【正文】 質(zhì)服務(wù)形象、購(gòu)物環(huán)境形象、專業(yè)管理形象。國(guó)際商貿(mào)城——豫中南地區(qū)規(guī)模最大、功能更全的現(xiàn)代化商貿(mào)集散中心首創(chuàng)商貿(mào)城虛實(shí)同步電子商務(wù)交易門戶 西平一次性返租一次性將X年總銷售額的Y%租金（大多為3年、每年8%）作為發(fā)展基金以首期款的形式返還給投資者，降低了投資門檻，增大投資客戶的范圍，使鋪位得以快速銷售，統(tǒng)一招商和管理，避免經(jīng)營(yíng)混亂，提升物業(yè)檔次客戶資源更為豐富利于統(tǒng)一規(guī)劃商鋪經(jīng)營(yíng)能實(shí)現(xiàn)更高的收益更容易實(shí)現(xiàn)銷售提升商業(yè)物業(yè)價(jià)值有招商壓力有短期培育市場(chǎng)的經(jīng)營(yíng)壓力操作相對(duì)于直接銷售要復(fù)雜帶租約銷售銷售過(guò)程中，招商先行、銷售在后，招商鎖定經(jīng)營(yíng)商戶，再銷售，明確鋪位的經(jīng)營(yíng)范圍、功能檔次、租金價(jià)格短期回籠資金，利潤(rùn)較高控制業(yè)態(tài)布局檔次品種無(wú)后期經(jīng)營(yíng)管理壓力招商壓力無(wú)法降低投資門檻和增加投資客戶的范圍產(chǎn)權(quán)式長(zhǎng)期返租將封閉式大商場(chǎng)劃分為小面積鋪位銷售，返租的獲得經(jīng)營(yíng)權(quán)，委托專業(yè)公司進(jìn)行管理和經(jīng)營(yíng)，獲取租金，回報(bào)投資者。分步、分期、分目標(biāo)投資人群、分規(guī)劃區(qū)域推出，先次后好的推鋪策略。 搭建屬于自己的溝通平臺(tái)，通過(guò)策劃一次有影響力的公關(guān)活動(dòng)建立暢通無(wú)阻的溝通機(jī)制，加深雙方了解，最終達(dá)到吸引經(jīng)銷商并促使他們下決心簽訂合約。 　　 實(shí)踐中我們發(fā)現(xiàn)，如果企業(yè)能夠綜合運(yùn)用新聞報(bào)道和工商廣告兩大傳播手段，雙管齊下，協(xié)同作戰(zhàn)，就能創(chuàng)造最佳傳播效能。有目共睹的樣板市場(chǎng)的成功操作對(duì)強(qiáng)化經(jīng)銷商的信心最具鼓舞性，而企業(yè)通過(guò)操作樣板市場(chǎng)，總結(jié)得失成敗，往往也為以后操作全國(guó)市場(chǎng)省下了許多成本。這一點(diǎn)非常關(guān)鍵，是解決“臨門一腳”的問(wèn)題。 投資經(jīng)歷分析約70%具備一定投資經(jīng)歷，在選擇鋪位時(shí)考慮因素較多；約30%為初次投資人士，將會(huì)選擇總值較小鋪位作為投資，用于嘗試。 個(gè)體和私營(yíng)企業(yè)主、職業(yè)投資者群體分析n 投資能力分析這部分客戶的投資能力較強(qiáng)，如果對(duì)市場(chǎng)前景看好，幾百萬(wàn)的投資也不少見(jiàn)，但也正因?yàn)槿绱耍麄兊耐顿Y取向較難判斷。主群體：公務(wù)員、生意人（個(gè)體戶）、 白領(lǐng)人士、私人企業(yè)主等；次群體：普通市民投資客戶、本地在職及退休人士、外地投資客等；分析說(shuō)明：客戶職業(yè)特征如下政府公務(wù)員、企事業(yè)單位中層管理人員（具有一定資歷、在工商、稅務(wù)、銀行、公安等政府部門的工齡較長(zhǎng)的公務(wù)人員）；個(gè)體和私營(yíng)企業(yè)主、職業(yè)投資者； 事業(yè)、機(jī)關(guān)單位的中層以上管理干部；部分買商鋪?zhàn)约航?jīng)營(yíng)的生意人士；經(jīng)營(yíng)戶（欲在此長(zhǎng)期經(jīng)營(yíng)的商戶）；部分外地專業(yè)投資客。這層包括60公里城市圈所覆蓋目標(biāo)消費(fèi)群人數(shù)約550萬(wàn)人；第三層為次擴(kuò)散層是依托項(xiàng)目規(guī)模所形成的市場(chǎng)影響力，有可能對(duì)整個(gè)100公里范圍部分地區(qū)和周邊城市部分地區(qū)的目標(biāo)人群產(chǎn)生“磁場(chǎng)極”的吸引力，輻射目標(biāo)消費(fèi)群估計(jì)1000萬(wàn)人。