【正文】 在項目推廣當中，我們將兩條主線交替推出，相互輝映，在同質化產(chǎn)品充斥市場的當 前，力爭一番富有特色的新天地，讓這里的建筑、工作、生活皆無國界，讓這里成為吃喝 玩樂的休閑天堂，并且從此不再重復昨天的故事，從此走近國際化的人文休閑生活時代 三、住宅定位建議 ３、產(chǎn)品線延伸 １） 仿真的社區(qū)景觀規(guī)劃 體現(xiàn)產(chǎn)品的主題定位 在進行每個不同主題區(qū)的園林規(guī)劃中，首先是通過帶有各國明顯特征的植被及建筑小 品來裝飾環(huán)境，如江南文化的曲徑通幽、小橋流水與石雕碑刻，亭臺樓閣；南亞風格的棕 櫚、椰林、劍葵；日本街區(qū)的櫻花、木屋及法國街區(qū)的法國梧桐，穿插刺繡式園林、寬闊 的庭院甬路；歐陸小鎮(zhèn)的白樺林和高大的風車、煙囪所體現(xiàn)的清雅、安寧 …… 。比如分布有眾多帶動有鮮明區(qū)域特色的餐飲、娛 樂、小商鋪、零售店等場所，如純正的路邊咖啡座、法式面包房、西餐廳、名牌服飾店等商品有有出售木鞋、小風車、竹、林雕刻及椰雕等紀念品的小禮品店，出售個人作品 的畫廊和出售繽紛郁金香的鮮花店；另外，日本街區(qū)的居酒屋、意大利街區(qū)的皮具店、德 國街區(qū)的啤酒坊、中國街區(qū)的古玩店、英國街區(qū)的鐘表店 …… 這一切無不營造出濃郁的異 國文化氛圍，漫步在這一條條的街道上，使所有人如同身臨其境，仿佛來到了巴黎街頭或 者萊茵河畔，深深地陶醉于異國風情之中。 開發(fā)策略 推盤策略 造勢策略 包裝策略 廣告策略 促銷策略 整合市場營銷傳播推廣策略 開發(fā)策略 推盤策略 造勢策略 包裝策略 廣告策略 促銷策略 按照暫定的 明年的 B、 C棟元旦至春節(jié)正式公開銷售 的日期來計算工程與營銷推廣的節(jié)點，從今年的 10月上旬也就是國慶黃金周開始前期內部 VIP認籌起，讓各個時間段都有形象與產(chǎn)品展示以及階段性的傳播推廣策略的支撐，避免出現(xiàn)傳播推廣及銷售真空。 五點一線包裝策略封殺： 1 戶外廣告 搶占高速公路出入口、城市核心地段、汽車站戶外廣告位。我們相信，一座以心靈為訴求的品質樓盤，將獲得其所對應目標群的響應。以適當?shù)男蜗髲V告塑造“產(chǎn)品概念”和“板塊概念” （ 4）主要活動： 開工慶典 推盤策略 造勢策略 包裝策略 促銷策略 廣告策略 開發(fā)策略 整合市場營銷傳播推廣策略 ２、升溫期（認籌期與賣點推廣期 )(2023929（周六）至 1228日（周五）時間待定 )： 多方聚力 蓄勢而發(fā) （ 1）階段定位與炒作內容： 規(guī)劃、地段、環(huán)境、配套、戶型等多方充分表現(xiàn)項目驕人品質港灣新地標，公園炫生活。以此通過良好的現(xiàn)場形象，體現(xiàn)發(fā)展商對房子品質的要求，建立“物超所值”的印象。新海灣，新地標。 3）執(zhí)行策略 適當減少廣告投放量，策略性的低頻率持續(xù)性宣傳，維持項目的關注度及影響力。 推盤策略 造勢策略 包裝策略 促銷策略 廣告策略 開發(fā)策略 整合市場營銷傳播推廣策略 ４、持續(xù)期 (尾盤期 ) (2023年五一節(jié)后 )： 漂亮清盤，提升品牌 本階段的工程進度已近封頂，可宣傳“準現(xiàn)房”概念；廣告投放量是整個階段中較低的，因銷售量已進入相當可觀階段，可進行真情回報活動以及系列的優(yōu)惠活動；同時需要密切關注市場動向，及時調整銷售策略；建立并擴大本案知名度，繼續(xù)積聚人氣，為下一項目打好基礎。 