【正文】 謹(jǐn)呈： 深圳雅瑪?shù)禺a(chǎn)機(jī)構(gòu) 2023年 6月 10日 惠州市藍(lán)灣半島 市場(chǎng)調(diào)研及定位建議 一、商 業(yè) 篇 重點(diǎn)要研究的問(wèn)題？ 當(dāng)前項(xiàng)目周邊的商業(yè)布局？ 我們項(xiàng)目的要如何定位？ 整體的營(yíng)銷(xiāo)和推廣如何把握？ 招商工作如何開(kāi)展？ 是 周邊的商業(yè)布局 各位同仁， 我們要研究的方向是什么？ 目標(biāo)溝通 是 商業(yè)要如何定位 是招商工作如何展開(kāi) 重點(diǎn)要研究的問(wèn)題 是 營(yíng)銷(xiāo)和推廣如何把握 研究市場(chǎng)和項(xiàng)目，找到問(wèn)題和解決問(wèn)題的基本思路， 供大家參考和商討，是我們此行的目的。 周邊的商業(yè)布局狀況與前景分析？ 一 ) 、 淡水商業(yè)布局 淡水核心商圈包括南門(mén)路、崇雅路、開(kāi)城大道等街區(qū)。集商業(yè)街、主題經(jīng)營(yíng)區(qū)、娛樂(lè)場(chǎng)、主力百貨店、專(zhuān)賣(mài)店等多種業(yè)態(tài)于一體。 據(jù)統(tǒng)計(jì)，其社會(huì)消費(fèi)品零售總額占淡水 50%以上，被稱(chēng)為淡水第一個(gè)市中心復(fù)合型核心商圈。 以 3個(gè)零售百貨綜合店（惠陽(yáng)商貿(mào)廣場(chǎng)、華都廣場(chǎng) 恒金百貨、裕華百貨）為主力店，配以南門(mén)北街家用電器專(zhuān)賣(mài)店以及富麗華大酒店、新麗晶大酒店、百老匯酒店等 20多家各種類(lèi)型酒店，各種商鋪近 3000家的核心商圈。 1, 核心商圈 南門(mén)街商業(yè)圈： 惠陽(yáng)區(qū)商業(yè)市場(chǎng)分析 2, 次級(jí)商圈 金惠大道與東華北路商圈 次級(jí)商圈處于核心商圈的鄰近區(qū)域。由于南門(mén)路延伸空間有限，商業(yè)重心勢(shì)必向西拓展。 未來(lái)幾年，沿東華北路和與其垂直的道路呈“ T”字形布置，向北沿路與小區(qū)級(jí)公共設(shè)施相連，形成集中的商業(yè)、公建中心。金惠大道位于東華北路商圈內(nèi)，將得益其商業(yè)帶動(dòng)，次級(jí)商圈作用明顯。 一 ) 、淡水商業(yè)布局 以市政廣場(chǎng)為中心，輻射人民路、金惠大道，以昊康廣場(chǎng)、國(guó)美家電（萬(wàn)聯(lián)超市）及規(guī)劃中的惠陽(yáng)商業(yè)步行街、市貿(mào)廣場(chǎng)形成未來(lái)新市政、文化、商業(yè)中心 中心地區(qū)北部的市級(jí)商貿(mào)中心，將建成一個(gè)檔次高、商業(yè)設(shè)施齊全的商業(yè)區(qū) 家俱城商業(yè)圈位于人民四路。云集了淡水 80%的家俱商，集家俱展示、銷(xiāo)售于一體。商鋪?zhàn)鈨r(jià) 80－ 50元 /㎡。形成一個(gè)家具綜合批發(fā)零售商圈。目前已經(jīng)發(fā)展成為惠陽(yáng)最具影響力的家俱專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)，輻射周邊鎮(zhèn)區(qū)。 3, 新中心廣場(chǎng)商圈與家俱城商業(yè)圈 惠陽(yáng)區(qū)商業(yè)市場(chǎng)分析 二 ) 、 澳頭商業(yè)布局 澳頭核心商圈主要就是安惠大道沿線 ,其它還有沿海邊區(qū)域的澳頭市場(chǎng)與水產(chǎn)品市場(chǎng)，以及澳頭汽車(chē)站周邊區(qū)域等，集商業(yè)街、主題經(jīng)營(yíng)區(qū)、娛樂(lè)場(chǎng)、主力百貨店、專(zhuān)賣(mài)店等多種業(yè)態(tài)于一體。 