【正文】 閑、餐飲美食、運動健身、服裝服飾、皮鞋皮具、家飾家紡等。 ? 采用虛擬網(wǎng)格化銷售，弱化集中百貨投資門檻較高的劣勢。 ? 缺乏專業(yè)的商業(yè)經(jīng)營團(tuán)隊對項目進(jìn)行運作。 ? 交通便捷。 ? 采取先銷售后招商的銷售模式，對投資回報的支撐力度不足。 根據(jù)以上條件，選取了滏東購物廣場、萬達(dá)購物中心以及陽光龍湖廣場三個運營中商業(yè)項目進(jìn)行了針對性供給調(diào)查。一層超市受關(guān)注度大。 項目位于龍湖公園內(nèi)，擁有大量綠環(huán)景觀，購物環(huán)境較為舒適。其中美食林滏東購物廣場、陽光龍湖廣場均由邯鄲市著名商業(yè)品牌經(jīng)營。并分別對其所在區(qū)域、商品檔次、面積和租金進(jìn)行調(diào)查。 實際月租金： 約 30－ 35元 /㎡ /月 理論月租金： 約 54－ 66元 /㎡ /月 主要經(jīng)營種類 : 中高檔品牌服裝服飾 ,鞋帽 ,床上用品等。 飯店層數(shù)： 1－ 2層 包間狀況： 數(shù)量 5－ 20個； 面積 10－ 30㎡ /間 大堂容量： 10－ 30桌； 面積 150－ 450㎡ 后廚面積： 60－ 80㎡ （目測） 85 HOUSEVALUE 中華城 餐飲場所針對性供給調(diào)查匯總 通過對邯鄲現(xiàn)有比較有影響力的餐飲場所的調(diào)查，我們可以看到，當(dāng)?shù)厝藢哂幸欢ㄒ?guī)模、品牌比較響亮的餐飲場所認(rèn)可度較高。 87 HOUSEVALUE 中華城 新世紀(jì)商場（西樓） 商業(yè)面積 ： 90000㎡ 租金 ：營業(yè)額的 30%返點抵租 經(jīng)營商品種類 ：美食 ,服裝等中高檔商品零售 客戶群體 ：邯鄲市中高收入階層 經(jīng)營狀況： 客流量較大，屬于邯鄲市主流商業(yè)消費場所。 90 HOUSEVALUE 中華城 項目課題 ? 東樓自 2023年 10月開始銷售，目前只完成了總量的 40%，銷售進(jìn)展緩慢。 邯鄲當(dāng)?shù)貙I(yè) KTV不多，比較知名的迪舞 KTV及新世紀(jì) KTV均為量販?zhǔn)?，面積在3000㎡ 左右。 96 HOUSEVALUE 中華城 投資獨立店鋪的主要關(guān)注因素（多選 —— 限選 4項） 單位：人次 受訪者投資獨立店鋪關(guān)注因素排序依次為 投資回收期、投資回報、商鋪位置、 所屬區(qū)域商業(yè)氛圍。 商業(yè)需求調(diào)查－消費者 104 HOUSEVALUE 中華城 光顧購物場所關(guān)注因素 :(多選 —— 限選 4項 ) 消費者主要關(guān)注因素為 商業(yè)品牌、商品品質(zhì)、產(chǎn)品品種多樣、交通狀況 。 111 HOUSEVALUE 中華城 ? 區(qū)域模糊化 高開區(qū)距離市中心較近，與市區(qū)的界限日益模糊，在高開區(qū)發(fā)展尚未成熟的情況下，可通過附近城區(qū)的消費者為本項目提供發(fā)展商業(yè)所必須的人氣與商氣。預(yù)計未來三年內(nèi)總體入住率可達(dá) 80%，共計約 9400戶。項目邊界四個節(jié)點的經(jīng)濟(jì)價值高低依次為： 東北角、西北角、東南角、西南角。 ? 針對 90 ㎡ 以上戶型 : 面積套數(shù)配比分析 136 HOUSEVALUE 中華城 ? 由于政策限制，待開發(fā)項目中 90㎡ 以下戶型需占到戶型套數(shù)比例的 50%，考慮到 90㎡以下戶型的市場需求較少，建議以滿足規(guī)劃要求為原則，不增加 90㎡ 以下戶型比例； ? 