【正文】 切無不營造出濃郁的異域文化氛圍，漫步在這一條條的街道上，使所有人如同身臨其境，仿佛來到了巴黎街頭或者萊茵河畔，深深地陶醉于異國風情之中。 一、 商業(yè)定位建議 九 )、定位釋義 “ Livingmall”也就是 (休閑生活商場 )的概念，最早來自臺北，是一種臺北溫情和 商業(yè)娛樂的結合，它可以滿足“逛”街的樂趣和“吃喝玩樂”一條龍的生活方式，強調(diào)“生 活格調(diào)與居住質量”，其目標瞄準為住宅服務及周邊社區(qū)的一條永續(xù)經(jīng)營的百年老街。按將來的 6萬人年均服裝類消費 2023元算市場空間，要保證高檔百貨商場日均 45元 /㎡的營業(yè)額，營業(yè)面積就不能超過 4500 ㎡ ！再以此來推算超市營業(yè)面積 =6萬人247。商鋪租價 80－ 50元 /㎡。 據(jù)統(tǒng)計，其社會消費品零售總額占淡水 50%以上，被稱為淡水第一個市中心復合型核心商圈。此區(qū)域人流量較大，主要商業(yè)場所有澳頭市場，澳頭水產(chǎn)品市場及華潤超級市場，粵港酒店等。 新開的人人商場的原址上的前一商場惠爾康因經(jīng)營不佳倒閉，現(xiàn)人人商場的經(jīng)營狀況欠佳。 一、 商業(yè)定位建議 十 ) 、推廣主題方向 首先 將項目賦予一種氣質 物業(yè)本身賦予它的氣質 商業(yè)的、居住的大型高尚社區(qū) 社區(qū)文化賦予它的氣質 國際的、人文的、高端的、有底蘊的生活平臺 居住生活賦予它的氣質 沒有距離的國際人文休閑生活 接著 將此地的居住和消費升華為一種 國際化 的居住藝術。 一層二層：設置滾動扶梯，扶梯可以采用和電梯相同品牌。含各種設備等 裝修總投入； 4000平米 X每平米 2023=800萬元 A，洗浴設備 300萬， B，三星級標準裝修 1500元 /M2X3000M2=450萬 C，其他設備 100萬 2，會所銷售模型 三星級產(chǎn)權回贈會所， 10年經(jīng)利分成 消費者 —— 購買商鋪產(chǎn)權 —— 消費者供鋪 —— 發(fā)展商年回贈 8%服務 （含會所內(nèi)全部項目，特別服務不在內(nèi)） —— 年回増 2%現(xiàn)金分紅 休閑中心成本收益為 2： 8， 2為成本， 8為收益 銷售商鋪案例（用化整為零的方法，沒有風險）把商業(yè)面積分割成 10平方米的單位出售，業(yè)主擁有所有權。 消費項目及價格參考 中醫(yī)按摩 (雙鐘 ) RMB 165。本項目如何在澳頭房地產(chǎn)市場競爭中能夠走差異化路線取勝，或脫穎而出，打一場漂亮仗，這是我們制訂營銷戰(zhàn)略時，首先要考慮的問題。其過程為凡來參加“挖寶行動”的客戶憑登記憑條，在開盤儀式結束后均可參加抽獎活動，獎品控制在1000元左右，參加排隊搶購房號，在選定鋪位交定金后，正式開展 “ 挖寶 ” 活動，活動的安排是先確定一個 1萬元的現(xiàn)金獎，其他設許多價值 500元以上的紀念品，客戶可一直輪番抽獎，直到抽到 1萬元為止，其中抽中的獎品都為客戶所有。 三）、銷售策略 ２、其它銷售策略 Ａ、 “化整為零”銷售策略 此銷售策略是為了避免重復銷售，縮小銷售周期，最大限度的節(jié)省銷售費用，有效有節(jié)制地把握市場。這主要是因緊臨的深圳房價已突破 15000元 /㎡。