四、派單及直郵活動 針對惠陽區(qū)的目標客戶進行派單和直郵（ DM）活動，進行點對點直接營銷攻擊。 14:42:2023:42:2023:423/26/2023 2:42:20 PM。 三、意向或認籌客戶聯(lián)誼活動（國慶至春節(jié)期間） 邀請意向或認籌客戶聯(lián)誼活動，使客戶產(chǎn)生對開發(fā)商及產(chǎn)品的美譽度，從而產(chǎn)生口耳傳播的效應。每認購一套可獲得一張抽獎券，多買多得。 2）推廣目的 市場強推，達成蓄客能量的釋放，達成首期開盤熱銷清盤，進一步強化產(chǎn)品特性，增強品牌知名度，并結合各種促銷及公關活動的組織，維持項目暢銷勢頭。 推盤策略 造勢策略 包裝策略 促銷策略 廣告策略 開發(fā)策略 整合市場營銷傳播推廣策略 爆發(fā)期 (開盤期 )及強銷期 (20231229（周六）至元旦三天假期 )： 全新亮相、驚爆開盤、噴薄而出、如火如荼 1）階段定位與炒作內容： 濱海公園里的家。 ※ 完善樓盤現(xiàn)場包裝及基礎銷售資料（樓書、單張、光盤等）以及營銷中心布置與展板等準備。 ※ 截留競爭對手的客戶。但房地產(chǎn)銷售是一種很微妙的的事，房地產(chǎn)成功的 50％在于地塊選擇， 30％在于規(guī)劃設計，２０％歸功于廣告和銷售，但前兩者的占的８０％，是通過后者的２０％來加以實現(xiàn)的。 整合市場營銷傳播推廣策略 開發(fā)策略 推盤策略 包裝策略 造勢策略 廣告策略 促銷策略 積累客戶策略： 1 重新梳理市場調研時累積的潛在意向客戶，邀請其參加規(guī) 劃、建筑、景觀設計的推介會，悉心聽取客戶的意見， 一方面提供客戶滿意的產(chǎn)品，另一方面培養(yǎng)忠誠客戶； ２ 提前利用工地包裝、現(xiàn)場包裝、導示系統(tǒng)吸引客戶的眼 球，從競爭對手中搶奪客戶； ３ 提前設置銷售展場，接受客戶咨詢，做好客戶意向登記， 提前印制樓盤形象的宣傳資料； ４與新聞媒體炒作配合，借勢、造勢，制造項目與產(chǎn)品的新 聞效應。 （一）、一片主入口廣場 （二）、一系列園林景觀 （三）、一座泛會所 （四）、一間營銷中心 （五）、一組示范單位 房地產(chǎn)開發(fā)首先必須遵循“五個一工程”策略 先給項目目標客戶一流的具濃厚的南亞風情的空中園林、寬闊的美食休閑廣場等特色景觀，比如有代表性的獅首魚身及其它能展現(xiàn)大海與港灣風情的園林雕塑以展示工程的形象與效果。 到位：世界文化只可“照搬”，不可“模仿”，關鍵是細微之處一定要到位。 本項目與同屬熱帶氣候里的新加坡圣淘沙的港 灣風情有些類似。 六 ) 、定位釋義 項目周邊國際人士較多，如何把項目住宅和商業(yè)部分打造具有國際水準的休閑、娛樂與 購物、美食為一體的區(qū)域性特色商業(yè)中心及休閑廣場，為這些國際人士提供魅力十足的消費 場所，同時以此提升住宅的魅力，是本項目區(qū)別其它項目的關鍵。 ４ 、國家對房地產(chǎn)宏觀調控的政策及市場的變化可能會影響到 后期的銷售 優(yōu)劣勢分析 一、項目分析 一 )本項目的核心賣點： 1) 位于區(qū)域中心位置，地段優(yōu)越，并擁有大型廣場與優(yōu)良的商業(yè)配套，交通與生活便利 2) 項目較高樓層能看到山景和海景以及擁有入戶花園和空中花園的建筑品質 3)區(qū)域特性為國際化港口、碼頭及化工為主的大型產(chǎn)業(yè)園區(qū)，擁有一批可能成為我們目標 客戶國際人士在此生活和居住，具備了營造國際化港灣生活的條件， 二 )綜合價值提煉 鑒于目標人群的心態(tài)、項目的開發(fā)理念和項目本身所固有的素質等相關因素，我們認為藍灣半島的品牌核心概念有兩大塊： １）：國際（ I）自由（ F）人文（ H）（ I— international、 F— Freeness、 H— humanism） ２）：休閑。 Ｃ、房價持續(xù)受深圳影響 近期惠陽幾個項目均上了 4000元 /㎡的高位。深圳房價已漲到深圳人購買力大多難以承受的地步，因此繼續(xù)飛漲現(xiàn)象將可能被壓制。如此黑燈現(xiàn)象，說明了當前空置率日益增多。 B、區(qū)域經(jīng)濟發(fā)展 惠陽以石化產(chǎn)業(yè)為龍頭的工業(yè)蓬勃發(fā)展，對第三產(chǎn)業(yè)的帶動作用將逐漸顯現(xiàn)，對居住 /商業(yè)的帶動作用已經(jīng)顯現(xiàn)，未來 35年的居住 /商業(yè)需求將快速增長（大亞灣區(qū)現(xiàn)有 7萬人，規(guī)劃 15年人口達到 2030萬人。還有眾多沒有開盤的項目已經(jīng)吸引了超過項目推售單位數(shù)量幾倍的消費者接受了登記或認籌、預訂。 以首期五成按揭五成為例，一個總價為 50萬元的鋪位，客戶需首期 25萬元，另 25萬元辦銀行按揭，現(xiàn)把這鋪位總價提高到 80至 100萬，這樣，相當于要客戶 40萬首期，然后 40萬辦理銀行按揭，發(fā)展商可以為業(yè)主辦理 40萬的銀行按揭，且總房價不變，相當于業(yè)主只需要付首期 10萬元，大大提高了客戶的購買能力。 一年分期付款購買 在交納 50%首付款、余款以一年為期限分期支付時，在現(xiàn)行銷售價格的基礎上，給予3%的優(yōu)惠讓利。我們的推廣要以良好的精神內涵去打動消費者，而不是僅僅停留在形象層面，應深入到人文理念上去尋找突破口，為項目定位和策略把握賦予深刻的內涵。 三）、活動營銷計劃 二、挖寶行動 時間可以安排在統(tǒng)一認購的當天，對活動其間凡作了登記的客戶均能參加“藍灣半島 一）、營銷和推廣總策略 營銷籌備階段（ —— ） —— 現(xiàn)場包裝，包括售樓處、一期現(xiàn)房和二期工地功能牌、導視牌、形象識別、大賣場店面和門頭等； —— 銷售人員工作分工和潛在客戶摸底； —— 制訂詳細的廣告和促銷計劃； —— 銷售物料到位，包括海報、樓書、招商手冊、銷售手冊； —— 廣告創(chuàng)意、設計； —— 售樓員現(xiàn)場接待，部分招商展開； 二）、階段性營銷計劃 前期招商階段（ . 1—— ） —— 市場招商，采取先大戶、后小戶，先品牌戶、后一般戶的招商策略； —— 市場營銷，針對招商商戶展開廣告、推廣和促銷； —— 市場管理，做好商戶入住工作、管理工作和市場規(guī)劃工作。 十四、休閑場所 經(jīng)營收益分析 廣場定位建議 一 ) 、產(chǎn)品定位 與圣淘沙式住宅、休閑生活商場與街區(qū)融為一體并延伸更多功能的 國際型休閑生活式商業(yè)廣場 二 ) 、主題定位 藍灣半島 ? 