江西上饒鳳凰城策劃方案-wenkub
2023-03-10 13:19:05 本頁面
【正文】 斷上升。地區(qū)經(jīng)濟(jì)預(yù)期值持續(xù) 看好 —這將為上饒房價(jià)的進(jìn)一步走高提供最堅(jiān)實(shí)的力量和基礎(chǔ)。 城鄉(xiāng)居民收入繼續(xù)提高，支出增長平穩(wěn)。財(cái)政收入在前兩年快速增長的基礎(chǔ)上繼續(xù)保持強(qiáng)勢增長，為經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展提供了有力的資金保障。變化不可謂不快、不大！ 2021年，上饒市國民經(jīng)濟(jì)運(yùn)行平穩(wěn)，產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)進(jìn)一步優(yōu)化 。只有對(duì)上饒的經(jīng)濟(jì)環(huán)境等有了比較全面的認(rèn)識(shí)，才能在此基礎(chǔ)上對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行全面的把脈，從而對(duì)項(xiàng)目的運(yùn)作進(jìn)行理性的剖析和思考。 面對(duì)消費(fèi)觀念日益成熟的消費(fèi)者、競爭愈來愈激烈的市場和國家對(duì)房地產(chǎn)行業(yè) 準(zhǔn)入門檻的提高 ——即來自資金鏈的壓力，開發(fā)商對(duì)房產(chǎn)開發(fā)上下游各環(huán)節(jié)的協(xié)調(diào)把握能力被提到了一個(gè)更高的位置。 正如某位房產(chǎn)專家所說：開發(fā)商其實(shí)是一個(gè)項(xiàng)目開發(fā)的組織者！開發(fā)商沒有精力也不可能將所有的事情攬?jiān)谧约荷砩稀? 上饒市即為原來江西省信州區(qū)，面積（市區(qū)） 339平方公里，人口（市區(qū)）約 3。初步核算，上半年全市生產(chǎn)總值 ，同比增長 12..2%。上半年，上饒市財(cái)政總收入實(shí)現(xiàn) ，比去年同期增長 %。上半年，市區(qū)城鎮(zhèn)居民人均可支配收入4419元，比上年同期增加 801元，同比增長 22%。 拿上海和南京兩地舉例說明。而同樣作為一線城市的南京，其房價(jià)與杭州幾乎處與同一水平線，卻遭到了業(yè)界和民間人士的普遍質(zhì)疑！終于在 “六一 ”新政的影響下，泡沫跡象開始顯現(xiàn)，走高勢頭停滯。這是因?yàn)椋? 上饒近兩年來的經(jīng)濟(jì)增長點(diǎn)主要是通過：最原始的權(quán)力資本化（變賣土地）和制造業(yè)工業(yè)實(shí)現(xiàn)的。 下面，我們就將通過對(duì)上饒樓市的分析，試圖尋找到這個(gè)希望出現(xiàn)的機(jī)會(huì)和可能性！ 我們 試圖通過對(duì)上饒樓市的過去、現(xiàn)在總結(jié)、分析，來窺測上饒樓市未來的走向，從而對(duì)項(xiàng)目操作、定價(jià)提供第一手依據(jù)，為項(xiàng)目的規(guī)劃提供最為準(zhǔn)確的準(zhǔn)則和框架。 上半年房屋施工面積為 ，同比增長 %,其中本年新開工面積，同比增長 %。 隨著國家宏觀 調(diào)控措施的出臺(tái)，土地開發(fā)投資及開發(fā)面積增長勢頭大幅回落。今年第一季度末，市本級(jí)商品住房均價(jià)達(dá) 1420元，同比增長 %，房價(jià)增幅明顯回落！ 在土地供應(yīng)方面，在市本級(jí)中， 2021年到今，共推 出 4678畝土地，已用約 1700畝，現(xiàn)待開用地有 2982畝，以 ，可供今后 3年的房開發(fā)用地。 我們走訪了上饒的樓市，對(duì)該市的樓盤進(jìn)行了充分的調(diào)研，總結(jié)調(diào)研的結(jié)果以及通過對(duì)以上數(shù)據(jù)的分析，我們發(fā)現(xiàn)： 開發(fā)量呈逐年上升之勢，然而受政府宏觀調(diào)控的影 響，銷售面積逐年下降。