而這些投資者大多是按揭買房，若長期空置，租不出也賣不出，會使這大批的投資者在回報上受影響。據(jù)業(yè)內(nèi)人士分析， 今年房價整體與去年同期相比估計還要漲 10％左右，并且此漲勢將持續(xù)到明年，在奧運會過后可能會在漲勢上變小。 縱觀當前地產(chǎn)界十分流行的比如中國的江南民居，泰國的芭堤涯，法國的多瑙河，德 國的萊茵河，意大利的威尼期，印尼的巴厘島以及新加坡的圣淘沙等各種主題概念的社區(qū) 文化，我們認為本案也應打造一種文化，并將其賦予為項目的一種靈魂。 為了確實建設到位，主題商業(yè)街區(qū)可直接對外國人招商，力求使每一個街區(qū)中的餐館 有別處沒有的正宗菜式與口味，小商鋪里的產(chǎn)品都是出自正宗產(chǎn)地的知名品牌，力求真實。 ２ 工地圍墻 前期工地圍墻包裝，點綴項目與產(chǎn)品形象，同時也有效刺激受眾，勸阻關 注本項目的目標消費者，在項目未開始前期銷售前停止其它購房行為。私藏港灣生活的精華。 盡情展現(xiàn)藍灣半島居住理念，創(chuàng)造精彩生活新思潮。 小結：以上廣告推廣分為四個階段。 , March 26, 2023 雨中黃葉樹，燈下白頭人。 抽取前，進行項目賣點介紹。 （ 5）階段小結： 本階段需要全面?zhèn)鬟f本案的高尚生活理念，運用各媒體展開立體廣告攻勢，制造聲勢，塑造本案獨特形象。 ※ 預熱 *蓄水 *釣眼球。 ４ 積累客戶，蓄勢爆發(fā)，轟動市場，創(chuàng)造營銷佳績。 文化：買房子實質是買生活，同樣，造社區(qū)本質是造一種文化。因此本項目以近 600戶的較大規(guī)模，與帶空中花園及特色商業(yè)的綜合特色，需瞄準市場上中高檔客戶，充分結合客戶需求，以中高檔產(chǎn)品填補區(qū)域市場空白點，同時引領市場。 B、隨著城市人口增多上漲 城市發(fā)展加快，工業(yè)園擴大增多，城市居住人口增長，買房與租房的需求增長，帶動房價上漲。 現(xiàn)在的市場為什么這樣火？ 推 測 A、黑燈現(xiàn)象使樓市火不了多久 惠陽眾多近年已售的樓盤中，一到夜晚成片的住戶沒有燈光、一直黑暗。進入六月以來，隆基天地廣場，中豪華廈等均銷售良好。 常規(guī)性銷售策略 一次性購買 一次性付清全部購房款時，在現(xiàn)行銷售價格的基礎上，給予 4%的優(yōu)惠讓利。然后在活動第二天對活動全盤報到，制造出惠州地產(chǎn)的轟動。 粵式佳肴 另列 南北美點 另列 東南亞美食 另列 經(jīng)典西餐 另列 日本料理 另列 燉品 、 甜品 另列 備注：所有項目均加收 10%服務費 ， 可使用各種銀行卡 、 嘉年華會員卡 、 集美卡 、 美元 、 港幣 、 人民幣付款 (人民幣標價 )。 ， 送價值 100元頸膜；單次護理 RMB 165。 二樓內(nèi)部商鋪銷售價格建議為 60008000元 / ㎡ 左右。 外裝修 使用與眾不同的建筑造型和建筑材料，比如用色彩時尚的大理石面磚貼外墻，使建筑本身能體現(xiàn)獨到與典雅的風格。 Livingmall作為 shoppingmall商業(yè)開發(fā)中的一種商業(yè)新形態(tài)，它既不是簡單的社區(qū)超市 的概念，也不是通常意義上理解的超大體量、超豪華商業(yè)配置、超強商業(yè)組團陣容的大都市 商業(yè)中心概念，而是結合城市二級副中心或是二級城市的商業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀所提出的商業(yè)整合新 概念。 