【正文】 多層半框架住宅174 000平方米，多層框架辦公園區(qū)11 000平方米，小高層框架商務休閑區(qū)48 000平方米，單層鋼架大棚223 000平方米）。（1）第一期第一階段的目標市場，以周口荷花市場，周口精細建材市場內的經營業(yè)主，應占商貿城第一期第一階段的40%左右。從消費者角度希望有一個滿足“一次購齊”。商場化管理：運用現代大商場集約化管理，實行六個統(tǒng)一，即：統(tǒng)一服務標準、統(tǒng)一票據管理、統(tǒng)一明碼示價、統(tǒng)一服裝系列、統(tǒng)一售后服務、統(tǒng)一廣告宣傳，體現大市場的、集約化程度高的管理模式，為消費者提供最好的服務。 商貿城市場定位 商貿城市場定位以商品流通為主渠道，開展批發(fā)、零售、開發(fā)第三方物流集交易，加工、儲運信息、科研與生活配套為一體，多功能、綜合性強、具有相對封閉獨立能力的現代化商貿城區(qū)。（2）生態(tài)導入：商貿城與居民環(huán)境不同，綠化只是其中一項生態(tài)內容，在廢物處理，垃圾，污水等排放、收集、打包、清運都要體現現代生態(tài)技術，不僅從市場管理行為主張生態(tài)，同時要引領經營者與消費者感受和遵從生態(tài)意識。 結論從項目環(huán)境來看，地塊是比較理想的專業(yè)化市場群的項目用地。 項目機會分析（1）蘊藏巨大的市場潛力，周口是一個人口大市，在加速城市化進程中，市場潛力巨大，本項目蘊藏巨大的目標消費群。若配以完善的生活配套設施，優(yōu)雅的綠化環(huán)境，營造商貿城的商業(yè)生活氛圍，必能增強項目的市場核心競爭力。 地塊周圍交通條件項目地塊周圍交通條件良好，東面大慶路為80米寬的市區(qū)干道，北面為周口市環(huán)城大道，南邊建設路為連接與市區(qū)的走廊，西面輕工一路將與市區(qū)貫通，往輕工一路西面約40米，為市區(qū)80米寬的八一路，是周口是主要貫通南北的大道。地塊東面為城市規(guī)劃中的輕工一路，西面城市主干道大慶路，南面為建設路，北面為北環(huán)路。目前正是搶占先機的最佳時機。對戶外廣告的興趣 能引起經營業(yè)主興趣的戶外廣告主要為：車身廣告和路牌燈箱。電視頻道的選擇經營業(yè)主平時收看的頻道主要為：CCTV河南衛(wèi)視和周口3套。加盟商貿城的形式 被調查經營業(yè)主加盟商貿城的形式為租賃經營，%。商貿城的布局 %的經營業(yè)主希望商貿城的布局要同行業(yè)集中。單位租金價格有近50%的經營業(yè)主選擇的單位租金價格為15～18元/㎡一期專業(yè)市場的征詢被調查的經營業(yè)主希望未來市場應設置開發(fā)建設的專業(yè)市場集中在以下三個：服裝；日用小百貨；糖酒食品。（4）經營種類 BY 供貨渠道 所調查各行業(yè)的進貨地區(qū)主要為：鄭州、武漢、江浙、上海、廣東和河北。月經營戶的結構為大棚、單層。月是各批發(fā)市場經營戶的主導租金價格。（7）經營場所 BY 購買價格所調查的市場中，荷花市場的購買價格的區(qū)間最多，其中2000～3000元/㎡為主要的售出價格，鐵路建材市場的售出價格在2300～3800元/㎡，兩個家具城和億星批發(fā)市場內只租不售。㎡。（6）經營種類 BY 經營面積 在所調查市場的經營種類中，棉紡針織、服裝鞋帽、建材等的主要面積在30～80㎡，日用小百貨、五金、家電、電工、電料的經營面積集中在10～30㎡，家具行業(yè)的經營面積在100～200㎡之間。