【正文】 營(yíng)銷(xiāo)費(fèi)用投放安排營(yíng)銷(xiāo)費(fèi)用投放安排 （初案）（初案）一期 7 5月 6月 7月 8月 9月 10月 11月 12月 1月 2月 3月 二期（汽配）儲(chǔ)客儲(chǔ)客 開(kāi)盤(pán)開(kāi)盤(pán) 持銷(xiāo)持銷(xiāo)儲(chǔ)客儲(chǔ)客 開(kāi)盤(pán)開(kāi)盤(pán) 持銷(xiāo)持銷(xiāo)營(yíng)銷(xiāo)強(qiáng)度營(yíng)銷(xiāo)投入比例 55%價(jià)格曲線1一期房源逐步提價(jià)，逼定客戶2二期提價(jià)營(yíng)銷(xiāo)投入比例 20% 營(yíng)銷(xiāo)投入比例 30%一張簡(jiǎn)圖（貫穿項(xiàng)目整體推廣）一張簡(jiǎn)圖（貫穿項(xiàng)目整體推廣） 7號(hào)樓推廣期汽配市場(chǎng)推廣期2023年華中汽車(chē)交易大市場(chǎng)整體推盤(pán)貨量整盤(pán)入市推廣 項(xiàng)目形象宣傳期華中輻射圈專(zhuān)業(yè)客戶專(zhuān)業(yè)客戶投資客投資客經(jīng)銷(xiāo)商經(jīng)銷(xiāo)商項(xiàng)目整體形象推廣項(xiàng)目整體形象推廣 (整盤(pán)整盤(pán) 對(duì)誰(shuí)說(shuō)對(duì)誰(shuí)說(shuō) )專(zhuān)業(yè)客戶關(guān)注： 項(xiàng)目發(fā)展前景，綜合評(píng)估實(shí)力投資客戶關(guān)注： 投資回報(bào)率，投資價(jià)值及信心經(jīng)營(yíng)客戶關(guān)注： 市場(chǎng)集中度，收益評(píng)估及前景投機(jī)客戶關(guān)注： 短期獲利，關(guān)注升值與市場(chǎng)熱度項(xiàng)目整體形象推廣項(xiàng)目整體形象推廣 (整盤(pán)整盤(pán) 對(duì)誰(shuí)說(shuō)對(duì)誰(shuí)說(shuō) )推廣方向推廣方向?qū)I(yè)度的姿態(tài)面世專(zhuān)業(yè)度的姿態(tài)面世凸顯升值價(jià)值及利好市場(chǎng)前景凸顯升值價(jià)值及利好市場(chǎng)前景武漢西武漢西 宣傳推廣：現(xiàn)場(chǎng)積客：產(chǎn)品海報(bào)、 現(xiàn)場(chǎng)圍墻更新 ；線上廣告出街：戶外、報(bào)紙、夾報(bào)、海報(bào)、單張、電視臺(tái)等。路演活動(dòng)時(shí)間： 周末活動(dòng)目的： 借助重要假日，在仙桃、鄉(xiāng)鎮(zhèn)中心鬧市位置，不定期組織一定的路演活動(dòng)，網(wǎng)絡(luò)客源，為項(xiàng)目集聚必要人氣。宣傳推廣：戶外廣告牌、招商活動(dòng)、報(bào)紙、現(xiàn)場(chǎng)圍墻、 DM派單、項(xiàng)目指示牌等；現(xiàn)場(chǎng)場(chǎng)積客：形象海報(bào)、手冊(cè)，啟動(dòng)形象大使活動(dòng)線上廣告出街：戶外、報(bào)紙、網(wǎng)站。公關(guān)營(yíng)銷(xiāo)二推廣策略 ——媒體推廣 /公關(guān)活動(dòng) /行銷(xiāo)推廣 /渠道推廣114廣告推廣、廣告推廣 公關(guān)活動(dòng)推廣、公關(guān)活動(dòng)推廣 行銷(xiāo)推廣、行銷(xiāo)推廣渠道推廣、渠道推廣 指針對(duì)如政府部門(mén)、行政單位、企事業(yè)單位等，主要以拜訪的方式展開(kāi)，通過(guò)有誘惑力的高回報(bào)吸納客戶認(rèn)籌，并贈(zèng)送優(yōu)惠金卡等 以老帶新的關(guān)系營(yíng)銷(xiāo)，建立 “ 老帶新 ” 促銷(xiāo)獎(jiǎng)勵(lì)政策。