【正文】 比如免費的風水師講座和風水書刊的派發(fā)，以及慶深惠企業(yè)家海釣比賽、市政政海濱廣場完工，深惠萬人手拉手活動和游艇會、帆船會及各類與海洋有關的體育及游戲活動比賽等。通過品牌知名度的提升，提升前期業(yè)主的自豪感，期以形成良好口碑，帶動人脈銷售業(yè)績的提升。并做區(qū)域模型、項目整體模型、分戶模型，三大結合，給予客戶全方面的社區(qū)體驗。廣告推廣是當前房地產項目實現經濟效益與社會效益雙豐收的必備武器和套路。 這樣，我們的營銷推廣才好有步驟地展開，同時，也是目標對項目最直接的感觀，為認籌積累客戶營銷階段性工作做好鋪墊。因此以圣淘沙的特性來貫穿全 盤，會較為適宜?？梢岳斫鉃閾碛行蓍e生活商業(yè)廣場，能使吃喝玩樂和旅游度假就在家門口。由此將出現香港、深圳和惠陽房價在價差上變小的現象，從而造成人們在投向房地產上的資金流勢變小，最終出現樓市火爆現象難以持續(xù)以至降溫的局面。 現在的市場為什么這樣火？ 原 因 C、城市形成聯盟 惠陽發(fā)展得益于整個珠三角區(qū)域經濟一體化發(fā)展大趨勢。只是也相應提高了發(fā)展商的開發(fā)風險。所以 ,要從國際化與高品質休閑生活兩條主線相互升華，塑造強、有力的價值形象，擊中消費群心理感受，將成為本案定位能否成功的關鍵一拳。 —— 開業(yè)籌備，完成開業(yè)活動策劃和籌備工作，做好開業(yè)準備； —— 使市場招商率達到 40%，市場商戶的進駐率（招商和銷售）達到 50%，初步具備 開業(yè)條件。 捏 、 刮腳 RMB 165。 買二送一 皇牌肌療護理 +眼部護理：徹底改善皮膚缺水問題 ， 祛黃氣 、 改善暗啞皮膚 。 裝備樓內移動通訊覆蓋系統，以便用戶能無死角地接收完整的電波信號。同時引進國際知名的餐飲品牌，比如肯德基，以及中西餐和咖啡、茶點都有的上島咖啡或是名典咖啡等，其經營面積可以分別在 12023㎡左右。 1．國內外休閑娛樂、按摩、桑拿、足浴、美容美發(fā)美體等知名品牌； (如“嘉年華”、“銀湖水療中心” ) 2．目前中小型超市、便利店的品牌商家； (如“華潤”、“七十一便利店” ) 3．各類國際型的中小型餐飲品牌、中西餐館、商務茶樓； (如“麥當勞”、“肯德基” 、“真功夫” “名典咖啡”、“上島咖啡” “蒙自源”等 ) 4 ．其它特色餐飲商家，比如港式奶茶，蘭州拉面，印度飛餅，巴西烤肉，日本料理，韓國烘烤，意大利比薩等 一、 商業(yè)定位建議 八 ) 、檔次定位 高檔 首先是澳頭當前沒有高檔的休閑生活型商業(yè)場所，隨著經濟發(fā)展和市場環(huán)境的加速改善，以及國際人士及高品質消費群體的不斷擴大，區(qū)域內需要建造一個高檔次的休閑生活型的商業(yè)場所，由此判斷，市場環(huán)境可謂給本項目提供了長足發(fā)展的空間。 澳頭商業(yè)市場分析 大型區(qū)域性中心商業(yè)場所明年落成 商業(yè)市場競爭更為激烈 區(qū)域 企業(yè)單位（元） 事業(yè)單位 （元） 在崗職工 （元） 惠州 16232 22755 17760 各區(qū)域工資水平 大亞灣區(qū) 22553元 惠城區(qū) 19612元 惠陽區(qū) 15446元 看前面市場資料，得出近期澳頭都會有些較大的商業(yè)場所在準備或已經在加緊建設。