【正文】 志的選擇被調(diào)查業(yè)主平時(shí)看的報(bào)紙主要為：大河報(bào)和周口日報(bào)。廣播電臺(tái)的時(shí)間段經(jīng)營業(yè)主收聽廣播電臺(tái)的時(shí)間段主要集中在12：00～14：00和19：00～21：00兩個(gè)時(shí)間段內(nèi)。 競爭形式分析周口屬于發(fā)展的上升期的中小城市，但因特殊的地理位置，專業(yè)化市場規(guī)模尚未形成，周口是人口大市，其消費(fèi)潛力隨著城市化的程度加快，將成為眾多大投資商發(fā)展的目標(biāo)。2004年將計(jì)劃開發(fā)的七大市場有：（1）投資7億元的豫東南商品批發(fā)大世界（2）（3）（4）投資1億元的韓莊農(nóng)貿(mào)市場（5）投資5000萬元的中州商城三期工程（6）投資2500萬元的東方家具城三期工程（7）投資5000萬元的精細(xì)建材二期工程第二章 項(xiàng)目環(huán)境分析 地塊環(huán)境條件 土地性質(zhì)綜述項(xiàng)目面積2200畝(其中凈用地面積2000畝，退規(guī)劃紅線200畝)用地性質(zhì)為商業(yè)用地，使用年限為50年。地塊地面情況整體較為平坦，中部與四周有土丘起伏，地表基本為沙化土質(zhì)，具有較強(qiáng)的粘性土壤，基本無塊石。 項(xiàng)目地塊SWOT分析 優(yōu)勢分析（1）用地規(guī)模優(yōu)勢：本項(xiàng)目用地面積達(dá)2200畝，在周口市如此大的商業(yè)地塊開發(fā)，無疑可以形成規(guī)模效應(yīng)，一方面有利于開發(fā)商降低項(xiàng)目單位開發(fā)成本；另一方面有利于專業(yè)市場群形成自我的獨(dú)立環(huán)境。（2）商業(yè)環(huán)境：地塊距離市中心較遠(yuǎn)，商業(yè)環(huán)境與人氣尚未形成，增加開發(fā)商宣傳營銷成本。 項(xiàng)目的威脅分析（1）已形成市場對(duì)購買目標(biāo)的去化威脅：周口已形成一些有一定經(jīng)營年史的各類專業(yè)市場，如荷花市場、精細(xì)建材城等，對(duì)本項(xiàng)目的去化目標(biāo)可能造成障礙威脅；（2）2004年計(jì)劃的七大市場的威脅，尤其是準(zhǔn)備投資7億元的豫東南商品大世界。為實(shí)現(xiàn)上述定位，須導(dǎo)入如下概念：（1）信息導(dǎo)入：在進(jìn)入信息化時(shí)代的今天，要充分利用現(xiàn)代信息技術(shù)，建立商貿(mào)城信息資源平臺(tái)，打造“信息化市場”的品牌。同時(shí)在商貿(mào)城廣告宣傳上，一切“以人為本”；在市場經(jīng)營服務(wù)上，更要體現(xiàn)“以人為本”。 市場管理模式定位商場化管理、市場化經(jīng)營、大營銷服務(wù)。 商貿(mào)城市場細(xì)分隨著周口城市化進(jìn)程的加快，人們需要有一個(gè)可以發(fā)展的專業(yè)化大市場群，從經(jīng)營者的角度希望有一個(gè)管理規(guī)范、經(jīng)營有方的市場。所以，商貿(mào)城的目標(biāo)市場應(yīng)是行業(yè)內(nèi)市場的經(jīng)營業(yè)主和行業(yè)商品供應(yīng)商。（4）由于商貿(mào)城具有一定的投資功能，所以商貿(mào)城另一個(gè)大的目標(biāo)市場是周口中產(chǎn)階級(jí)房地產(chǎn)投資者。① 規(guī)劃超前化。這些都能體現(xiàn)商貿(mào)城的超前意識(shí)。③ 建筑藝術(shù)化。對(duì)于質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)，商貿(mào)城要達(dá)到國家的優(yōu)良水平，要有明顯可量化的標(biāo)準(zhǔn)。商貿(mào)城周圍城市配套不全，在商貿(mào)城設(shè)計(jì)時(shí)要完善商貿(mào)城區(qū)配套，在商務(wù)休閑部分增加超市、會(huì)所等，方便園區(qū)經(jīng)營者與消費(fèi)者。