活動(dòng)性質(zhì)：公關(guān)營(yíng)銷(xiāo) ——公關(guān)（表象）和促銷(xiāo)（實(shí)質(zhì)）216。在漢江房產(chǎn)網(wǎng)、漢江熱線網(wǎng)免費(fèi)發(fā)布信息。網(wǎng)絡(luò)：制作項(xiàng)目網(wǎng)站，建立網(wǎng)絡(luò)交易平臺(tái)，并在漢江房產(chǎn)網(wǎng)、漢江熱線等熱點(diǎn)房產(chǎn)網(wǎng)發(fā)布廣告信息?！掏ㄟ^(guò)核心競(jìng)爭(zhēng)力距陣我們很容易選擇得出我項(xiàng)目的價(jià)值點(diǎn)：最大利用現(xiàn)有的地段優(yōu)勢(shì)以市場(chǎng)空缺的專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)產(chǎn)品主動(dòng)出擊獲得市場(chǎng)追捧。216。汽車(chē)電梯樓梯電梯樓梯樓梯樓梯樓梯樓梯樓梯樓梯樓梯樓梯樓梯電梯汽車(chē)電梯主入口主入口主入口主入口車(chē)通道 車(chē)通道中空建面： ㎡ ，層高： 6米；結(jié)構(gòu)優(yōu)勢(shì)：216。216。柱網(wǎng)結(jié)構(gòu)合理， 812米柱距，便于商鋪的組合和利用。四周帶落地窗設(shè)計(jì)，視野開(kāi)闊，通風(fēng)，采光效果較好。結(jié)構(gòu)劣勢(shì)：216。內(nèi)部分割墻體較多，不利于分割，建議內(nèi)部盡量不砌墻，但保留相關(guān)管道；216。83項(xiàng)目項(xiàng)目 3結(jié)構(gòu)分析（結(jié)構(gòu)分析（ 1F部分）部分）建面： ㎡，層高： 6米；結(jié)構(gòu)優(yōu)勢(shì)：216。項(xiàng)目地塊東面與豪布斯卡隔路相望，周邊地勢(shì)平坦，區(qū)域內(nèi)以原住居民為主，對(duì)外昭示性和吸納性較強(qiáng)?！?招商先行， 前期引進(jìn)主力 4S店拉動(dòng)整體招商氛圍，以招商優(yōu)勢(shì)作為銷(xiāo)售助力。實(shí)際銷(xiāo)售產(chǎn)品多為 2—3層產(chǎn)業(yè)配套物業(yè)，主要經(jīng)營(yíng)范圍以 汽車(chē)配件用品、美容、保養(yǎng) 為主。銷(xiāo)售策略： 20年包租，第一年返租 6%，第 27年返租 7%，第 820年返租8%，鋪面劃分 2095㎡ 面積不大，每年底返還租金。 預(yù)計(jì)前期認(rèn)籌 40%左右，項(xiàng)目地塊狹小間距過(guò)窄，一樓層高 ，二、三樓層高 3米。潛江天馳汽車(chē)城潛江天馳汽車(chē)城潛江嘉業(yè)汽配城潛江嘉業(yè)汽配城潛江嘉業(yè)汽配城潛江嘉業(yè)汽配城內(nèi)鋪 4750㎡ ,街鋪在 100120㎡ 之間臨街內(nèi)鋪?lái)?xiàng)目一期開(kāi)發(fā)約 25畝。銷(xiāo)售策略： 兩年包租，每年返還 5%，不充抵房款。銷(xiāo)售策略： 不包租，自買(mǎi)自營(yíng)。也在綜合權(quán)衡綠地板塊的市場(chǎng)。仙桃汽車(chē)市場(chǎng)分布：仙桃汽車(chē)市場(chǎng)分布： 仙桃汽車(chē)市場(chǎng)分布較為零散，主要集中在城西片仙桃汽車(chē)市場(chǎng)分布較為零散，主要集中在城西片區(qū)，沿街店鋪較多，集中市場(chǎng)較少。 