【正文】 要口岸，素有 “ 浙東門戶 ” 之稱。隨著杭州灣跨海大橋和舟山連島大橋的陸續(xù)建成，鎮(zhèn)海將徹底改變交通末梢的現(xiàn)狀，成為西聯(lián)寧波，北通上海，東鄰舟山的重要交通節(jié)點。本案所處的鎮(zhèn)海新城更是未來區(qū)域重點規(guī)劃發(fā)展方向。? 一區(qū)：為團橋歷史地段片區(qū)。新城南區(qū)? 功能：高教園區(qū)北區(qū)組成部分、公建配套服務(wù)區(qū)及高品質(zhì)的城市居住新區(qū)。? 一廊：為聯(lián)系生態(tài)帶、片區(qū)綠化中心和甬江濱江綠帶的生態(tài)綠化、文化休閑廊道。規(guī)劃發(fā)展“ 十一五 ” 期間，寧波市委、市政府確定了 “ 東擴、北聯(lián)、南統(tǒng)籌、中提升 ” 的區(qū)域性發(fā)展戰(zhàn)略。區(qū)級行政中心： 鎮(zhèn)海新城成為鎮(zhèn)海區(qū)行政文化中心；以周邊產(chǎn)業(yè)園為主要服務(wù)對象，形成智能化、公園化的市民中心寧波高等教育園區(qū)： 作為寧波市實施科教興市的重要基地，采用政府統(tǒng)籌、學(xué)校主體運行和社會各界參與的模式，集中興建大學(xué)城，同時采用多種形式發(fā)展各種特色配套教育，形成一條完整的教育產(chǎn)業(yè)鏈。 〖 工業(yè)經(jīng)濟 〗鎮(zhèn)海經(jīng)濟開發(fā)區(qū)：以精密機械、電子信息、倉儲物流為主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)；駱駝機電園區(qū)，以機電行業(yè)為主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)；寧波化工區(qū)：以 “ 煉油乙烯 ” 項目為支撐，以烯烴、芳烴為主要原料，發(fā)展三大合成材料及其深加工為特色的石油化工產(chǎn)業(yè)，已經(jīng)成為長三角舉足輕重的重化工業(yè)基地。近郊特色農(nóng)業(yè)帶：蟹浦、九龍湖鎮(zhèn)為中心的近郊地帶為特優(yōu)新農(nóng)副產(chǎn)品供應(yīng)的重要基地。全年鎮(zhèn)海區(qū)出口發(fā)展平穩(wěn)，累計出口 ，保持了增長 %的增速。鎮(zhèn)海籍的港澳臺同胞、海外僑胞、外籍華人有 5000余人，他們之中涌現(xiàn)出 “ 世界船王 ” 包玉剛、 “ 影視世擎 ” 邵逸夫等一批商賈巨子和文化名人。 寧波大學(xué)鎮(zhèn)海中學(xué)寧波幫博物館城市角色鎮(zhèn)海始建于唐朝，自古是 “ 寧波幫 ” 發(fā)源地，如今成為高教園區(qū)，凝聚特色化的人文底蘊。鎮(zhèn)海新城規(guī)劃面積 46平方公里， 規(guī)劃人口 4045萬。保利城， 98萬的大型城市綜合體，住宅分三期開發(fā)，配有酒店、購物廣場、博物館等文化商業(yè)設(shè)施。項目 1期 項目2期典型項目項目目前整體去化率達 79%， 84方小三房產(chǎn)品去化率高， 140以上產(chǎn)品去化率低。 付款優(yōu)惠 一次性付款優(yōu)惠 900元 /㎡ 首付 50%優(yōu)惠500元／平米 首付 25%優(yōu)惠 100元／㎡216。錦繡江南項目 12幢 724套房源，主力戶型 99㎡、 134㎡。216。