【正文】 比如免費(fèi)的風(fēng)水師講座和風(fēng)水書刊的派發(fā)，以及慶深惠企業(yè)家海釣比賽、市政政海濱廣場完工，深惠萬人手拉手活動(dòng)和游艇會(huì)、帆船會(huì)及各類與海洋有關(guān)的體育及游戲活動(dòng)比賽等。通過品牌知名度的提升，提升前期業(yè)主的自豪感，期以形成良好口碑，帶動(dòng)人脈銷售業(yè)績的提升。并做區(qū)域模型、項(xiàng)目整體模型、分戶模型，三大結(jié)合，給予客戶全方面的社區(qū)體驗(yàn)。廣告推廣是當(dāng)前房地產(chǎn)項(xiàng)目實(shí)現(xiàn)經(jīng)濟(jì)效益與社會(huì)效益雙豐收的必備武器和套路。 這樣，我們的營銷推廣才好有步驟地展開，同時(shí)，也是目標(biāo)對項(xiàng)目最直接的感觀，為認(rèn)籌積累客戶營銷階段性工作做好鋪墊。因此以圣淘沙的特性來貫穿全 盤，會(huì)較為適宜?？梢岳斫鉃閾碛行蓍e生活商業(yè)廣場，能使吃喝玩樂和旅游度假就在家門口。由此將出現(xiàn)香港、深圳和惠陽房價(jià)在價(jià)差上變小的現(xiàn)象，從而造成人們在投向房地產(chǎn)上的資金流勢變小，最終出現(xiàn)樓市火爆現(xiàn)象難以持續(xù)以至降溫的局面。 現(xiàn)在的市場為什么這樣火？ 原 因 C、城市形成聯(lián)盟 惠陽發(fā)展得益于整個(gè)珠三角區(qū)域經(jīng)濟(jì)一體化發(fā)展大趨勢。只是也相應(yīng)提高了發(fā)展商的開發(fā)風(fēng)險(xiǎn)。所以 ,要從國際化與高品質(zhì)休閑生活兩條主線相互升華，塑造強(qiáng)、有力的價(jià)值形象，擊中消費(fèi)群心理感受，將成為本案定位能否成功的關(guān)鍵一拳。 —— 開業(yè)籌備，完成開業(yè)活動(dòng)策劃和籌備工作，做好開業(yè)準(zhǔn)備； —— 使市場招商率達(dá)到 40%，市場商戶的進(jìn)駐率（招商和銷售）達(dá)到 50%，初步具備 開業(yè)條件。 捏 、 刮腳 RMB 165。 買二送一 皇牌肌療護(hù)理 +眼部護(hù)理：徹底改善皮膚缺水問題 ， 祛黃氣 、 改善暗啞皮膚 。 裝備樓內(nèi)移動(dòng)通訊覆蓋系統(tǒng)，以便用戶能無死角地接收完整的電波信號(hào)。同時(shí)引進(jìn)國際知名的餐飲品牌，比如肯德基，以及中西餐和咖啡、茶點(diǎn)都有的上島咖啡或是名典咖啡等，其經(jīng)營面積可以分別在 12023㎡左右。 1．國內(nèi)外休閑娛樂、按摩、桑拿、足浴、美容美發(fā)美體等知名品牌； (如“嘉年華”、“銀湖水療中心” ) 2．目前中小型超市、便利店的品牌商家； (如“華潤”、“七十一便利店” ) 3．各類國際型的中小型餐飲品牌、中西餐館、商務(wù)茶樓； (如“麥當(dāng)勞”、“肯德基” 、“真功夫” “名典咖啡”、“上島咖啡” “蒙自源”等 ) 4 ．其它特色餐飲商家，比如港式奶茶，蘭州拉面，印度飛餅，巴西烤肉，日本料理，韓國烘烤，意大利比薩等 一、 商業(yè)定位建議 八 ) 、檔次定位 高檔 首先是澳頭當(dāng)前沒有高檔的休閑生活型商業(yè)場所，隨著經(jīng)濟(jì)發(fā)展和市場環(huán)境的加速改善，以及國際人士及高品質(zhì)消費(fèi)群體的不斷擴(kuò)大，區(qū)域內(nèi)需要建造一個(gè)高檔次的休閑生活型的商業(yè)場所，由此判斷，市場環(huán)境可謂給本項(xiàng)目提供了長足發(fā)展的空間。 