商貿(mào)城營銷策劃方案-文庫吧資料
2025-05-20 00:12本頁面
【正文】 商進(jìn)駐的商戶有優(yōu)先承租權(quán)，年租金以原總價的7%（某與業(yè)主第三年返租租金標(biāo)準(zhǔn)）參考標(biāo)準(zhǔn)。七、銷售中的招商工作考慮銷售返租與招商租期同為三年，但起訖時間不一致：不管是先行銷售還是先行招商，都必須有約束條款，保證時間的統(tǒng)一性。10年按揭貸款，每月支付給銀行：6762元〖分期付款方法〗●店面不論總價金額一律先付5萬，簽定〈〈購房合同〉〉，同時簽定《付款補(bǔ)充協(xié)議》和《租賃合同》時，付清60%的購房款，剩余40%的款項，可在18個月內(nèi)免息分6期支付（按季支付）。組合上述三重銷售策略，得出如下計算方法：113．64 Ｘ =100 (萬元)返租3年，按3年回報率（5%+6%+7）則累計租金為：100萬18%=18萬，〖按揭付款方法〗● 若，3年租金抵扣總價，則實際成交價是：100萬18萬=82萬貸款60%， 計：49 萬，首付款40%，計：33 萬，先付： 5萬，余款：28 萬，在18個月內(nèi)分作6期按季支付，則每季支付給開發(fā)商： 萬。此策，開發(fā)商既不損失利潤，又增加了一個賣點，吸引貪圖小利的客戶購買。降低購房資金門檻，一劑猛藥，刺激投資客戶購買欲望，釋放消費需求。10年按揭貸款，每月支付給銀行：6697元分期付款的客戶店面不論總價金額一律先付5萬，簽定〈〈購房合同〉〉，同時簽定《付款補(bǔ)充協(xié)議》和《租賃合同》時，付清60%的購房款，剩余40%的款項，可在18個月內(nèi)免息分6期支付（按季支付）。舉例說明： 如一店面總價100萬，返租3年，按3年回報率（5%+6%+7%），則累計租金為：100萬18%=18萬，● 若，3年租金抵扣總價，則實際成交價是：100萬18萬=82萬首付款40%，計：33 萬，先付： 5萬，余款：28萬，在18個月內(nèi)分作6期按季支付，則每季支付給開發(fā)商： 萬?；虬丛轮Ц?。2005年5月1日前銷售的以5月1日開始計算返租。③、返租租期時間銷售返租時間必須與招商的商戶3年租期截止時間一致。給客戶一個投資保障，增強(qiáng)購買信心。先由開發(fā)商統(tǒng)一向業(yè)主承租，再由開發(fā)商統(tǒng)一委托招商代理公司對外招商出租。**路僅售1戶，它是4條街中銷售最差的1條，歸納其原因，主要是產(chǎn)品性價比太低，無人問津?！?規(guī)劃路定位：暫不明確定位，不定位依據(jù)：●在招商實際工作開展之后，再依據(jù)實際的商家需求，作為“建材街”或“汽配街”的延伸補(bǔ)充的后備資源，靈活機(jī)動，立于不敗之地。◎ **路定位: 以建材為主的 綜合商業(yè)街經(jīng)營定位：以建材為主兼專業(yè)市場生活配套的商家定位依據(jù)：●大門左邊靠近**路一側(cè)，已進(jìn)駐商家之中，大多數(shù)為經(jīng)營建材的商家為主，大門右邊靠近**路一側(cè)，已有藥店、超市進(jìn)駐。具體定位如下：◎ **路定位：某規(guī)劃路**路的進(jìn)出口開通，路面平整。**路大門要常日開通32開始到**路段，所有店面的門口需要清潔。人行道與公路的泥土障礙要清除。小區(qū)大門處，人行道與泉秀路中間的綠化帶，土堆要推平。改造建議整改內(nèi)容**路所有店面門口的臺階和綠化需要完工。四、現(xiàn)場整改建議目前本案包括售樓部門口的各條街都存在廢土堆、坑洼、工程垃圾。**路綠化※ 現(xiàn)狀**路一側(cè)店面不但帶有騎樓、臺階，而且有比臺階面積更大的綠化，每塊綠化都擋住了3個店面進(jìn)出通道，嚴(yán)重影響了經(jīng)營。※ 改造方案因為**路4854號店2層、3354店后夾層，目前存在的問題主要是無法提供商業(yè)需要的通路，如果用兩間店面做通道，不但門面小氣，而且兩間店面的價值就有200多萬，得不償失。