【正文】 多層半框架住宅174 000平方米，多層框架辦公園區(qū)11 000平方米，小高層框架商務(wù)休閑區(qū)48 000平方米，單層鋼架大棚223 000平方米）。（1）第一期第一階段的目標(biāo)市場，以周口荷花市場，周口精細(xì)建材市場內(nèi)的經(jīng)營業(yè)主，應(yīng)占商貿(mào)城第一期第一階段的40%左右。從消費(fèi)者角度希望有一個滿足“一次購齊”。商場化管理：運(yùn)用現(xiàn)代大商場集約化管理，實行六個統(tǒng)一，即：統(tǒng)一服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)、統(tǒng)一票據(jù)管理、統(tǒng)一明碼示價、統(tǒng)一服裝系列、統(tǒng)一售后服務(wù)、統(tǒng)一廣告宣傳，體現(xiàn)大市場的、集約化程度高的管理模式，為消費(fèi)者提供最好的服務(wù)。 商貿(mào)城市場定位 商貿(mào)城市場定位以商品流通為主渠道，開展批發(fā)、零售、開發(fā)第三方物流集交易，加工、儲運(yùn)信息、科研與生活配套為一體，多功能、綜合性強(qiáng)、具有相對封閉獨(dú)立能力的現(xiàn)代化商貿(mào)城區(qū)。（2）生態(tài)導(dǎo)入：商貿(mào)城與居民環(huán)境不同，綠化只是其中一項生態(tài)內(nèi)容，在廢物處理，垃圾，污水等排放、收集、打包、清運(yùn)都要體現(xiàn)現(xiàn)代生態(tài)技術(shù)，不僅從市場管理行為主張生態(tài)，同時要引領(lǐng)經(jīng)營者與消費(fèi)者感受和遵從生態(tài)意識。 結(jié)論從項目環(huán)境來看，地塊是比較理想的專業(yè)化市場群的項目用地。 項目機(jī)會分析（1）蘊(yùn)藏巨大的市場潛力，周口是一個人口大市，在加速城市化進(jìn)程中，市場潛力巨大，本項目蘊(yùn)藏巨大的目標(biāo)消費(fèi)群。若配以完善的生活配套設(shè)施，優(yōu)雅的綠化環(huán)境，營造商貿(mào)城的商業(yè)生活氛圍，必能增強(qiáng)項目的市場核心競爭力。 地塊周圍交通條件項目地塊周圍交通條件良好，東面大慶路為80米寬的市區(qū)干道，北面為周口市環(huán)城大道，南邊建設(shè)路為連接與市區(qū)的走廊，西面輕工一路將與市區(qū)貫通，往輕工一路西面約40米，為市區(qū)80米寬的八一路，是周口是主要貫通南北的大道。地塊東面為城市規(guī)劃中的輕工一路，西面城市主干道大慶路，南面為建設(shè)路，北面為北環(huán)路。目前正是搶占先機(jī)的最佳時機(jī)。對戶外廣告的興趣 能引起經(jīng)營業(yè)主興趣的戶外廣告主要為：車身廣告和路牌燈箱。電視頻道的選擇經(jīng)營業(yè)主平時收看的頻道主要為：CCTV河南衛(wèi)視和周口3套。加盟商貿(mào)城的形式 被調(diào)查經(jīng)營業(yè)主加盟商貿(mào)城的形式為租賃經(jīng)營，%。商貿(mào)城的布局 %的經(jīng)營業(yè)主希望商貿(mào)城的布局要同行業(yè)集中。單位租金價格有近50%的經(jīng)營業(yè)主選擇的單位租金價格為15～18元/㎡一期專業(yè)市場的征詢被調(diào)查的經(jīng)營業(yè)主希望未來市場應(yīng)設(shè)置開發(fā)建設(shè)的專業(yè)市場集中在以下三個：服裝；日用小百貨；糖酒食品。