【正文】 6%1115元/平方米月： 占38%1625元/平方米月： 占46%26元/平方米月以上： 占10%中心產業(yè)區(qū)分部旺鋪，租金以達60100元/平方米以上如下圖所示：⑤ 市場流通通路零售業(yè)： 占89%；批發(fā)業(yè)： 占11%如下圖所示：荷花市場位于周口市中心，北面七一路，南面交通路，東面中州路，西面長青路，面積約八十畝，建筑面積約5萬平方米，主要結構為二層和部分鋼架大棚，市場內共有商戶2350戶，經營項目涉及服裝、百貨、五金、副食品、日用品、日雜用品、建材、電子、文體、音像等多類別。② 北京亞飛周口汽貿城位于建設路，占地約10畝，屬獨家自建自營性質，主要經營整車銷售，經營時間約4年。③ 龍江家具廣場建筑結構為三層大框架大廳，目前正在裝修待營業(yè)階段。⑤ 迎水寺集貿市場位于中州路北段，占地約8畝，建筑為單層磚混房，中間鋼架石棉瓦大棚，經營內容為針織、毛線、服裝、鞋帽等，經營時間約5年。市場運作模式以出租為主。③ 周口鋼材世界位于建設路，占地約6畝的露天鋼材交易廣場，主要經營各類鋼材，經營年史約10年以上。 周口市專業(yè)化市場中觀走勢分析（商品化）市場情況周口目前擁有的各類專業(yè)市場，全部停留在商品化市場這一面向終端消費者經營模式，其特點是：經營成本高，經營利潤薄，發(fā)展形式單一，缺乏自身生命力；行業(yè)業(yè)態(tài)尚處在“攤位制”狀態(tài)，尤其表現(xiàn)為“集貿”市場，充分反映了周口農業(yè)大市的基本特征。商水縣位于周口西南部，面積1314平方公里，總人口107萬，轄23個鄉(xiāng)鎮(zhèn)（場）。扶溝是八縣最小縣，經濟綜合實力在八縣中屬于中上水平，人均年可支配收入在3000元以上，許鄲地方鐵路與賈魯河穿市而過，具有水陸交通與省級公路網聯(lián)動能力。沈丘交通不發(fā)達，沙潁河盤城而過，交通主要依靠省級公路網。西華交通不發(fā)達，沒有鐵路，主要依靠省級公路網?；搓柦洕容^落后，僅有一個占地約30畝的陳州商城，商業(yè)十分蕭條，沒有形成較為集中的中心商業(yè)區(qū)，年人均可支配收入在3000元左右。商業(yè)區(qū)位于天河平價商場為中心的人民路中段，專業(yè)市場不發(fā)達，主要依靠馬路帶經濟。漯阜鐵路環(huán)城而過，并以形成省級公路網。 周口八縣一市一區(qū)經濟情況項城市位于周口市南部，面積1083平方公里，人口103萬，轄18個鄉(xiāng)鎮(zhèn)。多層帶商居辦公樓較為普遍如川匯區(qū)文化館，一層為商鋪和辦公，二層以上辦公與住居混雜，入駐機構以文教為主；以小戶型結構、單間面積20平方米為主，其余有二室、三室戶型，面積在4050平方米；沒有規(guī)范物業(yè)管理，只有車輛看管。其中：住宅面積：120萬平方米；商業(yè)地產面積：80余萬平方米周口房地產銷售基本特征周口房地產銷售主要表現(xiàn)為：售價適應當地消費水平，房產整體形勢良好，隨著農業(yè)產業(yè)化進程加快，周口蘊藏著較強的購買力。周口住宅商品房整個價位走勢偏低。發(fā)展大商貿，促進大流通，加快城市建設勢在必行。項目經營方式：商業(yè)鋪面、配套住宅全部銷售，商務休閑區(qū)和辦公園區(qū)全部銷售；鋼構結構大棚、大型倉儲、貨場、無污染加工區(qū)、物流配送中心等大部分租賃，部分留作自營。周口市規(guī)劃局已經批準了該項目的建設用地，并給出了紅線與規(guī)劃設計要求。用地性質為商業(yè)用地，用地面積為2200畝(其中凈地2000畝，退規(guī)劃紅線200畝)西界：輕工一路，東界。大慶路，南界。