45元 /天 .日 =7400㎡ 當前區(qū)域內(nèi)檔次較高的百貨商場已有三星和人人購物中心兩家，面積均 1萬平米以上，另有一家面積 5000㎡以上的檔次較低的新佳百貨，再加上明年將開業(yè)的新天地廣場有 2萬平米以上，這幾家面積已超出了當前市場需求量。 3, 新中心廣場商圈與家俱城商業(yè)圈 惠陽區(qū)商業(yè)市場分析 二 ) 、 澳頭商業(yè)布局 澳頭核心商圈主要就是安惠大道沿線 ,其它還有沿海邊區(qū)域的澳頭市場與水產(chǎn)品市場，以及澳頭汽車站周邊區(qū)域等，集商業(yè)街、主題經(jīng)營區(qū)、娛樂場、主力百貨店、專賣店等多種業(yè)態(tài)于一體。謹呈： 深圳雅瑪?shù)禺a(chǎn)機構 2023年 6月 10日 惠州市藍灣半島 市場調(diào)研及定位建議 一、商 業(yè) 篇 重點要研究的問題？ 當前項目周邊的商業(yè)布局？ 我們項目的要如何定位？ 整體的營銷和推廣如何把握？ 招商工作如何開展？ 是 周邊的商業(yè)布局 各位同仁， 我們要研究的方向是什么？ 目標溝通 是 商業(yè)要如何定位 是招商工作如何展開 重點要研究的問題 是 營銷和推廣如何把握 研究市場和項目，找到問題和解決問題的基本思路， 供大家參考和商討，是我們此行的目的。 1, 核心商圈 安惠大道商業(yè)圈： 澳頭商業(yè)市場分析 二 ) 、 澳頭商業(yè)布局 據(jù)統(tǒng)計，安惠大道周邊區(qū)域其社會消費品零售總額占澳頭 50%以上，被稱為澳頭第一個區(qū)域中心。而超市也有華潤超市，基本滿足了市場需求。 一、 商業(yè)定位建議 九 )、定位釋義 就本案的開發(fā)面積與功能以及土地價值屬性、區(qū)域地段特色來講，非常符合 LIVING MALL這一特征，但也應當客觀的指出在一個區(qū)域經(jīng)濟不太發(fā)達，消費能力目前有限的澳頭 言，無論項目的投資決策、設計、開發(fā)建設、招商以及管理等，都是一個現(xiàn)實而艱苦的過程。 內(nèi)部裝修 內(nèi)部裝修建議采用跟隨戰(zhàn)術，即保持和周邊同類檔次物業(yè)相同的裝修標準。 （二）租價定位建議 根據(jù)我們對澳頭相關同類型項目的調(diào)查與分析，同時借鑒我們對惠陽區(qū)域的商鋪物業(yè)的經(jīng)驗，我們建議本項目商業(yè)區(qū)域一樓的租賃價格為 60元 / ㎡ /月左右。 ， 送價值 200元頸膜 +骨膠元眼膜；單次護理 RMB 165。 十四、休閑場所 經(jīng)營收益分析 廣場定位建議 一 ) 、產(chǎn)品定位 與圣淘沙式住宅、休閑生活商場與街區(qū)融為一體并延伸更多功能的 國際型休閑生活式商業(yè)廣場 二 ) 、主題定位 藍灣半島 ? 嘉年華休閑生活廣場 三 ) 、功能定位： 與項目的二層樓的內(nèi)部商業(yè)以及沿街商鋪融為一體，打造惠陽首席集酒吧、茶藝、咖啡廳、西餐廳、特色中餐廳等于一體的多元化美食休閑廣場，比如有時尚的玻璃屋酒吧，木皮屋燒烤店，特色的音樂茶座等，使消費者在此地能有的看，有的玩，有的吃，有的品。 