（4）經(jīng)營種類 BY 供貨渠道 所調(diào)查各行業(yè)的進(jìn)貨地區(qū)主要為：鄭州、武漢、江浙、上海、廣東和河北。月經(jīng)營戶的結(jié)構(gòu)為大棚、單層。月是各批發(fā)市場經(jīng)營戶的主導(dǎo)租金價格。（7）經(jīng)營場所 BY 購買價格所調(diào)查的市場中，荷花市場的購買價格的區(qū)間最多，其中2000～3000元/㎡為主要的售出價格，鐵路建材市場的售出價格在2300～3800元/㎡，兩個家具城和億星批發(fā)市場內(nèi)只租不售。㎡。（6）經(jīng)營種類 BY 經(jīng)營面積 在所調(diào)查市場的經(jīng)營種類中，棉紡針織、服裝鞋帽、建材等的主要面積在30～80㎡，日用小百貨、五金、家電、電工、電料的經(jīng)營面積集中在10～30㎡，家具行業(yè)的經(jīng)營面積在100～200㎡之間。（2）鋪面面積面積在30～80㎡的鋪面所占比例為56%，這個面積區(qū)間在調(diào)查的經(jīng)營戶中占的比例較高。 購買對象及購買心理分析對購買對象心理分析采用市場調(diào)查的手段，調(diào)查共發(fā)放問卷200份，向具有一定經(jīng)營規(guī)模的業(yè)主做了詳細(xì)而深入的訪查。市場營業(yè)情況荷花市場最鼎盛時為5000多戶，現(xiàn)在為2350戶，正開門營業(yè)的1881占總經(jīng)營戶的80%，關(guān)門未營業(yè)的469占總經(jīng)營戶的20%。如上二層送貨按在二層位置一件貨收費(fèi)在30～100元不等，工商、國地稅每月每戶在780元以上，嚴(yán)重挫傷了經(jīng)營戶的積極性。市場總面積：150萬平方米。其他類市場① 周口古玩城位于八一路，建筑結(jié)構(gòu)單層磚混，主要經(jīng)營古玩、字畫、玉器等。② 家美家具城位于工農(nóng)路南段，建筑結(jié)構(gòu)為二層大框架大廳，主要經(jīng)營內(nèi)容：一層為辦公家具、木、皮沙發(fā)，二層為精品套房家具。④ 文昌街集貿(mào)市場位于文昌街，占地約8畝，建筑結(jié)構(gòu)為單層磚混房，中間為鋼架石棉瓦大棚，主要經(jīng)營蔬菜、干果等農(nóng)副產(chǎn)品，經(jīng)營時間約4年。主要經(jīng)營內(nèi)容：化肥、農(nóng)業(yè)生產(chǎn)資料等。主要經(jīng)營：瓷磚、潔具、木材、油漆、五金等，建筑結(jié)構(gòu)為兩層復(fù)式磚混房，占地面積約在100畝左右，市場運(yùn)作模式以出租為主，單體租金平均為10000元/平方米/年。1八縣主要經(jīng)濟(jì)特征（1）商業(yè)工業(yè)品來源渠道主要有：鄭州、武漢、江浙；（2）房地產(chǎn)發(fā)展較慢，統(tǒng)屬于較落后地區(qū)；（3）以農(nóng)業(yè)為主，各縣都有農(nóng)用機(jī)械廠和交易場所；（4）商業(yè)發(fā)展較慢，體現(xiàn)農(nóng)業(yè)大市的基本特征；（5）人均住房面積19㎡；（6）城區(qū)商品房價格在800～1100元/㎡之間。許鄲地方鐵路與106國道交城而過，省級公路網(wǎng)發(fā)達(dá)。扶溝縣位于周口市西北隅，面積1173平方公里，總?cè)丝?8萬，轄15個鄉(xiāng)鎮(zhèn)。主要商業(yè)區(qū)在縣府街中段，建環(huán)路內(nèi)有一個較有規(guī)模的綜合批發(fā)市場。