因此，本項(xiàng)目周邊還處于 “處女地 ”階段，缺乏相應(yīng)的城市配套設(shè)施，導(dǎo)致本項(xiàng)目缺乏居住氛圍。 v風(fēng)險(xiǎn) T Ａ、市場因素 從目前上饒市的房地產(chǎn)市場看，項(xiàng)目競爭同質(zhì)化已經(jīng)顯露，已引起許多開發(fā)商的重視，按我們的開發(fā)周期測算，一旦這些開發(fā)商都迅速模仿，那時(shí)，本項(xiàng)目還是具有一定市場競爭的風(fēng)險(xiǎn)性。自政府對(duì)二手房的轉(zhuǎn)按揭實(shí)施嚴(yán)格限制以來， 3月份上海房價(jià)平均跌了 328元！由此可以看出政府的宏觀政策的出臺(tái)和宏觀調(diào)控的作用是非常之大的。 綜合分析 從市場調(diào)研結(jié)果分析、本項(xiàng)目的優(yōu)劣勢比較，機(jī)會(huì)和風(fēng)險(xiǎn)并存。只有具有一定實(shí)力、市場定位準(zhǔn)確、規(guī)劃布局新穎、包裝推廣到位的樓盤才受市場追捧。步行街雖然繁華，但還是有些蹩腳。屆時(shí)，這里將成為上饒飲食娛樂的風(fēng)向標(biāo)！ 推廣案名Ａ： 盛世天地、錦繡天地 此組案名，大氣溢于言表，與項(xiàng)目定位頗為貼切。毫無疑問， “龍華名邸 ”應(yīng)該是上饒上層社會(huì)、精英份子的理想居所，更加是他們思想的棲息地！在這他們可以毫無保留 的相互交流，思想的火花在這里隨處綻放！ 推廣案名 C：蔚藍(lán)城市 該組案名與案名 B有異曲同工之妙， “蔚藍(lán) ”可以是天空的顏色也可以是心情的寫照。 樓盤的案名在堅(jiān)持宣泄項(xiàng)目主旨的原則還必須考慮傳播的直達(dá)性，亦即利于傳播，容易讓人記，而且能夠在市場中起到區(qū)隔作用。 C、在小區(qū)各入口，建議考慮設(shè)置殘疾人、盲人專用通道 ，體現(xiàn)社區(qū)人性化一面。 在戶型設(shè)計(jì)上，所有戶型均為南、北朝向日照滿足上饒市規(guī)劃要求。 ６、保證有足夠的車庫和停車位。建議聘請(qǐng)深圳、上海等地的知名物業(yè)管理公司作為物業(yè)顧問，在提升服務(wù)品質(zhì)的同時(shí)也提升了品牌的形象。在會(huì)所茶藝室、多功能廳布置 “上饒城市發(fā)展史 ”、 “上饒名人傳記 ”，突顯項(xiàng)目文化特色。 建議：將沿鳳凰路的商場沿紅線退后少許，以讓出較大的空間，以便于人流能夠沿著規(guī)劃路進(jìn)入內(nèi)街； 商鋪經(jīng)營首先要解決的問題就是把人引進(jìn)來，其后就是：如何留住人！ 所以，我們建議：增加規(guī)劃路沿街商鋪的沿街面，使得沿街面商鋪增多，這樣沿街面商鋪面積增加 ——價(jià)格也就容易抬升！同時(shí)，彎曲的街面比直的街面更能夠留住人流！ 建議：在規(guī)劃路沿街商鋪?zhàn)霾糠窒鲁潦缴啼?，意圖也是增加沿街面面積，同時(shí)，活躍了街面的視覺沖突。 房地產(chǎn)銷售價(jià)格應(yīng)由開發(fā)成本和預(yù)期利潤組成。客戶在購買時(shí)先對(duì)產(chǎn)品進(jìn)行總體評(píng)價(jià)，并與競爭樓盤相對(duì)照，獲得對(duì)此產(chǎn)品的心理價(jià)格，再與這個(gè)心理價(jià)格與項(xiàng)目銷售價(jià)格相比，若兩者相等則感覺物有所值。 總體性能（或總體價(jià)值）由有形價(jià)值和無形價(jià)值組成，有形價(jià)值來源于地段、建筑、景觀、配套、工程質(zhì)量等硬件因素。僅僅依靠以往的常規(guī)推廣模式，已經(jīng)很難取得良好預(yù)期效果，只有通過通過差異化定位，
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