三）、活動營銷計劃 二、挖寶行動 時間可以安排在統(tǒng)一認購的當天，對活動其間凡作了登記的客戶均能參加“藍灣半島 一年分期付款購買 在交納 50%首付款、余款以一年為期限分期支付時，在現(xiàn)行銷售價格的基礎上，給予3%的優(yōu)惠讓利。還有眾多沒有開盤的項目已經(jīng)吸引了超過項目推售單位數(shù)量幾倍的消費者接受了登記或認籌、預訂。如此黑燈現(xiàn)象，說明了當前空置率日益增多。 Ｃ、房價持續(xù)受深圳影響 近期惠陽幾個項目均上了 4000元 /㎡的高位。 六 ) 、定位釋義 項目周邊國際人士較多，如何把項目住宅和商業(yè)部分打造具有國際水準的休閑、娛樂與 購物、美食為一體的區(qū)域性特色商業(yè)中心及休閑廣場，為這些國際人士提供魅力十足的消費 場所，同時以此提升住宅的魅力，是本項目區(qū)別其它項目的關鍵。 到位：世界文化只可“照搬”，不可“模仿”，關鍵是細微之處一定要到位。 整合市場營銷傳播推廣策略 開發(fā)策略 推盤策略 包裝策略 造勢策略 廣告策略 促銷策略 積累客戶策略： 1 重新梳理市場調(diào)研時累積的潛在意向客戶，邀請其參加規(guī) 劃、建筑、景觀設計的推介會，悉心聽取客戶的意見， 一方面提供客戶滿意的產(chǎn)品，另一方面培養(yǎng)忠誠客戶； ２ 提前利用工地包裝、現(xiàn)場包裝、導示系統(tǒng)吸引客戶的眼 球，從競爭對手中搶奪客戶； ３ 提前設置銷售展場，接受客戶咨詢，做好客戶意向登記， 提前印制樓盤形象的宣傳資料； ４與新聞媒體炒作配合，借勢、造勢，制造項目與產(chǎn)品的新 聞效應。 ※ 截留競爭對手的客戶。 推盤策略 造勢策略 包裝策略 促銷策略 廣告策略 開發(fā)策略 整合市場營銷傳播推廣策略 爆發(fā)期 (開盤期 )及強銷期 (20231229（周六）至元旦三天假期 )： 全新亮相、驚爆開盤、噴薄而出、如火如荼 1）階段定位與炒作內(nèi)容： 濱海公園里的家。每認購一套可獲得一張抽獎券，多買多得。 14:42:2023:42:2023:423/26/2023 2:42:20 PM。 推盤策略 造勢策略 包裝策略 促銷策略 廣告策略 開發(fā)策略 整合市場營銷傳播推廣策略 ４、持續(xù)期 (尾盤期 ) (2023年五一節(jié)后 )： 漂亮清盤，提升品牌 本階段的工程進度已近封頂，可宣傳“準現(xiàn)房”概念；廣告投放量是整個階段中較低的，因銷售量已進入相當可觀階段，可進行真情回報活動以及系列的優(yōu)惠活動；同時需要密切關注市場動向，及時調(diào)整銷售策略；建立并擴大本案知名度，繼續(xù)積聚人氣，為下一項目打好基礎。新海灣，新地標。以適當?shù)男蜗髲V告塑造“產(chǎn)品概念”和“板塊概念” （ 4）主要活動： 開工慶典 推盤策略 造勢策略 包裝策略 促銷策略 廣告策略 開發(fā)策略 整合市場營銷傳播推廣策略 ２、升溫期（認籌期與賣點推廣期 )(2023929（周六）至 1228日（周五）時間待定 )： 多方聚力 蓄勢而發(fā) （ 1）階段定位與炒作內(nèi)容： 規(guī)劃、地段、環(huán)境、配套、戶型等多方充分表現(xiàn)項目驕人品質港灣新地標，公園炫生活。 五點一線包裝策略封殺： 1 戶外廣告 搶