小結(jié)p 鎮(zhèn)海住宅市場p 鎮(zhèn)海寫字樓市場p 鎮(zhèn)海商業(yè)市場鎮(zhèn)海區(qū)辦公供求比u從供應(yīng)量上看，鎮(zhèn)海區(qū)辦公市場供應(yīng)量逐年遞增， 13年僅前 4個月新增供應(yīng)量已達 ，占 12年全年的 62%。鎮(zhèn)海區(qū) 20232023年辦公量價走勢u從成交方面看， 12年鎮(zhèn)海區(qū)辦公市場較 11年有明顯上漲，但月均去化僅 萬方，去化速度仍較為緩慢。金豐紫園明海商業(yè)廣場世茂廣場尚海財富大廈東來國際大廈天鴻國際 翰林國際耀華商業(yè)城韻恒國際欣海國際東晨大廈東威大廈鎮(zhèn)海大廈莊市片區(qū)駱駝片區(qū)鎮(zhèn)海老城區(qū)辦公競爭分布北區(qū)定位是布置鎮(zhèn)海區(qū)未來的行政中心和寧波中心城北部商貿(mào)商務(wù)中心用地及生活居住用地及其公共設(shè)施，南區(qū)定位是高教用地，共建配套服務(wù)區(qū)及高品質(zhì)城市居住新區(qū)。二、項目多集中在新城北區(qū)，區(qū)域內(nèi)競爭激烈，莊市版塊，周邊缺乏辦公氛圍，未來機會點不大。競爭可比樓盤 因為土地性質(zhì)等原因，對外公開全租賃純招商，寧波本土國有企業(yè)和北侖原著企業(yè)打造。 政策優(yōu)勢 十二五重點項目，享受諸多政策優(yōu)惠；承接市區(qū)傳統(tǒng)市場外遷，發(fā)展寧波商貿(mào)服務(wù)產(chǎn)業(yè) 。 統(tǒng)一管理，專業(yè)營銷 整個市場的結(jié)算、物流配送、售后服務(wù)、營銷策劃、工商稅務(wù)等，一并由運營公司統(tǒng)一管理或協(xié)調(diào)；資深營銷團隊，專業(yè)策劃實施。項目賣點超 30億投資，締造超 80萬㎡商貿(mào)旗艦帝國全面升級大寧波專業(yè)市場寧波瑞豐國際商貿(mào)城是集零售批發(fā)、體驗購物、商務(wù)辦公、倉儲物流等功能于一體的商貿(mào)體，致力打造大寧波地區(qū)一站式采購基地。夜景或鳥瞰價值二：傲踞甬城北門戶 匯聚天下八方財氣價值支撐緊靠 G329，離高速出入口 ，通杭州灣大橋、陸島大橋， 300米對接輕軌 3號項目賣點核心地段： 鼎踞 寧波與慈溪 主干道 G329，鎮(zhèn)海老城與駱駝 鎮(zhèn)駱公路， 鎮(zhèn)海新城 北部商貿(mào)物流 核心地段 ，區(qū)位價值 日顯 突出。硬件 設(shè) 施 陳 舊、 業(yè)態(tài) 劃分混亂， 臟 、亂、差 現(xiàn) 象突出，不久的將來必然要面 對 拆遷 問題 。 區(qū)域功能定位為 寧波市中心城區(qū)北部商貿(mào)商務(wù)中心，鎮(zhèn)海區(qū)未來的行政文化中心，距寧波三江口 17公里。市委市政府關(guān)于三江片區(qū)專業(yè)市場改造方案中計劃打造駱駝市場園區(qū)，位置定為鎮(zhèn)海駱駝街道，以小商品、服裝、家居建材裝飾材料等為主，占地規(guī)模約 100公頃。半開放式布局， 3個大型主題出入口市場采用半開放式形態(tài)，南北西面各主干道處均設(shè)有主次出入口，確保人流、物流、車流進出暢通 。配效果圖價值五：開發(fā)商為最大股東，捆綁式經(jīng)營，確保市場永續(xù)發(fā)展價值支撐多方共贏，自購自營客群成市場主力，快速坐旺市場旁白語： 近年來，隨著國家 對 房地 產(chǎn) 住宅市 場 宏 觀調(diào) 控的持 續(xù)進 行，越來越多的開 發(fā) 商 選擇轉(zhuǎn) 做商 業(yè) 地 產(chǎn) ，而其中 專業(yè) 市 場 更如雨后春筍般遍地開花。