商貿(mào)城主要配套的住宅小區(qū)，要求按公園環(huán)境設(shè)計(jì)，有別于商貿(mào)城商業(yè)區(qū)，同時(shí)也是商貿(mào)城推廣銷售的一個(gè)賣點(diǎn)。商貿(mào)城主要導(dǎo)入人文概念之一，從營銷著手，從宣傳出發(fā)，營造人文營銷理念，搭好開發(fā)商與承建商、開發(fā)商與經(jīng)營商、管理者與消費(fèi)者之間的文化橋梁。商貿(mào)城中心主題廣場要求，面積約30畝，中心為旱噴廣場。③ 物流配送中心：作為市場第三方物流配送配套場地，結(jié)構(gòu)為單層大跨鋼架大棚。⑦ 配套住宅：為商貿(mào)城經(jīng)營業(yè)主配套生活住宅，為多層（六七層）半框架結(jié)構(gòu)。其具體層劃分為：住宅小區(qū)綠地——園區(qū)組團(tuán)綠地——道路綠化。物業(yè)管理設(shè)施：環(huán)境、保潔、保安等安全服務(wù)機(jī)構(gòu)、配電、供水、修茸等。 建筑單體外立面設(shè)計(jì)提示① 交易展銷區(qū)二層樓頂設(shè)計(jì)飛檐或者坡檐。（詳見投資計(jì)劃與資金籌措表）。到此階段可進(jìn)入預(yù)售房時(shí)期，資金運(yùn)作進(jìn)入良性無風(fēng)險(xiǎn)，在第一期第一階段獲得開發(fā)利潤和積累資金后，以后開發(fā)就不存在資金壓力了。 開發(fā)方案設(shè)想與分析分三期四階段開發(fā)模擬表開發(fā)結(jié)構(gòu)第一期第二期 (萬㎡)第三期 (萬㎡)第一階段(萬㎡)第二階段(萬㎡)半框架24 框架1 2 0鋼構(gòu)310 0 合計(jì)28 大型展銷交易區(qū)開發(fā)進(jìn)度模擬交易區(qū)名稱第一期第二期(萬㎡)第三期(萬㎡)第一階段(萬㎡)第二階段(萬㎡)糖酒副食品批發(fā)市場6服裝、針織、布匹批發(fā)市場6 小商品批發(fā)市場6 建材、裝飾材料市場6 家具市場5 農(nóng)資交易市場5 汽車配件批發(fā)市場6 農(nóng)業(yè)機(jī)械市場5 農(nóng)機(jī)配件批發(fā)市場5 圖書音像批發(fā)市場2 電子電器批發(fā)市場3 汽車貿(mào)易市場3 美食休閑娛樂廣場2 合計(jì)24 10 16 10 住宅、物流配送中心、貨場等開發(fā)進(jìn)度模擬物業(yè)名稱第一期第二期(萬㎡)第三期(萬㎡)第一階段(萬㎡)第二階段(萬㎡)辦公園區(qū)1．1 商務(wù)休閑區(qū)2．8 2區(qū)域貨場21．7 大型倉儲(chǔ)區(qū)33 3．3無污染加工區(qū)2．7 4．3配套住宅85．8 3．6物流配送中心2．3合計(jì) 有關(guān)商貿(mào)城工程進(jìn)度計(jì)劃說明：項(xiàng)目計(jì)劃從2004年3月開始項(xiàng)目調(diào)研，2004年6月進(jìn)入前期工程，總項(xiàng)目完成時(shí)期為68個(gè)月，約6年，整個(gè)工程分三期四個(gè)階段開發(fā)。② 第一期第一階段開發(fā)時(shí)間2004年6月——2005年12月，約20個(gè)月，一期一階段開發(fā)在大慶路中段，開發(fā)用地500畝。前期工作階段主要工序表序號(hào)代號(hào)工序名稱工期緊前工序緊后工序112市場調(diào)查——23223投資研究與方案構(gòu)思1234334規(guī)劃設(shè)計(jì)及報(bào)建234447445投資經(jīng)營方案策劃3468546項(xiàng)目開發(fā)方案策劃3468647項(xiàng)目營銷方案策劃3468768項(xiàng)目可行性分析444788811889方案優(yōu)化6812149810建筑設(shè)計(jì)68101210811土地出讓481411416111012建筑施工圖8101211416121214項(xiàng)目報(bào)建810121411416131415交納各種稅費(fèi)8112112141617141416辦理施工許可證8112112141617第七章 