澳頭商業(yè)市場分析 大型區(qū)域性中心商業(yè)場所明年落成 商業(yè)市場競爭更為激烈 區(qū)域 企業(yè)單位（元） 事業(yè)單位 （元） 在崗職工 （元） 惠州 16232 22755 17760 各區(qū)域工資水平 大亞灣區(qū) 22553元 惠城區(qū) 19612元 惠陽區(qū) 15446元 看前面市場資料，得出近期澳頭都會(huì)有些較大的商業(yè)場所在準(zhǔn)備或已經(jīng)在加緊建設(shè)。金惠大道位于東華北路商圈內(nèi)，將得益其商業(yè)帶動(dòng)，次級商圈作用明顯。 1, 核心商圈 南門街商業(yè)圈： 惠陽區(qū)商業(yè)市場分析 2, 次級商圈 金惠大道與東華北路商圈 次級商圈處于核心商圈的鄰近區(qū)域。據(jù)說會(huì)有大型的主力商家比如類似于沃爾瑪，好又多，人人樂等，同時(shí)會(huì)有麥當(dāng)勞，肯德基等國際名店進(jìn)駐。 項(xiàng)目臨近的安惠大道是區(qū)域的內(nèi)的主干道 ,日均人流量不足一千人 .人流量限制了區(qū)域的商業(yè)發(fā)展 . 市場空間 現(xiàn)狀供應(yīng) 歷史教訓(xùn) 人流量、區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平以及市場空間限制了澳頭 不能再開大型高檔商場！ 本項(xiàng)目不能以大型商場定位！ 必須另尋出路 發(fā)展商都想打造商業(yè)品牌，開設(shè)高檔大型商業(yè)場所，但市場有限。需要在功能和交通組織上考慮與保留相 互之間的溝通； 其次是多層次之間在規(guī)劃上需要考慮各功能之間的有效分隔； 第三是項(xiàng)目的主題文化的統(tǒng)一和體現(xiàn)。 （三） 其他設(shè)施配置 實(shí)現(xiàn)數(shù)字電視服務(wù)，使本項(xiàng)目及本地域可以接收國內(nèi)外各種電視節(jié)目（新聞、財(cái)經(jīng)、娛樂、影視、音樂、體育等）。 經(jīng)營年收益分析 1， 128元 /人 /次，根據(jù)行業(yè)調(diào)查分析，可愛實(shí)現(xiàn)收益 80%為本 102元 /人 /次 2，項(xiàng)目二層有 8000M2， 3000M2可做 40M2標(biāo)準(zhǔn)間 70間 3，公共空間及設(shè)備用房及辦公約 1000M2 各功能房及直接經(jīng)營房日使用率 80%計(jì)： 70間 X 80% =56次； 56次 X30天 X12月 ==年總次數(shù) 20230次 年總次數(shù) 20230次 X102實(shí)計(jì)收益 =206萬年項(xiàng)目收益，日收入才 7，項(xiàng)目銷售總價(jià)值預(yù)計(jì)可實(shí)現(xiàn) 8000元均價(jià) 4000M2X 8000元 /M2=總收益 3200萬，年 3%先進(jìn)回贈(zèng)為 96萬元 十四、休閑場所 經(jīng)營收益分析 十四、休閑場所 經(jīng)營收益分析 美麗人生最新動(dòng)態(tài) 香薰精油療膚：根據(jù)不同皮膚調(diào)配不同的植物精油 ， 使皮膚迅速恢復(fù)光彩 、 亮麗 。 