1, 核心商圈 安惠大道商業(yè)圈： 澳頭商業(yè)市場(chǎng)分析 二 ) 、 澳頭商業(yè)布局 據(jù)統(tǒng)計(jì)，安惠大道周邊區(qū)域其社會(huì)消費(fèi)品零售總額占澳頭 50%以上，被稱(chēng)為澳頭第一個(gè)區(qū)域中心。這里以 3個(gè)零售百貨綜合店（三星購(gòu)物廣場(chǎng)惠、人人購(gòu)物廣場(chǎng)、新佳百貨）為主力店，配以多家銀行、通信 、酒店 、桑拿足浴等組成了澳頭中心區(qū)域的第一合型核心商圈。 1, 核心商圈 安惠大道商業(yè)圈 ： 澳頭商業(yè)市場(chǎng)分析 二 ) 、 澳頭商業(yè)布局 碼頭與汽車(chē)站商圈因以其交通位置及區(qū)域交通中樞的重要性與便利性，使得此地成為了區(qū)域的內(nèi)較為重要的商業(yè)區(qū)域。此區(qū)域人流量較大，主要商業(yè)場(chǎng)所有澳頭市場(chǎng)，澳頭水產(chǎn)品市場(chǎng)及華潤(rùn)超級(jí)市場(chǎng)，粵港酒店等。 澳頭商業(yè)市場(chǎng)分析 2, 次級(jí)商圈 碼頭與車(chē)站商圈 三 ) 、 澳頭商業(yè)前景分析 東方新天地的商業(yè)場(chǎng)所由一期的三層裙樓和二期的規(guī)劃中的高層寫(xiě)字樓的兩層裙樓組成，僅一期的商業(yè)面積就超過(guò)二萬(wàn)平方米。投入使用后，該項(xiàng)目因其地段位置和建筑規(guī)劃的優(yōu)越性，以吸引眾多商家關(guān)注。據(jù)說(shuō)會(huì)有大型的主力商家比如類(lèi)似于沃爾瑪，好又多，人人樂(lè)等，同時(shí)會(huì)有麥當(dāng)勞，肯德基等國(guó)際名店進(jìn)駐。而對(duì)面的新佳百貨會(huì)因形象與檔次低劣而面臨拆遷。隨著更多的高檔住宅以及商業(yè)場(chǎng)所的增加，東方新天地的開(kāi)業(yè)屆時(shí)將會(huì)使澳頭的商業(yè)整體水平得到提升，也會(huì)使澳頭的商業(yè)市場(chǎng)的競(jìng)爭(zhēng)更為激烈。 澳頭商業(yè)市場(chǎng)分析 大型區(qū)域性中心商業(yè)場(chǎng)所明年落成 商業(yè)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)更為激烈 區(qū)域 企業(yè)單位（元） 事業(yè)單位 （元） 在崗職工 （元） 惠州 16232 22755 17760 各區(qū)域工資水平 大亞灣區(qū) 22553元 惠城區(qū) 19612元 惠陽(yáng)區(qū) 15446元 看前面市場(chǎng)資料，得出近期澳頭都會(huì)有些較大的商業(yè)場(chǎng)所在準(zhǔn)備或已經(jīng)在加緊建設(shè)。按二八定律，澳頭城區(qū)當(dāng)前常住人口約 3萬(wàn)人，高消費(fèi)群體約 6千人，規(guī)劃中將在兩三年內(nèi)增加約 6萬(wàn)人，屆時(shí)高消費(fèi)群體也就約一萬(wàn)二千人。 商場(chǎng)檔次與高消費(fèi)水準(zhǔn)通常體現(xiàn)在服裝類(lèi)購(gòu)買(mǎi)。按將來(lái)的 6萬(wàn)人年均服裝類(lèi)消費(fèi) 2023元算市場(chǎng)空間，要保證高檔百貨商場(chǎng)日均 45元 /㎡的營(yíng)業(yè)額，營(yíng)業(yè)面積就不能超過(guò) 4500 ㎡ ！再以此來(lái)推算超市營(yíng)業(yè)面積 =6萬(wàn)人247。 3人 /戶 500元 /戶 .月247。 30天247。 45元 /天 .