本地塊目前除有部分小量拆遷外，大部分無拆遷任務。自營部分在財務預測時按租賃形式列算。 建設大周口的大都市目標，就需要有一個與市情相適應相配套的城市發(fā)展戰(zhàn)略，在周口城市發(fā)展戰(zhàn)略五年計劃中，其重要一項是：規(guī)范市場行為，建設、引領地區(qū)大流通、大商貿的大型綜合類批發(fā)市場，已經是周口經濟發(fā)展的客觀要求。從市場調查來看，最為普遍的價位在1300～1100元每平方米之間；在個案中，最高售價達每平方米1960元，最低售價（頂樓）在每平方米850元左右。周口住宅地產銷售價格差距較大，從每平方米1950元到每平方米850元，表現(xiàn)出發(fā)展中城市的不均衡性。多層機關辦公樓自用與出租如位于七一路中段的商業(yè)局辦公樓，層高8層，總面積7000平方米，配有電梯、保潔等，戶型單間面積30平方米，共110套，二室60平方米，約20套，三室90平方米，約15套。支柱產業(yè)為蓮花味精，社會經濟指標的絕對值基本與周口相持平，年人均可支配收入在4000～5000元之間。鄲城縣位于周口東部，面積1471平方公里，總人口120萬，轄20個鄉(xiāng)鎮(zhèn)。鄲城交通不發(fā)達?；搓柍顷P有三分之一為龍湖，交通不發(fā)達，鐵路有周淮地方鐵路與許鄲地方鐵路，106國道穿城而過，省級公路網已形成。沈丘縣位于周口市東南郊，總面積1007平方公里，人口111萬，轄21個鄉(xiāng)鎮(zhèn)。鹿邑縣位于周口市東北部，與商丘、安徽接壤，面積1245平方公里，人口110萬，轄22個鄉(xiāng)鎮(zhèn)。太康縣位于周口市北郊，面積1759平方公里，總人口130萬，轄23個鄉(xiāng)鎮(zhèn)。商水距周口僅8公里，周口未來城市發(fā)展將實現(xiàn)“周商一體”，商水是周口向南發(fā)展戰(zhàn)略帶，商水目前經濟落后，是八縣中較落后的一個，年人均可支配收入在3000元以下，交通主要依靠省級公路網。建材裝飾市場① 周口鐵路建材批發(fā)市場位于農工路，為新建中的專業(yè)建材批發(fā)市場，主要經營：瓷磚、潔具、木地板、鐵藝、石材等，建筑結構為兩層復式磚混房，市場運作模式為出租。④ 豫東大世界由宋慶齡基金會投資，擬在周口興建一個大型建材批發(fā)市場，該項目正在論證階段。② 高莊集貿市場位于莊東路，建筑結構以鋼架石棉瓦大棚為主，部分磚混房，主要經營蔬菜等農副產品，現(xiàn)已停業(yè)。⑥ 八一路農貿市場位于八一路，是周口市內最大的農貿市場，占地約20畝，建筑結構為單層磚混和鋼架石棉瓦大棚，是典型的馬路帶與攤位制市場，主要經營蔬菜、干果、水產品等農副產品。④ 浙江家具城位于大閘路，面積12000平方米，框架式結構，主要經營實木家具、套房家具、辦公家具等。③ 周口億星批發(fā)市場主要經營糖酒副食品，屬典型的馬路帶經濟，經營主要集中一層商業(yè)鋪面。交通不暢制約了市場發(fā)展荷花市場位于市中心，車輛出入不方便，加上市場內各種添置物的阻礙，市場出入貨不暢，已不符合交通作為市場的基本要求。從全國各大市場的火災來看（如安徽合肥城隍廟市場2000年大火，沈陽2001年大火，安慶光彩市場2003年大火等等），一旦荷花市場出現(xiàn)火情，后果將不堪設想，不僅是房、貨的損失，更有可能傷及人民生命安全。市政府投資重點的轉移給川匯新區(qū)帶來了更多的機遇。（3）經營場所 BY 經營種類 棉紡針織、服裝鞋帽、家具、建材、糖業(yè)煙酒在本次所調查的批發(fā)市場中所占的比例較重，也顯示出這四個經營種類在周口市各批發(fā)市場中的成活率較高。