商貿(mào)城項(xiàng)目營銷策劃 商貿(mào)城項(xiàng)目營銷思路通過商貿(mào)城商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)，通過產(chǎn)權(quán)出售、租賃，培植市場經(jīng)營，以達(dá)到最大的開發(fā)利潤和延續(xù)資本積累、自有資本投資回報(bào)和投資利潤率的最大化，即：短線抓資金回籠，長線抓市場建設(shè)。策劃內(nèi)容：資本運(yùn)作策劃，市場營銷策劃資本運(yùn)作策劃：運(yùn)用開發(fā)商對(duì)整個(gè)項(xiàng)目資本運(yùn)作動(dòng)力，幫助經(jīng)營者與投資者進(jìn)行資本運(yùn)作謀化，以最合理的投資獲取最高回報(bào)。商業(yè)地產(chǎn)的價(jià)格不同于住宅地產(chǎn)。 渠道組合策略商貿(mào)城作為專業(yè)化細(xì)分程度高的市場群，其特征是商業(yè)貿(mào)易流通。市場流通渠道是商貿(mào)城專業(yè)市場經(jīng)營的規(guī)模優(yōu)勢與功能優(yōu)勢，主要體現(xiàn)在周口地區(qū)市場的占有率和對(duì)華中地區(qū)的輻射力，是商貿(mào)城創(chuàng)造財(cái)富的主要手段，更是商貿(mào)城大營銷服務(wù)的主要方向。（2）電視：綜合視覺，聽覺，傳播面廣，受眾面大，但成本高，展露時(shí)間短，受眾選擇余地小。（6）郵寄廣告：受眾選擇性，靈活性強(qiáng)，信息傳播個(gè)性強(qiáng)，但成本高，過多容易引起受眾反感。（2）主動(dòng)溝通：應(yīng)主動(dòng)與消費(fèi)者溝通，闡明商貿(mào)城市場背景與目的，加強(qiáng)消費(fèi)者對(duì)商貿(mào)城的理解。（6）整合資源：商貿(mào)城作為周口市一號(hào)工程，具有核心整合提升周口社會(huì)資源的能力。商貿(mào)城項(xiàng)目大、新、全概念，在周口市場的霸主地位。輕輕松松經(jīng)商，自由自在做老板，商貿(mào)城為經(jīng)營和投資提供雙重財(cái)富捷徑。 營銷渠道（1）一方面因項(xiàng)目規(guī)模較大，以開發(fā)單位自身的人力、物力去完成會(huì)受到一定限制，應(yīng)選擇專業(yè)營銷機(jī)構(gòu)完成。（1）第一階段為市場提高知名度營銷期中原國際商貿(mào)城市場形象的樹立，品牌市場的創(chuàng)立和營銷戰(zhàn)前準(zhǔn)備。售樓部布置場內(nèi)布置主色調(diào)以天華置業(yè)主色為主，擺放綠色植物，對(duì)售樓部按功能分：展示區(qū)、洽談區(qū)、簽約區(qū)，目的是維持現(xiàn)場秩序，更好地安排參觀人群與購買人群。工地現(xiàn)場布置施工現(xiàn)場應(yīng)設(shè)置批示牌,各種材料應(yīng)分門別類進(jìn)行堆放，易損耗材料要修筑臨時(shí)房進(jìn)行保管。 營銷工作任務(wù)節(jié)點(diǎn)計(jì)劃 第一階段 時(shí)間節(jié)點(diǎn)：從商貿(mào)城開工到預(yù)售這一階段的任務(wù)（1）樹立商貿(mào)城在周口市直至河南省輻射安徽省的知名度；（2）組織一支有戰(zhàn)斗力營銷隊(duì)伍；（3）創(chuàng)建商貿(mào)城全新的營銷理念。 第二階段 時(shí)間節(jié)點(diǎn)：從預(yù)售到商貿(mào)城開業(yè)這一階段的主要任務(wù)（1）發(fā)揮商貿(mào)城市場品牌效應(yīng)，達(dá)到以品牌創(chuàng)市場，最終形成品牌市場；（2）營銷隊(duì)伍目標(biāo)戰(zhàn)全面拉開，創(chuàng)造銷售業(yè)績，回籠資金；（3）組創(chuàng)市場專業(yè)管理公司，為市場經(jīng)營進(jìn)行準(zhǔn)備。 