日 =7400㎡ 當(dāng)前區(qū)域內(nèi)檔次較高的百貨商場(chǎng)已有三星和人人購(gòu)物中心兩家，面積均 1萬(wàn)平米以上，另有一家面積 5000㎡以上的檔次較低的新佳百貨，再加上明年將開(kāi)業(yè)的新天地廣場(chǎng)有 2萬(wàn)平米以上，這幾家面積已超出了當(dāng)前市場(chǎng)需求量。而超市也有華潤(rùn)超市，基本滿足了市場(chǎng)需求。由此可推測(cè)區(qū)域內(nèi)商場(chǎng)百貨店與超市已飽和。若再開(kāi)大型百貨商場(chǎng)和購(gòu)物中心，將因市場(chǎng)飽和而很難成功 定律： 世界上 80%的財(cái)富由 20%的人創(chuàng)造！ 四 )、 澳頭還能開(kāi)多少平米高檔商場(chǎng)？ 2023年職工平均工資 不超 1萬(wàn)平米商業(yè)面積的市場(chǎng) 明年開(kāi)業(yè)的東方新天地廣場(chǎng)約 23萬(wàn)㎡，定位是高檔商場(chǎng)。 新開(kāi)的人人商場(chǎng)的原址上的前一商場(chǎng)惠爾康因經(jīng)營(yíng)不佳倒閉，現(xiàn)人人商場(chǎng)的經(jīng)營(yíng)狀況欠佳。開(kāi)張當(dāng)天大優(yōu)惠，但兩層樓約一萬(wàn)平方米的商場(chǎng)的當(dāng)日人流量?jī)H約 600人，平常日子的日人流量?jī)H約 200人。而經(jīng)營(yíng)最好的三星購(gòu)物廣場(chǎng)約有 ㎡的經(jīng)營(yíng)面積，但平均日人流量?jī)H約 300人。 項(xiàng)目臨近的安惠大道是區(qū)域的內(nèi)的主干道 ,日均人流量不足一千人 .人流量限制了區(qū)域的商業(yè)發(fā)展 . 市場(chǎng)空間 現(xiàn)狀供應(yīng) 歷史教訓(xùn) 人流量、區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平以及市場(chǎng)空間限制了澳頭 不能再開(kāi)大型高檔商場(chǎng)！ 本項(xiàng)目不能以大型商場(chǎng)定位！ 必須另尋出路 發(fā)展商都想打造商業(yè)品牌，開(kāi)設(shè)高檔大型商業(yè)場(chǎng)所，但市場(chǎng)有限。 定神一看，澳頭還能開(kāi)多少平米的高檔商場(chǎng)？我們的項(xiàng)目能否把兩層商業(yè)都定位為大型百貨商場(chǎng)，打造成為區(qū)域性的大規(guī)模高品質(zhì)的購(gòu)物中心？ 四 )、澳頭還能開(kāi)多少平米的高檔商場(chǎng)？ 商業(yè)和廣場(chǎng)部分如何定位會(huì)更好？ 一 ) 、產(chǎn)品定位 與圣淘沙主題式住宅融為一體＋空中花園＋二層生活休閑型商業(yè)＋休閑廣場(chǎng)＝ 大亞灣首席集吃喝玩樂(lè)為一體的國(guó)際型休閑生活式商業(yè)中心 （ Livingmall) 二 ) 、主題定位 藍(lán)灣半島 ? 嘉年華休閑生活商場(chǎng) 三 ) 、品牌定位 區(qū)域休閑型商業(yè)的領(lǐng)跑者，現(xiàn)代國(guó)際休閑文化的傳播者 四 ) 、功能定位 吃喝玩樂(lè)、休閑購(gòu)物、旅游度假、商務(wù)洽談、親朋小聚為一體的生活休閑型商業(yè)場(chǎng)所 五、個(gè)性定位 閑散 、品味、熱鬧、開(kāi)放不失隱秘，人性化關(guān)懷 一、商業(yè)定位建議 六 ) 、消費(fèi)者定位： 600套住戶以及項(xiàng)目周邊五公里的大商圈內(nèi)的居民 、大亞灣與澳頭及深圳香港等區(qū)域的政府人員，商務(wù)人士，私企經(jīng)營(yíng)者，公司與 企事業(yè)單位內(nèi)的中高層收入者以及珠三角休閑人士。 