肩部按摩 RMB 165。這樣的唯一性可以使本項(xiàng)目具有和其他區(qū)域不同的營銷方式，規(guī)避競爭。 二、高度重視商業(yè)場所的營銷、打造濃厚的特色商業(yè)氛圍，以住養(yǎng)商，以商促住，充分展現(xiàn)項(xiàng)目綜合價(jià)值。 三）、銷售策略 ２、其它銷售策略 Ｂ．促銷價(jià)格策略 物業(yè)導(dǎo)入市場需要一個(gè)良好的切入點(diǎn)，但價(jià)格的選擇對客戶尤為重要，因?yàn)橐环N良好的付款方式將能起到巨大的銷售作用，現(xiàn)介紹兩種付款方式： 1） 雙方按揭策略 商業(yè)物業(yè)的價(jià)位偏高，考慮到本項(xiàng)目具體情況，為減輕投資者的壓力，即推出發(fā)展商墊付一成首期款（此墊付款在一定的期限內(nèi)還清），首付四成按揭。但周邊再遠(yuǎn)些的廣州，東莞的房價(jià)都比惠陽高，而隔海相望的香港房價(jià)就更高了。深圳房價(jià)正在漲到與香港接近。 還能火多久？ 我們項(xiàng)目的住宅部分要如何定位？ 工程概況： 項(xiàng)目名稱：藍(lán)灣半島（暫定名） 建設(shè)用地面積： 10000㎡ 總建筑面積： ㎡ 住宅： ㎡ 商業(yè)： 15804. 41 ㎡ 容積率： 綠化率： ％ 主樓建筑密度： ％ 裙房建筑密度： ％ 住宅總戶數(shù)： 580戶 地下停車位： 188輛 地上停車位： 57輛 一、項(xiàng)目分析 項(xiàng)目概況 １、項(xiàng)目優(yōu)勢 Ａ、優(yōu)勢： １靠近區(qū)域內(nèi)主干道，周邊商業(yè)氛圍較濃厚，交通與生活方便?，F(xiàn)在是世界聞名的一個(gè) 悠閑美麗的度假村。 其它輔助客戶是外來企業(yè)管理人士，其他幾個(gè)區(qū)域客戶都屬于輔助與離散型 香 港 十二、目標(biāo)客戶定位 大亞灣與澳頭本地人 三、住宅定位建議 ? 十三 ) 、價(jià)格定位 ? 惠陽中心區(qū)當(dāng)前 36月份的中高檔品質(zhì)的樓盤其均為 3700元，結(jié)合市場基本情況其區(qū)域特性，再根據(jù)市場行情看漲的幅度，并且結(jié)合“加減法”原則，以區(qū)域特性、市場行情及購買者導(dǎo)向綜合考慮以作為本項(xiàng)目定價(jià)方法。 ６營銷中心 接待、沙盤、洽談、簽約、貴賓室、財(cái)務(wù)六大功能分區(qū)，沖擊目標(biāo)客戶的 視覺，使客戶“四面楚歌”。并對項(xiàng)目品牌進(jìn)一步深化，同時(shí)增加項(xiàng)目品質(zhì)，綜合展示項(xiàng)目靚點(diǎn)及開發(fā)商的公信力，獲得目標(biāo)市場的認(rèn)同與認(rèn)可 （ 3）執(zhí)行策略： 以最能直接傳達(dá)信息、具有持久宣傳效果的戶外廣告為主，配合以快速反應(yīng)的手機(jī)短信、報(bào)紙媒體、電視、銷售資料等展開高密度強(qiáng)攻態(tài)勢，并以現(xiàn)場VIP卡認(rèn)購的促銷活動(dòng)，送小禮品、折扣、管理費(fèi)等。