（4）經營場所 BY 鋪面結構在調查的市場中，荷花市場的鋪面結構最多，以大棚加磚混結構為主，兩個家具城均為框架結構，單層結構在所有調查的市場占據著主導地位。（2）購買價格 在購買的經營業(yè)主中，有超過60%業(yè)主購房單價在2000～3000元/㎡。（5）鋪面擁有形式 BY 經營種類 調查的各經營種類的鋪面均以租賃為主。（9）鋪面結構 BY 購買價格 調查的單層價格均集中在2000～3000元/㎡之間，二層復式均為租賃。月，超過80%的棉紡針織、服裝鞋帽、建材、家具的經營戶租金價格為10～30㎡。（2）經營方式 56%的被調查業(yè)主的經營方式為批零兼營。（6）經營種類 BY 經營方式在調查的類別中，批零兼營在三種經營方式中占據首位。單位售價的承受力對售價的承受力，被調查業(yè)主當然希望價格越低越好，這就造成了調查結果偏差，%的被調查業(yè)主選擇2000元/㎡這個價位，這個數據不能完全采信。配套內容占絕對比例的經營業(yè)主選擇的配套內容為：倉庫、餐飲和運輸。配套功能重要程度評價被調查經營業(yè)主認為商貿城配套功能最為重要應包括：稅收管理、環(huán)境衛(wèi)生、治安狀況、運輸服務和倉儲服務。了解廣告信息的渠道 被調查業(yè)主主要通過報紙雜志和當地電視了解廣告信息。廣播電臺的選擇 收聽周口廣播電臺的經營業(yè)主占到了33%。喜歡的廣場活動被調查的經營業(yè)主所喜歡的廣場活動主要為：文藝表演、有獎游戲和親身參與抽獎活動，其占比例均達60%以上。但已有一些投資商開始瞄向周口，2004年在計劃中有七大市場開發(fā)建設，只有在他們尚未付諸行動前，加快商貿城的開發(fā)步伐，占領競爭的制高點。 地塊地面情況地塊靠西南角，大慶路與建設路交匯處有面粉廠、汽車修理廠和短途客運站，東南角有三里莊自然村，中部有李垛樓自然村，其余為大片桃園與耕地。 項目地塊周圍生活配套設施項目地塊周圍生活配套設施不齊全，但由于距城市很近，而且作為商業(yè)用地，不存在對項目生活配套的影響，所以在本項目的規(guī)劃中，可以建商務休閑中心和購物超市，以滿足市場消費的要求。 劣勢分析（1）周圍城市配套：地塊為周口城市發(fā)展帶，周口城市生活配套不發(fā)達，自身生活配套的完善，增強開發(fā)商投資壓力。（3）項目本身的機會:特別是用地規(guī)模，市場多元化建設，無疑是周口目前各類小型市場所無法比擬的，因此，只要堅持走高質量、大、新、全的市場路線，充分發(fā)揮本項目優(yōu)勢，然后通過“全新”的概念導入，找準市場的時機，全面推向市場，占領市場。第三章 項目的市場定位 商貿城概念導入商貿城定位在一個大型綜合性、專業(yè)化細分程度高的市場群，大規(guī)模、高品味、國際理念、世紀財富的，并立足周口、面向全省、輻射華中的商業(yè)重埠。（4）人文導入：商貿城要打造現(xiàn)代物流信息品牌市場，就需導入全新的人文思想，將“以人為本”的服務理念從意識形態(tài)轉化落實到社會實踐。充分利用資源和現(xiàn)代化項目運作手段，以最小的投資、最快的時間，為開發(fā)商獲得最高的收益。大營銷服務：體現(xiàn)商貿城大市場群的主渠道威力，整合資源，強勢宣傳，運用專業(yè)媒體與區(qū)域主導媒體聯(lián)動，打造商貿城大品牌地位。