七 ) 、招商客戶定位： 無(wú)限商機(jī)誘惑下的投資者 /經(jīng)營(yíng)者。 1．國(guó)內(nèi)外休閑娛樂(lè)、按摩、桑拿、足浴、美容美發(fā)美體等知名品牌； (如“嘉年華”、“銀湖水療中心” ) 2．目前中小型超市、便利店的品牌商家； (如“華潤(rùn)”、“七十一便利店” ) 3．各類(lèi)國(guó)際型的中小型餐飲品牌、中西餐館、商務(wù)茶樓； (如“麥當(dāng)勞”、“肯德基” 、“真功夫” “名典咖啡”、“上島咖啡” “蒙自源”等 ) 4 ．其它特色餐飲商家，比如港式奶茶，蘭州拉面，印度飛餅，巴西烤肉，日本料理，韓國(guó)烘烤，意大利比薩等 一、 商業(yè)定位建議 八 ) 、檔次定位 高檔 首先是澳頭當(dāng)前沒(méi)有高檔的休閑生活型商業(yè)場(chǎng)所，隨著經(jīng)濟(jì)發(fā)展和市場(chǎng)環(huán)境的加速改善，以及國(guó)際人士及高品質(zhì)消費(fèi)群體的不斷擴(kuò)大，區(qū)域內(nèi)需要建造一個(gè)高檔次的休閑生活型的商業(yè)場(chǎng)所，由此判斷，市場(chǎng)環(huán)境可謂給本項(xiàng)目提供了長(zhǎng)足發(fā)展的空間。 再就是本項(xiàng)目規(guī)模、規(guī)劃、地段等綜合品質(zhì)以及核心賣(mài)點(diǎn)，適合本項(xiàng)目打造一個(gè)區(qū)域內(nèi)高檔次的休閑生活型的商業(yè)場(chǎng)所。 因此本項(xiàng)目的檔次定位是整個(gè)惠州地區(qū)并輻射臨近周邊城市的，高檔次國(guó)際型休閑生活商業(yè)廣場(chǎng)。 一、 商業(yè)定位建議 九 )、定位釋義 “ Livingmall”也就是 (休閑生活商場(chǎng) )的概念，最早來(lái)自臺(tái)北，是一種臺(tái)北溫情和 商業(yè)娛樂(lè)的結(jié)合，它可以滿足“逛”街的樂(lè)趣和“吃喝玩樂(lè)”一條龍的生活方式，強(qiáng)調(diào)“生 活格調(diào)與居住質(zhì)量”，其目標(biāo)瞄準(zhǔn)為住宅服務(wù)及周邊社區(qū)的一條永續(xù)經(jīng)營(yíng)的百年老街。 LIVING MALL 屬于 MALL 時(shí)代的一種創(chuàng)新產(chǎn)品。它與 SHOPPING MALL 的最大區(qū)別是前 者以休閑方式為導(dǎo)向，注重體驗(yàn)式情景消費(fèi)，主力店大多不以購(gòu)物中心為主而是以餐飲或休 閑業(yè)態(tài)為主；而后者注重的是復(fù)合型消費(fèi)業(yè)態(tài)集合體，主力店基本都是以購(gòu)物中心為主。 Livingmall作為 shoppingmall商業(yè)開(kāi)發(fā)中的一種商業(yè)新形態(tài)，它既不是簡(jiǎn)單的社區(qū)超市 的概念，也不是通常意義上理解的超大體量、超豪華商業(yè)配置、超強(qiáng)商業(yè)組團(tuán)陣容的大都市 商業(yè)中心概念，而是結(jié)合城市二級(jí)副中心或是二級(jí)城市的商業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀所提出的商業(yè)整合新 概念。 一、 商業(yè)定位建議 九 )、定位釋義 就本案的開(kāi)發(fā)面積與功能以及土地價(jià)值屬性、區(qū)域地段特色來(lái)講，非常符合 LIVING MALL這一特征，但也應(yīng)當(dāng)客觀的指出在一個(gè)區(qū)域經(jīng)濟(jì)不太發(fā)達(dá)，消費(fèi)能力目前有限的澳頭 言，無(wú)論項(xiàng)目的投資決策、設(shè)計(jì)、開(kāi)發(fā)建設(shè)、招商以及管理等，都是一個(gè)現(xiàn)實(shí)而艱苦的過(guò)程。 