約 米； 供貨范圍主要是當(dāng)?shù)丶爸苓吙h城，另有部分輻射至賓陽、來賓等地； 貨源當(dāng)?shù)卣?62％，廣東、福建一帶占 38％。 廣西及桂中地區(qū)汽配專業(yè)市場狀況及共性 n 通過對柳州、南寧、玉林、來賓建材專業(yè)市場的實(shí)地調(diào)查，具有規(guī)模及一定影響的市場共有 4 個(gè)，其中柳州 1 個(gè)，南寧 2 個(gè)，玉林 1 個(gè)。 n 小結(jié)： 南寧市的汽配專業(yè)市場相對集中，而且，消費(fèi)群也較有針對性。 以分銷為核心的新型營銷模式將得以興起，品牌流通，聯(lián)合營銷、連鎖經(jīng)營將勢在必行，面對外來勢力形成的競爭壓力，整合將是汽配批發(fā)業(yè)流通的重要渠道。這樣的形式，不但沒有為消費(fèi)者提供良好的購買環(huán)境，而且，影響到顧客大量式的批發(fā)，遠(yuǎn)遠(yuǎn)不能滿足顧客的需求。 來賓市農(nóng)副產(chǎn)品專業(yè)市場分析 、來賓市優(yōu)勢農(nóng)副產(chǎn)品 來賓市的農(nóng)業(yè)堅(jiān)持以市場為導(dǎo)向，以效益為中心，實(shí)行規(guī)模化生產(chǎn)、產(chǎn)業(yè)化經(jīng)營， 大力調(diào)整優(yōu)質(zhì)區(qū)域布局和品種結(jié)構(gòu)，提高農(nóng)業(yè)科技含金量，以高產(chǎn)、優(yōu)質(zhì)的產(chǎn)品開拓市場。 n 傳統(tǒng)流通渠道 “生產(chǎn)者或代理商” — 農(nóng)副產(chǎn)品批發(fā)市場 — 社區(qū)菜市場 (向生鮮超市過渡 — 消費(fèi)者 )的規(guī)范化傳統(tǒng)流通渠道，是今后一定時(shí)期內(nèi)農(nóng)產(chǎn)品現(xiàn)代化新興流通渠道的重要補(bǔ)充。 廣西及桂中地區(qū)建材專業(yè)市場狀況及共性 n 通過對貴港、柳州、南寧、玉林、來賓建材專業(yè)市場的實(shí)地調(diào)查，具有規(guī)模及一定影響的市場共有 11個(gè)，其中貴港 2 個(gè)，柳州 4 個(gè)，南寧 3 個(gè)，玉林 1 個(gè)。 來賓市建材專業(yè)市場分析 市場現(xiàn)狀 來賓市的建材市場主要分布在北二路、柳來路的街道兩邊，雖然也形成一定的市場，但從整體上來看，來賓市的建材市場的經(jīng)營產(chǎn)品較少，遠(yuǎn)遠(yuǎn)不能滿足消費(fèi)者的需要，導(dǎo)致不少的消費(fèi)者要到柳州或其他地方去購買。 過道約 5 米，鋪面整潔，管理較好； 整體形象良好。因?yàn)榘嘿F的運(yùn)費(fèi)，所以，消費(fèi)者都會就近選擇。 u 小型獨(dú)立門店 這類門店規(guī)模較小，主要是夫妻店，一般設(shè)在住宅區(qū)附近，方便家庭少量需求。按經(jīng)營模式和業(yè)態(tài)，大致可分為 5 種類型： u 建材超市 一般是一層或二層式建筑結(jié)構(gòu)。 同時(shí)，鐵合金、造紙、制糖生產(chǎn)技術(shù)進(jìn)步明顯，如鐵合金造鑄技術(shù)、全 蔗渣漿生產(chǎn) A級衛(wèi)生紙、換底錠膜等技術(shù)處于全國全區(qū)同行業(yè)先進(jìn)行列。 全市種植盛產(chǎn)優(yōu)質(zhì)谷、蔗糖、玉米、花生、木薯、龍眼、枇杷、柿子果等農(nóng)產(chǎn)品，還將引進(jìn)開發(fā)臺灣大青棗、草莓等新產(chǎn)品。 南寧，作為廣西政治、經(jīng)濟(jì)、文化、金融、信息中心，是全區(qū)經(jīng)濟(jì)最具活力及外向程度最高的城市，在整個(gè)大西南扮演著很重要的角色。年集市貿(mào)易成交額達(dá) 30 億元以上。 