【正文】 ，以區(qū)域特性、市場行情及購買者導(dǎo)向綜合考慮以作為本項目定價方法。比如分布有眾多帶動有鮮明區(qū)域特色的餐飲、娛 樂、小商鋪、零售店等場所，如純正的路邊咖啡座、法式面包房、西餐廳、名牌服飾店等商品有有出售木鞋、小風(fēng)車、竹、林雕刻及椰雕等紀(jì)念品的小禮品店，出售個人作品 的畫廊和出售繽紛郁金香的鮮花店；另外，日本街區(qū)的居酒屋、意大利街區(qū)的皮具店、德 國街區(qū)的啤酒坊、中國街區(qū)的古玩店、英國街區(qū)的鐘表店 …… 這一切無不營造出濃郁的異 國文化氛圍，漫步在這一條條的街道上，使所有人如同身臨其境，仿佛來到了巴黎街頭或 者萊茵河畔，深深地陶醉于異國風(fēng)情之中。那么，即使項目本 身存在一些弱點，也會被消費者從文化的角度去感受，從而自覺或不自覺地諒解與接受。 三、住宅定位建議 九 ) 、主題概念延伸： 國際線延伸 藍灣半島，一切與國際同步 生活與國際同步，規(guī)劃與國際同步 標(biāo)準(zhǔn)與國際同步，服務(wù)與國際同步 國際自由人匯粹地 休閑線延伸 藍灣半島，把時間浪費在最美好的地方 休閑浪漫新主場 閑暇享受新生活 度假就在家門口 國際自由人浪漫地 在項目推廣當(dāng)中，我們將兩條主線交替推出，相互輝映，在同質(zhì)化產(chǎn)品充斥市場的當(dāng) 前，力爭一番富有特色的新天地，讓這里的建筑、工作、生活皆無國界，讓這里成為吃喝 玩樂的休閑天堂，并且從此不再重復(fù)昨天的故事，從此走近國際化的人文休閑生活時代 三、住宅定位建議 ３、產(chǎn)品線延伸 １） 仿真的社區(qū)景觀規(guī)劃 體現(xiàn)產(chǎn)品的主題定位 在進行每個不同主題區(qū)的園林規(guī)劃中，首先是通過帶有各國明顯特征的植被及建筑小 品來裝飾環(huán)境，如江南文化的曲徑通幽、小橋流水與石雕碑刻，亭臺樓閣；南亞風(fēng)格的棕 櫚、椰林、劍葵；日本街區(qū)的櫻花、木屋及法國街區(qū)的法國梧桐，穿插刺繡式園林、寬闊 的庭院甬路；歐陸小鎮(zhèn)的白樺林和高大的風(fēng)車、煙囪所體現(xiàn)的清雅、安寧 …… ?，F(xiàn)在是世界聞名的一個 悠閑美麗的度假村。將生活提升為一種休閑，以悠然自得的度假心情在此享受生活。但已有了較多以國際命名的特色各異的項目。 由此我們可以確立項目的感性形象，以“國際自由人匯粹地”的身份與目標(biāo)人群進行 循序漸進的溝通。 還能火多久？ 我們項目的住宅部分要如何定位？ 工程概況： 項目名稱：藍灣半島（暫定名） 建設(shè)用地面積： 10000㎡ 總建筑面積： ㎡ 住宅： ㎡ 商業(yè)： 15804. 41 ㎡ 容積率： 綠化率： ％ 主樓建筑密度： ％ 裙房建筑密度： ％ 住宅總戶數(shù)： 580戶 地下停車位： 188輛 地上停車位： 57輛 一、項目分析 項目概況 １、項目優(yōu)勢 Ａ、優(yōu)勢： １靠近區(qū)域內(nèi)主干道，周邊商業(yè)氛圍較濃厚，交通與生活方便。福田區(qū) 13月樓價已升至 /㎡，龍崗區(qū)申辦大運會成功后升值近 2023元 /㎡，目前已超 9000元 /㎡。屆時會出現(xiàn)好房子越來越貴，品質(zhì)差的房子則因難以升值而價格持續(xù)低廉。 還能火多久？ 推 測 C、推售量大讓樓市火不了多久 惠陽當(dāng)前樓市火爆的一個重要原因是近期推出的檔盤數(shù)量少，也沒有同時期推出的樓盤。