90㎡ 以下面積中，由于 80－ 90㎡ 的客戶需求最高，同時考慮項目內(nèi)部客戶檔次的“統(tǒng)一性”，建議最小戶型面積不低于 80㎡ 。 考慮到初步構(gòu)思設(shè)定的產(chǎn)品類型、商業(yè)的規(guī)模效應(yīng)、特色商業(yè)的輻射區(qū)域等因素，建議本項目內(nèi) 特色商業(yè) 的面積控制在 2— 平方米。 113 HOUSEVALUE 中華城 商業(yè)體量 傳統(tǒng)商業(yè)輻射范圍： 根據(jù)對項目周邊區(qū)域進(jìn)行的實地調(diào)查，弘創(chuàng)萬業(yè)認(rèn)為本項目商業(yè)主要輻射范圍為叢臺路以北、滏東北大街以東的大部分地區(qū)，涵蓋開發(fā)區(qū)的入駐企業(yè)及周邊的新科園小區(qū)、春光小區(qū)、政和小區(qū)、政通小區(qū)等多個住宅小區(qū)。 目前高開區(qū)正處于初期發(fā)展階段，隨著區(qū)域的不斷成熟，本項目所處的高開區(qū)核心區(qū)域價值將不斷增加，未來將成為高開區(qū)內(nèi)經(jīng)濟(jì)、人流的聚集區(qū)域，因此項目滿足發(fā)展商業(yè)的基礎(chǔ)必備條件。 102 HOUSEVALUE 中華城 租用商鋪的主要關(guān)注因素（多選 —— 限選 4項） 單位：人次 租用商鋪的主要關(guān)注因素為 所屬區(qū)域商業(yè)氛圍、商業(yè)集客能力、租金和商鋪位置 。 調(diào)查方法 —— 實地調(diào)查、實地走訪 調(diào)查者 —— 弘創(chuàng)萬業(yè)邯鄲項目組 調(diào)查資料來源及調(diào)查方式 ? 商業(yè)投資者針對性需求調(diào)查 —— 在目前在售商業(yè)項目的售樓處外，對前來進(jìn)行購買商業(yè)咨詢的客戶進(jìn)行攔截調(diào)查（共形成有效問卷 38份） ? 商業(yè)經(jīng)營者針對性需求調(diào)查 —— 對商業(yè)經(jīng)營者進(jìn)行調(diào)查（共形成有效問卷 92份） ? 最終消費者針對性需求調(diào)查 —— 在人民路商圈、本案周邊住宅小區(qū)內(nèi)對消費者進(jìn)行問卷調(diào)查（共形成有效問卷 312份） 94 HOUSEVALUE 中華城 投資總額 ： （單位：萬元） 3%8%11%23%26%19%8%2%0%10%20%30%40%50%10以下10151520202525303035354040以上受訪投資客戶能接受的投資總額集中在 20－ 35萬元。 洗浴中心是邯鄲較為發(fā)達(dá)的行業(yè)，其發(fā)展已經(jīng)具備一定的規(guī)模，分為高檔洗浴中心和普通洗浴中心。 ? 采用虛擬網(wǎng)格化銷售，弱化集中百貨投資門檻較高的劣勢。 目前新世紀(jì)商業(yè)中心東樓正處于銷售狀態(tài)。 飯店層數(shù)： 2－ 4層 包間狀況： 數(shù)量 40－ 70個； 面積 30－ 80㎡ /間 大堂容量： 20－ 50桌； 面積為 400－ 800㎡ 后廚面積： 100㎡ 以上（目測） 83 HOUSEVALUE 中華城 中檔飯店 平均消費水平： 70～ 150元 /人 面積區(qū)間： 1000～ 2500㎡ 典型： 鳳凰樓、國際飯店騰皇閣、新保定美食家園、大光明食府等。 位置 ：項目周邊住宅小區(qū)底商 面積 ：約 80120 ㎡ ,屋內(nèi)進(jìn)深 8－12m, 面寬約 8－ 14m。