【正文】 月；（3）商務(wù)休閑平均月租金：21元/㎡人3年綜合成本半框架24框架1鋼構(gòu)3合計(jì)成本 資金籌措、投放計(jì)劃分?jǐn)偙硇蛱?hào)項(xiàng) 目合計(jì)(萬(wàn)元)建設(shè)經(jīng)營(yíng)期第一期第二期（萬(wàn)元）第三期（萬(wàn)元）第一階段(萬(wàn)元)第二階段(萬(wàn)元)1投資總額33860土地投資4000010000100001000010000建安投資56 70915 65014 63614 00412 419公建投資4 1 1201 1 066782配套及規(guī)費(fèi)19 0085 0545 4 4 財(cái)務(wù)投資2 495水電增容154125134規(guī)劃設(shè)計(jì)168168168營(yíng)銷策劃70廣告投資1 672399銷售投資3 9601 813管理投資750225175175175市場(chǎng)管理投資2 250450600600600不可預(yù)見4481781202資金籌措33860自有資金600060009 000借款8 0008 0004 000工程(材料)投資8 0008 0008 0004 000銷售再投入12860 貸款本金的償還及利息支付貸款采用銀行授信，采用從銷售回籠時(shí)開始等額償還本息方案：（%計(jì)算）貸款還本付息結(jié)算表貸款額(萬(wàn)元)年利息(萬(wàn)元)第一期第一階段第二年本息(萬(wàn)元)第三年本息(萬(wàn)元)8 0004 4 工程（材料）墊資支付進(jìn)度表工程進(jìn)度（%）付款進(jìn)度（%）墊付進(jìn)度（%）1020802520804030705030706040607050508060409070301008020第十章 商貿(mào)城項(xiàng)目銷售和租賃收入測(cè)算 商鋪銷售單價(jià)的確定 市場(chǎng)比較法市場(chǎng)比較的城市：河南安陽(yáng)、漯河、商丘、安徽阜陽(yáng)、蚌埠。 物業(yè)管理組織形式物業(yè)管理組織形式主要可分為二類：一是組建由開發(fā)商為主的物業(yè)管理公司；二是委托有專業(yè)市場(chǎng)物業(yè)管理經(jīng)驗(yàn)的專業(yè)公司，在開發(fā)商完成開發(fā)目標(biāo)之后，市場(chǎng)的繁榮完全依賴于物業(yè)管理。① 重點(diǎn)周口地區(qū)，向八縣輻射影響② 河南省內(nèi)相關(guān)市、縣③周口相鄰省、市 廣告創(chuàng)意突出商貿(mào)城“大、新、全”品牌策略，注意使用簡(jiǎn)潔明、通俗貼切的文字，以鮮明的階段營(yíng)銷主題貫穿其中。 商貿(mào)城項(xiàng)目廣告策劃 廣告目的① 樹立商貿(mào)城良好的市場(chǎng)形象，提高商貿(mào)城知名度，豐富美譽(yù)度，培養(yǎng)忠誠(chéng)度。 第二階段 時(shí)間節(jié)點(diǎn)：從預(yù)售到商貿(mào)城開業(yè)這一階段的主要任務(wù)（1）發(fā)揮商貿(mào)城市場(chǎng)品牌效應(yīng)，達(dá)到以品牌創(chuàng)市場(chǎng)，最終形成品牌市場(chǎng)；（2）營(yíng)銷隊(duì)伍目標(biāo)戰(zhàn)全面拉開，創(chuàng)造銷售業(yè)績(jī)，回籠資金；（3）組創(chuàng)市場(chǎng)專業(yè)管理公司，為市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)進(jìn)行準(zhǔn)備。工地現(xiàn)場(chǎng)布置施工現(xiàn)場(chǎng)應(yīng)設(shè)置批示牌,各種材料應(yīng)分門別類進(jìn)行堆放，易損耗材料要修筑臨時(shí)房進(jìn)行保管。（1）第一階段為市場(chǎng)提高知名度營(yíng)銷期中原國(guó)際商貿(mào)城市場(chǎng)形象的樹立，品牌市場(chǎng)的創(chuàng)立和營(yíng)銷戰(zhàn)前準(zhǔn)備。輕輕松松經(jīng)商，自由自在做老板，商貿(mào)城為經(jīng)營(yíng)和投資提供雙重財(cái)富捷徑。（6）整合資源：商貿(mào)城作為周口市一號(hào)工程，具有核心整合提升周口社會(huì)資源的能力。（6）郵寄廣告：受眾選擇性，靈活性強(qiáng)，信息傳播個(gè)性強(qiáng)，但成本高，過多容易引起受眾反感。