銷(xiāo)售價(jià)格增長(zhǎng)較快，銷(xiāo)售情況良好。代理機(jī)構(gòu)?？腿悍治觯?鋪面種類(lèi)較多，每層均價(jià)也有差異，總價(jià)可選擇性高，項(xiàng)目投資客戶面較全面， 主要集中在仙桃城北老城區(qū)投資及二次置業(yè)人群，仙桃白領(lǐng)及以上階層，還有周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)投資客。元泰元泰 仙桃城市廣場(chǎng)仙桃城市廣場(chǎng) 營(yíng)銷(xiāo)策略及銷(xiāo)售情況分析營(yíng)銷(xiāo)策略及銷(xiāo)售情況分析營(yíng)銷(xiāo)策略： 項(xiàng)目對(duì)外宣傳 “ 家樂(lè)福、蘇寧電器入駐 ” ，以長(zhǎng)期返租的形式，提升項(xiàng)目在市場(chǎng)的投資熱度，從而拉動(dòng)項(xiàng)目銷(xiāo)售，從項(xiàng)目實(shí)質(zhì)情況來(lái)看，以已入駐成形的大型商業(yè)入駐，通過(guò)長(zhǎng)期返租的形式，壓縮客戶投資風(fēng)險(xiǎn)，從而吸引區(qū)域投資客戶對(duì)項(xiàng)目的認(rèn)可度。銷(xiāo)售方式：長(zhǎng)期返租 ,返租年限： 510年（有待開(kāi)發(fā)商確定）回報(bào)率： 610%（有待開(kāi)發(fā)商確定） 10年返租回報(bào)率調(diào)查如下：新天地國(guó)際廣場(chǎng)項(xiàng)目情況概述新天地國(guó)際廣場(chǎng)項(xiàng)目情況概述新天地國(guó)際廣場(chǎng)新天地國(guó)際廣場(chǎng) 營(yíng)銷(xiāo)策略及銷(xiāo)售情況分析營(yíng)銷(xiāo)策略及銷(xiāo)售情況分析營(yíng)銷(xiāo)策略： 項(xiàng)目對(duì)外宣傳 “ 家樂(lè)福、蘇寧電器入駐 ” ，以長(zhǎng)期返租的形式，提升項(xiàng)目在市場(chǎng)的投資熱度，從而拉動(dòng)項(xiàng)目銷(xiāo)售，從項(xiàng)目實(shí)質(zhì)情況來(lái)看，以已入駐成形的大型商業(yè)入駐，通過(guò)長(zhǎng)期返租的形式，壓縮客戶投資風(fēng)險(xiǎn)，從而吸引區(qū)域投資客戶對(duì)項(xiàng)目的認(rèn)可度。豪布斯卡豪布斯卡一期商業(yè)鋪面面積劃分區(qū)間保持在商業(yè)鋪面面積劃分區(qū)間保持在 40—160平米之間，平米之間， 單鋪銷(xiāo)售總價(jià)控制在單鋪銷(xiāo)售總價(jià)控制在 30—50萬(wàn)之間，首付款保持在萬(wàn)之間，首付款保持在 15—25萬(wàn)，從銷(xiāo)售情況來(lái)看，萬(wàn)，從銷(xiāo)售情況來(lái)看， 位置較好，總價(jià)位置較好，總價(jià)較低的鋪面去化情況較為理想。 整體商業(yè)布局仍以街區(qū)商業(yè)為主，除老城區(qū)板塊已形成的商業(yè)中心外，其他版塊尚未形成真正意義的核心商業(yè)中心。仙桃住宅市場(chǎng)觀察結(jié)論仙桃住宅市場(chǎng)觀察結(jié)論25仙桃商業(yè)圈概述：仙桃商業(yè)圈概述： 城市南移、形成多個(gè)商圈并存格局，南城商圈格局與城市南移、形成多個(gè)商圈并存格局，南城商圈格局與發(fā)展處于初步階段，市場(chǎng)培育期較長(zhǎng)。