深圳房價正在漲到與香港接近?；蓐柆F(xiàn)是發(fā)展初期階段，外來人口少，租房和買二手房的也少。當(dāng)前的惠陽，每一個有海景房的項目，價格雖然居高不下但依然被眾人爭相購買就可見一斑。就區(qū)域位置來說，惠陽與大亞灣象是深圳的后花園，更象深圳一個區(qū)或鎮(zhèn)，因此，深圳越來越被中心化，在樓市發(fā)展上，首先輻射的是惠陽與大亞灣，而不是惠州。但周邊再遠些的廣州，東莞的房價都比惠陽高，而隔海相望的香港房價就更高了。 現(xiàn)在的市場為什么這樣火？ 原 因 A、價格形成洼地 縱觀惠陽當(dāng)前各項目銷售情況可見，深圳人都能占各項目購房人數(shù)的 80%。比如華茂傾城名鉆，華宇開城公寓，以及澳南雅苑等眾多樓盤在開盤后僅一月時間就已銷售 90%。 三）、銷售策略 利潤最大化的方案 風(fēng)險最小的方案 融資最佳方案 可以將一個鋪位賣三次 四）、小 結(jié) 二、住 宅 篇 重點要研究的問題？ 當(dāng)前市場為什么這樣火？還能火多久？ 我們項目的要如何定位？ 整體的營銷和推廣如何把握？ 是 市場還能火多久 各位同仁， 我們要研究的方向是什么？ 目標(biāo)溝通 是 住宅部分要如何定位 現(xiàn)在的市場為什么這樣火 重點要研究的問題 是 營銷和推廣如何把握 研究市場和項目，找到問題和解決問題的基本思路， 供大家參考和商討，是我們此行的目的。 三）、銷售策略 ２、其它銷售策略 Ｂ．促銷價格策略 物業(yè)導(dǎo)入市場需要一個良好的切入點，但價格的選擇對客戶尤為重要，因為一種良好的付款方式將能起到巨大的銷售作用，現(xiàn)介紹兩種付款方式： 1） 雙方按揭策略 商業(yè)物業(yè)的價位偏高，考慮到本項目具體情況，為減輕投資者的壓力，即推出發(fā)展商墊付一成首期款（此墊付款在一定的期限內(nèi)還清），首付四成按揭。 預(yù)訂金購買 針對前期銷售，在預(yù)售許可證發(fā)放以前，對意向客戶按購房款的 10%收取預(yù)訂款，預(yù)訂合同簽訂后，預(yù)訂房屋予以保留，在不違犯雙方約定的情況下，預(yù)訂款原則上不予退還。 1二樓針對餐飲業(yè)、娛樂業(yè)可銷售也可以承租方式租賃； 銷售與租賃操作方式一般是二八開（租 20%，售 80%），也可以先租賃為主，在市場形成規(guī)模以后，逐步引進經(jīng)營戶購買。 整合市場營銷傳播推廣策略 小 結(jié) 招商工作如何開展？ 一、基本策略 :先招商，后銷售。 二、高度重視商業(yè)場所的營銷、打造濃厚的特色商業(yè)氛圍，以住養(yǎng)商，以商促住，充分展現(xiàn)項目綜合價值。 活動的當(dāng)天舉辦一個隆重的開幕儀式和對挖寶行動活動的介紹。 在活動的當(dāng)天下午，對已下定的客戶組織各種帶有海洋特色的活動，吸引各媒體的參加報到，比如推出海釣比賽，帆船比賽，群眾性萬人海灘游泳比賽等。 二）、階段性營銷計劃 市場開業(yè)籌備階段（ —— ） —— 做好市場開業(yè)前的活動策劃、宣傳、組織工作； —— 配合市場開業(yè)，進一步針對大戶進行熱勢宣傳工作； —— 利用開業(yè)機會，對等待、觀望人群進行引勢誘導(dǎo)工作； —— 做好聚集市場人氣、完善市場管理和經(jīng)營的其它工作； —— 在開業(yè)前，使市場招商率達到 50%，入住率（招商和銷售）達到 70%。