而萬達(dá)購物中心主要依靠商品的價格優(yōu)勢吸引消費者。 化妝品、鞋帽、床上用品、內(nèi)衣、服裝、箱包。 ? 主要客源： 邯鄲市東部地區(qū)居民。 ? 項目特點： 以超市帶動百貨。 調(diào)查者 —— 弘創(chuàng)萬業(yè)邯鄲項目組 調(diào)查資料來源及調(diào)查方式 —— 實地調(diào)查及相關(guān)人員走訪 —— 問卷、觀察 調(diào)查對象 —— 已投入運營的區(qū)域性綜合商業(yè)、獨立店鋪、餐飲場所，以及新世紀(jì)商場。 ? 項目體量較大，經(jīng)營及管理難度增加。 66 HOUSEVALUE 中華城 項目特點： ? 項目規(guī)模較大，并被列為邯鄲市的重點工程，項目知名度較高。 合同中不能明確購買商鋪具體位置。 ? 廣告投入力度較大。 三層： 17000元 /㎡ 。 調(diào)查內(nèi)容 —— 競爭項目供給現(xiàn)狀及各項元素調(diào)查（針對性供給調(diào)查）。 53 HOUSEVALUE 中華城 購房總價 ： （單位：萬元） 6%20%35%22%11%5%0% 20% 40% 60% 80% 100%60 以上50 6040 5030 4020 3020 以下受訪者能接受 的總價集中在 30－ 60萬元。 調(diào)查內(nèi)容： 針對性住宅需求狀況調(diào)查及實驗性摸底。 項目銷售中心 46 HOUSEVALUE 中華城 住宅針對性供給調(diào)查匯總 建筑類型 ：除新城 銷售程度： 項目預(yù)約已經(jīng)啟動。 項目課題： ? 目前項目仍停留在概念推廣宣傳階段，項目最終的可實施性未知； ? 項目所在位置遠(yuǎn)離城市中心，在銷售初期可能會受到影響； ? 項目商業(yè)面積 120萬㎡ ，銷售難度和運營風(fēng)險均較大。（由于三期緊鄰燃?xì)獯蠊蓿云渚鶅r低于二期均價） 裝修標(biāo)準(zhǔn)： 毛坯房。 物業(yè)管理： 深圳上市物業(yè)公司提供顧問咨詢服務(wù) ,但合同即將到期，其后可能啟用開發(fā)商自己的物業(yè)公司。 項目課題： ? 融富中心所處地塊為商業(yè)用地，使用年限僅為 40年； ? 項目西臨火力發(fā)電廠，存在空氣污染和視覺污染，加速產(chǎn)品經(jīng)濟(jì)折舊； ? 項目工地施工形象較差； ? 項目整體的集貿(mào)性商業(yè)定位，影響項目整體的居住品質(zhì)； ? 項目的專業(yè)行銷能力差。 裝修標(biāo)準(zhǔn)： 毛坯房。 項目規(guī)模 : 總占地面積 221畝，住宅總建筑面積 24萬㎡。 戶型面積 ： 160 ㎡ － 303 ㎡ 大戶型。 項目課題： ? 目前項目周邊配套設(shè)施較少，購物、生活存在不便； ? 該項目在一、二期銷售時為客戶勾畫了一個美好的遠(yuǎn)景預(yù)期，但三期土地目前尚未取得，造成了銷售斷檔，對項目整體形象及開發(fā)商形象存在一定影響。 戶型面積： 一期主力戶型兩種，面積分別為 136㎡ 和 148㎡ ；二期為 212㎡的單一戶型； 三期由于政策限制， 90㎡以下的小戶型所占比例超過 50%。 項目規(guī)模 : 項目占地面積約 ㎡ ,總建面積約 100萬㎡。 調(diào)查者 —— 弘創(chuàng)萬業(yè)邯鄲項目組 調(diào)查資料來源及調(diào)查方式 ? 文案調(diào)查（內(nèi)外部資料） — 銷售總結(jié)、報告、成交記錄單、網(wǎng)絡(luò)、報紙等。未來邯鄲市的商業(yè)發(fā)展速度必將進(jìn)一步加快。 ? 