【正文】 6%1115元/平方米月： 占38%1625元/平方米月： 占46%26元/平方米月以上： 占10%中心產(chǎn)業(yè)區(qū)分部旺鋪，租金以達(dá)60100元/平方米以上如下圖所示：⑤ 市場(chǎng)流通通路零售業(yè)： 占89%；批發(fā)業(yè)： 占11%如下圖所示：荷花市場(chǎng)位于周口市中心，北面七一路，南面交通路，東面中州路，西面長(zhǎng)青路，面積約八十畝，建筑面積約5萬(wàn)平方米，主要結(jié)構(gòu)為二層和部分鋼架大棚，市場(chǎng)內(nèi)共有商戶2350戶，經(jīng)營(yíng)項(xiàng)目涉及服裝、百貨、五金、副食品、日用品、日雜用品、建材、電子、文體、音像等多類別。② 北京亞飛周口汽貿(mào)城位于建設(shè)路，占地約10畝，屬獨(dú)家自建自營(yíng)性質(zhì)，主要經(jīng)營(yíng)整車銷售，經(jīng)營(yíng)時(shí)間約4年。③ 龍江家具廣場(chǎng)建筑結(jié)構(gòu)為三層大框架大廳，目前正在裝修待營(yíng)業(yè)階段。⑤ 迎水寺集貿(mào)市場(chǎng)位于中州路北段，占地約8畝，建筑為單層磚混房，中間鋼架石棉瓦大棚，經(jīng)營(yíng)內(nèi)容為針織、毛線、服裝、鞋帽等，經(jīng)營(yíng)時(shí)間約5年。市場(chǎng)運(yùn)作模式以出租為主。③ 周口鋼材世界位于建設(shè)路，占地約6畝的露天鋼材交易廣場(chǎng)，主要經(jīng)營(yíng)各類鋼材，經(jīng)營(yíng)年史約10年以上。 周口市專業(yè)化市場(chǎng)中觀走勢(shì)分析（商品化）市場(chǎng)情況周口目前擁有的各類專業(yè)市場(chǎng)，全部停留在商品化市場(chǎng)這一面向終端消費(fèi)者經(jīng)營(yíng)模式，其特點(diǎn)是：經(jīng)營(yíng)成本高，經(jīng)營(yíng)利潤(rùn)薄，發(fā)展形式單一，缺乏自身生命力；行業(yè)業(yè)態(tài)尚處在“攤位制”狀態(tài)，尤其表現(xiàn)為“集貿(mào)”市場(chǎng)，充分反映了周口農(nóng)業(yè)大市的基本特征。商水縣位于周口西南部，面積1314平方公里，總?cè)丝?07萬(wàn)，轄23個(gè)鄉(xiāng)鎮(zhèn)（場(chǎng)）。扶溝是八縣最小縣，經(jīng)濟(jì)綜合實(shí)力在八縣中屬于中上水平，人均年可支配收入在3000元以上，許鄲地方鐵路與賈魯河穿市而過(guò)，具有水陸交通與省級(jí)公路網(wǎng)聯(lián)動(dòng)能力。沈丘交通不發(fā)達(dá)，沙潁河盤城而過(guò)，交通主要依靠省級(jí)公路網(wǎng)。西華交通不發(fā)達(dá)，沒有鐵路，主要依靠省級(jí)公路網(wǎng)。淮陽(yáng)經(jīng)濟(jì)比較落后，僅有一個(gè)占地約30畝的陳州商城，商業(yè)十分蕭條，沒有形成較為集中的中心商業(yè)區(qū)，年人均可支配收入在3000元左右。商業(yè)區(qū)位于天河平價(jià)商場(chǎng)為中心的人民路中段，專業(yè)市場(chǎng)不發(fā)達(dá)，主要依靠馬路帶經(jīng)濟(jì)。漯阜鐵路環(huán)城而過(guò)，并以形成省級(jí)公路網(wǎng)。 周口八縣一市一區(qū)經(jīng)濟(jì)情況項(xiàng)城市位于周口市南部，面積1083平方公里，人口103萬(wàn)，轄18個(gè)鄉(xiāng)鎮(zhèn)。多層帶商居辦公樓較為普遍如川匯區(qū)文化館，一層為商鋪和辦公，二層以上辦公與住居混雜，入駐機(jī)構(gòu)以文教為主；以小戶型結(jié)構(gòu)、單間面積20平方米為主，其余有二室、三室戶型，面積在4050平方米；沒有規(guī)范物業(yè)管理，只有車輛看管。