市場(chǎng)流通渠道是商貿(mào)城專業(yè)市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)的規(guī)模優(yōu)勢(shì)與功能優(yōu)勢(shì)，主要體現(xiàn)在周口地區(qū)市場(chǎng)的占有率和對(duì)華中地區(qū)的輻射力，是商貿(mào)城創(chuàng)造財(cái)富的主要手段，更是商貿(mào)城大營(yíng)銷服務(wù)的主要方向。商業(yè)地產(chǎn)的價(jià)格不同于住宅地產(chǎn)。前期工作階段主要工序表序號(hào)代號(hào)工序名稱工期緊前工序緊后工序112市場(chǎng)調(diào)查——23223投資研究與方案構(gòu)思1234334規(guī)劃設(shè)計(jì)及報(bào)建234447445投資經(jīng)營(yíng)方案策劃3468546項(xiàng)目開發(fā)方案策劃3468647項(xiàng)目營(yíng)銷方案策劃3468768項(xiàng)目可行性分析444788811889方案優(yōu)化6812149810建筑設(shè)計(jì)68101210811土地出讓481411416111012建筑施工圖8101211416121214項(xiàng)目報(bào)建810121411416131415交納各種稅費(fèi)8112112141617141416辦理施工許可證8112112141617第七章 商貿(mào)城項(xiàng)目營(yíng)銷策劃 商貿(mào)城項(xiàng)目營(yíng)銷思路通過商貿(mào)城商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)，通過產(chǎn)權(quán)出售、租賃，培植市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)，以達(dá)到最大的開發(fā)利潤(rùn)和延續(xù)資本積累、自有資本投資回報(bào)和投資利潤(rùn)率的最大化，即：短線抓資金回籠，長(zhǎng)線抓市場(chǎng)建設(shè)。 開發(fā)方案設(shè)想與分析分三期四階段開發(fā)模擬表開發(fā)結(jié)構(gòu)第一期第二期 (萬(wàn)㎡)第三期 (萬(wàn)㎡)第一階段(萬(wàn)㎡)第二階段(萬(wàn)㎡)半框架24 框架1 2 0鋼構(gòu)310 0 合計(jì)28 大型展銷交易區(qū)開發(fā)進(jìn)度模擬交易區(qū)名稱第一期第二期(萬(wàn)㎡)第三期(萬(wàn)㎡)第一階段(萬(wàn)㎡)第二階段(萬(wàn)㎡)糖酒副食品批發(fā)市場(chǎng)6服裝、針織、布匹批發(fā)市場(chǎng)6 小商品批發(fā)市場(chǎng)6 建材、裝飾材料市場(chǎng)6 家具市場(chǎng)5 農(nóng)資交易市場(chǎng)5 汽車配件批發(fā)市場(chǎng)6 農(nóng)業(yè)機(jī)械市場(chǎng)5 農(nóng)機(jī)配件批發(fā)市場(chǎng)5 圖書音像批發(fā)市場(chǎng)2 電子電器批發(fā)市場(chǎng)3 汽車貿(mào)易市場(chǎng)3 美食休閑娛樂廣場(chǎng)2 合計(jì)24 10 16 10 住宅、物流配送中心、貨場(chǎng)等開發(fā)進(jìn)度模擬物業(yè)名稱第一期第二期(萬(wàn)㎡)第三期(萬(wàn)㎡)第一階段(萬(wàn)㎡)第二階段(萬(wàn)㎡)辦公園區(qū)1．1 商務(wù)休閑區(qū)2．8 2區(qū)域貨場(chǎng)21．7 大型倉(cāng)儲(chǔ)區(qū)33 3．3無(wú)污染加工區(qū)2．7 4．3配套住宅85．8 3．6物流配送中心2．3合計(jì) 有關(guān)商貿(mào)城工程進(jìn)度計(jì)劃說明：項(xiàng)目計(jì)劃從2004年3月開始項(xiàng)目調(diào)研，2004年6月進(jìn)入前期工程，總項(xiàng)目完成時(shí)期為68個(gè)月，約6年，整個(gè)工程分三期四個(gè)階段開發(fā)。（詳見投資計(jì)劃與資金籌措表）。物業(yè)管理設(shè)施：環(huán)境、保潔、保安等安全服務(wù)機(jī)構(gòu)、配電、供水、修茸等。⑦ 配套住宅：為商貿(mào)城經(jīng)營(yíng)業(yè)主配套生活住宅，為多層（六七層）半框架結(jié)構(gòu)。商貿(mào)城中心主題廣場(chǎng)要求，面積約30畝，中心為旱噴廣場(chǎng)。