（2）鋪面面積面積在30～80㎡的鋪面所占比例為56%，這個面積區(qū)間在調查的經營戶中占的比例較高。 購買對象及購買心理分析對購買對象心理分析采用市場調查的手段，調查共發(fā)放問卷200份，向具有一定經營規(guī)模的業(yè)主做了詳細而深入的訪查。市場營業(yè)情況荷花市場最鼎盛時為5000多戶，現在為2350戶，正開門營業(yè)的1881占總經營戶的80%，關門未營業(yè)的469占總經營戶的20%。如上二層送貨按在二層位置一件貨收費在30～100元不等，工商、國地稅每月每戶在780元以上，嚴重挫傷了經營戶的積極性。市場總面積：150萬平方米。其他類市場① 周口古玩城位于八一路，建筑結構單層磚混，主要經營古玩、字畫、玉器等。② 家美家具城位于工農路南段，建筑結構為二層大框架大廳，主要經營內容：一層為辦公家具、木、皮沙發(fā)，二層為精品套房家具。④ 文昌街集貿市場位于文昌街，占地約8畝，建筑結構為單層磚混房，中間為鋼架石棉瓦大棚，主要經營蔬菜、干果等農副產品，經營時間約4年。主要經營內容：化肥、農業(yè)生產資料等。主要經營：瓷磚、潔具、木材、油漆、五金等，建筑結構為兩層復式磚混房，占地面積約在100畝左右，市場運作模式以出租為主，單體租金平均為10000元/平方米/年。1八縣主要經濟特征（1）商業(yè)工業(yè)品來源渠道主要有：鄭州、武漢、江浙；（2）房地產發(fā)展較慢，統(tǒng)屬于較落后地區(qū)；（3）以農業(yè)為主，各縣都有農用機械廠和交易場所；（4）商業(yè)發(fā)展較慢，體現農業(yè)大市的基本特征；（5）人均住房面積19㎡；（6）城區(qū)商品房價格在800～1100元/㎡之間。許鄲地方鐵路與106國道交城而過，省級公路網發(fā)達。扶溝縣位于周口市西北隅，面積1173平方公里，總人口68萬，轄15個鄉(xiāng)鎮(zhèn)。主要商業(yè)區(qū)在縣府街中段，建環(huán)路內有一個較有規(guī)模的綜合批發(fā)市場。西華是八縣中較小縣之一，經濟比較落后，年人均可支配收入在3000元以下?；搓柨h位于周口市腹地，面積1468平方公里，人口119萬人，轄20個鄉(xiāng)鎮(zhèn)。年人均可支配收入在3000元左右。項城交通發(fā)達。開發(fā)寫字樓較少如位于老新華書店對面的永安商務樓，屬對外出租的專業(yè)寫字樓，備有電梯與基本物管服務，但出租率不甚理想，約在50%多一點，戶型以單間為主，面積在26平方米左右，約100余間，每間每月租金400元左右，主要入駐機構為文教、交通、地產、保險等。 周口寫字樓情況周口尚未形成規(guī)范的寫字樓，除幾大銀行擁有15層以上高層外，周口高層建筑很少，體現出城市經濟較為落后的基本特征。周口市住宅平均價格中心城區(qū)：1300元/平方米；外環(huán)城區(qū)：950元/平方米周口2003年前已完成開發(fā)面積（城鎮(zhèn)）：982萬平方米其中：住宅面積：692萬平方米；商業(yè)地產面積：290萬平方米周口2003年后預計新開發(fā)面積（含在建）：200余萬平方米。在層高上開始向小高層發(fā)展；在戶型上開始向大套居發(fā)展；在設計上開始有飄窗，分干、濕區(qū)，動、靜區(qū)，注意家居、環(huán)境、文化、配套四維空間，但目前仍存在小區(qū)管理體制不規(guī)范，物業(yè)管理落后等明顯的較落后城市特征。