【正文】 樓盤活動一般可通過現(xiàn)場表演、現(xiàn)場抽獎、現(xiàn)場討論等方式，達到聚集人氣，營造現(xiàn)場緊張氣氛，快速成交的目的。前兩個階段主要是為第三階段服務(wù)。抽獎對象為當(dāng)天成功認(rèn)購中央中品房號的客戶。繁忙背后，盡顯便利與悠然生活尊寵。此款項由購房客戶在購買房產(chǎn)單位時同時簽署愛心行動意向書，在成功購房后由發(fā)展商指定的時間內(nèi)，再次簽署愛心行動確認(rèn)書后，此時由發(fā)展商出資，為購房者當(dāng)場向在座準(zhǔn)備好的慈善事業(yè)機構(gòu)達成捐款（具體活動屆時見方案），以此改善項目的形象，增加親和力和知名度。感受奢華生活真色彩 —— 南亞海景園林與美食休閑廣場、便利、休閑、健康 （ 2）推廣目的： 張揚鮮明的品牌主張，迅速傳達銷售信息以產(chǎn)生一定的品牌知名度，吸引首批公開客戶。 ※ 輻射工業(yè)園區(qū)，工業(yè)園區(qū)迅速壯大，產(chǎn)生巨大的城市購買力 （ 2）推廣目的 ※ 正式啟動項目宣傳（開工儀式），展開樓盤知名度。 ５ 導(dǎo)示系統(tǒng) 樹立項目導(dǎo)示系統(tǒng)，方便目標(biāo)客戶尋找項目所在地。 ２ 培養(yǎng)一大批忠誠客戶，使其成為良好口碑的傳播者。 三、住宅定位建議 十一 )、建筑小品體現(xiàn) 深 圳 區(qū) 域 淡水 惠州市 惠東 核心客戶 輔助客戶 其他客戶 游離客戶 本案最主要的目標(biāo)客戶群體是深圳及大亞灣與澳頭本地人與香港人。 要做一個文化主題到位的建筑產(chǎn)品，首先就要從一個全新的理念去開發(fā)項目，為其造 出眾多獨特的利益點，成為市場上對消費者最有征服力的差異化特質(zhì)。 三、住宅定位建議 七 ) 、主題釋義 圣陶沙（意思是平靜而安詳），是新加坡最為迷 人的度假小島，有著多姿多彩的娛樂設(shè)施和休閑活 動區(qū)域，被譽為歡樂寶石。 片區(qū)內(nèi)當(dāng)前還無綜合品質(zhì)夠得上中上檔次的同類型項目。 D、隨著品質(zhì)改善及建設(shè)成本提高而上漲 建筑功能、綠化環(huán)境、新型建筑材料等綜合品質(zhì)的改善吸引了更多講究居住品質(zhì)的人購房，同時也由此促使了建設(shè)成本的上升；隨著土地交易規(guī)范、透明，土地成本大幅提升以及經(jīng)濟發(fā)展，人工等相關(guān)要素的價格上漲，皆提升了房地產(chǎn)的開發(fā)成本。 還能火多久？ 展 望 A、 房價隨著品質(zhì)變化出現(xiàn)兩極分化 隨著經(jīng)濟發(fā)展，人們對居住品質(zhì)日益講究，品質(zhì)的好的樓盤價格不會降低，且更具保值和增值的能力，而品質(zhì)差的樓盤在價格上難以保值和增值。 B、流水效應(yīng)使樓市火不了多久 如同水流總是往低處流的效應(yīng)，投資流也總是從高消費區(qū)轉(zhuǎn)向低消費區(qū)。而對大海的向往，對山景和海景住宅的需求，是很多人的居住理想。現(xiàn)深圳有 1200萬人，龐大住宅需求使很多深圳人因房價虛高而買不起深圳的房子，轉(zhuǎn)而在臨近深圳的周邊城市買房。價格漲勢雖然迅猛，但現(xiàn)狀是惠陽及大亞灣區(qū)域內(nèi)，在五一前后開盤的幾個項目都已在短期內(nèi)銷售一空。 運作方式： 把物業(yè)分整體市場的二部分、二階段進行，即在接受認(rèn)購的同時接受登記，發(fā)展商拿出一部分物業(yè)一開始就可以認(rèn)購，另外，一部分物業(yè)只接受登記，進行“集中銷售”。 