嘉年華休閑生活廣場 三 ) 、功能定位： 與項目的二層樓的內部商業(yè)以及沿街商鋪融為一體，打造惠陽首席集酒吧、茶藝、咖啡廳、西餐廳、特色中餐廳等于一體的多元化美食休閑廣場，比如有時尚的玻璃屋酒吧，木皮屋燒烤店，特色的音樂茶座等，使消費者在此地能有的看，有的玩，有的吃，有的品。 中式按摩 (雙鐘 ) RMB 165。 ， 送價值 200元頸膜 +骨膠元眼膜；單次護理 RMB 165。 單次 RMB 165。 （二）租價定位建議 根據(jù)我們對澳頭相關同類型項目的調查與分析，同時借鑒我們對惠陽區(qū)域的商鋪物業(yè)的經(jīng)驗，我們建議本項目商業(yè)區(qū)域一樓的租賃價格為 60元 / ㎡ /月左右。 弱電系統(tǒng)采用大型的 UPS電源統(tǒng)一管理，避免用戶在斷電時丟失重要的信息和數(shù)據(jù)。 內部裝修 內部裝修建議采用跟隨戰(zhàn)術，即保持和周邊同類檔次物業(yè)相同的裝修標準。我們需要引進在區(qū)域內品牌較好的超市，比如華潤超市，其經(jīng)營面積通常約在 34000㎡左右。 一、 商業(yè)定位建議 九 )、定位釋義 就本案的開發(fā)面積與功能以及土地價值屬性、區(qū)域地段特色來講，非常符合 LIVING MALL這一特征，但也應當客觀的指出在一個區(qū)域經(jīng)濟不太發(fā)達，消費能力目前有限的澳頭 言，無論項目的投資決策、設計、開發(fā)建設、招商以及管理等，都是一個現(xiàn)實而艱苦的過程。 七 ) 、招商客戶定位： 無限商機誘惑下的投資者 /經(jīng)營者。而超市也有華潤超市，基本滿足了市場需求。隨著更多的高檔住宅以及商業(yè)場所的增加，東方新天地的開業(yè)屆時將會使澳頭的商業(yè)整體水平得到提升，也會使澳頭的商業(yè)市場的競爭更為激烈。 1, 核心商圈 安惠大道商業(yè)圈： 澳頭商業(yè)市場分析 二 ) 、 澳頭商業(yè)布局 據(jù)統(tǒng)計，安惠大道周邊區(qū)域其社會消費品零售總額占澳頭 50%以上，被稱為澳頭第一個區(qū)域中心。 未來幾年，沿東華北路和與其垂直的道路呈“ T”字形布置，向北沿路與小區(qū)級公共設施相連，形成集中的商業(yè)、公建中心。謹呈： 深圳雅瑪?shù)禺a(chǎn)機構 2023年 6月 10日 惠州市藍灣半島 市場調研及定位建議 一、商 業(yè) 篇 重點要研究的問題？ 當前項目周邊的商業(yè)布局？ 我們項目的要如何定位？ 整體的營銷和推廣如何把握？ 招商工作如何開展？ 是 周邊的商業(yè)布局 各位同仁， 我們要研究的方向是什么？ 目標溝通 是 商業(yè)要如何定位 是招商工作如何展開 重點要研究的問題 是 營銷和推廣如何把握 研究市場和項目，找到問題和解決問題的基本思路， 供大家參考和商討，是我們此行的目的。由于南門路延伸空間有限，商業(yè)重心勢必向西拓展。 3, 新中心廣場商圈與家俱城商業(yè)圈 惠陽區(qū)商業(yè)市場分析 二 ) 、 澳頭商業(yè)布局 澳頭核心商圈主要就是安惠大道沿線 ,其它還有沿海邊區(qū)域的澳頭市場與水產(chǎn)品市場，以及澳頭汽車站周邊區(qū)域等，集商業(yè)街、主題經(jīng)營區(qū)、娛樂場、主力百貨店、專賣店等多種業(yè)態(tài)于一體。而對面的新佳百貨會因形象與檔次低劣而面臨拆遷。 45元 /天 .日 =7400㎡ 當前區(qū)域內檔次較高的