貴港市城市區(qū)位分析 貴港市位于廣西重要城市南寧、柳州、梧州、北海的幾何中心，處在華南地區(qū)與西南地區(qū)的結(jié)合部，面向粵港澳，背靠大西南，交通十分便利。 柳州市城市區(qū)位分析 柳州市是中國十大鐵路樞紐之一，湘桂、黔桂、枝柳三條鐵路干線交匯于此。北距全國工業(yè)重鎮(zhèn)柳州市僅 69 公里，南距廣西首府南寧市 152 公里。來賓作為其周邊的城市，來賓市的商業(yè)發(fā)展也將會隨著南寧的商業(yè)建設(shè)而被推進(jìn)，一塊商業(yè)未被開發(fā)的處女地，勢必會受到不少外商的青睞。如果原計(jì)劃在柳州市建立的義烏小商品批發(fā)市場不能實(shí)現(xiàn)的話，義烏小商品批發(fā)市場勢必會尋找第二個(gè)更好的開發(fā)地點(diǎn)。這說明政府意識到了第二、三產(chǎn)業(yè)對一個(gè)城市的經(jīng)濟(jì)發(fā)展的重要性。加快來賓市城北新區(qū)建設(shè)，開工建設(shè)市行政中心辦公樓，完成建政大道、北江路建設(shè)，開工建設(shè)迎賓路、五一路、興賓北路，加快城北新區(qū)配套附屬設(shè)施建設(shè)。重點(diǎn)突破、有序推進(jìn)城鎮(zhèn)體系建設(shè)。 全社會固定資產(chǎn)投資增長 %以上； 216。 2020 年來賓市的三次產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)比例調(diào)整為 ： ： ，與上年相比，一產(chǎn)比重下降 個(gè)百分點(diǎn)，二產(chǎn)比重提高 ，三產(chǎn)比重提高 個(gè)百分點(diǎn)。 廣西各城市的人均可支配收入分別為：柳州市 元、 北海市 元、賀州市 元、桂林市 、防城港市 、貴港市 、百色市 、欽州市 、梧州市 、崇左市 。 n 農(nóng)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整力度加大，糧食生產(chǎn)穩(wěn)定 2020 年來賓市全市完成農(nóng)林牧漁業(yè)總產(chǎn)值約 億元，同比增長 ％。 興賓區(qū)內(nèi)蘊(yùn)含麒麟山人遠(yuǎn)古歷史的廟山巖遺址、雞籠山遺址和堪與桂林七星巖媲美的都鱗巖、樓梯巖及國際地質(zhì)界研究二疊紀(jì)剖面的“金釘 子” 蓬萊洲??都是觀光旅游的佳境。甘蔗、水果、蔬菜、桑蠶及畜牧水產(chǎn)等都已成來賓的支柱的農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)新格局。總面積 萬平方公里，居 住著壯、漢、瑤、苗等 10多個(gè)民族，人口 240萬，少數(shù)民族人口占 %，城區(qū)人口約為 30萬人。 目 錄 第一部分：前 言 第二部分：來賓市宏觀市場調(diào)查分析 第三部分：桂中地區(qū)各個(gè)城市區(qū)位調(diào)查分析 第四部分：桂中各地區(qū)專業(yè)市場調(diào)查分析 第五部分：來賓市商業(yè)市場調(diào)查分析 第六部分：來賓市區(qū)域狀況及 SWOT調(diào)查分析 第七部分：項(xiàng)目定位與項(xiàng)目總體開發(fā)戰(zhàn)略建議 第八部分：結(jié) 束 語 第一部分 :前 言 本項(xiàng)目是鼎成公司在來賓市最大的綜合性房地產(chǎn)項(xiàng)目，除了要保證良好的銷售外，項(xiàng)目還被寄予更大的期望：即塑造桂 中地區(qū)的知名房地產(chǎn)項(xiàng)目，在整個(gè)桂中地區(qū)范圍內(nèi)掀起專業(yè)市場的投資熱潮 ,樹立鼎成公司良好的市場形象與強(qiáng)有力的品牌。北接廣西工業(yè)重鎮(zhèn)柳州市和國際旅游名城桂