一）、招商策略 二）、租、售策略 面積劃分的原則執(zhí)訂如下： 銷售招商區(qū)域 1一樓外街沿街鋪面全部以出售為主，不租賃； 1一樓內(nèi)鋪（南、北兩翼）全部針對有影響力的品牌餐飲業(yè)和超市為主，方式以銷售為主，部分有特色的商戶，也可以考慮制訂相應(yīng)的承租政策，以承租方式招商。 我們首先要確立本案產(chǎn)品的戰(zhàn)略差異化定位策略與競爭突圍出路： 一、項目需要建筑規(guī)劃設(shè)計理念上創(chuàng)新，打造區(qū)域內(nèi)高檔次高層住宅及特色商業(yè)場所，引領(lǐng)片區(qū)住宅與商業(yè)潮流。同時在現(xiàn)場準(zhǔn)備許多糕點、飲料，對持牌抽號的客戶進行招待，我方與發(fā)展商一同準(zhǔn)備組織 20個摩登小姐進行客戶咨詢和服務(wù)，并且同時開展一系列促銷活動，如： 對來現(xiàn)場咨詢的客戶每人享用精美紀(jì)念品一份對每位下定認(rèn)購的客戶舉辦一個生動的抽獎活動，活動設(shè)最低獎金項目 1000元（或 1000元的物資），每人可抽獎 1次。本地域定位為適合國際人士居住、休息、交流和休閑娛樂的圣淘沙式的南亞國際港灣型的文化建筑群落，并延續(xù)以特色的良好服務(wù)，這就賦予了項目與眾不同的風(fēng)格，目前在惠陽地區(qū)尚無類似的概念，具有唯一性。 消費項目及價格參考 足球酒巴 免費 卡拉 OK棋牌室 RMB 165。 頭部按摩 RMB 165。 單次 RMB 165。 十四、休閑場所 經(jīng)營收益分析 休閑中心運動收益分析 1，根據(jù)市場詳細(xì)分析論證此行業(yè)成業(yè)收益比例為；例如每人每次收益費128元，收益為 80%： 20%（成本） 項目定位依據(jù)，目前此行業(yè)經(jīng)營狀況良好，會所為一次性投入，其收益屬于長期低風(fēng)險行業(yè)，根據(jù)此區(qū)域現(xiàn)狀及歷史此行業(yè)為基礎(chǔ)及本地區(qū)日常休閑消費習(xí)慣分析，此項目定位是此區(qū)域商業(yè)業(yè)態(tài)之最佳選擇 十四、休閑場所 經(jīng)營收益分析 零售市場中大型商場已基本能滿足日常所需，新興區(qū)域商業(yè)氣氛短期內(nèi)難以成熟，經(jīng)營存在風(fēng)險 ,因此本項目商業(yè)定位應(yīng)找到市場具長久生命力之項目，長期滿足休閑消費所需，方可立于不敗之地。 結(jié)合本項目的綜合特色，建議一樓沿街以及廣場外 部商鋪銷售價格建議為 1300015000元 / ㎡ 左右。 十二）、建筑與裝飾定位 （二）商業(yè)展示部分 設(shè)置大屏幕展示企業(yè)的產(chǎn)品（類型、報價、產(chǎn)品演示等）；設(shè)置觸摸屏電腦，可以查詢各個展位的詳細(xì)情況；為每個展位提供網(wǎng)絡(luò)接口。 主題定位 休閑美食城 二樓業(yè)態(tài)劃分 十一 )、業(yè)態(tài)定位 二樓業(yè)態(tài)與經(jīng)營種類劃分 十一 )、業(yè)態(tài)定位 定 位 特色主題休閑娛樂中心 規(guī) 劃 吃喝玩樂全都有，呼朋喚友不下樓 模 式 整體終身產(chǎn)權(quán)銷售也可先租后售 業(yè) 態(tài) 傾力打造一種由豪華大堂，桑拿中心、水上運動、水療、牛奶浴 、藥浴 、海鹽浴 、花瓣浴以及集人體測評、健康檢測、水療、運動、休閑、保健、娛樂、美食、美容、酒吧、網(wǎng)吧、卡拉 OK、棋牌、客房、茶藝、影視廳、兒童娛樂教育、商務(wù)會議等于一體的多元化、一站式健康休閑消費文化及生活方式，采用獨有的專利技術(shù)，巧妙的將運動、亞健康測評與療復(fù)和時尚休閑結(jié)合為一體，用運動處方、營養(yǎng)處方、保健處方來指導(dǎo)賓客科學(xué)運動、合理膳食、正確保健 。 