【正文】 一樓業(yè)態(tài)劃分 沿街商業(yè)區(qū) 十一 )、業(yè)態(tài)定位 定 位 特色主題國(guó)際商街 規(guī) 劃 間間沿街鋪，戶戶招牌店 模 式 一家一鋪，終身產(chǎn)權(quán)銷售 業(yè) 態(tài) 精心建設(shè)一條特點(diǎn)鮮明的商業(yè)街區(qū)，以此來(lái)帶動(dòng)、營(yíng)造、烘托整個(gè)主題區(qū)的文化氛圍，是十分重要的一步。在這條商業(yè)街上，將分布有眾多帶動(dòng)有鮮明區(qū)域特色的餐飲、娛樂、小商鋪、零售商店等場(chǎng)所，尊貴飲食區(qū)的品牌餐館；歐洲風(fēng)情區(qū)德國(guó)啤酒坊、法式面包房；意大利比薩、通心粉；日本街區(qū)的居酒屋、料理；韓國(guó)燒烤、泡菜；東南亞美食區(qū)的咖喱；港式茶點(diǎn)與餐廳；嶺南美食區(qū)的燒鵝、白切雞，傳統(tǒng)中式飲食區(qū)的烤鴨、測(cè)羊肉火鍋 …… 這一切無(wú)不營(yíng)造出濃郁的異域文化氛圍，漫步在這一條條的街道上，使所有人如同身臨其境，仿佛來(lái)到了巴黎街頭或者萊茵河畔，深深地陶醉于異國(guó)風(fēng)情之中。 主題定位 休閑美食城 二樓業(yè)態(tài)劃分 十一 )、業(yè)態(tài)定位 二樓業(yè)態(tài)與經(jīng)營(yíng)種類劃分 十一 )、業(yè)態(tài)定位 定 位 特色主題休閑娛樂中心 規(guī) 劃 吃喝玩樂全都有，呼朋喚友不下樓 模 式 整體終身產(chǎn)權(quán)銷售也可先租后售 業(yè) 態(tài) 傾力打造一種由豪華大堂，桑拿中心、水上運(yùn)動(dòng)、水療、牛奶浴 、藥浴 、海鹽浴 、花瓣浴以及集人體測(cè)評(píng)、健康檢測(cè)、水療、運(yùn)動(dòng)、休閑、保健、娛樂、美食、美容、酒吧、網(wǎng)吧、卡拉 OK、棋牌、客房、茶藝、影視廳、兒童娛樂教育、商務(wù)會(huì)議等于一體的多元化、一站式健康休閑消費(fèi)文化及生活方式，采用獨(dú)有的專利技術(shù)，巧妙的將運(yùn)動(dòng)、亞健康測(cè)評(píng)與療復(fù)和時(shí)尚休閑結(jié)合為一體，用運(yùn)動(dòng)處方、營(yíng)養(yǎng)處方、保健處方來(lái)指導(dǎo)賓客科學(xué)運(yùn)動(dòng)、合理膳食、正確保健 。 （一）裝修配置 根據(jù)本項(xiàng)目的定位，建議整體的要求是注重人性化設(shè)計(jì)，實(shí)現(xiàn)科技與生態(tài)完美地結(jié)合。 外裝修 使用與眾不同的建筑造型和建筑材料，比如用色彩時(shí)尚的大理石面磚貼外墻，使建筑本身能體現(xiàn)獨(dú)到與典雅的風(fēng)格。 內(nèi)部裝修 內(nèi)部裝修建議采用跟隨戰(zhàn)術(shù)，即保持和周邊同類檔次物業(yè)相同的裝修標(biāo)準(zhǔn)。根據(jù)我們對(duì)周邊項(xiàng)目的調(diào)查，裝修配置建議如下： 地板使用花崗巖地面，柱網(wǎng)采用石材裝飾，使用燈光明亮的藝術(shù)吊頂，石材裝飾墻壁，涂料建議使用環(huán)保型涂料。 電梯：建議使用國(guó)外知名品牌，如 OTIS，現(xiàn)代，三菱，電梯間采用花崗巖地面，在電梯間設(shè)置顯示終端，顯示各類信息。 一層二層：設(shè)置滾動(dòng)扶梯，扶梯可以采用和電梯相同品牌。 ３、盡量使智能化系統(tǒng)覆蓋更多的范圍。 