金惠大道位于東華北路商圈內，將得益其商業(yè)帶動，次級商圈作用明顯。 1, 核心商圈 南門街商業(yè)圈： 惠陽區(qū)商業(yè)市場分析 2, 次級商圈 金惠大道與東華北路商圈 次級商圈處于核心商圈的鄰近區(qū)域。據說會有大型的主力商家比如類似于沃爾瑪，好又多，人人樂等，同時會有麥當勞，肯德基等國際名店進駐。 項目臨近的安惠大道是區(qū)域的內的主干道 ,日均人流量不足一千人 .人流量限制了區(qū)域的商業(yè)發(fā)展 . 市場空間 現狀供應 歷史教訓 人流量、區(qū)域經濟發(fā)展水平以及市場空間限制了澳頭 不能再開大型高檔商場！ 本項目不能以大型商場定位！ 必須另尋出路 發(fā)展商都想打造商業(yè)品牌，開設高檔大型商業(yè)場所，但市場有限。需要在功能和交通組織上考慮與保留相 互之間的溝通； 其次是多層次之間在規(guī)劃上需要考慮各功能之間的有效分隔； 第三是項目的主題文化的統一和體現。 （三） 其他設施配置 實現數字電視服務，使本項目及本地域可以接收國內外各種電視節(jié)目（新聞、財經、娛樂、影視、音樂、體育等）。 經營年收益分析 1， 128元 /人 /次，根據行業(yè)調查分析，可愛實現收益 80%為本 102元 /人 /次 2，項目二層有 8000M2， 3000M2可做 40M2標準間 70間 3，公共空間及設備用房及辦公約 1000M2 各功能房及直接經營房日使用率 80%計： 70間 X 80% =56次； 56次 X30天 X12月 ==年總次數 20230次 年總次數 20230次 X102實計收益 =206萬年項目收益，日收入才 7，項目銷售總價值預計可實現 8000元均價 4000M2X 8000元 /M2=總收益 3200萬，年 3%先進回贈為 96萬元 十四、休閑場所 經營收益分析 十四、休閑場所 經營收益分析 美麗人生最新動態(tài) 香薰精油療膚：根據不同皮膚調配不同的植物精油 ， 使皮膚迅速恢復光彩 、 亮麗 。 肩部按摩 RMB 165。這樣的唯一性可以使本項目具有和其他區(qū)域不同的營銷方式，規(guī)避競爭。 二、高度重視商業(yè)場所的營銷、打造濃厚的特色商業(yè)氛圍，以住養(yǎng)商，以商促住，充分展現項目綜合價值。 三）、銷售策略 ２、其它銷售策略 Ｂ．促銷價格策略 物業(yè)導入市場需要一個良好的切入點，但價格的選擇對客戶尤為重要，因為一種良好的付款方式將能起到巨大的銷售作用，現介紹兩種付款方式： 1） 雙方按揭策略 商業(yè)物業(yè)的價位偏高，考慮到本項目具體情況，為減輕投資者的壓力，即推出發(fā)展商墊付一成首期款（此墊付款在一定的期限內還清），首付四成按揭。但周邊再遠些的廣州，東莞的房價都比惠陽高，而隔海相望的香港房價就更高了。深圳房價正在漲到與香港接近。 還能火多久？ 我們項目的住宅部分要如何定位？ 工程概況： 項目名稱：藍灣半島（暫定名） 建設用地面積： 10000㎡ 總建筑面積： ㎡ 住宅： ㎡ 商業(yè)： 15804. 