商貿(mào)城主要配套的住宅小區(qū)，要求按公園環(huán)境設(shè)計(jì)，有別于商貿(mào)城商業(yè)區(qū)，同時(shí)也是商貿(mào)城推廣銷售的一個(gè)賣點(diǎn)。對(duì)于質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)，商貿(mào)城要達(dá)到國(guó)家的優(yōu)良水平，要有明顯可量化的標(biāo)準(zhǔn)。這些都能體現(xiàn)商貿(mào)城的超前意識(shí)。（4）由于商貿(mào)城具有一定的投資功能，所以商貿(mào)城另一個(gè)大的目標(biāo)市場(chǎng)是周口中產(chǎn)階級(jí)房地產(chǎn)投資者。 商貿(mào)城市場(chǎng)細(xì)分隨著周口城市化進(jìn)程的加快，人們需要有一個(gè)可以發(fā)展的專業(yè)化大市場(chǎng)群，從經(jīng)營(yíng)者的角度希望有一個(gè)管理規(guī)范、經(jīng)營(yíng)有方的市場(chǎng)。同時(shí)在商貿(mào)城廣告宣傳上，一切“以人為本”；在市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)服務(wù)上，更要體現(xiàn)“以人為本”。 項(xiàng)目的威脅分析（1）已形成市場(chǎng)對(duì)購(gòu)買目標(biāo)的去化威脅：周口已形成一些有一定經(jīng)營(yíng)年史的各類專業(yè)市場(chǎng)，如荷花市場(chǎng)、精細(xì)建材城等，對(duì)本項(xiàng)目的去化目標(biāo)可能造成障礙威脅；（2）2004年計(jì)劃的七大市場(chǎng)的威脅，尤其是準(zhǔn)備投資7億元的豫東南商品大世界。 項(xiàng)目地塊SWOT分析 優(yōu)勢(shì)分析（1）用地規(guī)模優(yōu)勢(shì)：本項(xiàng)目用地面積達(dá)2200畝，在周口市如此大的商業(yè)地塊開發(fā)，無(wú)疑可以形成規(guī)模效應(yīng)，一方面有利于開發(fā)商降低項(xiàng)目單位開發(fā)成本；另一方面有利于專業(yè)市場(chǎng)群形成自我的獨(dú)立環(huán)境。2004年將計(jì)劃開發(fā)的七大市場(chǎng)有：（1）投資7億元的豫東南商品批發(fā)大世界（2）（3）（4）投資1億元的韓莊農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)（5）投資5000萬(wàn)元的中州商城三期工程（6）投資2500萬(wàn)元的東方家具城三期工程（7）投資5000萬(wàn)元的精細(xì)建材二期工程第二章 項(xiàng)目環(huán)境分析 地塊環(huán)境條件 土地性質(zhì)綜述項(xiàng)目面積2200畝(其中凈用地面積2000畝，退規(guī)劃紅線200畝)用地性質(zhì)為商業(yè)用地，使用年限為50年。廣播電臺(tái)的時(shí)間段經(jīng)營(yíng)業(yè)主收聽廣播電臺(tái)的時(shí)間段主要集中在12：00～14：00和19：00～21：00兩個(gè)時(shí)間段內(nèi)。購(gòu)租意向有超過85%的被調(diào)查業(yè)主對(duì)到商貿(mào)城購(gòu)買和租賃都選擇了“很可能去”或“不確定”，這反映出了經(jīng)營(yíng)業(yè)主們的觀望心理。有33%的較為理性的被調(diào)查業(yè)主選擇了2000～3000元/㎡單位售價(jià)區(qū)間，這個(gè)數(shù)據(jù)可以做為以后定價(jià)的參考依據(jù)。（3）經(jīng)營(yíng)場(chǎng)所 BY 供貨來源 調(diào)查的各批發(fā)市場(chǎng)的主要進(jìn)貨區(qū)域?yàn)椋亨嵵?、江浙和上海。?0）經(jīng)營(yíng)場(chǎng)所 BY 租賃價(jià)格 10～20元/㎡（3）租賃價(jià)格 有超過50%的經(jīng)營(yíng)業(yè)主的租金在10～20元/月鋪面結(jié)構(gòu)及面積（1）鋪面結(jié)構(gòu)在調(diào)查的經(jīng)營(yíng)戶中，其鋪面結(jié)構(gòu)以大棚和單層為主，所占比重接近70%，三層及二層復(fù)式所占比例最少。 