功能分區(qū)經(jīng)營(yíng)檔次配套商業(yè)（餐飲、快捷酒店、休閑娛樂(lè)、便利店等）大眾型服裝區(qū)抵擋為主、中檔為輔小商品區(qū)低檔鞋區(qū)低檔箱包皮具區(qū)低檔家具區(qū)高、中、低檔搭配建材區(qū)高、中、低搭配五金機(jī)電區(qū)——燈飾區(qū)中低檔. 項(xiàng)目目標(biāo)客戶定位第三商圈100公里范圍內(nèi)第二商圈60公里范圍內(nèi)第一商圈30公里范圍輻射范圍可分為三個(gè)層次。大市場(chǎng)聚集人氣、商氣，各種先進(jìn)的業(yè)態(tài)組合，互相依襯，互相襯托。. 業(yè)態(tài)規(guī)劃. 業(yè)態(tài)組合西平國(guó)際商貿(mào)城的商業(yè)規(guī)劃，代表了未來(lái)西平地區(qū)的商業(yè)走向。其業(yè)務(wù)涵蓋區(qū)域，就不僅僅是西平一地，而且包含了周邊縣（市），預(yù)期銷售額也將出現(xiàn)大幅度攀升。西平市場(chǎng)之所以對(duì)鄭州的依賴性強(qiáng)，對(duì)周邊的輻射性差，一個(gè)很重要的原因是規(guī)模太小、品種不全，如果有一定經(jīng)濟(jì)實(shí)力和相當(dāng)營(yíng)業(yè)規(guī)模的專業(yè)市場(chǎng)，實(shí)施倉(cāng)儲(chǔ)式低價(jià)位策略和“一站式”全方位服務(wù)，很快就可以占領(lǐng)西平市場(chǎng)，并且立足西平，輻射周邊縣（市）乃至豫中南地區(qū)。西平縣委、縣政府、人大、政協(xié)“四大班子”即將東移，其中自然蘊(yùn)含著巨大的商機(jī)。項(xiàng)目總體設(shè)計(jì)目標(biāo)是十大主題，八大功能結(jié)合于一體的功能定位，因此商業(yè)項(xiàng)目的功能定位要以滿足項(xiàng)目總體規(guī)劃為大前提，既要形成自己獨(dú)特的商業(yè)特點(diǎn)又要形成與配套商業(yè)以及住宅項(xiàng)目互相促進(jìn)，互相填補(bǔ)，共同發(fā)展。各類用戶通過(guò)波特集團(tuán)獨(dú)創(chuàng)的PT37平臺(tái)孵化屬于自己的電子商務(wù)信息化交易門戶網(wǎng)站后，可以在自己的管理后臺(tái)自由地進(jìn)行B2B、B2C、C2C、C2B等菜單選擇，自由選擇零售、批發(fā)、訂單、內(nèi)貿(mào)、外貿(mào)、連鎖、加盟等銷售方式。如總建筑面積達(dá)32萬(wàn)平方米的鄭州銀基商貿(mào)城，定位于中高檔的全國(guó)一級(jí)服裝批發(fā)專業(yè)市場(chǎng)；鄭州世貿(mào)商城，總建面達(dá)20萬(wàn)平方米，定位中原最大的羽絨服、內(nèi)衣家居服、童裝及中老年女裝批發(fā)基地；項(xiàng)目的定位傳達(dá)的是項(xiàng)目的精髓，項(xiàng)目的宗旨，定位不準(zhǔn)甚或不當(dāng)，項(xiàng)目就很難適應(yīng)市場(chǎng)，甚至難以生存。 城鄉(xiāng)商業(yè)發(fā)展趨勢(shì)：n 中心商圈已形成“領(lǐng)頭羊”效應(yīng)，隨著城市的發(fā)展，其輻射功能將進(jìn)一步擴(kuò)大，區(qū)域的主導(dǎo)功能將會(huì)越來(lái)越明顯，主城區(qū)將是滿足居民日常隨機(jī)性購(gòu)物的主體零售區(qū)域。n 餐飲、娛樂(lè)休閑業(yè)：缺乏多樣化、特色化、集中和規(guī)?；绕涫侨狈惋?、娛樂(lè)、休閑于一體的項(xiàng)目。家電業(yè)基本已經(jīng)飽和，電腦、數(shù)碼、手機(jī)市場(chǎng)相對(duì)比較集中，但其規(guī)模較小，經(jīng)營(yíng)檔次不高，而且業(yè)態(tài)非?；靵y，經(jīng)營(yíng)場(chǎng)所硬件、軟件環(huán)境都很差。216。 目前以中低檔消費(fèi)為主； 市場(chǎng)態(tài)勢(shì)分析（trend）216。 區(qū)域消費(fèi)較為明顯；252。 尋求市場(chǎng)空白點(diǎn)，適當(dāng)引導(dǎo)市場(chǎng)與刺激消費(fèi)需求；178。不同的經(jīng)營(yíng)者所需要的商鋪均有所差異，根據(jù)經(jīng)營(yíng)的需要選擇面積、開(kāi)間、進(jìn)深、層高、臨街面等適合經(jīng)營(yíng)要求的商鋪。 