經分析研究，項目主要經濟指標如下:成本指標（1）交易展銷區(qū) 二層復式混凝土框架：㎡（2）配套住宅區(qū) 多層半框架：㎡（3）商務休閑區(qū) 小高層框架：㎡（4）倉儲加工園等鋼構結構：㎡銷售與租價格指標：（1）交易展銷區(qū)：二層復式商鋪售價為1900元/㎡（2）配套住宅區(qū)：多層住宅售價為1380元/㎡（3）商務休閑區(qū)：小高層售價為2100元/㎡（4）倉儲加工園等鋼構租賃金為：21元/㎡月收入標準(靜態(tài)指標)（1）銷售收入：149940萬元（2）租賃收入：（可租賃部分年靜態(tài)指標）財務指標(靜態(tài)指標)（1）所得稅前利潤：（不含租賃鋼構物業(yè)收入）（2）投資利潤率：%（3）投資利稅率：%（4）稅前財務凈現值：62 （5）內部收益率：%（6）投資回收期（靜態(tài)） 稅前： 稅后：（7）投資回收期（動態(tài)） 稅前： 稅后：（8）稅后財務凈現值：49 971萬元（9）內部收益率：%第一部分 市場研究與方案構思第一章 項目市場研究周口市是一個有著一千多萬人口的大市，正經歷由傳統(tǒng)農業(yè)向現代產業(yè)化農業(yè)轉型、小城鎮(zhèn)向大都市發(fā)展的歷程。二、項目模式與合作方式本項目由周口市天華置業(yè)有限公司獨資開發(fā)。由周口市天華置業(yè)有限公司通過正式掛牌所得，總地價約人民幣8000萬元。中原國際商貿城項目策劃全案項目總論一、中原國際商貿城項目基本情況中原國際商貿城選址在周口市川匯行政新區(qū)，臨近北郊。建設路，北界：北環(huán)路。周口市有關部門在市長辦公室會上已基本滿足項目用地的六通(即上水通、下水通、路通、電通、暖通、通訊通)條件，周口市政府成立了以市長負責制的項目指揮部，項目列入周口市2004年一號工程，并準備申報河南省重點工程項目。三、項目可行性報告的結論(含貸款利息)，啟動資金2 000萬元，向銀行借款8 000萬元。周口市住宅商品房正由住居時代開始向人性化、智能化方向發(fā)展；開始走出“火柴盒”式的建筑，向多樣化、綠化、園林、健康的人居時代邁進。周口城鄉(xiāng)人均居住建筑面積，已基本達到小康居住水平；農村人均居住建筑面積：。周口商業(yè)地產仍處于以租賃為主，少數專業(yè)市場開始有產權進步，但價格差距太大，從極少數每平方米達到15000元到最低2000元每平方米，表現出商業(yè)地產市場極不穩(wěn)定，具有明顯的初級特征。6至7層為商業(yè)局自用，1至5層對外出租。主要商業(yè)區(qū)在以項城商場和項城家電城為中心的東大街中段，專業(yè)市場有項城建材市場，位于環(huán)城中路與車站路交匯處。在八縣中，鄲城是經濟較為落后的縣之一，農業(yè)仍是縣經濟主要支柱。鐵路有許鄲地方鐵路，洛河亙城而過，省級公路網已形成。西華縣位于周口西郊，總面積1194平方公里，人口79萬，轄19個鄉(xiāng)鎮(zhèn)。沈丘為八縣中較大縣之一，也是八縣中經濟較好的縣之一，年人均可支配收入在3000元以上。鹿邑是八縣中較大的一個，經濟實力在八縣中也較強，年人均可支配收入3000元以上，商業(yè)中心在西大街和人民路中段，境內沒有鐵路，交通主要依靠省級公路網。太康是八縣中較大的一個，經濟實力在八縣中屬上流水平，年人均可支配收入在3600元左右，商業(yè)已形成如商貿大世界、建材城、服裝城、集貿市場。川匯區(qū)川匯區(qū)由周口的主要城區(qū)組成，川匯區(qū)經濟水平整體高于周口市，人口35萬人，年人均可支配收入在5000元左右。② 周口精細建材批發(fā)市場位于大慶路南段，為新建中的專業(yè)建材批發(fā)市場。