第一季度供應(yīng)量情況分析：第一季度供應(yīng)量情況分析： 市場(chǎng)住宅供應(yīng)量依舊占主導(dǎo)，占總貨量供應(yīng)市場(chǎng)住宅供應(yīng)量依舊占主導(dǎo)，占總貨量供應(yīng)的的 78%，隨著眾多商業(yè)項(xiàng)目的入市，商業(yè)競(jìng)爭(zhēng)慢慢凸顯。 其中住宅銷(xiāo)售 3255套，銷(xiāo)售面積 ㎡ ，均價(jià) /㎡ ； 非住宅銷(xiāo)售 190套數(shù)，銷(xiāo)售面積 ㎡ ，均價(jià) /㎡ 。從大勢(shì)的研判中我們可發(fā)現(xiàn)：n政策的內(nèi)容逐步 從原則性的、指導(dǎo)性向執(zhí)行性的、操作性強(qiáng)的方面推進(jìn) 。29新政 ” 相繼出臺(tái)；2023年： “ 新國(guó)八條 ” 出臺(tái)。遇。位列全省縣市第一，隨著城市經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展，消費(fèi)者對(duì)固定資產(chǎn)投資興趣日益加大。規(guī)劃公共設(shè)施集中在大新路、錢(qián)溝路和何李路共同形成的城市中軸線，以及沔陽(yáng)大道、仙桃大道和新城大道三條東西向的城市軸線上；規(guī)劃工業(yè)用地有三片，分別是仙桃工業(yè)園區(qū)、新建的城東工業(yè)區(qū)和城東南工業(yè)區(qū)； 規(guī)劃的居住用地包括五個(gè)片區(qū)，除老城區(qū)外還包括城南片區(qū)、城東片區(qū)、城西片區(qū)（城西北片區(qū)）、城西南片區(qū) 、南城新區(qū) 。城際鐵車(chē)的建成將為仙桃?guī)?lái)更多發(fā)展機(jī)遇： 15分鐘生活圈， 仙桃已不在孤立，與武漢融為一體已成未來(lái)發(fā)展方向。西部區(qū)域性中心城市 —的職能定位為仙桃市在城市圈的發(fā)展奠定了比較高的地位。認(rèn)識(shí)仙桃地域資源廣闊、文化氣息濃郁、經(jīng)濟(jì)實(shí)力雄厚仙桃位于湖北省中部的江漢平原，區(qū)位交通優(yōu)勢(shì)明顯，緊靠武漢，貫通南北、承東啟西、得天獨(dú)厚的區(qū)位優(yōu)勢(shì)。距武漢天河國(guó)際機(jī)場(chǎng)、漢口火車(chē)站、長(zhǎng)江武漢港均只 1小時(shí)車(chē)程。仙桃市在城市圈的定位：仙桃市憑借良好的自然資源優(yōu)勢(shì)、生態(tài)優(yōu)勢(shì)、區(qū)位優(yōu)勢(shì)，在城市圈內(nèi)的定位為：大武漢的 “ 后花園 ” ，綠色產(chǎn)品供應(yīng)基地和農(nóng)副產(chǎn)品加工基地，武漢光谷的生產(chǎn)科研基地。70KM武漢 —仙桃城際鐵路預(yù)計(jì) 2023年開(kāi)工建設(shè)，目前，已完成了項(xiàng)目資料收集、現(xiàn)場(chǎng)踏勘工作。 本案仙桃城市發(fā)展概述： 城南片區(qū)發(fā)展迅猛發(fā)展， 政府對(duì)區(qū)域前景較為重視，區(qū)域交通體系逐步得以完善。 2) 居民可支配收入及消費(fèi)支出快速上升 隨著收入水平的不斷提高，居民的消費(fèi)水平增強(qiáng)，對(duì)生活的要求也將逐漸提升。從交管部門(mén)獲悉， 我市 2023年末只有汽車(chē) 2萬(wàn)輛左右，而到 2023年 6月份，全市當(dāng)年上牌照的大小車(chē)輛就有 4836多輛。