將數(shù)量眾多的業(yè)態(tài)、文化等放在一個(gè)屋檐下，并且要保證商鋪?lái)樌匿N(xiāo)售，與當(dāng)?shù)氐母?jìng)爭(zhēng)對(duì) 手拉開(kāi)差距，拔高項(xiàng)目品質(zhì)，在項(xiàng)目的理念上做足差異化顯得非常重要，同時(shí)保證商品流、 人流、資金流高效、有序地運(yùn)轉(zhuǎn)，沒(méi)有科學(xué)、合理的營(yíng)銷(xiāo)策略為支撐和指導(dǎo)，顯然是不行的。 本方案即對(duì)“藍(lán)灣 ? 嘉年華生活 MALL”，在營(yíng)銷(xiāo)策略方面提出中肯、合理的建議，作為該 板塊在招商、銷(xiāo)售、管理等方面的策略指導(dǎo)。 一、 商業(yè)定位建議 十 ) 、推廣主題方向 首先 將項(xiàng)目賦予一種氣質(zhì) 物業(yè)本身賦予它的氣質(zhì) 商業(yè)的、居住的大型高尚社區(qū) 社區(qū)文化賦予它的氣質(zhì) 國(guó)際的、人文的、高端的、有底蘊(yùn)的生活平臺(tái) 居住生活賦予它的氣質(zhì) 沒(méi)有距離的國(guó)際人文休閑生活 接著 將此地的居住和消費(fèi)升華為一種 國(guó)際化 的居住藝術(shù)。 將生活提升為一種 休閑 的，以悠然自得的度假心情在此享受生活。 然后 由此提煉出藍(lán)灣半島的品牌個(gè)性 區(qū)域內(nèi)地標(biāo)級(jí)國(guó)際人文生活社區(qū) 國(guó)際化港灣的休閑中心，一切與國(guó)際同步 ,最后延伸出項(xiàng)目的主題定位 藍(lán)灣半島 —— 無(wú)國(guó)界休閑社區(qū) 三、住宅定位建議 十一 )、業(yè)態(tài)定位 結(jié)合本項(xiàng)目的市場(chǎng)定位以及本項(xiàng)目的商業(yè)樓層及廣場(chǎng)規(guī)劃的特色，我們必須在業(yè)態(tài)的規(guī) 劃上處理好 3個(gè)關(guān)系 首先是保留住宅、商業(yè)和廣場(chǎng)三者之間的關(guān)系。需要在功能和交通組織上考慮與保留相 互之間的溝通； 其次是多層次之間在規(guī)劃上需要考慮各功能之間的有效分隔； 第三是項(xiàng)目的主題文化的統(tǒng)一和體現(xiàn)。 一、 商業(yè)定位建議 一樓業(yè)態(tài)劃分 內(nèi)部商業(yè)區(qū) 主題定位 餐飲購(gòu)物廣場(chǎng) 十一 )、業(yè)態(tài)定位 一樓業(yè)態(tài)劃分 內(nèi)部商業(yè)區(qū) 十一 )、業(yè)態(tài)定位 定 位 休閑生活商場(chǎng) 規(guī) 劃 吃喝與購(gòu)物各占一半 模 式 整體終身產(chǎn)權(quán)銷(xiāo)售 業(yè) 態(tài) 以吃喝與購(gòu)物吸引客戶停留，增加項(xiàng)目的人流量，通常是商業(yè)場(chǎng)所基本的經(jīng)營(yíng)手段。我們需要引進(jìn)在區(qū)域內(nèi)品牌較好的超市，比如華潤(rùn)超市，其經(jīng)營(yíng)面積通常約在 34000㎡左右。同時(shí)引進(jìn)國(guó)際知名的餐飲品牌，比如肯德基，以及中西餐和咖啡、茶點(diǎn)都有的上島咖啡或是名典咖啡等，其經(jīng)營(yíng)面積可以分別在 12023㎡左右。只有通過(guò)對(duì)這些知名的購(gòu)物與餐飲品牌的引進(jìn)，才可以對(duì)項(xiàng)目的整體定位進(jìn)行補(bǔ)充、豐富和延續(xù)，才能夠使項(xiàng)目的經(jīng)營(yíng)和人氣有了基本保證。