十二）、建筑與裝飾定位 （二）商業(yè)展示部分 設(shè)置大屏幕展示企業(yè)的產(chǎn)品（類型、報(bào)價(jià)、產(chǎn)品演示等）；設(shè)置觸摸屏電腦，可以查詢各個(gè)展位的詳細(xì)情況；為每個(gè)展位提供網(wǎng)絡(luò)接口。 （三） 其他設(shè)施配置 實(shí)現(xiàn)數(shù)字電視服務(wù)，使本項(xiàng)目及本地域可以接收國(guó)內(nèi)外各種電視節(jié)目（新聞、財(cái)經(jīng)、娛樂、影視、音樂、體育等）。并可以實(shí)現(xiàn)多種的增值服務(wù)（ VOD等）。 弱電系統(tǒng)采用大型的 UPS電源統(tǒng)一管理，避免用戶在斷電時(shí)丟失重要的信息和數(shù)據(jù)。 裝備樓內(nèi)移動(dòng)通訊覆蓋系統(tǒng)，以便用戶能無(wú)死角地接收完整的電波信號(hào)。 緊急廣播和背景音樂系統(tǒng)使用同一設(shè)備，平時(shí)播放背景音樂，出現(xiàn)火警時(shí)，播放緊急廣播，引導(dǎo)人群疏散。并配置設(shè)備自控系統(tǒng)，對(duì)整座建筑的各類系統(tǒng)進(jìn)行信號(hào)采集和監(jiān)測(cè)、控制，實(shí)現(xiàn)大樓設(shè)備管理系統(tǒng)自動(dòng)化。 十二）、建筑與裝飾定位 二樓業(yè)態(tài)劃分 （一）售價(jià)定位建議 經(jīng)調(diào)研后得出，本項(xiàng)目周邊區(qū)域的商鋪較好地段與位置的售價(jià)一般是在10000元 /㎡左右。 結(jié)合本項(xiàng)目的綜合特色，建議一樓沿街以及廣場(chǎng)外 部商鋪銷售價(jià)格建議為 1300015000元 / ㎡ 左右。一樓 內(nèi)部商鋪的銷售價(jià)格建議為900011000元 / ㎡ 左右。 二樓內(nèi)部商鋪銷售價(jià)格建議為 60008000元 / ㎡ 左右。 （二）租價(jià)定位建議 根據(jù)我們對(duì)澳頭相關(guān)同類型項(xiàng)目的調(diào)查與分析，同時(shí)借鑒我們對(duì)惠陽(yáng)區(qū)域的商鋪物業(yè)的經(jīng)驗(yàn)，我們建議本項(xiàng)目商業(yè)區(qū)域一樓的租賃價(jià)格為 60元 / ㎡ /月左右。二樓的租賃價(jià)格為 30元 / ㎡ /月左右。 十三）、價(jià)格定位 1，總面積：約 4000平米，裝修收入預(yù)計(jì)每平米 2023。含各種設(shè)備等 裝修總投入； 4000平米 X每平米 2023=800萬(wàn)元 A，洗浴設(shè)備 300萬(wàn)， B，三星級(jí)標(biāo)準(zhǔn)裝修 1500元 /M2X3000M2=450萬(wàn) C，其他設(shè)備 100萬(wàn) 2，會(huì)所銷售模型 三星級(jí)產(chǎn)權(quán)回贈(zèng)會(huì)所， 10年經(jīng)利分成 消費(fèi)者 —— 購(gòu)買商鋪產(chǎn)權(quán) —— 消費(fèi)者供鋪 —— 發(fā)展商年回贈(zèng) 8%服務(wù) （含會(huì)所內(nèi)全部項(xiàng)目，特別服務(wù)不在內(nèi)） —— 年回増 2%現(xiàn)金分紅 休閑中心成本收益為 2： 8， 2為成本， 8為收益 銷售商鋪案例（用化整為零的方法，沒有風(fēng)險(xiǎn)）把商業(yè)面積分割成 10平方米的單位出售，業(yè)主擁有所有權(quán)。