配圖經(jīng)營守則 1：經(jīng)營戶做旺才是專業(yè)市場興旺的基石市場要發(fā)展，就必須真正讓商戶賺到錢。經(jīng)營守則 3：五星級配套，五星級服務(wù)國際商貿(mào)城作為國內(nèi)領(lǐng)先的第六代專業(yè)市場，在保留市場配套服務(wù)的基本上，更計劃配置現(xiàn)代化的升級服務(wù)體系。開通市場免費班車，以滿足客戶需求 ；252。項目建成后將于瑞豐博覽城、義烏商貿(mào)城、杭州四季青、海寧皮革城、紹興柯橋輕紡城等幾大主要市場建立戰(zhàn)略市場聯(lián)盟。公司先后在長三角開發(fā)和運營了三十余個大型專業(yè)市場，擁有雄厚的資金實力和人才優(yōu)勢。n分享城市大發(fā)展，所帶來的區(qū)域經(jīng)濟，商貿(mào)城應(yīng)運而生，帶來轉(zhuǎn)型發(fā)展機遇。?經(jīng)營戶設(shè)有專享認(rèn)籌卡，享受特殊優(yōu)惠和優(yōu)先選鋪權(quán)。目標(biāo)投資者216。目標(biāo)經(jīng)營者216。n基于迅速盤活市場的目的， 本項目前期應(yīng)以開發(fā)品牌經(jīng)營戶和廠家總代理等群體為先導(dǎo)，開發(fā)自購自營客戶為主體 ，以功能規(guī)劃引導(dǎo)品牌和經(jīng)營者，投資客為補充。利用各種策略挖掘關(guān)鍵客戶（座談、活動公關(guān)、優(yōu)惠、協(xié)會力量等）， 實現(xiàn)以商招商、以客帶客。招商與銷售并行齊頭并進 一炮打響整體營銷思路銷售力量是整個項目的核心點將決定項目推廣的節(jié)奏和強度招商力量是整個項目成功運營的關(guān)鍵點將形成對銷售和推廣的實質(zhì)性支持推廣力量是整個項目對外的橋梁將實現(xiàn)銷售和招商的客戶及知名度的前提捆綁合作 整合資源n為確保項目可持續(xù)性經(jīng)營，本土資源優(yōu)先。投資客：高價值產(chǎn)業(yè)鋪，大批投資客看中，有升值空間，租不如買216。直接營銷五金機電、家居建材 產(chǎn)業(yè)內(nèi)經(jīng)營圈層圈層團體 概念營銷作為創(chuàng)造需求的先導(dǎo)性策略， 具備先聲奪人的作用。n合作媒體：電視臺、報社、網(wǎng)絡(luò)媒體等n活動時間： 2023年 10月n活動地點：項目工地現(xiàn)場概念營銷戰(zhàn)術(shù)——通過有新聞價值的事件來吸引媒體、社會大眾和消費者的興趣與關(guān)注，提高項目的知名度，突出所有展示的信息或賣點。n營銷核心活動營銷活動營銷 營銷戰(zhàn)術(shù)營銷戰(zhàn)術(shù)q 參觀蕪湖國際商博城 邀甬城行業(yè)龍頭企業(yè)、意向經(jīng)銷商、堅定入駐信心n執(zhí)行方式——核心節(jié)點類活動：奠基儀式、開業(yè)慶典等——銷售節(jié)點類活動： 認(rèn)籌、開盤、招商啟動、節(jié)日促銷等——項目展示類活動：品鑒會、招商大會等——關(guān)系維持類活動：答謝酒會、老客戶溫暖活動等q 聚合發(fā)展 共榮共贏 —— 瑞豐國際商貿(mào)城巡回推介活動n宣傳主張——瑞豐國際商貿(mào)城 游蕪湖 品博覽城繁榮盛況—— 瑞豐國際商貿(mào)城招商大會盛啟q 瑞豐國際商貿(mào)城招商大會行業(yè)龍頭企業(yè)的成功入駐，帶動其他經(jīng)營戶的跟進概念營銷 事件營銷 活動營銷 文本營銷 定向營銷 網(wǎng)絡(luò)營銷 體驗營銷營銷推廣戰(zhàn)術(shù)n瑞豐國際商貿(mào)城招商大會活動營銷戰(zhàn)術(shù)圖片替換——通過針對不同等級客戶群體、針對不同營銷節(jié)點出版不同主題的文本手冊，形成和客戶之間聯(lián)系的橋梁和紐帶， 更直接的將項目價值、賣點、信息傳遞給目標(biāo)客群。