然后 由此提煉出藍灣半島的品牌個性 區(qū)域內(nèi)地標(biāo)級國際人文生活社區(qū) 國際化港灣的休閑中心，一切與國際同步 ,最后延伸出項目的主題定位 藍灣半島 —— 無國界休閑社區(qū) 三、住宅定位建議 十一 )、業(yè)態(tài)定位 結(jié)合本項目的市場定位以及本項目的商業(yè)樓層及廣場規(guī)劃的特色，我們必須在業(yè)態(tài)的規(guī) 劃上處理好 3個關(guān)系 首先是保留住宅、商業(yè)和廣場三者之間的關(guān)系。 LIVING MALL 屬于 MALL 時代的一種創(chuàng)新產(chǎn)品。而經(jīng)營最好的三星購物廣場約有 ㎡的經(jīng)營面積，但平均日人流量僅約 300人。 3人 /戶 500元 /戶 .月247。投入使用后，該項目因其地段位置和建筑規(guī)劃的優(yōu)越性，以吸引眾多商家關(guān)注。形成一個家具綜合批發(fā)零售商圈。 恒金百貨、裕華百貨）為主力店，配以南門北街家用電器專賣店以及富麗華大酒店、新麗晶大酒店、百老匯酒店等 20多家各種類型酒店，各種商鋪近 3000家的核心商圈。集商業(yè)街、主題經(jīng)營區(qū)、娛樂場、主力百貨店、專賣店等多種業(yè)態(tài)于一體。 一 ) 、淡水商業(yè)布局 以市政廣場為中心，輻射人民路、金惠大道，以昊康廣場、國美家電（萬聯(lián)超市）及規(guī)劃中的惠陽商業(yè)步行街、市貿(mào)廣場形成未來新市政、文化、商業(yè)中心 中心地區(qū)北部的市級商貿(mào)中心，將建成一個檔次高、商業(yè)設(shè)施齊全的商業(yè)區(qū) 家俱城商業(yè)圈位于人民四路。 1, 核心商圈 安惠大道商業(yè)圈 ： 澳頭商業(yè)市場分析 二 ) 、 澳頭商業(yè)布局 碼頭與汽車站商圈因以其交通位置及區(qū)域交通中樞的重要性與便利性，使得此地成為了區(qū)域的內(nèi)較為重要的商業(yè)區(qū)域。按二八定律，澳頭城區(qū)當(dāng)前常住人口約 3萬人，高消費群體約 6千人，規(guī)劃中將在兩三年內(nèi)增加約 6萬人，屆時高消費群體也就約一萬二千人。若再開大型百貨商場和購物中心，將因市場飽和而很難成功 定律： 世界上 80%的財富由 20%的人創(chuàng)造！ 四 )、 澳頭還能開多少平米高檔商場？ 2023年職工平均工資 不超 1萬平米商業(yè)面積的市場 明年開業(yè)的東方新天地廣場約 23萬㎡，定位是高檔商場。 再就是本項目規(guī)模、規(guī)劃、地段等綜合品質(zhì)以及核心賣點，適合本項目打造一個區(qū)域內(nèi)高檔次的休閑生活型的商業(yè)場所。 本方案即對“藍灣 ? 嘉年華生活 MALL”，在營銷策略方面提出中肯、合理的建議，作為該 板塊在招商、銷售、管理等方面的策略指導(dǎo)。只有通過對這些知名的購物與餐飲品牌的引進，才可以對項目的整體定位進行補充、豐富和延續(xù)，才能夠使項目的經(jīng)營和人氣有了基本保證。 