調(diào)控手段也從差別化信貸、增加保障房供給等，逐步上升到限購(gòu)、限貸和限價(jià)；2023年：國(guó)務(wù)院總理溫家寶 2月 20日召開(kāi)國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議，頒布 ‘ 新國(guó)五條 “。n未來(lái)一段時(shí)間，出臺(tái) 更多政策的可能性很小 了。從銷(xiāo)售情況來(lái)看，城南版塊的住宅銷(xiāo)售量占總比例癿 42%，其次是城西版塊占總比癿 24%，老城區(qū)占 22%，城東最少，僅為 12%。隨著眾多商業(yè)項(xiàng)目的入市，商業(yè)競(jìng)爭(zhēng)慢慢凸顯。發(fā)展處于初步階段，市場(chǎng)培育期較長(zhǎng)。 城南新城的規(guī)劃利好，多個(gè)大型商業(yè)體的集中開(kāi)發(fā)，將形成 “ 雙圈 ” 格局。較低的鋪面去化情況較為理想。實(shí)質(zhì)：借助入駐大型成功商業(yè)體來(lái)保障投資收益，增加對(duì)其的投資熱度，促進(jìn)商鋪銷(xiāo)售目的。實(shí)質(zhì)：借助入駐大型成功商業(yè)體來(lái)保障投資收益，增加對(duì)其的投資熱度，促進(jìn)商鋪銷(xiāo)售目的。新世界步行街新世界步行街商業(yè)鋪面面積劃分區(qū)間保持在 20—100平米之間， 但是鋪?zhàn)佣酁?030平米左右和 50平米左右的商鋪， 購(gòu)買(mǎi)大面積為幾個(gè)相連鋪?zhàn)哟蛲?，且可以認(rèn)多個(gè)籌。推廣形式： 戶外造勢(shì)、活動(dòng)推升區(qū)域知名度及促銷(xiāo)、不定期組織推介活動(dòng)、短信、派單、及項(xiàng)目現(xiàn)場(chǎng)包裝等推廣手段。銷(xiāo)售方式：長(zhǎng)期返租 年限： 10年 回報(bào)率： 68%10年返租回報(bào)率調(diào)查如下：現(xiàn)代現(xiàn)代 從以上數(shù)據(jù)可以看出，仙桃市如今的大部分商業(yè)銷(xiāo)售價(jià)格在 12樓在 34萬(wàn)元 /㎡ 左右， 35層售價(jià)略低 。區(qū)，沿街店鋪較多，集中市場(chǎng)較少。市場(chǎng)信心不足關(guān)注租賃及招商政策客戶訪談客戶訪談 ——蘭霸蘭三環(huán)瑞通展示店蘭霸蘭三環(huán)瑞通展示店基本概況：店鋪總面積約 230平米，由四檔單層面積 50多平米的集群市場(chǎng)打通經(jīng)營(yíng)，整體以汽車(chē)展示為主，展示區(qū)后面是停車(chē)大院，形成 “ 前廳后院 ” 的格局市場(chǎng)，商鋪僅一層，辦公區(qū)位于后院搭建的板房?jī)?nèi)。一、二層連買(mǎi)，三層單買(mǎi)。由物業(yè)管理公司每年按年返還。項(xiàng)目分三期開(kāi)發(fā)，項(xiàng)目由 2棟臨街商鋪， 10棟汽配、維修、美容集群內(nèi)街鋪組成。后期銷(xiāo)售有一定難度。均價(jià) 10000元／㎡左右。門(mén)面皆為街鋪上下連買(mǎi)，面積在 100平米左右。仙桃市場(chǎng)解讀仙桃市場(chǎng)解讀| 仙桃重點(diǎn)指標(biāo)分析 | 仙桃房產(chǎn)市場(chǎng)分析 | 仙桃在售商業(yè)項(xiàng)目調(diào)研| 仙桃汽車(chē)市場(chǎng)分析 | 仙桃周邊汽車(chē)市場(chǎng)分析 | 專(zhuān)業(yè)汽車(chē)市場(chǎng)案例借鑒轎車(chē)專(zhuān)修園區(qū)汽配城一、二期汽車(chē)美容用品園區(qū)n占地面積 410畝，其中一、二期汽配市場(chǎng)及倉(cāng)儲(chǔ)用地 200畝（目前一期已建成），未來(lái)將建成集汽配交易、車(chē)輛美容修理、倉(cāng)儲(chǔ)物流于一體的現(xiàn)代化綜合專(zhuān)業(yè)汽配市場(chǎng)。