主要商業(yè)的消費(fèi)者構(gòu)成及其特點(diǎn)：西平主要商業(yè)的消費(fèi)群體的整體水平不高，商場(chǎng)與商業(yè)街的主力消費(fèi)群體基本為有一定消費(fèi)能力的上班族群和個(gè)體經(jīng)營(yíng)戶，大型超市主要是居家和日常生活必需品為主，少量高消費(fèi)集中在部分檔次較高的消費(fèi)場(chǎng)所，像餐飲、娛樂(lè)等消費(fèi)群體較分散，有加強(qiáng)行業(yè)引導(dǎo)后消費(fèi)集中的可能。216。其中洗衣機(jī)、電冰箱、電視機(jī)等早已成為普通居民家庭必備的生活用品，電話、手機(jī)等更是普及迅速，電腦及私家車等也已進(jìn)入普通百姓家。216。庫(kù)茲涅茨經(jīng)濟(jì)發(fā)展與房地產(chǎn)市場(chǎng)理論房地產(chǎn)預(yù)警系統(tǒng)判斷GDP增速與房地產(chǎn)發(fā)展關(guān)系4%5%5%8%大于8%小于4%萎縮 停滯 穩(wěn)定發(fā)展 高速發(fā)展216。 國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平：近年來(lái)，西平經(jīng)濟(jì)發(fā)展呈現(xiàn)三大特征：（1）城市GDP高速發(fā)展，連續(xù)5年超過(guò)11%快速增長(zhǎng)；（2）固定資產(chǎn)投資發(fā)展相當(dāng)驚人，預(yù)示著未來(lái)西平將有很大的經(jīng)濟(jì)發(fā)展支撐點(diǎn)，西平邁入超常規(guī)發(fā)展道路。 商業(yè)市場(chǎng)同質(zhì)化競(jìng)爭(zhēng)嚴(yán)重；252。★ 項(xiàng)目在招商過(guò)程中應(yīng)采用股本吸遠(yuǎn)相結(jié)合的招商策略，采取低租或一定免租期的招商政策吸引商家的進(jìn)駐，共同培育市場(chǎng)；波特解決之道：178。2007年，西平縣房地產(chǎn)投資竣工總面積為355486平方米；其中廠房倉(cāng)庫(kù)占22745平方米；住宅占218575平方米；辦公用房占18326平方米；批發(fā)和零售用房占6029平方米；住宿和餐飲用房占404平方米；居民服務(wù)用房占1392平方米；教育用房占31163平方米；文化體育用房占54387平方米；其他用房占2465平方米；總體呈現(xiàn)快速發(fā)展態(tài)勢(shì)。 開(kāi)發(fā)體量龐大 競(jìng)爭(zhēng)分析（petitor）216。 放水養(yǎng)魚，培育市場(chǎng)，實(shí)現(xiàn)價(jià)值提升；252。 項(xiàng)目整體開(kāi)發(fā)量龐大：由于整體商業(yè)體量龐大，首期商業(yè)總量將達(dá)到二十多萬(wàn)平方米，如此龐大的商業(yè)量入市，將會(huì)遇到較大的招商與銷售難度。 區(qū)位優(yōu)勢(shì)顯著：項(xiàng)目所屬地為西平縣城門戶西平大道與107國(guó)道交匯段片區(qū)，也是規(guī)劃中的行政、商業(yè)、居住新區(qū)，屆時(shí)將以傳統(tǒng)縣城核心商圈人氣適當(dāng)西引，西平商貿(mào)城的建成將對(duì)提高縣城的知名度與商業(yè)氛圍將有很大的幫助；216。3. CCTI定位推導(dǎo)根據(jù)市場(chǎng)定位的現(xiàn)代理論，房地產(chǎn)項(xiàng)目的定位推導(dǎo)主要通過(guò)如下四個(gè)因素層面進(jìn) 行分析：即消費(fèi)者、競(jìng)爭(zhēng)者、態(tài)勢(shì)、自身資源。小結(jié)：總體而言，本項(xiàng)目最大的優(yōu)勢(shì)在于其突出的前景優(yōu)勢(shì)、開(kāi)發(fā)商與波特集團(tuán)公司的強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)合及政府鼎立支持的優(yōu)勢(shì)。國(guó)際商貿(mào)城是將來(lái)西平城市的標(biāo)桿商業(yè)中心 ◆ 2002—2020年西平縣城區(qū)規(guī)劃總圖本 案?jìng)鹘y(tǒng)商圈城市新商圈