第三階段 時(shí)間節(jié)點(diǎn)：開業(yè)后六個(gè)月這一階段的主要任務(wù)（1）發(fā)展鞏固營銷成果，營銷工作分為銷售與市場管理二條線；（2）成立“商貿(mào)城業(yè)主管理委員會(huì)”，開展市場服務(wù)工作；（3）舉行商貿(mào)城名、優(yōu)、新產(chǎn)品展銷會(huì)，形成商貿(mào)城經(jīng)濟(jì)物流。 商貿(mào)城項(xiàng)目廣告策劃 廣告目的① 樹立商貿(mào)城良好的市場形象，提高商貿(mào)城知名度，豐富美譽(yù)度，培養(yǎng)忠誠度。 廣告目標(biāo)對(duì)象① 周口本地區(qū)，河南本省以及周邊省市經(jīng)營商家、廠家。① 重點(diǎn)周口地區(qū)，向八縣輻射影響② 河南省內(nèi)相關(guān)市、縣③周口相鄰省、市 廣告創(chuàng)意突出商貿(mào)城“大、新、全”品牌策略，注意使用簡潔明、通俗貼切的文字，以鮮明的階段營銷主題貫穿其中。物業(yè)管理的實(shí)質(zhì)就是為商貿(mào)城的經(jīng)營戶和住戶服務(wù)。 物業(yè)管理組織形式物業(yè)管理組織形式主要可分為二類：一是組建由開發(fā)商為主的物業(yè)管理公司；二是委托有專業(yè)市場物業(yè)管理經(jīng)驗(yàn)的專業(yè)公司，在開發(fā)商完成開發(fā)目標(biāo)之后，市場的繁榮完全依賴于物業(yè)管理。 開發(fā)成本估算匯總表項(xiàng)目單位成本(元)建筑面積(萬㎡)總成本(萬元)備注土地成本400002 000畝20萬/畝建安成本半框架58044 892框架6804 012鋼構(gòu)3507 805公建成本384 城市大配套及規(guī)費(fèi)成本18019 008可減免70%財(cái)務(wù)成本(貸款及融資成本)2 8 000萬貸款利息水電增容規(guī)劃設(shè)計(jì)6營銷策劃成本廣告成本181 銷售成本3 管理成本75030人人3年綜合成本半框架24框架1鋼構(gòu)3合計(jì)成本 資金籌措、投放計(jì)劃分?jǐn)偙硇蛱?hào)項(xiàng) 目合計(jì)(萬元)建設(shè)經(jīng)營期第一期第二期（萬元）第三期（萬元）第一階段(萬元)第二階段(萬元)1投資總額33860土地投資4000010000100001000010000建安投資56 70915 65014 63614 00412 419公建投資4 1 1201 1 066782配套及規(guī)費(fèi)19 0085 0545 4 4 財(cái)務(wù)投資2 495水電增容154125134規(guī)劃設(shè)計(jì)168168168營銷策劃70廣告投資1 672399銷售投資3 9601 813管理投資750225175175175市場管理投資2 250450600600600不可預(yù)見4481781202資金籌措33860自有資金600060009 000借款8 0008 0004 000工程(材料)投資8 0008 0008 0004 000銷售再投入12860 貸款本金的償還及利息支付貸款采用銀行授信，采用從銷售回籠時(shí)開始等額償還本息方案：（%計(jì)算）貸款還本付息結(jié)算表貸款額(萬元)年利息(萬元)第一期第一階段第二年本息(萬元)第三年本息(萬元)8 0004 4 工程（材料）墊資支付進(jìn)度表工程進(jìn)度（%）付款進(jìn)度（%）墊付進(jìn)度（%）1020802520804030705030706040607050508060409070301008020第十章 商貿(mào)城項(xiàng)目銷售和租賃收入測算 商鋪銷售單價(jià)的確定 市場比較法市場比較的城市：河南安陽、漯河、商丘、安徽阜陽、蚌埠。市場比較分析表案名市場名稱租金（元/㎡月；（3）商務(wù)休閑平均月租金：21元/㎡1