整體商業(yè)氛圍和環(huán)境有待提升和改善。垂直、平行人流動(dòng)線明確，垂直人流動(dòng)線通過(guò)一部扶梯和一部升降電梯及 3個(gè)步梯組合而成。三樓梯設(shè)置，分割后，公攤較大。內(nèi)部分割墻體較多，不利于分割，建議內(nèi)部盡量不砌墻，但保留相關(guān)管道；216。結(jié)構(gòu)劣勢(shì)：216。216。柱網(wǎng)結(jié)構(gòu)合理， 812米柱距，便于商鋪的組合和利用。二樓中庭把商鋪人流動(dòng)線貫穿一氣，考慮二樓商業(yè)經(jīng)營(yíng)人流的均好性。單層面積偏大，東西開(kāi)間較大，很難兼顧邊緣商家的經(jīng)營(yíng)狀況。地塊地塊 SWOT推導(dǎo)戰(zhàn)略：推導(dǎo)戰(zhàn)略： 利用利用 ““ 核心競(jìng)爭(zhēng)力矩陣核心競(jìng)爭(zhēng)力矩陣 ”” 來(lái)發(fā)掘項(xiàng)目的價(jià)值點(diǎn)來(lái)發(fā)掘項(xiàng)目的價(jià)值點(diǎn)97綜合評(píng)估綜合評(píng)估 項(xiàng)目?jī)r(jià)值（核心競(jìng)爭(zhēng)力）的綜合評(píng)估市、區(qū)兩級(jí)政府重點(diǎn)項(xiàng)目，優(yōu)惠政策，市場(chǎng)操作空間巨大城南發(fā)展核心地塊，絕版地理位置，發(fā)展?jié)摿薮?，多個(gè)商業(yè)綜合體入駐區(qū)域，新城指日可待城南眾多住宅社區(qū)的日益形成熟并快速發(fā)展，這里即將成為仙桃的最大新商圈。 DM：根據(jù)不同時(shí)期制作 DM宣傳單頁(yè)，針對(duì)市場(chǎng)密集區(qū)，針對(duì)性進(jìn)行地毯式投放。目標(biāo)客群：投資者和自營(yíng)者均有可能?；顒?dòng)主題：新仙桃，新形象216。 10套以上制定團(tuán)購(gòu)獎(jiǎng)勵(lì)政策。銷(xiāo)售培訓(xùn)：項(xiàng)目銷(xiāo)售百問(wèn)，述盤(pán)詞培訓(xùn)、接待流程、禮儀培訓(xùn)。優(yōu)惠方式： 登記者可享受開(kāi)盤(pán)當(dāng)天額外優(yōu)惠。銷(xiāo)售培訓(xùn)：客戶跟蹤技巧培訓(xùn)、現(xiàn)殺技巧培訓(xùn)、認(rèn)籌未認(rèn)購(gòu)客戶疏理分析、現(xiàn)場(chǎng)配合： 認(rèn)籌期間包裝及開(kāi)盤(pán)前包裝。華中汽車(chē)交易大市場(chǎng)華中汽車(chē)交易大市場(chǎng) 典范市場(chǎng)區(qū)典范市場(chǎng)區(qū)湖北湖北 營(yíng)銷(xiāo)費(fèi)用投放計(jì)劃表營(yíng)銷(xiāo)費(fèi)用投放計(jì)劃表 （初案）（初案）說(shuō)明：以上推廣費(fèi)用部分媒體為一年費(fèi)用，具體媒體投放分布，根據(jù)項(xiàng)目推售情況調(diào)整（主要集中在 610月份）。通過(guò)現(xiàn)場(chǎng)人氣，促進(jìn)項(xiàng)目的銷(xiāo)售，提升現(xiàn)場(chǎng)信心?，F(xiàn)場(chǎng)配合：工程進(jìn)度加快，形象外墻盡快展示。主干道封鎖：入口指示牌主干道封鎖：入口指示牌 建議在入高速路口、項(xiàng)目紡織大道豎立項(xiàng)目指示牌，從而樹(shù)立項(xiàng)