41 ㎡ 容積率： 綠化率： ％ 主樓建筑密度： ％ 裙房建筑密度： ％ 住宅總戶數： 580戶 地下停車位： 188輛 地上停車位： 57輛 一、項目分析 項目概況 １、項目優(yōu)勢 Ａ、優(yōu)勢： １靠近區(qū)域內主干道，周邊商業(yè)氛圍較濃厚，交通與生活方便?，F在是世界聞名的一個 悠閑美麗的度假村。 其它輔助客戶是外來企業(yè)管理人士，其他幾個區(qū)域客戶都屬于輔助與離散型 香 港 十二、目標客戶定位 大亞灣與澳頭本地人 三、住宅定位建議 ? 十三 ) 、價格定位 ? 惠陽中心區(qū)當前 36月份的中高檔品質的樓盤其均為 3700元，結合市場基本情況其區(qū)域特性，再根據市場行情看漲的幅度，并且結合“加減法”原則，以區(qū)域特性、市場行情及購買者導向綜合考慮以作為本項目定價方法。 ６營銷中心 接待、沙盤、洽談、簽約、貴賓室、財務六大功能分區(qū)，沖擊目標客戶的 視覺，使客戶“四面楚歌”。并對項目品牌進一步深化，同時增加項目品質，綜合展示項目靚點及開發(fā)商的公信力，獲得目標市場的認同與認可 （ 3）執(zhí)行策略： 以最能直接傳達信息、具有持久宣傳效果的戶外廣告為主，配合以快速反應的手機短信、報紙媒體、電視、銷售資料等展開高密度強攻態(tài)勢，并以現場VIP卡認購的促銷活動，送小禮品、折扣、管理費等。使市場形象進一步深入細化，提升品牌、強勢促銷、公關互動。（具體活動安排屆時見方案） 推盤策略 造勢策略 包裝策略 促銷策略 廣告策略 開發(fā)策略 一、客戶座談會活動（國慶至春節(jié)期間） 重新梳理市場調研時累積的潛在意向客戶，邀請其參加規(guī)劃、建筑、景觀設計以及港灣經濟發(fā)展與投資的座談會，悉心聽取客戶的意見，一方面提供客戶滿意的產品，另一方面培養(yǎng)忠誠客戶。 整合市場營銷傳播推廣策略 開發(fā)策略 推盤策略 促銷策略 造勢策略 包裝策略 廣告策略 整合市場營銷傳播推廣策略 開發(fā)策略 推盤策略 廣告策略 造勢策略 包裝策略 促銷策略 促銷活動是通過現場的一些具體形式，傳達舉辦方想推薦產品的各方面信息，讓客戶從了解、認知到接受某項事物，達到舉辦方某些目的的一種方式。 推盤策略 造勢策略 包裝策略 促銷策略 廣告策略 開發(fā)策略 整合市場營銷傳播推廣策略 （４）主要活動： 抽獎促銷活動： 針對有 VIP卡的客戶，吸引認購籌碼的準客戶在內部認購當天大部分到場，聚集人氣，并推動所有到場的認購籌碼的準客戶在較短的時間內成交； 所有光臨現場的朋友都將獲得精美禮品 1份。 推盤策略 造勢策略 包裝策略 促銷策略 廣告策略 開發(fā)策略 整合市場營銷傳播推廣策略 （４）主要活動： １、盛大認籌活動： 舞獅與歌舞表演等 ２、愛心行動 —— 幫助失學少年”促銷活動： 在認籌當天，開展新聞發(fā)布會，由發(fā)展商、民政部門、紅十字會慈善及義工部門、新聞媒體聯合舉行新聞發(fā)布會，發(fā)展商承諾：每售出一套住宅將以業(yè)主的名義由發(fā)展商出資幫助一位失學少年（ 300元），讓我們所有的未來業(yè)主與愛心永遠相伴。 