（1）商品展銷交易區(qū)（2）物流配送中心（3）大型倉儲區(qū)（4）區(qū)域貨場（5）無污染加工區(qū)（6）配套住宅區(qū)（7）商務休閑區(qū)（8）辦公園區(qū) 從開發(fā)進度上細分分三期開發(fā)完成總體目標第一期分為二階段 每階段開發(fā)500畝第一階段開發(fā)主力市場為主第二階段開發(fā)主力市場及第三方物流為主第二期開發(fā)配套住宅與商務休閑為主第三期開發(fā)完善商貿城整體功能 從商貿城經營主體上細分（1）經營業(yè)主(購房自營)占70%（2）投資業(yè)主(購房投資)占30%（3）本地塊經營業(yè)主占60%（4）對外引入經營業(yè)主占40% 商貿城目標市場商貿城作為以商品流通、科研、加工、信息為一體的現(xiàn)代化、規(guī)范化經濟行為，需要廣大經營業(yè)主共同營造，天華置業(yè)作為產業(yè)的客觀主體，是商貿城賴以生存的主體。（3）根據對市場各類供貨渠道分析，產業(yè)鏈上游的目標主要分布在鄭州，武漢和江浙一帶。在進行商貿城規(guī)劃時，不但要從市場需求出發(fā)，了解市場的發(fā)展動態(tài)，同時也要從開發(fā)商的角度出發(fā)，總結開發(fā)經驗，吸收其它類比專業(yè)市場的優(yōu)良經驗，務求把商貿城規(guī)劃設計做得更好。第三、服務意識的超前化，包括物業(yè)管理配套、生活住宅配套等，都要從市場人文思想為出發(fā)點。住宅部分要結合市場經營戶的特點，以中型戶型為主力戶型為宜。④ 質量標準化。⑥ 配套完善化。⑧ 環(huán)境公園化。⑩ 營銷人文化。商貿城主入口方向：東面（大慶路上）區(qū)域貨場及停車場要求，每分市場中心，面積在10畝左右。② 大型倉儲區(qū)：為交易區(qū)商業(yè)單元作配套倉儲服務，結構為單層大跨鋼構大棚。⑥ 辦公園區(qū)：商貿城管理與經營辦公區(qū)，結構為半框架多層建筑，主要在大慶路二層復式以上。商貿城整體綠化從住宅小區(qū)到商業(yè)區(qū)、商貿城內部、外部的自然環(huán)境，應充分考慮周口北方地區(qū)的特點，引入當今園林設計潮流，采用多景點布局而又重點突出，從而形成一個點、線、面相結合，層次分明，全方位的綠化系統(tǒng)。商業(yè)服務機構：設計銀行、通訊等機構，商務辦公配套等機構。② 色彩計劃：主色以單色為主，配相間、對比色等。 主力戶型 大型展銷交易區(qū)主力戶型設計① 柱網：9m② 標高：一層4m，③ 單體二層復式面積：㎡（㎡,二層39㎡）④ ⑤水、電分戶入室，獨立水衛(wèi) 住宅主力戶型設計① 面積：8090㎡占30% 100120㎡占50% 120㎡以上占20%② 標高：③ 一梯二戶、一梯三戶④ 獨立水衛(wèi)、水電分戶，集中單元管理 商務休閑區(qū)和辦公園區(qū)按功能要求進行設計 室內空間布局提示 室內空間布局裝修提示① 大型展銷交易區(qū)一層為彩鋼卷閘門② 塑鋼窗，住宅，小高層飄窗③ 墻面：白色內墻涂料④ 地面：水泥毛平 水泥空間主題選擇① 主入口入廣場兩側各設計18根旗桿，共36根，桿高20米，配大理石旗座② 中心主題廣場，中心配有旱噴廣場③按順序設計，按功能分區(qū)，樓標，樓序 燈光設計① 中心主干道兩側大型節(jié)能路燈② 中心主題廣場設計地燈③ 綠化帶設計草坪燈④ 各功能分區(qū)設計指示燈箱第五章 商貿城投資經營方案 項目投資方案 投資組合方式商貿城項目開發(fā)投資的資金有四個渠道：一是自有資金，二是銀行貸款，三是工程（材料）墊資，四是預售收入用于投資部分。 資金運作方式在商貿城項目的前期，將匯集的自有資金用于支付土地使用權出讓金和前期工程費，在獲得土地使用權后，可一方面向銀行申請授售貸款，一方面議標工程隊墊資進場，當項目進入總工程（第一期第一階段）量的25%時，此時實際發(fā)生資金用量大約在6 853萬元，除自有資金6000萬元資金使用外，可動用銀行授售2000萬元即可完成。 銷售、租賃比例靜態(tài)分析表（一）總面積銷售租賃自營萬㎡面積萬㎡占比例%面積萬㎡占比例%面積萬㎡占比例%