商貿(mào)城營(yíng)銷策劃方案(編輯修改稿)
2025-06-10 00:12 本頁(yè)面
【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 ”的延伸補(bǔ)充的后備資源，靈活機(jī)動(dòng)，立于不敗之地。六、銷售策略銷售價(jià)格體系**路價(jià)格卻高達(dá)均價(jià)12000元/㎡，依據(jù)現(xiàn)狀，投資回報(bào)率偏低，產(chǎn)品的性價(jià)比低，因此，導(dǎo)致滯銷。**路僅售1戶，它是4條街中銷售最差的1條，歸納其原因，主要是產(chǎn)品性價(jià)比太低，無(wú)人問(wèn)津。它與**路現(xiàn)狀相同，面對(duì)工廠圍墻，是一條單面街，平日里，銷售優(yōu)惠策略第一重優(yōu)惠策略：返租銷售①、返租形式返租銷售，即業(yè)主購(gòu)買帶3年租期的租賃合同的店鋪。先由開發(fā)商統(tǒng)一向業(yè)主承租，再由開發(fā)商統(tǒng)一委托招商代理公司對(duì)外招商出租。購(gòu)買后即辦返租，即得返租回報(bào)，交鋪前即可得到3年的全額回報(bào)，免除業(yè)主3年內(nèi)的后顧之憂。給客戶一個(gè)投資保障，增強(qiáng)購(gòu)買信心。②、操作程序業(yè)主簽定《購(gòu)房認(rèn)購(gòu)書》的同時(shí)簽定《返租協(xié)議確認(rèn)書》業(yè)主簽定〈〈購(gòu)房合同書〉〉的同時(shí)與開發(fā)商簽定返租《租賃合同》。③、返租租期時(shí)間銷售返租時(shí)間必須與招商的商戶3年租期截止時(shí)間一致。統(tǒng)一從2005年5月1日起至2008年4月30日止。2005年5月1日前銷售的以5月1日開始計(jì)算返租。④、銷售返租政策說(shuō)明返租年限3年租金率（遞增式）備注3年5%+6%+7%3年租金一次性從總價(jià)或首付款中扣除?；虬丛轮Ц?。舉例說(shuō)明：如一店面總價(jià)100萬(wàn)，返租3年，按3年回報(bào)率（5%+6%+7%），則累計(jì)租金為：100萬(wàn)18%=18萬(wàn)，● 若，3年租金抵扣總價(jià)，則實(shí)際成交價(jià)，計(jì)：100萬(wàn)18萬(wàn)=82萬(wàn)● 若，3年租金抵扣首付款，按6成10年貸款，則首付款，計(jì)： 100萬(wàn)40%18萬(wàn)=22 萬(wàn)貸款60%，計(jì)： 100萬(wàn)60%=60萬(wàn)實(shí)際成交價(jià)，計(jì)：22萬(wàn)+60萬(wàn)=82萬(wàn)第二重優(yōu)惠策略：付款優(yōu)惠政策按揭付款客戶店面不論總價(jià)金額一律先付5萬(wàn)，直接簽定《購(gòu)房合同》，同時(shí)簽定《付款補(bǔ)充協(xié)議》和《租賃合同》，首付款余款免息分6期，可在18個(gè)月內(nèi)分期付清（按季支付）合同一簽定，即辦理銀行按揭。舉例說(shuō)明： 如一店面總價(jià)100萬(wàn)，返租3年，按3年回報(bào)率（5%+6%+7%），則累計(jì)租金為：100萬(wàn)18%=18萬(wàn)，● 若，3年租金抵扣總價(jià)，則實(shí)際成交價(jià)是：100萬(wàn)18萬(wàn)=82萬(wàn)首付款40%，計(jì)：33 萬(wàn)，先付： 5萬(wàn)，余款：28萬(wàn)，在18個(gè)月內(nèi)分作6期按季支付，則每季支付給開發(fā)商： 萬(wàn)。10年按揭貸款，每月支付給銀行：5246元● 若，3年租金抵扣首付款，按6成10年貸款，則首付款，計(jì)： 100萬(wàn)40%18萬(wàn)=22萬(wàn)貸款60%，計(jì)： 100萬(wàn)60%=60萬(wàn)實(shí)際成交價(jià)，計(jì)：22萬(wàn)+60萬(wàn)=82萬(wàn)首付款 ：22萬(wàn)，先付 ：5萬(wàn)，余款：17萬(wàn)，在18個(gè)月內(nèi)分作6期按季支付，則每季支付給開發(fā)商： 萬(wàn)。10年按揭貸款，每月支付給銀行：6697元分期付款的客戶店面不論總價(jià)金額一律先付5萬(wàn)，簽定〈〈購(gòu)房合同〉〉，同時(shí)簽定《付款補(bǔ)充協(xié)議》和《租賃合同》時(shí)，付清60%的購(gòu)房款，剩余40%的款項(xiàng)，可在18個(gè)月內(nèi)免息分6期支付（按季支付）。舉例說(shuō)明： 如一店面總價(jià)100萬(wàn)，返租3年，按3年回報(bào)率（5%+6%+7%），則累計(jì)租金為：100萬(wàn)18%=18萬(wàn)，● 3年租金抵扣總價(jià)，則實(shí)際成交價(jià)是：100萬(wàn)18萬(wàn)=82萬(wàn)先付： 5萬(wàn)，簽定〈〈購(gòu)房合同〉〉時(shí)再付：，付清60%的購(gòu)房款計(jì)：，余款：，在18個(gè)月內(nèi)分作6期按季支付，則每季支付： 萬(wàn)。