整合市場營銷傳播推廣策略 廣告策略執(zhí)行規(guī)劃 導入期（預熱期與形象推廣期） (20237至 20239月，時間待定 )： （ 1） 推廣定位與炒作內容： 區(qū)位優(yōu)勢 2023，深圳向東 生活與國際同步，規(guī)劃與國際同步 標準與國際同步，服務與國際同步 國際自由人匯粹地 藍灣半島，美麗港灣，公園旁邊是我家 ※ 南亞海景第一盤，背山臨海，占據城市中心，彰顯王者風范 ※ 大亞灣，新中心，新港灣，新生活，連接深、港、惠，成就未來居住新中心 ※ 景觀優(yōu)美、山水宜人，生活便利，房價便宜，高性價比理想居住區(qū)。 整合市場營銷傳播推廣策略 開發(fā)策略 推盤策略 造勢策略 包裝策略 廣告策略 促銷策略 建議在形象展示期、內部認購期對客戶進行蓄水式累積，其作用在于： １ 不斷地進行市場測試，價格測試，客戶真實有效性。 而本項目可仿照圣淘沙南亞風情園林的植物規(guī)劃及獅首魚身雕像與噴泉等方面做文章。 本項目規(guī)模、規(guī)劃、地段、園林等綜合品質與半島一號相比略有差距，與麗江花園，尚城世家與熊貓國際等項目的綜合品質相當，因此本項目檔次可定位于中高檔。但到今年底，隨著尚城世家，中銘豪園，彩虹城，海韻華庭等各種不同類型和品質的眾多樓盤大量上市，可購客戶選擇的產品驟然增多，將會使大量投資客得到滿足，之前的排隊搶購等火爆現象將得到改變。 D、景觀依山傍海 惠陽是個海濱城市，美麗的港灣、海島和美麗的山景、海景，使此地成為了適宜休閑娛樂和旅游渡假的地方，也使之成為了適宜居住的城市。比去年同期漲了 50%以上。 二、招商政策 大戶 賣場面積在 400平米以上，帶動市場人流作用顯著，且對散戶進駐具有較強感召力的，在一次性簽約十年以上的可一次性免租一年半； 品牌戶 賣場面積在 120—— 400平米之間，對散戶進駐具有較強感召力的，在一次性簽訂十年租賃合同時，免租一年； 散戶 賣場面積在 120平米以下，一次性簽訂租賃合同在五年以時，免租半年。 三）、活動營銷計劃 一、形象代言人簽名盛會 在項目統一選購的當天，我們制造熱情洋溢而又熱鬧非凡的現場銷售場景，首先在上午 9： 00－ 9： 30舉辦一個莊重的開幕儀式，舉行形象代言人（比如是香港鳳凰衛(wèi)視的陳魯豫或是竇文濤）簽名盛會，請發(fā)展商領導宣布一下物業(yè)的客戶承諾，包括工作進度、入伙時間以及物業(yè)管理費等，接下來安排的就是排隊搶購的選號程序，我們定時邀請當地媒體和電視臺的記者一同參加，對現場進行采訪報到。 備注：所有項目均加收 10%服務費 ， 可使用各種銀行卡 、 嘉年華會員卡 。 買二送一 水果維他命護理：滋潤皮膚 ， 滲透力強 ， 能即刻感到皮膚柔軟 、 超爽嫩滑 、 富有彈性 。 十二）、建筑與裝飾定位 二樓業(yè)態(tài)劃分 （一）售價定位建議 經調研后得出，本項目周邊區(qū)域的商鋪較好地段與位置的售價一般是在10000元 /㎡左右。在這條商業(yè)街上，將分布有眾多帶動有鮮明區(qū)域特色的餐飲、娛樂、小商鋪、零售商店等場所，尊貴飲食區(qū)的品牌餐館；歐洲風情區(qū)德國啤酒坊、法式面包房；意大利比薩、通心粉；日本街區(qū)的居酒屋、料理；韓國燒烤、泡菜；東南亞美食區(qū)的咖喱；港式茶點與餐廳；嶺南美食區(qū)的燒鵝、白切雞，傳統中式飲食區(qū)的烤鴨、測羊肉火鍋 …… 這一