其中：住宅面積：120萬(wàn)平方米；商業(yè)地產(chǎn)面積：80余萬(wàn)平方米周口房地產(chǎn)銷售基本特征周口房地產(chǎn)銷售主要表現(xiàn)為：售價(jià)適應(yīng)當(dāng)?shù)叵M(fèi)水平，房產(chǎn)整體形勢(shì)良好，隨著農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)化進(jìn)程加快，周口蘊(yùn)藏著較強(qiáng)的購(gòu)買力。周口住宅商品房整個(gè)價(jià)位走勢(shì)偏低。發(fā)展大商貿(mào)，促進(jìn)大流通，加快城市建設(shè)勢(shì)在必行。項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)方式：商業(yè)鋪面、配套住宅全部銷售，商務(wù)休閑區(qū)和辦公園區(qū)全部銷售；鋼構(gòu)結(jié)構(gòu)大棚、大型倉(cāng)儲(chǔ)、貨場(chǎng)、無(wú)污染加工區(qū)、物流配送中心等大部分租賃，部分留作自營(yíng)。周口市規(guī)劃局已經(jīng)批準(zhǔn)了該項(xiàng)目的建設(shè)用地，并給出了紅線與規(guī)劃設(shè)計(jì)要求。用地性質(zhì)為商業(yè)用地，用地面積為2200畝(其中凈地2000畝，退規(guī)劃紅線200畝)西界：輕工一路，東界。大慶路，南界。本地塊目前除有部分小量拆遷外，大部分無(wú)拆遷任務(wù)。自營(yíng)部分在財(cái)務(wù)預(yù)測(cè)時(shí)按租賃形式列算。 建設(shè)大周口的大都市目標(biāo)，就需要有一個(gè)與市情相適應(yīng)相配套的城市發(fā)展戰(zhàn)略，在周口城市發(fā)展戰(zhàn)略五年計(jì)劃中，其重要一項(xiàng)是：規(guī)范市場(chǎng)行為，建設(shè)、引領(lǐng)地區(qū)大流通、大商貿(mào)的大型綜合類批發(fā)市場(chǎng)，已經(jīng)是周口經(jīng)濟(jì)發(fā)展的客觀要求。從市場(chǎng)調(diào)查來(lái)看，最為普遍的價(jià)位在1300～1100元每平方米之間；在個(gè)案中，最高售價(jià)達(dá)每平方米1960元，最低售價(jià)（頂樓）在每平方米850元左右。周口住宅地產(chǎn)銷售價(jià)格差距較大，從每平方米1950元到每平方米850元，表現(xiàn)出發(fā)展中城市的不均衡性。多層機(jī)關(guān)辦公樓自用與出租如位于七一路中段的商業(yè)局辦公樓，層高8層，總面積7000平方米，配有電梯、保潔等，戶型單間面積30平方米，共110套，二室60平方米，約20套，三室90平方米，約15套。支柱產(chǎn)業(yè)為蓮花味精，社會(huì)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)的絕對(duì)值基本與周口相持平，年人均可支配收入在4000～5000元之間。鄲城縣位于周口東部，面積1471平方公里，總?cè)丝?20萬(wàn)，轄20個(gè)鄉(xiāng)鎮(zhèn)。鄲城交通不發(fā)達(dá)?；搓?yáng)城關(guān)有三分之一為龍湖，交通不發(fā)達(dá)，鐵路有周淮地方鐵路與許鄲地方鐵路，106國(guó)道穿城而過(guò)，省級(jí)公路網(wǎng)已形成。沈丘縣位于周口市東南郊，總面積1007平方公里，人口111萬(wàn)，轄21個(gè)鄉(xiāng)鎮(zhèn)。鹿邑縣位于周口市東北部，與商丘、安徽接壤，面積1245平方公里，人口110萬(wàn)，轄22個(gè)鄉(xiāng)鎮(zhèn)。