降低購(gòu)房資金門檻，一劑猛藥，刺激投資客戶購(gòu)買欲望，釋放消費(fèi)需求。（可以產(chǎn)權(quán)證抵押或交房制約客戶付款，與客戶簽定補(bǔ)充合同）第三重優(yōu)惠策略：優(yōu)惠折扣以現(xiàn)有的店鋪售價(jià)作為基礎(chǔ)，提高12%的售價(jià)，預(yù)留12%的折扣空間，待到第二波促銷期（詳細(xì)方案，見推廣策略），（必須限時(shí)優(yōu)惠期為當(dāng)月）。此策，開發(fā)商既不損失利潤(rùn)，又增加了一個(gè)賣點(diǎn)，吸引貪圖小利的客戶購(gòu)買。三重銷售優(yōu)惠策略組合案例說(shuō)明：例：某花園店面A、原售價(jià)：100萬(wàn)，為預(yù)留12%的折扣空間，現(xiàn)提高售價(jià)（100/）。組合上述三重銷售策略，得出如下計(jì)算方法：113．64 Ｘ =100 (萬(wàn)元)返租3年，按3年回報(bào)率（5%+6%+7）則累計(jì)租金為：100萬(wàn)18%=18萬(wàn)，〖按揭付款方法〗● 若，3年租金抵扣總價(jià)，則實(shí)際成交價(jià)是：100萬(wàn)18萬(wàn)=82萬(wàn)貸款60%， 計(jì)：49 萬(wàn)，首付款40%，計(jì)：33 萬(wàn)，先付： 5萬(wàn)，余款：28 萬(wàn)，在18個(gè)月內(nèi)分作6期按季支付，則每季支付給開發(fā)商： 萬(wàn)。10年按揭貸款，每月支付給銀行：5523元● 若，3年租金抵扣首付款，按6成10年貸款，則首付款， 計(jì)： 100萬(wàn)40%18萬(wàn)=22萬(wàn)貸款60%， 計(jì)： 100萬(wàn)60%=60萬(wàn)實(shí)際成交價(jià)，計(jì)：22萬(wàn)+60萬(wàn)=82萬(wàn)首付款 ，計(jì)： 22 萬(wàn)，先付： 5萬(wàn)，余款：17萬(wàn)，在18個(gè)月內(nèi)分作6期按季支付，則每季支付給開發(fā)商： 萬(wàn)。10年按揭貸款，每月支付給銀行：6762元〖分期付款方法〗●店面不論總價(jià)金額一律先付5萬(wàn)，簽定〈〈購(gòu)房合同〉〉，同時(shí)簽定《付款補(bǔ)充協(xié)議》和《租賃合同》時(shí)，付清60%的購(gòu)房款，剩余40%的款項(xiàng)，可在18個(gè)月內(nèi)免息分6期支付（按季支付）?！?年租金抵扣總價(jià)，則實(shí)際成交價(jià)是：100萬(wàn)18萬(wàn)=82萬(wàn)先付：5萬(wàn)，簽定〈〈購(gòu)房合同〉〉時(shí)再付：，付清60%的購(gòu)房款計(jì)：，余款：，在18個(gè)月內(nèi)分作6期按季支付，則每季支付： 萬(wàn)。七、銷售中的招商工作考慮銷售返租與招商租期同為三年，但起訖時(shí)間不一致：不管是先行銷售還是先行招商，都必須有約束條款，保證時(shí)間的統(tǒng)一性。招商的商戶要求三年以上的租期：某與業(yè)主返租合同：某與業(yè)主簽定的銷售返租租期仍為3年，在《租賃合同》中附加條款中補(bǔ)充，3年租期期滿之后，某招商進(jìn)駐的商戶有優(yōu)先承租權(quán)，年租金不得超過(guò)原總價(jià)的7%（某與業(yè)主第三年返租租金標(biāo)準(zhǔn)）。某與商戶租賃合同：某與商戶簽定的承租租期仍為3年，在《租賃合同》中附加條款中補(bǔ)充，3年租期期滿之后，某招商進(jìn)駐的商戶有優(yōu)先承租權(quán)，年租金以原總價(jià)的7%（某與業(yè)主第三年返租租金標(biāo)準(zhǔn)）參考標(biāo)準(zhǔn)。第三章 招商策略前 言目前，**名城、**花園（均推出大量店鋪），本商圈內(nèi)店鋪空置率較高。在經(jīng)過(guò)慎密的市調(diào)分析考量基礎(chǔ)上，我們建議盡快實(shí)施本案，銷售、招商雙管齊下，搶占市場(chǎng)先機(jī)有如搶占制高點(diǎn)，至關(guān)重要。一、地塊SWOT分析就本案的客觀地理位置及環(huán)境條件，諸項(xiàng)要素簡(jiǎn)要分析，列 SWOT坐標(biāo)圖如下：S（優(yōu)勢(shì)） W（劣勢(shì)） 長(zhǎng)途車站 城市東擴(kuò) 產(chǎn)品存在缺陷，形象陳舊交通的便利性、有發(fā)展前景 商圈尚未成熟、人氣不旺O（機(jī)會(huì)）
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