荷花市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)內(nèi)容分析棉紡、服裝、鞋類產(chǎn)品 1391戶 占59%小百貨、日雜品 306戶 占13%糖、煙、酒、副食品 270戶 占11%電子、電器、電工、電料、五金 200戶 占9%其他（化妝品、廚具、建材） 183戶 占8% 荷花市場(chǎng)鋪型結(jié)構(gòu)分析單間 2060戶 %兩間 247戶 %三間 28戶 %四間 16戶 %鋼架大棚 1座購(gòu)房經(jīng)營(yíng)業(yè)主 214戶 占9%租房經(jīng)營(yíng)業(yè)主 2138戶 占91%本地業(yè)主 2021戶 占86%外地業(yè)主 329戶 占14% 荷花市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)情況分析市場(chǎng)租（售）價(jià)格情況市場(chǎng)最高售價(jià)在溫州商城主入口兩側(cè)，每平方米15000元，市場(chǎng)最低售價(jià)每平方米僅2000多元，形成巨大的距差，從售出價(jià)格平均分析，售價(jià)應(yīng)在每平方米4000～8000元之間。專業(yè)化（商業(yè)化）市場(chǎng)調(diào)查分析① 分析數(shù)據(jù)：市場(chǎng)個(gè)數(shù)：21個(gè)業(yè)主戶數(shù)：3510戶市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)業(yè)類：建材、服裝、家電、家具、集貿(mào)、汽貿(mào)、食品共七類。家具市場(chǎng)① 華威家具城位于工農(nóng)路南段，經(jīng)營(yíng)實(shí)木家具、皮料家具，布藝等，為舊倉(cāng)庫(kù)改建而成，經(jīng)營(yíng)時(shí)間約4年。集貿(mào)市場(chǎng)①周口農(nóng)資大市場(chǎng)位于周淮路農(nóng)科所附近，占地面積450畝，建筑結(jié)構(gòu)為二、三層磚混結(jié)構(gòu)，屬新建市場(chǎng)，計(jì)劃今年5月1日或6月1日開業(yè)。川匯區(qū)川匯區(qū)由周口的主要城區(qū)組成，川匯區(qū)經(jīng)濟(jì)水平整體高于周口市，人口35萬(wàn)人，年人均可支配收入在5000元左右。鹿邑是八縣中較大的一個(gè)，經(jīng)濟(jì)實(shí)力在八縣中也較強(qiáng)，年人均可支配收入3000元以上，商業(yè)中心在西大街和人民路中段，境內(nèi)沒有鐵路，交通主要依靠省級(jí)公路網(wǎng)。西華縣位于周口西郊，總面積1194平方公里，人口79萬(wàn)，轄19個(gè)鄉(xiāng)鎮(zhèn)。在八縣中，鄲城是經(jīng)濟(jì)較為落后的縣之一，農(nóng)業(yè)仍是縣經(jīng)濟(jì)主要支柱。6至7層為商業(yè)局自用，1至5層對(duì)外出租。周口城鄉(xiāng)人均居住建筑面積，已基本達(dá)到小康居住水平；農(nóng)村人均居住建筑面積：。三、項(xiàng)目可行性報(bào)告的結(jié)論(含貸款利息)，啟動(dòng)資金2 000萬(wàn)元，向銀行借款8 000萬(wàn)元。建設(shè)路，北界：北環(huán)路。由周口市天華置業(yè)有限公司通過正式掛牌所得，總地價(jià)約人民幣8000萬(wàn)元。經(jīng)分析研究，項(xiàng)目主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo)如下:成本指標(biāo)（1）交易展銷區(qū) 二層復(fù)式混凝土框架：㎡（2）配套住宅區(qū) 多層半框架：㎡（3）商務(wù)休閑區(qū) 小高層框架：㎡（4）倉(cāng)儲(chǔ)加工園等鋼構(gòu)結(jié)構(gòu)：㎡銷售與租價(jià)格指標(biāo)：（1）交易展銷區(qū)：二層復(fù)式商鋪售價(jià)為1900元/㎡（2）配套住宅區(qū)：多層住宅售價(jià)為1380元/㎡（3）商務(wù)休閑區(qū)：小高層售價(jià)為2100元/㎡（4）倉(cāng)儲(chǔ)加工園等鋼構(gòu)租賃金為：21元/㎡月收入標(biāo)準(zhǔn)(靜態(tài)指標(biāo))（1）銷售收入：149940萬(wàn)元（2）租賃收入：（可租賃部分年靜態(tài)指標(biāo)）財(cái)務(wù)指標(biāo)(靜態(tài)指標(biāo))（1）所得稅前利潤(rùn)：（不含租賃鋼構(gòu)物業(yè)收入）（2）投資利潤(rùn)率：%（3）投資利稅率：%（4）稅前財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值：62