太康縣位于周口市北郊，面積1759平方公里，總?cè)丝?30萬(wàn)，轄23個(gè)鄉(xiāng)鎮(zhèn)。商水距周口僅8公里，周口未來(lái)城市發(fā)展將實(shí)現(xiàn)“周商一體”，商水是周口向南發(fā)展戰(zhàn)略帶，商水目前經(jīng)濟(jì)落后，是八縣中較落后的一個(gè)，年人均可支配收入在3000元以下，交通主要依靠省級(jí)公路網(wǎng)。建材裝飾市場(chǎng)① 周口鐵路建材批發(fā)市場(chǎng)位于農(nóng)工路，為新建中的專業(yè)建材批發(fā)市場(chǎng)，主要經(jīng)營(yíng)：瓷磚、潔具、木地板、鐵藝、石材等，建筑結(jié)構(gòu)為兩層復(fù)式磚混房，市場(chǎng)運(yùn)作模式為出租。④ 豫東大世界由宋慶齡基金會(huì)投資，擬在周口興建一個(gè)大型建材批發(fā)市場(chǎng)，該項(xiàng)目正在論證階段。② 高莊集貿(mào)市場(chǎng)位于莊東路，建筑結(jié)構(gòu)以鋼架石棉瓦大棚為主，部分磚混房，主要經(jīng)營(yíng)蔬菜等農(nóng)副產(chǎn)品，現(xiàn)已停業(yè)。⑥ 八一路農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)位于八一路，是周口市內(nèi)最大的農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)，占地約20畝，建筑結(jié)構(gòu)為單層磚混和鋼架石棉瓦大棚，是典型的馬路帶與攤位制市場(chǎng)，主要經(jīng)營(yíng)蔬菜、干果、水產(chǎn)品等農(nóng)副產(chǎn)品。④ 浙江家具城位于大閘路，面積12000平方米，框架式結(jié)構(gòu)，主要經(jīng)營(yíng)實(shí)木家具、套房家具、辦公家具等。③ 周口億星批發(fā)市場(chǎng)主要經(jīng)營(yíng)糖酒副食品，屬典型的馬路帶經(jīng)濟(jì)，經(jīng)營(yíng)主要集中一層商業(yè)鋪面。交通不暢制約了市場(chǎng)發(fā)展荷花市場(chǎng)位于市中心，車輛出入不方便，加上市場(chǎng)內(nèi)各種添置物的阻礙，市場(chǎng)出入貨不暢，已不符合交通作為市場(chǎng)的基本要求。從全國(guó)各大市場(chǎng)的火災(zāi)來(lái)看（如安徽合肥城隍廟市場(chǎng)2000年大火，沈陽(yáng)2001年大火，安慶光彩市場(chǎng)2003年大火等等），一旦荷花市場(chǎng)出現(xiàn)火情，后果將不堪設(shè)想，不僅是房、貨的損失，更有可能傷及人民生命安全。市政府投資重點(diǎn)的轉(zhuǎn)移給川匯新區(qū)帶來(lái)了更多的機(jī)遇。（3）經(jīng)營(yíng)場(chǎng)所 BY 經(jīng)營(yíng)種類 棉紡針織、服裝鞋帽、家具、建材、糖業(yè)煙酒在本次所調(diào)查的批發(fā)市場(chǎng)中所占的比例較重，也顯示出這四個(gè)經(jīng)營(yíng)種類在周口市各批發(fā)市場(chǎng)中的成活率較高。（4）經(jīng)營(yíng)場(chǎng)所 BY 鋪面結(jié)構(gòu)在調(diào)查的市場(chǎng)中，荷花市場(chǎng)的鋪面結(jié)構(gòu)最多，以大棚加磚混結(jié)構(gòu)為主，兩個(gè)家具城均為框架結(jié)構(gòu)，單層結(jié)構(gòu)在所有調(diào)查的市場(chǎng)占據(jù)著主導(dǎo)地位。