使市場形象進(jìn)一步深入細(xì)化，提升品牌、強(qiáng)勢促銷、公關(guān)互動(dòng)。（具體活動(dòng)安排屆時(shí)見方案） 推盤策略 造勢策略 包裝策略 促銷策略 廣告策略 開發(fā)策略 一、客戶座談會(huì)活動(dòng)（國慶至春節(jié)期間） 重新梳理市場調(diào)研時(shí)累積的潛在意向客戶，邀請其參加規(guī)劃、建筑、景觀設(shè)計(jì)以及港灣經(jīng)濟(jì)發(fā)展與投資的座談會(huì)，悉心聽取客戶的意見，一方面提供客戶滿意的產(chǎn)品，另一方面培養(yǎng)忠誠客戶。 整合市場營銷傳播推廣策略 開發(fā)策略 推盤策略 促銷策略 造勢策略 包裝策略 廣告策略 整合市場營銷傳播推廣策略 開發(fā)策略 推盤策略 廣告策略 造勢策略 包裝策略 促銷策略 促銷活動(dòng)是通過現(xiàn)場的一些具體形式，傳達(dá)舉辦方想推薦產(chǎn)品的各方面信息，讓客戶從了解、認(rèn)知到接受某項(xiàng)事物，達(dá)到舉辦方某些目的的一種方式。 推盤策略 造勢策略 包裝策略 促銷策略 廣告策略 開發(fā)策略 整合市場營銷傳播推廣策略 （４）主要活動(dòng)： 抽獎(jiǎng)促銷活動(dòng)： 針對有 VIP卡的客戶，吸引認(rèn)購籌碼的準(zhǔn)客戶在內(nèi)部認(rèn)購當(dāng)天大部分到場，聚集人氣，并推動(dòng)所有到場的認(rèn)購籌碼的準(zhǔn)客戶在較短的時(shí)間內(nèi)成交； 所有光臨現(xiàn)場的朋友都將獲得精美禮品 1份。 推盤策略 造勢策略 包裝策略 促銷策略 廣告策略 開發(fā)策略 整合市場營銷傳播推廣策略 （４）主要活動(dòng)： １、盛大認(rèn)籌活動(dòng)： 舞獅與歌舞表演等 ２、愛心行動(dòng) —— 幫助失學(xué)少年”促銷活動(dòng)： 在認(rèn)籌當(dāng)天，開展新聞發(fā)布會(huì)，由發(fā)展商、民政部門、紅十字會(huì)慈善及義工部門、新聞媒體聯(lián)合舉行新聞發(fā)布會(huì)，發(fā)展商承諾：每售出一套住宅將以業(yè)主的名義由發(fā)展商出資幫助一位失學(xué)少年（ 300元），讓我們所有的未來業(yè)主與愛心永遠(yuǎn)相伴。 整合市場營銷傳播推廣策略 廣告策略執(zhí)行規(guī)劃 導(dǎo)入期（預(yù)熱期與形象推廣期） (20237至 20239月，時(shí)間待定 )： （ 1） 推廣定位與炒作內(nèi)容： 區(qū)位優(yōu)勢 2023，深圳向東 生活與國際同步，規(guī)劃與國際同步 標(biāo)準(zhǔn)與國際同步，服務(wù)與國際同步 國際自由人匯粹地 藍(lán)灣半島，美麗港灣，公園旁邊是我家 ※ 南亞海景第一盤，背山臨海，占據(jù)城市中心，彰顯王者風(fēng)范 ※ 大亞灣，新中心，新港灣，新生活，連接深、港、惠，成就未來居住新中心 ※ 景觀優(yōu)美、山水宜人，生活便利，房價(jià)便宜，高性價(jià)比理想居住區(qū)。 