西華是八縣中較小縣之一，經(jīng)濟(jì)比較落后，年人均可支配收入在3000元以下?；搓柨h位于周口市腹地，面積1468平方公里，人口119萬人，轄20個鄉(xiāng)鎮(zhèn)。年人均可支配收入在3000元左右。項城交通發(fā)達(dá)。開發(fā)寫字樓較少如位于老新華書店對面的永安商務(wù)樓，屬對外出租的專業(yè)寫字樓，備有電梯與基本物管服務(wù)，但出租率不甚理想，約在50%多一點，戶型以單間為主，面積在26平方米左右，約100余間，每間每月租金400元左右，主要入駐機(jī)構(gòu)為文教、交通、地產(chǎn)、保險等。 周口寫字樓情況周口尚未形成規(guī)范的寫字樓，除幾大銀行擁有15層以上高層外，周口高層建筑很少，體現(xiàn)出城市經(jīng)濟(jì)較為落后的基本特征。周口市住宅平均價格中心城區(qū)：1300元/平方米；外環(huán)城區(qū)：950元/平方米周口2003年前已完成開發(fā)面積（城鎮(zhèn)）：982萬平方米其中：住宅面積：692萬平方米；商業(yè)地產(chǎn)面積：290萬平方米周口2003年后預(yù)計新開發(fā)面積（含在建）：200余萬平方米。在層高上開始向小高層發(fā)展；在戶型上開始向大套居發(fā)展；在設(shè)計上開始有飄窗，分干、濕區(qū)，動、靜區(qū)，注意家居、環(huán)境、文化、配套四維空間，但目前仍存在小區(qū)管理體制不規(guī)范，物業(yè)管理落后等明顯的較落后城市特征。經(jīng)分析研究，項目主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo)如下:成本指標(biāo)（1）交易展銷區(qū) 二層復(fù)式混凝土框架：㎡（2）配套住宅區(qū) 多層半框架：㎡（3）商務(wù)休閑區(qū) 小高層框架：㎡（4）倉儲加工園等鋼構(gòu)結(jié)構(gòu)：㎡銷售與租價格指標(biāo)：（1）交易展銷區(qū)：二層復(fù)式商鋪售價為1900元/㎡（2）配套住宅區(qū)：多層住宅售價為1380元/㎡（3）商務(wù)休閑區(qū)：小高層售價為2100元/㎡（4）倉儲加工園等鋼構(gòu)租賃金為：21元/㎡月收入標(biāo)準(zhǔn)(靜態(tài)指標(biāo))（1）銷售收入：149940萬元（2）租賃收入：（可租賃部分年靜態(tài)指標(biāo)）財務(wù)指標(biāo)(靜態(tài)指標(biāo))（1）所得稅前利潤：（不含租賃鋼構(gòu)物業(yè)收入）（2）投資利潤率：%（3）投資利稅率：%（4）稅前財務(wù)凈現(xiàn)值：62 （5）內(nèi)部收益率：%（6）投資回收期（靜態(tài)） 稅前： 稅后：（7）投資回收期（動態(tài)） 稅前： 稅后：（8）稅后財務(wù)凈現(xiàn)值：49 971萬元（9）內(nèi)部收益率：%第一部分 市場研究與方案構(gòu)思第一章 項目市場研究周口市是一個有著一千多萬人口的大市，正經(jīng)歷由傳統(tǒng)農(nóng)業(yè)向現(xiàn)代產(chǎn)業(yè)化農(nóng)業(yè)轉(zhuǎn)型、小城鎮(zhèn)向大都市發(fā)展的歷程。二、項目模式與合作方式本項目由周口市天華置業(yè)有限公司獨(dú)資開發(fā)。由周口市天華置業(yè)有限公司通過正式掛牌所得，總地價約人民幣8000萬元。中原國際商貿(mào)城項目策劃全案項目總論一、中原國際商貿(mào)城項目基本情況中原國際商貿(mào)城選址在周口市川匯行政新區(qū)，臨近北郊。