這樣的唯一性可以使本項目具有和其他區(qū)域不同的營銷方式，規(guī)避競爭。本項目推出的同期 ,周邊還會有較多其它項目也在推出。 茶藝廳 另列 豪華包房 最低消費 165。 泰式按摩 (雙鐘 ) RMB 165。 肩部按摩 RMB 165。 Guinot、 La Colline兩種產(chǎn)品系列單次護理均送背部香薰推油 ， 且送價值 98元桑拿浴 。 買二送一 單次護理 RMB 165。 美白深層補水 ， 一次見效 。 經(jīng)營年收益分析 1， 128元 /人 /次，根據(jù)行業(yè)調(diào)查分析，可愛實現(xiàn)收益 80%為本 102元 /人 /次 2，項目二層有 8000M2， 3000M2可做 40M2標(biāo)準(zhǔn)間 70間 3，公共空間及設(shè)備用房及辦公約 1000M2 各功能房及直接經(jīng)營房日使用率 80%計： 70間 X 80% =56次； 56次 X30天 X12月 ==年總次數(shù) 20230次 年總次數(shù) 20230次 X102實計收益 =206萬年項目收益，日收入才 7，項目銷售總價值預(yù)計可實現(xiàn) 8000元均價 4000M2X 8000元 /M2=總收益 3200萬，年 3%先進回贈為 96萬元 十四、休閑場所 經(jīng)營收益分析 十四、休閑場所 經(jīng)營收益分析 美麗人生最新動態(tài) 香薰精油療膚：根據(jù)不同皮膚調(diào)配不同的植物精油 ， 使皮膚迅速恢復(fù)光彩 、 亮麗 。 十三）、價格定位 1，總面積：約 4000平米，裝修收入預(yù)計每平米 2023。一樓 內(nèi)部商鋪的銷售價格建議為900011000元 / ㎡ 左右。 緊急廣播和背景音樂系統(tǒng)使用同一設(shè)備，平時播放背景音樂，出現(xiàn)火警時，播放緊急廣播，引導(dǎo)人群疏散。 （三） 其他設(shè)施配置 實現(xiàn)數(shù)字電視服務(wù)，使本項目及本地域可以接收國內(nèi)外各種電視節(jié)目（新聞、財經(jīng)、娛樂、影視、音樂、體育等）。 電梯：建議使用國外知名品牌，如 OTIS，現(xiàn)代，三菱，電梯間采用花崗巖地面，在電梯間設(shè)置顯示終端，顯示各類信息。 （一）裝修配置 根據(jù)本項目的定位，建議整體的要求是注重人性化設(shè)計，實現(xiàn)科技與生態(tài)完美地結(jié)合。只有通過對這些知名的購物與餐飲品牌的引進，才可以對項目的整體定位進行補充、豐富和延續(xù)，才能夠使項目的經(jīng)營和人氣有了基本保證。需要在功能和交通組織上考慮與保留相 互之間的溝通； 其次是多層次之間在規(guī)劃上需要考慮各功能之間的有效分隔； 第三是項目的主題文化的統(tǒng)一和體現(xiàn)。 本方案即對“藍灣 ? 嘉年華生活 MALL”，在營銷策略方面提出中肯、合理的建議，作為該 板塊在招商、銷售、管理等方面的策略指導(dǎo)。它與 SHOPPING MALL 的最大區(qū)別是前 者以休閑方式為導(dǎo)向，注重體驗式情景消費，主力店大多不以購物中心為主而是以餐飲或休 閑業(yè)態(tài)為主；而后者注重的是復(fù)合型消費業(yè)態(tài)集合體，主力店基本都是以購物中心為主。 再就是本項目規(guī)模、規(guī)劃、地段等綜合品質(zhì)以及核心賣點，適合本項目打造一個區(qū)域內(nèi)高檔次的休閑生活型的商業(yè)場所。 