（2）購(gòu)買價(jià)格 在購(gòu)買的經(jīng)營(yíng)業(yè)主中，有超過(guò)60%業(yè)主購(gòu)房單價(jià)在2000～3000元/㎡。（5）鋪面擁有形式 BY 經(jīng)營(yíng)種類 調(diào)查的各經(jīng)營(yíng)種類的鋪面均以租賃為主。（9）鋪面結(jié)構(gòu) BY 購(gòu)買價(jià)格 調(diào)查的單層價(jià)格均集中在2000～3000元/㎡之間，二層復(fù)式均為租賃。月，超過(guò)80%的棉紡針織、服裝鞋帽、建材、家具的經(jīng)營(yíng)戶租金價(jià)格為10～30㎡。（2）經(jīng)營(yíng)方式 56%的被調(diào)查業(yè)主的經(jīng)營(yíng)方式為批零兼營(yíng)。（6）經(jīng)營(yíng)種類 BY 經(jīng)營(yíng)方式在調(diào)查的類別中，批零兼營(yíng)在三種經(jīng)營(yíng)方式中占據(jù)首位。單位售價(jià)的承受力對(duì)售價(jià)的承受力，被調(diào)查業(yè)主當(dāng)然希望價(jià)格越低越好，這就造成了調(diào)查結(jié)果偏差，%的被調(diào)查業(yè)主選擇2000元/㎡這個(gè)價(jià)位，這個(gè)數(shù)據(jù)不能完全采信。配套內(nèi)容占絕對(duì)比例的經(jīng)營(yíng)業(yè)主選擇的配套內(nèi)容為：倉(cāng)庫(kù)、餐飲和運(yùn)輸。配套功能重要程度評(píng)價(jià)被調(diào)查經(jīng)營(yíng)業(yè)主認(rèn)為商貿(mào)城配套功能最為重要應(yīng)包括：稅收管理、環(huán)境衛(wèi)生、治安狀況、運(yùn)輸服務(wù)和倉(cāng)儲(chǔ)服務(wù)。了解廣告信息的渠道 被調(diào)查業(yè)主主要通過(guò)報(bào)紙雜志和當(dāng)?shù)仉娨暳私鈴V告信息。廣播電臺(tái)的選擇 收聽周口廣播電臺(tái)的經(jīng)營(yíng)業(yè)主占到了33%。喜歡的廣場(chǎng)活動(dòng)被調(diào)查的經(jīng)營(yíng)業(yè)主所喜歡的廣場(chǎng)活動(dòng)主要為：文藝表演、有獎(jiǎng)游戲和親身參與抽獎(jiǎng)活動(dòng)，其占比例均達(dá)60%以上。但已有一些投資商開始瞄向周口，2004年在計(jì)劃中有七大市場(chǎng)開發(fā)建設(shè)，只有在他們尚未付諸行動(dòng)前，加快商貿(mào)城的開發(fā)步伐，占領(lǐng)競(jìng)爭(zhēng)的制高點(diǎn)。 地塊地面情況地塊靠西南角，大慶路與建設(shè)路交匯處有面粉廠、汽車修理廠和短途客運(yùn)站，東南角有三里莊自然村，中部有李垛樓自然村，其余為大片桃園與耕地。 項(xiàng)目地塊周圍生活配套設(shè)施項(xiàng)目地塊周圍生活配套設(shè)施不齊全，但由于距城市很近，而且作為商業(yè)用地，不存在對(duì)項(xiàng)目生活配套的影響，所以在本項(xiàng)目的規(guī)劃中，可以建商務(wù)休閑中心和購(gòu)物超市，以滿足市場(chǎng)消費(fèi)的要求。 劣勢(shì)分析（1）周圍城市配套：地塊為周口城市發(fā)展帶，周口城市生活配套不發(fā)達(dá)，自身生活配套的完善，增強(qiáng)開發(fā)商投資壓力。（3）項(xiàng)目本身的機(jī)會(huì):特別是用地規(guī)模，市場(chǎng)多元化建設(shè)，無(wú)疑是周口目前各類小型市場(chǎng)所無(wú)法比擬的，因此，只要堅(jiān)持走高質(zhì)量、大、新、全的市場(chǎng)路線，充分發(fā)揮本項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)，然后通過(guò)“全新”的概念導(dǎo)入，找準(zhǔn)市場(chǎng)的時(shí)機(jī)，全面推向市場(chǎng)，占領(lǐng)市場(chǎng)。