經(jīng)營(yíng)方擁有 10年使用權(quán) 1萬(wàn)元 /平米 X10平米 =10萬(wàn)元，業(yè)主交首付 4萬(wàn)元，不用供樓，甲方供樓（ 652元 /月），業(yè)主即可得到一張價(jià)值 10萬(wàn)元的消費(fèi)卡。 十四、休閑場(chǎng)所 經(jīng)營(yíng)收益分析 休閑中心運(yùn)動(dòng)收益分析 1，根據(jù)市場(chǎng)詳細(xì)分析論證此行業(yè)成業(yè)收益比例為；例如每人每次收益費(fèi)128元，收益為 80%： 20%（成本） 項(xiàng)目定位依據(jù)，目前此行業(yè)經(jīng)營(yíng)狀況良好，會(huì)所為一次性投入，其收益屬于長(zhǎng)期低風(fēng)險(xiǎn)行業(yè)，根據(jù)此區(qū)域現(xiàn)狀及歷史此行業(yè)為基礎(chǔ)及本地區(qū)日常休閑消費(fèi)習(xí)慣分析，此項(xiàng)目定位是此區(qū)域商業(yè)業(yè)態(tài)之最佳選擇 十四、休閑場(chǎng)所 經(jīng)營(yíng)收益分析 零售市場(chǎng)中大型商場(chǎng)已基本能滿足日常所需，新興區(qū)域商業(yè)氣氛短期內(nèi)難以成熟，經(jīng)營(yíng)存在風(fēng)險(xiǎn) ,因此本項(xiàng)目商業(yè)定位應(yīng)找到市場(chǎng)具長(zhǎng)久生命力之項(xiàng)目，長(zhǎng)期滿足休閑消費(fèi)所需，方可立于不敗之地。 經(jīng)營(yíng)年收益分析 1， 128元 /人 /次，根據(jù)行業(yè)調(diào)查分析，可愛實(shí)現(xiàn)收益 80%為本 102元 /人 /次 2，項(xiàng)目二層有 8000M2， 3000M2可做 40M2標(biāo)準(zhǔn)間 70間 3，公共空間及設(shè)備用房及辦公約 1000M2 各功能房及直接經(jīng)營(yíng)房日使用率 80%計(jì)： 70間 X 80% =56次； 56次 X30天 X12月 ==年總次數(shù) 20230次 年總次數(shù) 20230次 X102實(shí)計(jì)收益 =206萬(wàn)年項(xiàng)目收益，日收入才 7，項(xiàng)目銷售總價(jià)值預(yù)計(jì)可實(shí)現(xiàn) 8000元均價(jià) 4000M2X 8000元 /M2=總收益 3200萬(wàn)，年 3%先進(jìn)回贈(zèng)為 96萬(wàn)元 十四、休閑場(chǎng)所 經(jīng)營(yíng)收益分析 十四、休閑場(chǎng)所 經(jīng)營(yíng)收益分析 美麗人生最新動(dòng)態(tài) 香薰精油療膚：根據(jù)不同皮膚調(diào)配不同的植物精油 ， 使皮膚迅速恢復(fù)光彩 、 亮麗 。 起美白補(bǔ)水功效 。 單次 RMB 165。 買二送一 皇牌肌療護(hù)理 +眼部護(hù)理：徹底改善皮膚缺水問(wèn)題 ， 祛黃氣 、 改善暗啞皮膚 。 美白深層補(bǔ)水 ， 一次見效 。 單次 RMB 165。 買二送一 水果維他命護(hù)理：滋潤(rùn)皮膚 ， 滲透力強(qiáng) ， 能即刻感到皮膚柔軟 、 超爽嫩滑 、 富有彈性 。 單次 RMB 165。 買二送一 單次護(hù)理 RMB 165。 ， 送價(jià)值 100元頸膜；單次護(hù)理 RMB 165。 ， 送價(jià)值 200元頸膜 +骨膠元眼膜；單次護(hù)理 RMB 165。 ， 送價(jià)值 200元骨膠元眼膜 +手護(hù) 。 Guinot、 La Colline兩種產(chǎn)品系列單次護(hù)理均送背部香薰推油 ， 且送價(jià)值 98元桑拿浴 。 消費(fèi)項(xiàng)目及價(jià)格參考 中醫(yī)按摩 (雙鐘 ) RMB 165。 足浴 RMB 165。 頭部按摩 RMB 165。 肩部按摩 RMB 165。 修手 RMB 165。 中式按摩 (雙鐘 ) RMB 165。 捏 、 刮腳 RMB 165。 泰式按摩 (雙鐘 ) RMB 165。 采耳 RMB 165。 備注：所有項(xiàng)目均加收 10%服務(wù)費(fèi) ， 可使用各種銀行卡 、 嘉年華會(huì)員卡 。 消費(fèi)項(xiàng)目及價(jià)格參考 足球酒巴 免費(fèi) 卡拉 OK棋牌室 RMB 165。 茶藝廳 另列 豪華包房 最低消費(fèi) 165。 粵式佳肴 另列 南北美點(diǎn) 另列 東南亞美食 另列 經(jīng)典西餐 另列 日本料理 另列 燉品 、 甜品 另列 備注：所有項(xiàng)目均加收 10%服務(wù)費(fèi) ， 可使用各種銀行卡 、 嘉年華會(huì)員卡 、 集美卡 、 美元 、 港幣 、 人民幣付款 (人民幣標(biāo)價(jià) )。 十四、休閑場(chǎng)所 經(jīng)營(yíng)收益分析 廣場(chǎng)定位建議 一 ) 、產(chǎn)品定位 與圣淘沙式住宅、休閑生活商場(chǎng)與街區(qū)融為一體并延伸更多功能的 國(guó)際型休閑生活式商業(yè)廣場(chǎng) 二 ) 、主題定位 藍(lán)灣半島 ? 嘉年華休閑生活廣場(chǎng) 三 ) 、功能定位： 與項(xiàng)目的二層樓的內(nèi)部商業(yè)以及沿街商鋪融為一體，打造惠陽(yáng)首席集酒吧、茶藝、咖啡廳、西餐廳、特色中餐廳等于一體的多元化美食休閑廣場(chǎng)，比如有時(shí)尚的玻璃屋酒吧，木皮屋燒烤店，特色的音樂茶座等，使消費(fèi)者在此地能有的看，有的玩，有的吃，有的品。 三 ) 、品牌定位： 國(guó)際文化精髓 休閑商業(yè)旗艦 參考圖片 廣場(chǎng)定位建議 廣場(chǎng)定位建議 參考圖片 商業(yè)整體的營(yíng)銷和推廣如何把握？ 整合市場(chǎng)營(yíng)銷傳播推廣策略 二）、階段性營(yíng)銷計(jì)劃 導(dǎo)入期 積累期 強(qiáng)銷期 持銷期 尾盤期 ０７年 7－ 9月 07年 10－ 08年 6月 08年 7月－ 9月 08年 10－ 11月 08年 12月 項(xiàng)目招商資料整理和起草 收集和探尋客戶資料,并于大客戶進(jìn)行前期溝通 開始前期的各類客戶溝通 市場(chǎng)預(yù)熱推廣，強(qiáng)化需求 強(qiáng)勢(shì)開盤，轟動(dòng)市場(chǎng) 活動(dòng)營(yíng)銷，營(yíng)造熱銷 深化市場(chǎng)，挖掘潛在客戶 價(jià)格策略，激發(fā)猶豫型客戶 老業(yè)主答謝，準(zhǔn)客戶有禮 額外優(yōu)惠，消化保留單位 從板塊位置來(lái)看，片區(qū)商業(yè)現(xiàn)狀的開發(fā)和規(guī)劃水準(zhǔn)都較低。本項(xiàng)目推出的同期 ,周邊還會(huì)有較多其它項(xiàng)目也在推出。本項(xiàng)目如何在澳頭房地產(chǎn)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中能夠走差異化路線取勝，或脫穎而出，打一場(chǎng)漂亮仗，這是我們制訂營(yíng)銷戰(zhàn)略時(shí)，首先要考慮的問(wèn)題。 