整合市場營銷傳播推廣策略 開發(fā)策略 推盤策略 造勢策略 包裝策略 廣告策略 促銷策略 建議在形象展示期、內(nèi)部認(rèn)購期對客戶進(jìn)行蓄水式累積，其作用在于： １ 不斷地進(jìn)行市場測試，價(jià)格測試，客戶真實(shí)有效性。 而本項(xiàng)目可仿照圣淘沙南亞風(fēng)情園林的植物規(guī)劃及獅首魚身雕像與噴泉等方面做文章。 本項(xiàng)目規(guī)模、規(guī)劃、地段、園林等綜合品質(zhì)與半島一號(hào)相比略有差距，與麗江花園，尚城世家與熊貓國際等項(xiàng)目的綜合品質(zhì)相當(dāng)，因此本項(xiàng)目檔次可定位于中高檔。但到今年底，隨著尚城世家，中銘豪園，彩虹城，海韻華庭等各種不同類型和品質(zhì)的眾多樓盤大量上市，可購客戶選擇的產(chǎn)品驟然增多，將會(huì)使大量投資客得到滿足，之前的排隊(duì)搶購等火爆現(xiàn)象將得到改變。 D、景觀依山傍海 惠陽是個(gè)海濱城市，美麗的港灣、海島和美麗的山景、海景，使此地成為了適宜休閑娛樂和旅游渡假的地方，也使之成為了適宜居住的城市。比去年同期漲了 50%以上。 二、招商政策 大戶 賣場面積在 400平米以上，帶動(dòng)市場人流作用顯著，且對散戶進(jìn)駐具有較強(qiáng)感召力的，在一次性簽約十年以上的可一次性免租一年半； 品牌戶 賣場面積在 120—— 400平米之間，對散戶進(jìn)駐具有較強(qiáng)感召力的，在一次性簽訂十年租賃合同時(shí)，免租一年； 散戶 賣場面積在 120平米以下，一次性簽訂租賃合同在五年以時(shí)，免租半年。 三）、活動(dòng)營銷計(jì)劃 一、形象代言人簽名盛會(huì) 在項(xiàng)目統(tǒng)一選購的當(dāng)天，我們制造熱情洋溢而又熱鬧非凡的現(xiàn)場銷售場景，首先在上午 9： 00－ 9： 30舉辦一個(gè)莊重的開幕儀式，舉行形象代言人（比如是香港鳳凰衛(wèi)視的陳魯豫或是竇文濤）簽名盛會(huì)，請發(fā)展商領(lǐng)導(dǎo)宣布一下物業(yè)的客戶承諾，包括工作進(jìn)度、入伙時(shí)間以及物業(yè)管理費(fèi)等，接下來安排的就是排隊(duì)搶購的選號(hào)程序，我們定時(shí)邀請當(dāng)?shù)孛襟w和電視臺(tái)的記者一同參加，對現(xiàn)場進(jìn)行采訪報(bào)到。 備注：所有項(xiàng)目均加收 10%服務(wù)費(fèi) ， 可使用各種銀行卡 、 嘉年華會(huì)員卡 。 買二送一 水果維他命護(hù)理：滋潤皮膚 ， 滲透力強(qiáng) ， 能即刻感到皮膚柔軟 、 超爽嫩滑 、 富有彈性 。 十二）、建筑與裝飾定位 二樓業(yè)態(tài)劃分 （一）售價(jià)定位建議 經(jīng)調(diào)研后得出，本項(xiàng)目周邊區(qū)域的商鋪較好地段與位置的售價(jià)一般是在10000元 /㎡左右。在這條商業(yè)街上，將分布有眾多帶動(dòng)有鮮明區(qū)域特色的餐飲、娛樂、小商鋪、零售商店等場所，尊貴飲食區(qū)的品牌餐館；歐洲風(fēng)情區(qū)德國啤酒坊、法式面包房；意大利比薩、通心粉；日本街區(qū)的居酒屋、料理；韓國燒烤、泡菜；東南亞美食區(qū)的咖喱；港式茶點(diǎn)與餐廳；嶺南美食區(qū)的燒鵝、白切雞，傳統(tǒng)中式飲食區(qū)的烤鴨、測羊肉火鍋 …… 這一