建設(shè)路，北界：北環(huán)路。周口市有關(guān)部門在市長辦公室會上已基本滿足項目用地的六通(即上水通、下水通、路通、電通、暖通、通訊通)條件，周口市政府成立了以市長負(fù)責(zé)制的項目指揮部，項目列入周口市2004年一號工程，并準(zhǔn)備申報河南省重點工程項目。三、項目可行性報告的結(jié)論(含貸款利息)，啟動資金2 000萬元，向銀行借款8 000萬元。周口市住宅商品房正由住居時代開始向人性化、智能化方向發(fā)展；開始走出“火柴盒”式的建筑，向多樣化、綠化、園林、健康的人居時代邁進(jìn)。周口城鄉(xiāng)人均居住建筑面積，已基本達(dá)到小康居住水平；農(nóng)村人均居住建筑面積：。周口商業(yè)地產(chǎn)仍處于以租賃為主，少數(shù)專業(yè)市場開始有產(chǎn)權(quán)進(jìn)步，但價格差距太大，從極少數(shù)每平方米達(dá)到15000元到最低2000元每平方米，表現(xiàn)出商業(yè)地產(chǎn)市場極不穩(wěn)定，具有明顯的初級特征。6至7層為商業(yè)局自用，1至5層對外出租。主要商業(yè)區(qū)在以項城商場和項城家電城為中心的東大街中段，專業(yè)市場有項城建材市場，位于環(huán)城中路與車站路交匯處。在八縣中，鄲城是經(jīng)濟(jì)較為落后的縣之一，農(nóng)業(yè)仍是縣經(jīng)濟(jì)主要支柱。鐵路有許鄲地方鐵路，洛河亙城而過，省級公路網(wǎng)已形成。西華縣位于周口西郊，總面積1194平方公里，人口79萬，轄19個鄉(xiāng)鎮(zhèn)。沈丘為八縣中較大縣之一，也是八縣中經(jīng)濟(jì)較好的縣之一，年人均可支配收入在3000元以上。鹿邑是八縣中較大的一個，經(jīng)濟(jì)實力在八縣中也較強(qiáng)，年人均可支配收入3000元以上，商業(yè)中心在西大街和人民路中段，境內(nèi)沒有鐵路，交通主要依靠省級公路網(wǎng)。太康是八縣中較大的一個，經(jīng)濟(jì)實力在八縣中屬上流水平，年人均可支配收入在3600元左右，商業(yè)已形成如商貿(mào)大世界、建材城、服裝城、集貿(mào)市場。川匯區(qū)川匯區(qū)由周口的主要城區(qū)組成，川匯區(qū)經(jīng)濟(jì)水平整體高于周口市，人口35萬人，年人均可支配收入在5000元左右。② 周口精細(xì)建材批發(fā)市場位于大慶路南段，為新建中的專業(yè)建材批發(fā)市場。集貿(mào)市場①周口農(nóng)資大市場位于周淮路農(nóng)科所附近，占地面積450畝，建筑結(jié)構(gòu)為二、三層磚混結(jié)構(gòu)，屬新建市場，計劃今年5月1日或6月1日開業(yè)。③ 北花園集貿(mào)市場位于建設(shè)路與八一路交叉口，占地約8畝，建筑結(jié)構(gòu)主要為鋼架石棉瓦大棚，部分磚混房，經(jīng)營時間約3年多，經(jīng)營內(nèi)容：蔬菜等農(nóng)副產(chǎn)品。家具市場① 華威家具城位于工農(nóng)路南段，經(jīng)營實木家具、皮料家具，布藝等，為舊倉庫改建而成，經(jīng)營時間約4年。⑤ 易發(fā)家具廣場位于中州路與川匯區(qū)委附近，建筑結(jié)構(gòu)二層磚混，面積2500平方米，為獨(dú)家經(jīng)營市場，主要經(jīng)營辦公家具、套房家具等。專業(yè)化（商業(yè)化）市場調(diào)查分析① 分析數(shù)據(jù)：市場個數(shù)：21個業(yè)主戶數(shù)：3510戶市場經(jīng)營業(yè)類：建材、服裝、家電、家具、集貿(mào)、汽貿(mào)、食品共七類。