集貿市場①周口農資大市場位于周淮路農科所附近，占地面積450畝，建筑結構為二、三層磚混結構，屬新建市場，計劃今年5月1日或6月1日開業(yè)。③ 北花園集貿市場位于建設路與八一路交叉口，占地約8畝，建筑結構主要為鋼架石棉瓦大棚，部分磚混房，經營時間約3年多，經營內容：蔬菜等農副產品。家具市場① 華威家具城位于工農路南段，經營實木家具、皮料家具，布藝等，為舊倉庫改建而成，經營時間約4年。⑤ 易發(fā)家具廣場位于中州路與川匯區(qū)委附近，建筑結構二層磚混，面積2500平方米，為獨家經營市場，主要經營辦公家具、套房家具等。專業(yè)化（商業(yè)化）市場調查分析① 分析數據：市場個數：21個業(yè)主戶數：3510戶市場經營業(yè)類：建材、服裝、家電、家具、集貿、汽貿、食品共七類。亂收費壓抑了市場發(fā)展荷花市場由于缺乏有效管理，亂收費現象十分嚴重。 荷花市場經營內容分析棉紡、服裝、鞋類產品 1391戶 占59%小百貨、日雜品 306戶 占13%糖、煙、酒、副食品 270戶 占11%電子、電器、電工、電料、五金 200戶 占9%其他（化妝品、廚具、建材） 183戶 占8% 荷花市場鋪型結構分析單間 2060戶 %兩間 247戶 %三間 28戶 %四間 16戶 %鋼架大棚 1座購房經營業(yè)主 214戶 占9%租房經營業(yè)主 2138戶 占91%本地業(yè)主 2021戶 占86%外地業(yè)主 329戶 占14% 荷花市場經營情況分析市場租（售）價格情況市場最高售價在溫州商城主入口兩側，每平方米15000元，市場最低售價每平方米僅2000多元，形成巨大的距差，從售出價格平均分析，售價應在每平方米4000～8000元之間。川匯新區(qū)的建立使各項配套得到完善，居民人口增長，生活設施進一步齊全，對外交通不斷完善，川匯新區(qū)將吸引更多的企業(yè)來開發(fā)投資，同時城市基礎配套的現代化，投資環(huán)境化政策優(yōu)惠，掃清了投資商的顧慮，加速經濟的發(fā)展，提高新區(qū)的知名度，直接增加投資物業(yè)的價值。鋪面結構及面積（1）鋪面結構在調查的經營戶中，其鋪面結構以大棚和單層為主，所占比重接近70%，三層及二層復式所占比例最少。（5）經營場所 BY 經營面積 以荷花市場為代表的綜合性市場，主要面積在10～80㎡之間，經營建材的鐵路精細建材批發(fā)市場面積集中在30～100㎡之間，兩個家具城的面積均在80㎡以上，主干道的沿街商鋪的面積則以30～80㎡的居多。（3）租賃價格 有超過50%的經營業(yè)主的租金在10～20元/月（6）鋪面擁有形式 BY 鋪面結構 調查顯示，大部分鋪面結構所對應的鋪面擁有形式為租賃。（10）經營場所 BY 租賃價格 10～20元/㎡（12）鋪面結構 BY 租賃價格 有近50%租金價格在10～20元/㎡（3）經營場所 BY 供貨來源 調查的各批發(fā)市場的主要進貨區(qū)域為：鄭州、江浙和上?！，F有市場的問題點現有市場的問題點主要反映為三大點：市場管理不好；租金太高；競爭激烈。有33%的較為理性的被調查業(yè)主選擇了2000～3000元/㎡單位售價區(qū)間，這個數據可以做為以后定價的參考依據。商貿城扶持的優(yōu)惠政策50%以上的被調查經營業(yè)希望商貿城扶持的優(yōu)惠政策為：稅收減免、工商減免和第一年租金減免。購租意向有超過85%的被調查業(yè)主對到商貿城購買和租賃都選擇了“很可能去”或“不確定”，這反映出了經營業(yè)主們的觀望心理。報紙雜