**路4854號店鋪2層和3354號店鋪后夾層※ 現(xiàn)狀**路4854號店鋪，早期為了促進(jìn)銷售，把2層分割出來銷售，現(xiàn)在1層已售出，2層未售。大地裝飾城店鋪“3347”號※ 現(xiàn)狀**路“3347”號原為**裝飾城，15間店鋪一層、二層后夾層包括一層夾層均打通，聯(lián)成一體，并且全部裝修完畢，現(xiàn)場排滿展示架及產(chǎn)品。目前，由于尚未交房，處于施工階段，不具備開業(yè)條件。已售6戶，最為靠近十字路口，這是一大賣點。整條街道呈現(xiàn)出臟、亂、差的形象。它的最大優(yōu)勢在于路面寬廣，目前，已入駐營業(yè)商家，商業(yè)形態(tài)較多，有物流貨運(yùn)商家，有汽車維修的商家。◎**路僅售1戶，是4條街中銷售最差的?！?*路僅售3戶。目前，已入駐營業(yè)商家除一家茶葉店和一家食雜店外，其余都為建材商家。二、目前的店面商業(yè)布局◎**路已售32戶，是某花園各條商業(yè)街中，銷售率最高的街道?，F(xiàn)房項目，前景不易造夢，且滯銷的商業(yè)量較大，當(dāng)心引起客戶的投資信心不足。威脅(t)銀行調(diào)高商業(yè)貸款利率，一定程度上抑制房地產(chǎn)投資需求。新客運(yùn)中心站即將在2005年竣工落成，正式宣告一個新興的經(jīng)濟(jì)商圈出現(xiàn)。機(jī)會(o)東進(jìn)南移的市政規(guī)劃概念正在逐漸泉州市民接受。目前泉州店鋪供過于求，投資回報率低，銷售普遍不景氣，客戶投資情緒低落。本案內(nèi)部四條街的商業(yè)價值相差較大。 人口密度低，人流量少，目前區(qū)域周邊居住組團(tuán)社區(qū)、本案入住率都較低。劣勢(w)區(qū)域的市區(qū)公共交通不發(fā)達(dá)生活配套不成熟，區(qū)域缺乏學(xué)校、幼兒園、菜市場、商場等生活配套設(shè)施。本案占地100多畝，在**屬較大規(guī)模的商住小區(qū)。本案位于**路與**路交叉點，是**舊市區(qū)東迎東部新興市區(qū)的交通大動脈。本地段在不遠(yuǎn)的將來，將成為繁華的商業(yè)地段，但商業(yè)投資講究即時回報的特性，讓本地段的商業(yè)價值目前無法得到完全體現(xiàn)。道路交通發(fā)達(dá)且緊鄰新的**汽車站，但公共交通系統(tǒng)較差。但新市區(qū)的區(qū)域特性，本身就代表商業(yè)氛圍的不足；高定位的樓盤建設(shè)，其高價位又壓縮了升值空間，所以商業(yè)部分的積壓就是自然而然的狀況。屬城市新興的城區(qū)：項目位于**區(qū)**路與**路交界處。樓盤定位高：本項目是國家康居示范智能化系統(tǒng)小區(qū)。同時，與銷售的緊密結(jié)合，招商對業(yè)態(tài)選擇，又應(yīng)該遵循專業(yè)主題市場的規(guī)范。在銷售中，價值的體現(xiàn)、現(xiàn)場的包裝、廣告的促進(jìn)、銷售技巧的運(yùn)用等等，必然的會實現(xiàn)銷售。揚(yáng)長避短，發(fā)揮品牌、規(guī)模、區(qū)域等優(yōu)勢，對現(xiàn)場進(jìn)行整改、對物業(yè)進(jìn)行變更，使某商貿(mào)城的物業(yè)自然價值得到體現(xiàn)。三、銷售與招商概述某商貿(mào)城目前因為各種因素導(dǎo)致物業(yè)貶值，銷售出現(xiàn)停滯。上述種種不利因數(shù)，騎樓柱子、臺階、店鋪面墻而立、路寬較窄，等等是無法再行整改，其他方面是可以通過整改或物業(yè)變更而改變。于其中，**路有騎樓柱子、臺階、過分綠化等不利店鋪經(jīng)營的負(fù)面因素，更甚是存在著車庫上層的所謂夾層、一樓已經(jīng)銷售的二樓等無進(jìn)出通道，根本不具備商業(yè)店鋪條件的物業(yè)；**路、**路、**路都面墻而立，而且*
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