項目臨近的安惠大道是區(qū)域的內(nèi)的主干道 ,日均人流量不足一千人 .人流量限制了區(qū)域的商業(yè)發(fā)展 . 市場空間 現(xiàn)狀供應(yīng) 歷史教訓(xùn) 人流量、區(qū)域經(jīng)濟發(fā)展水平以及市場空間限制了澳頭 不能再開大型高檔商場！ 本項目不能以大型商場定位！ 必須另尋出路 發(fā)展商都想打造商業(yè)品牌，開設(shè)高檔大型商業(yè)場所，但市場有限。若再開大型百貨商場和購物中心，將因市場飽和而很難成功 定律： 世界上 80%的財富由 20%的人創(chuàng)造！ 四 )、 澳頭還能開多少平米高檔商場？ 2023年職工平均工資 不超 1萬平米商業(yè)面積的市場 明年開業(yè)的東方新天地廣場約 23萬㎡，定位是高檔商場。 30天247。按二八定律，澳頭城區(qū)當(dāng)前常住人口約 3萬人，高消費群體約 6千人，規(guī)劃中將在兩三年內(nèi)增加約 6萬人，屆時高消費群體也就約一萬二千人。據(jù)說會有大型的主力商家比如類似于沃爾瑪，好又多，人人樂等，同時會有麥當(dāng)勞，肯德基等國際名店進駐。 1, 核心商圈 安惠大道商業(yè)圈 ： 澳頭商業(yè)市場分析 二 ) 、 澳頭商業(yè)布局 碼頭與汽車站商圈因以其交通位置及區(qū)域交通中樞的重要性與便利性，使得此地成為了區(qū)域的內(nèi)較為重要的商業(yè)區(qū)域。目前已經(jīng)發(fā)展成為惠陽最具影響力的家俱專業(yè)市場，輻射周邊鎮(zhèn)區(qū)。 一 ) 、淡水商業(yè)布局 以市政廣場為中心，輻射人民路、金惠大道，以昊康廣場、國美家電（萬聯(lián)超市）及規(guī)劃中的惠陽商業(yè)步行街、市貿(mào)廣場形成未來新市政、文化、商業(yè)中心 中心地區(qū)北部的市級商貿(mào)中心，將建成一個檔次高、商業(yè)設(shè)施齊全的商業(yè)區(qū) 家俱城商業(yè)圈位于人民四路。 1, 核心商圈 南門街商業(yè)圈： 惠陽區(qū)商業(yè)市場分析 2, 次級商圈 金惠大道與東華北路商圈 次級商圈處于核心商圈的鄰近區(qū)域。集商業(yè)街、主題經(jīng)營區(qū)、娛樂場、主力百貨店、專賣店等多種業(yè)態(tài)于一體。 周邊的商業(yè)布局狀況與前景分析？ 一 ) 、 淡水商業(yè)布局 淡水核心商圈包括南門路、崇雅路、開城大道等街區(qū)。 恒金百貨、裕華百貨）為主力店，配以南門北街家用電器專賣店以及富麗華大酒店、新麗晶大酒店、百老匯酒店等 20多家各種類型酒店，各種商鋪近 3000家的核心商圈。金惠大道位于東華北路商圈內(nèi)，將得益其商業(yè)帶動，次級商圈作用明顯。形成一個家具綜合批發(fā)零售商圈。這里以 3個零售百貨綜合店（三星購物廣場惠、人人購物廣場、新佳百貨）為主力店，配以多家銀行、通信 、酒店 、桑拿足浴等組成了澳頭中心區(qū)域的第一合型核心商圈。投入使用后，該項目因其地段位置和建筑規(guī)劃的優(yōu)越性，以吸引眾多商家關(guān)注。 澳頭商業(yè)市場分析 大型區(qū)域性中心商業(yè)場所明年落成 商業(yè)市場競爭更為激烈 區(qū)域 企業(yè)單位（元） 事業(yè)單位 （元） 在崗職工 （元） 惠州