亂收費(fèi)壓抑了市場發(fā)展荷花市場由于缺乏有效管理，亂收費(fèi)現(xiàn)象十分嚴(yán)重。 荷花市場經(jīng)營內(nèi)容分析棉紡、服裝、鞋類產(chǎn)品 1391戶 占59%小百貨、日雜品 306戶 占13%糖、煙、酒、副食品 270戶 占11%電子、電器、電工、電料、五金 200戶 占9%其他（化妝品、廚具、建材） 183戶 占8% 荷花市場鋪型結(jié)構(gòu)分析單間 2060戶 %兩間 247戶 %三間 28戶 %四間 16戶 %鋼架大棚 1座購房經(jīng)營業(yè)主 214戶 占9%租房經(jīng)營業(yè)主 2138戶 占91%本地業(yè)主 2021戶 占86%外地業(yè)主 329戶 占14% 荷花市場經(jīng)營情況分析市場租（售）價格情況市場最高售價在溫州商城主入口兩側(cè)，每平方米15000元，市場最低售價每平方米僅2000多元，形成巨大的距差，從售出價格平均分析，售價應(yīng)在每平方米4000～8000元之間。川匯新區(qū)的建立使各項配套得到完善，居民人口增長，生活設(shè)施進(jìn)一步齊全，對外交通不斷完善，川匯新區(qū)將吸引更多的企業(yè)來開發(fā)投資，同時城市基礎(chǔ)配套的現(xiàn)代化，投資環(huán)境化政策優(yōu)惠，掃清了投資商的顧慮，加速經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，提高新區(qū)的知名度，直接增加投資物業(yè)的價值。鋪面結(jié)構(gòu)及面積（1）鋪面結(jié)構(gòu)在調(diào)查的經(jīng)營戶中，其鋪面結(jié)構(gòu)以大棚和單層為主，所占比重接近70%，三層及二層復(fù)式所占比例最少。（5）經(jīng)營場所 BY 經(jīng)營面積 以荷花市場為代表的綜合性市場，主要面積在10～80㎡之間，經(jīng)營建材的鐵路精細(xì)建材批發(fā)市場面積集中在30～100㎡之間，兩個家具城的面積均在80㎡以上，主干道的沿街商鋪的面積則以30～80㎡的居多。（3）租賃價格 有超過50%的經(jīng)營業(yè)主的租金在10～20元/月（6）鋪面擁有形式 BY 鋪面結(jié)構(gòu) 調(diào)查顯示，大部分鋪面結(jié)構(gòu)所對應(yīng)的鋪面擁有形式為租賃。（10）經(jīng)營場所 BY 租賃價格 10～20元/㎡（12）鋪面結(jié)構(gòu) BY 租賃價格 有近50%租金價格在10～20元/㎡（3）經(jīng)營場所 BY 供貨來源 調(diào)查的各批發(fā)市場的主要進(jìn)貨區(qū)域為：鄭州、江浙和上?！，F(xiàn)有市場的問題點現(xiàn)有市場的問題點主要反映為三大點：市場管理不好；租金太高；競爭激烈。有33%的較為理性的被調(diào)查業(yè)主選擇了2000～3000元/㎡單位售價區(qū)間，這個數(shù)據(jù)可以做為以后定價的參考依據(jù)。商貿(mào)城扶持的優(yōu)惠政策50%以上的被調(diào)查經(jīng)營業(yè)希望商貿(mào)城扶持的優(yōu)惠政策為：稅收減免、工商減免和第一年租金減免。購租意向有超過85%的被調(diào)查業(yè)主對到商貿(mào)城購買和租賃都選擇了“很可能去”或“不確定”，這反映出了經(jīng)營業(yè)主們的觀望心理。報紙雜