第三章 項(xiàng)目的市場(chǎng)定位 商貿(mào)城概念導(dǎo)入商貿(mào)城定位在一個(gè)大型綜合性、專業(yè)化細(xì)分程度高的市場(chǎng)群，大規(guī)模、高品味、國(guó)際理念、世紀(jì)財(cái)富的，并立足周口、面向全省、輻射華中的商業(yè)重埠。（4）人文導(dǎo)入：商貿(mào)城要打造現(xiàn)代物流信息品牌市場(chǎng)，就需導(dǎo)入全新的人文思想，將“以人為本”的服務(wù)理念從意識(shí)形態(tài)轉(zhuǎn)化落實(shí)到社會(huì)實(shí)踐。充分利用資源和現(xiàn)代化項(xiàng)目運(yùn)作手段，以最小的投資、最快的時(shí)間，為開發(fā)商獲得最高的收益。大營(yíng)銷服務(wù)：體現(xiàn)商貿(mào)城大市場(chǎng)群的主渠道威力，整合資源，強(qiáng)勢(shì)宣傳，運(yùn)用專業(yè)媒體與區(qū)域主導(dǎo)媒體聯(lián)動(dòng)，打造商貿(mào)城大品牌地位。（1）商品展銷交易區(qū)（2）物流配送中心（3）大型倉(cāng)儲(chǔ)區(qū)（4）區(qū)域貨場(chǎng)（5）無(wú)污染加工區(qū)（6）配套住宅區(qū)（7）商務(wù)休閑區(qū)（8）辦公園區(qū) 從開發(fā)進(jìn)度上細(xì)分分三期開發(fā)完成總體目標(biāo)第一期分為二階段 每階段開發(fā)500畝第一階段開發(fā)主力市場(chǎng)為主第二階段開發(fā)主力市場(chǎng)及第三方物流為主第二期開發(fā)配套住宅與商務(wù)休閑為主第三期開發(fā)完善商貿(mào)城整體功能 從商貿(mào)城經(jīng)營(yíng)主體上細(xì)分（1）經(jīng)營(yíng)業(yè)主(購(gòu)房自營(yíng))占70%（2）投資業(yè)主(購(gòu)房投資)占30%（3）本地塊經(jīng)營(yíng)業(yè)主占60%（4）對(duì)外引入經(jīng)營(yíng)業(yè)主占40% 商貿(mào)城目標(biāo)市場(chǎng)商貿(mào)城作為以商品流通、科研、加工、信息為一體的現(xiàn)代化、規(guī)范化經(jīng)濟(jì)行為，需要廣大經(jīng)營(yíng)業(yè)主共同營(yíng)造，天華置業(yè)作為產(chǎn)業(yè)的客觀主體，是商貿(mào)城賴以生存的主體。（3）根據(jù)對(duì)市場(chǎng)各類供貨渠道分析，產(chǎn)業(yè)鏈上游的目標(biāo)主要分布在鄭州，武漢和江浙一帶。在進(jìn)行商貿(mào)城規(guī)劃時(shí)，不但要從市場(chǎng)需求出發(fā)，了解市場(chǎng)的發(fā)展動(dòng)態(tài)，同時(shí)也要從開發(fā)商的角度出發(fā)，總結(jié)開發(fā)經(jīng)驗(yàn)，吸收其它類比專業(yè)市場(chǎng)的優(yōu)良經(jīng)驗(yàn)，務(wù)求把商貿(mào)城規(guī)劃設(shè)計(jì)做得更好。第三、服務(wù)意識(shí)的超前化，包括物業(yè)管理配套、生活住宅配套等，都要從市場(chǎng)人文思想為出發(fā)點(diǎn)。住宅部分要結(jié)合市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)戶的特點(diǎn)，以中型戶型為主力戶型為宜。④ 質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)化。