電梯：建議使用國外知名品牌，如 OTIS，現(xiàn)代，三菱，電梯間采用花崗巖地面，在電梯間設(shè)置顯示終端，顯示各類信息。 緊急廣播和背景音樂系統(tǒng)使用同一設(shè)備，平時播放背景音樂，出現(xiàn)火警時，播放緊急廣播，引導(dǎo)人群疏散。 十三）、價格定位 1，總面積：約 4000平米，裝修收入預(yù)計每平米 2023。 美白深層補水 ， 一次見效 。 Guinot、 La Colline兩種產(chǎn)品系列單次護理均送背部香薰推油 ， 且送價值 98元桑拿浴 。 泰式按摩 (雙鐘 ) RMB 165。本項目推出的同期 ,周邊還會有較多其它項目也在推出。 二）、階段性營銷計劃 市場開業(yè)籌備階段（ —— ） —— 做好市場開業(yè)前的活動策劃、宣傳、組織工作； —— 配合市場開業(yè)，進一步針對大戶進行熱勢宣傳工作； —— 利用開業(yè)機會，對等待、觀望人群進行引勢誘導(dǎo)工作； —— 做好聚集市場人氣、完善市場管理和經(jīng)營的其它工作； —— 在開業(yè)前，使市場招商率達到 50%，入住率（招商和銷售）達到 70%。 活動的當(dāng)天舉辦一個隆重的開幕儀式和對挖寶行動活動的介紹。 整合市場營銷傳播推廣策略 小 結(jié) 招商工作如何開展？ 一、基本策略 :先招商，后銷售。 預(yù)訂金購買 針對前期銷售，在預(yù)售許可證發(fā)放以前，對意向客戶按購房款的 10%收取預(yù)訂款，預(yù)訂合同簽訂后，預(yù)訂房屋予以保留，在不違犯雙方約定的情況下，預(yù)訂款原則上不予退還。 三）、銷售策略 利潤最大化的方案 風(fēng)險最小的方案 融資最佳方案 可以將一個鋪位賣三次 四）、小 結(jié) 二、住 宅 篇 重點要研究的問題？ 當(dāng)前市場為什么這樣火？還能火多久？ 我們項目的要如何定位？ 整體的營銷和推廣如何把握？ 是 市場還能火多久 各位同仁， 我們要研究的方向是什么？ 目標(biāo)溝通 是 住宅部分要如何定位 現(xiàn)在的市場為什么這樣火 重點要研究的問題 是 營銷和推廣如何把握 研究市場和項目，找到問題和解決問題的基本思路， 供大家參考和商討，是我們此行的目的。 現(xiàn)在的市場為什么這樣火？ 原 因 A、價格形成洼地 縱觀惠陽當(dāng)前各項目銷售情況可見，深圳人都能占各項目購房人數(shù)的 80%。就區(qū)域位置來說，惠陽與大亞灣象是深圳的后花園，更象深圳一個區(qū)或鎮(zhèn)，因此，深圳越來越被中心化，在樓市發(fā)展上，首先輻射的是惠陽與大亞灣，而不是惠州。惠陽現(xiàn)是發(fā)展初期階段，外來人口少，租房和買二手房的也少。 還能火多久？ 推 測 C、推售量大讓樓市火不了多久 惠陽當(dāng)前樓市火爆的一個重要原因是近期推出的檔盤數(shù)量少，也沒有同時期推出的樓盤。福田區(qū) 13月樓價已升至 /㎡，龍崗區(qū)申辦大運會成功后升值近 2023元 /㎡，目前已超 9000元 /㎡。 由此我們可以確立項目的感性形象，以“國際自由人匯粹地”的身份與目標(biāo)人群進行 循序漸進的溝通。將生活提升為一種休閑，以悠然自得的度假心情在此享受生活。 三、住宅定位建議 九 ) 、主題概念延伸： 國際線延伸 藍灣半島，一切與國際同步 生活與國際同步，規(guī)劃與國際同步 標(biāo)準(zhǔn)與國際同步，服務(wù)與國際同步 國際自由人匯粹地 休閑線延伸 藍灣半島，把時間浪費在最美好的地方 休閑浪漫新主場 閑暇享受新生活 度假就在家門口 國際自由人浪漫地