通過網(wǎng)絡(luò)的無地域性，讓瑞豐國際商貿(mào)城廣為人知， 既有社會大眾，也有行業(yè)內(nèi)特定人群。3D影音室 ——“ 洗腦房 ”：創(chuàng)意營銷招商中心體驗營銷戰(zhàn)術(shù)p 整體營銷思路p 階段營銷策略p 推廣執(zhí)行策略階段營銷策略入市策略為避開競爭對手大動作的沖擊而引發(fā)客戶觀望，建議適度加快工程進度， 將項目入市時機適度提前，初步建議于 2023年 12月開始認(rèn)籌， 2023年 12月 28日開盤（視項目報批、施工進度而定）。入市產(chǎn)品導(dǎo)入預(yù)熱期造勢 整體形象入市將整個項目區(qū)域炒熱，確立項目優(yōu)勢形象，高調(diào)入市蓄勢認(rèn)籌期蓄勢賣點優(yōu)勢鋪開項目賣點鋪開，認(rèn)籌階段迅速占領(lǐng)市場高度開盤期項目產(chǎn)品價值逐步綻放，快速實現(xiàn)成交取勢復(fù)合價值綻放持銷期明勢策略修正調(diào)整策略評估調(diào)整，優(yōu)勢營銷整合， 正式認(rèn)籌 開盤 加推 正式入市營銷節(jié)點計劃階段營銷策略216。項目特色規(guī)劃團體包裝與推廣；導(dǎo)入預(yù)熱期（ 2023年 810月）216。特定購鋪群體（大客戶）的積累 ；216。工程形象進度事件的推廣炒作；216。系列推廣賣點滲透，促銷；216。持銷期（ 2023年 1月以后）營銷階段劃分階段營銷策略p 整體營銷思路p 階段營銷策略p 推廣執(zhí)行策略推廣的最終目標(biāo) ——催化 ——促使項目未來價值提前實現(xiàn)公眾影響全方位、多角度視、聽、觸全面侵入圈層傳遞目標(biāo)客群精準(zhǔn)有效到達滲透作用總體推廣戰(zhàn)略第一步： “ 讓大多數(shù)人都知道 ”大眾強勢推廣媒體陣營：戶外、報紙、電視、事件、網(wǎng)絡(luò)、活動等適應(yīng)階段：前期入市階段推廣目的：建立知名度和關(guān)注度，建立 “瑞豐國際商貿(mào)城 ” 品牌營銷體系品牌推廣 ——專業(yè)市場形象建立A、媒體炒作：軟文、新聞、輿論、話題、討論等發(fā)起及深入B、廣告陣營：全方位立體組合發(fā)布，前期做到強大聲勢C、事件營銷： VCR形象片、新聞發(fā)布會、寧波住會博會、巡展D、外區(qū)域影響力建立：浙江、寧波等主流地產(chǎn)媒體關(guān)系維護總體推廣戰(zhàn)略第二步： “ 找到對的少數(shù)人 ”小眾圈層營銷媒體陣營： DM、短信、數(shù)據(jù)庫等直效媒體；專業(yè)雜志等小眾媒體；高峰論壇、推介會、商會聯(lián)盟成立等圈層營銷適應(yīng)階段：前期 +后期招商銷售階段推廣目的：解決項目來訪與成交，建立客戶圈層及項目口碑客戶拓展及維護是圈層營銷的重點；越到后期收效越突出；重點媒體渠道 ——目標(biāo)客群到達A、戶外據(jù)點：市中心 /高速口B、基地包裝：圍墻 /基地高炮 /道旗 /路牌 /招商營銷中心C、專業(yè)雜志：專業(yè)市場、地產(chǎn)類雜志廣告、別冊、專題D、直效媒體： DM、短信、數(shù)據(jù)庫、本案雜志直投E、圈層營銷：商會推介會、五金家居產(chǎn)業(yè)發(fā)展論壇總體推廣戰(zhàn)略總體實施策略：三大板