⑥ 配套完善化。⑧ 環(huán)境公園化。⑩ 營(yíng)銷人文化。商貿(mào)城主入口方向：東面（大慶路上）區(qū)域貨場(chǎng)及停車場(chǎng)要求，每分市場(chǎng)中心，面積在10畝左右。② 大型倉(cāng)儲(chǔ)區(qū)：為交易區(qū)商業(yè)單元作配套倉(cāng)儲(chǔ)服務(wù)，結(jié)構(gòu)為單層大跨鋼構(gòu)大棚。⑥ 辦公園區(qū)：商貿(mào)城管理與經(jīng)營(yíng)辦公區(qū)，結(jié)構(gòu)為半框架多層建筑，主要在大慶路二層復(fù)式以上。商貿(mào)城整體綠化從住宅小區(qū)到商業(yè)區(qū)、商貿(mào)城內(nèi)部、外部的自然環(huán)境，應(yīng)充分考慮周口北方地區(qū)的特點(diǎn)，引入當(dāng)今園林設(shè)計(jì)潮流，采用多景點(diǎn)布局而又重點(diǎn)突出，從而形成一個(gè)點(diǎn)、線、面相結(jié)合，層次分明，全方位的綠化系統(tǒng)。商業(yè)服務(wù)機(jī)構(gòu)：設(shè)計(jì)銀行、通訊等機(jī)構(gòu)，商務(wù)辦公配套等機(jī)構(gòu)。② 色彩計(jì)劃：主色以單色為主，配相間、對(duì)比色等。 主力戶型 大型展銷交易區(qū)主力戶型設(shè)計(jì)① 柱網(wǎng)：9m② 標(biāo)高：一層4m，③ 單體二層復(fù)式面積：㎡（㎡,二層39㎡）④ ⑤水、電分戶入室，獨(dú)立水衛(wèi) 住宅主力戶型設(shè)計(jì)① 面積：8090㎡占30% 100120㎡占50% 120㎡以上占20%② 標(biāo)高：③ 一梯二戶、一梯三戶④ 獨(dú)立水衛(wèi)、水電分戶，集中單元管理 商務(wù)休閑區(qū)和辦公園區(qū)按功能要求進(jìn)行設(shè)計(jì) 室內(nèi)空間布局提示 室內(nèi)空間布局裝修提示① 大型展銷交易區(qū)一層為彩鋼卷閘門② 塑鋼窗，住宅，小高層飄窗③ 墻面：白色內(nèi)墻涂料④ 地面：水泥毛平 水泥空間主題選擇① 主入口入廣場(chǎng)兩側(cè)各設(shè)計(jì)18根旗桿，共36根，桿高20米，配大理石旗座② 中心主題廣場(chǎng)，中心配有旱噴廣場(chǎng)③按順序設(shè)計(jì)，按功能分區(qū)，樓標(biāo)，樓序 燈光設(shè)計(jì)① 中心主干道兩側(cè)大型節(jié)能路燈② 中心主題廣場(chǎng)設(shè)計(jì)地?zé)簪?綠化帶設(shè)計(jì)草坪燈④ 各功能分區(qū)設(shè)計(jì)指示燈箱第五章 商貿(mào)城投資經(jīng)營(yíng)方案 項(xiàng)目投資方案 投資組合方式商貿(mào)城項(xiàng)目開發(fā)投資的資金有四個(gè)渠道：一是自有資金，二是銀行貸款，三是工程（材料）墊資，四是預(yù)售收入用于投資部分。 資金運(yùn)作方式在商貿(mào)城項(xiàng)目的前期，將匯集的自有資金用于支付土地使用權(quán)出讓金和前期工程費(fèi)，在獲得土地使用權(quán)后，可一方面向銀行申請(qǐng)授售貸款，一方面議標(biāo)工程隊(duì)墊資進(jìn)場(chǎng)，當(dāng)項(xiàng)目進(jìn)入總工程（第一期第一階段）量的25%時(shí)，此時(shí)實(shí)際發(fā)生資金用量大約在6 853萬(wàn)元，除自有資金6000萬(wàn)元資金使用外，可動(dòng)用銀行授售2000萬(wàn)元即可完成。 銷售、租賃比例靜態(tài)分析表（一）總面積銷售租賃自營(yíng)萬(wàn)㎡面積萬(wàn)㎡占比例%面積萬(wàn)㎡占比例%面積萬(wàn)㎡占比例%