我們認(rèn)為走差異化路線需要結(jié)合本項(xiàng)目的區(qū)域特色及產(chǎn)品的文化打造來(lái)體現(xiàn)。本地域定位為適合國(guó)際人士居住、休息、交流和休閑娛樂的圣淘沙式的南亞國(guó)際港灣型的文化建筑群落，并延續(xù)以特色的良好服務(wù)，這就賦予了項(xiàng)目與眾不同的風(fēng)格，目前在惠陽(yáng)地區(qū)尚無(wú)類似的概念，具有唯一性。這樣的唯一性可以使本項(xiàng)目具有和其他區(qū)域不同的營(yíng)銷方式，規(guī)避競(jìng)爭(zhēng)。 同時(shí)本項(xiàng)目需要根據(jù)已有的規(guī)劃理清推廣思路和把握營(yíng)銷推廣的節(jié)奏，并根據(jù)具體的工程進(jìn)度，開展一些有轟動(dòng)效應(yīng)的促銷活動(dòng)，將項(xiàng)目的知名度和品牌提升到較高的位置，才能吸引商家入駐。 一）、營(yíng)銷和推廣總策略 營(yíng)銷籌備階段（ —— ） —— 現(xiàn)場(chǎng)包裝，包括售樓處、一期現(xiàn)房和二期工地功能牌、導(dǎo)視牌、形象識(shí)別、大賣場(chǎng)店面和門頭等； —— 銷售人員工作分工和潛在客戶摸底； —— 制訂詳細(xì)的廣告和促銷計(jì)劃； —— 銷售物料到位，包括海報(bào)、樓書、招商手冊(cè)、銷售手冊(cè)； —— 廣告創(chuàng)意、設(shè)計(jì)； —— 售樓員現(xiàn)場(chǎng)接待，部分招商展開； 二）、階段性營(yíng)銷計(jì)劃 前期招商階段（ . 1—— ） —— 市場(chǎng)招商，采取先大戶、后小戶，先品牌戶、后一般戶的招商策略； —— 市場(chǎng)營(yíng)銷，針對(duì)招商商戶展開廣告、推廣和促銷； —— 市場(chǎng)管理，做好商戶入住工作、管理工作和市場(chǎng)規(guī)劃工作。 —— 開業(yè)籌備，完成開業(yè)活動(dòng)策劃和籌備工作，做好開業(yè)準(zhǔn)備； —— 使市場(chǎng)招商率達(dá)到 40%，市場(chǎng)商戶的進(jìn)駐率（招商和銷售）達(dá)到 50%，初步具備 開業(yè)條件。 二）、階段性營(yíng)銷計(jì)劃 市場(chǎng)開業(yè)籌備階段（ —— ） —— 做好市場(chǎng)開業(yè)前的活動(dòng)策劃、宣傳、組織工作； —— 配合市場(chǎng)開業(yè)，進(jìn)一步針對(duì)大戶進(jìn)行熱勢(shì)宣傳工作； —— 利用開業(yè)機(jī)會(huì)，對(duì)等待、觀望人群進(jìn)行引勢(shì)誘導(dǎo)工作； —— 做好聚集市場(chǎng)人氣、完善市場(chǎng)管理和經(jīng)營(yíng)的其它工作； —— 在開業(yè)前，使市場(chǎng)招商率達(dá)到 50%，入住率（招商和銷售）達(dá)到 70%。 二）、階段性營(yíng)銷計(jì)劃 市場(chǎng)開業(yè)和銷售階段（ —— ） —— 借助大戶、品牌戶進(jìn)駐形成的感召力，充分利用開業(yè)期間良好的市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)氛圍，擴(kuò)大散戶招商成果 —— 計(jì)劃在 ，做好開業(yè)期間的廣告和促銷，形成旺盛的人氣和良