總價趨勢分析： 整體住宅市場狀態(tài)及預(yù)測 21 HOUSEVALUE 中華城 ? 住宅市場營銷策略預(yù)測（具體詳見邯鄲市房地產(chǎn)住宅市場分析報告） 通過綜合調(diào)查可以看出，目前邯鄲市大部分在售住宅項目營銷手段仍舊比較單一。目前高開區(qū)現(xiàn)有物業(yè)管理水平不高，但在售項目和待開發(fā)項目已具備了一定的物業(yè)管理理念。結(jié)合調(diào)查及分析，弘創(chuàng)萬業(yè)預(yù)計未來兩年內(nèi)商品房交易面積將有小幅增長，高開區(qū)內(nèi)也將有多個項目進(jìn)入市場銷售。 ? 項目東側(cè) 鑫域國際效果圖 15 HOUSEVALUE 中華城 ? 項目總用地面積 ，凈用地面積 。 ? 項目南行 200米為兼莊村，村內(nèi)多為低矮民房，沿街有部分經(jīng)營餐飲的商鋪，生活環(huán)境較為雜亂。在教育資源方面，高開區(qū)內(nèi)有新建成的第四中學(xué)，軟硬件條件優(yōu)秀，屬于邯鄲市重點學(xué)校。其中，在醫(yī)療衛(wèi)生設(shè)施方面，沒有大型醫(yī)院，只有少量社區(qū)診所能夠方便附近居民就醫(yī)。共約 1700戶，入住率均不高于 30%；臨街底商正常經(jīng)營比例約 50%，經(jīng)營類型包括：便利店、診所、裝潢公司、干洗店。 ? 項目東南方為新四中家屬院，面積約為 31萬平方米，戶數(shù)約 3100戶。 ?銷售預(yù)測： 05年以后，本市商品房交易面積的增長逐漸趨于平緩，開始進(jìn)入穩(wěn)步增長階段。 物業(yè)管理提供的服務(wù)、水平與項目檔次之間存在一定的差距；管理理念停留在硬件管理和被動管理的層面。目前，高開區(qū)的主力供給戶型基本以 160平米以上的大戶型為主，總價相對較高。 單位：萬㎡ 23 HOUSEVALUE 中華城 ? 商業(yè)發(fā)展規(guī)劃 : 根據(jù)邯鄲市商務(wù)局規(guī)劃， 2023年邯鄲市零售總營業(yè)面積將達(dá)到 122萬平方米，居民人均商業(yè)零售網(wǎng)點面積為 。 調(diào)查內(nèi)容 —— 高開區(qū)及相鄰區(qū)域競爭性項目供給狀況 調(diào)查方法 —— 文案調(diào)查及實地調(diào)查。拉德芳斯 項目位置： 南臨人民東路，北臨叢臺路，西臨東環(huán)路，東面尚無道路。 拉德芳斯實景圖 30 HOUSEVALUE 中華城 居室類型： 三室兩廳兩衛(wèi)（一期），五室兩廳三衛(wèi)（二期）。 拉德芳斯在人民路上設(shè)置的廣告板 31 HOUSEVALUE 中華城 項目特點： ? 緊鄰邯鄲市主干道 —— 東環(huán)路； ? 已建成的一、二期住宅小區(qū)規(guī)劃布局合理，景觀環(huán)境良好； ? 一、二期的銷售中推廣力度較大，知名度較高，積累了大量客戶。 項目效果圖 33 HOUSEVALUE 中華城 居室類型： 主力戶型為四室兩廳兩衛(wèi)和三室兩廳兩衛(wèi)。 鑫域國際效果圖 35 HOUSEVALUE 中華城 融富中心 項目位置： 滏河大街以東、果園路以南、北倉路以北、迎賓路以西。 戶型面積 ：目前在售產(chǎn)品主力面積為 134㎡ 、 117㎡ ， loft產(chǎn)品面積為 34㎡ 、 43㎡ 。 融富中心效果圖 37 HOUSEVALUE 中華城 項目特點： ? 借鑫港國際整體形象的宣傳之勢，提升項目“品質(zhì)”； ? 推廣力度較大，在購房者中擁有較高知名度； ? 目前項目的售價較低，對客戶有較大的吸引力。 周邊配套： 臨近龍湖購物中心