【正文】 百貨商場已有三星和人人購物中心兩家，面積均 1萬平米以上，另有一家面積 5000㎡以上的檔次較低的新佳百貨，再加上明年將開業(yè)的新天地廣場有 2萬平米以上，這幾家面積已超出了當(dāng)前市場需求量。 定神一看，澳頭還能開多少平米的高檔商場？我們的項(xiàng)目能否把兩層商業(yè)都定位為大型百貨商場，打造成為區(qū)域性的大規(guī)模高品質(zhì)的購物中心？ 四 )、澳頭還能開多少平米的高檔商場？ 商業(yè)和廣場部分如何定位會更好？ 一 ) 、產(chǎn)品定位 與圣淘沙主題式住宅融為一體＋空中花園＋二層生活休閑型商業(yè)＋休閑廣場＝ 大亞灣首席集吃喝玩樂為一體的國際型休閑生活式商業(yè)中心 （ Livingmall) 二 ) 、主題定位 藍(lán)灣半島 ? 嘉年華休閑生活商場 三 ) 、品牌定位 區(qū)域休閑型商業(yè)的領(lǐng)跑者，現(xiàn)代國際休閑文化的傳播者 四 ) 、功能定位 吃喝玩樂、休閑購物、旅游度假、商務(wù)洽談、親朋小聚為一體的生活休閑型商業(yè)場所 五、個(gè)性定位 閑散 、品味、熱鬧、開放不失隱秘，人性化關(guān)懷 一、商業(yè)定位建議 六 ) 、消費(fèi)者定位： 600套住戶以及項(xiàng)目周邊五公里的大商圈內(nèi)的居民 、大亞灣與澳頭及深圳香港等區(qū)域的政府人員，商務(wù)人士，私企經(jīng)營者，公司與 企事業(yè)單位內(nèi)的中高層收入者以及珠三角休閑人士。 Livingmall作為 shoppingmall商業(yè)開發(fā)中的一種商業(yè)新形態(tài)，它既不是簡單的社區(qū)超市 的概念，也不是通常意義上理解的超大體量、超豪華商業(yè)配置、超強(qiáng)商業(yè)組團(tuán)陣容的大都市 商業(yè)中心概念，而是結(jié)合城市二級副中心或是二級城市的商業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀所提出的商業(yè)整合新 概念。 一、 商業(yè)定位建議 一樓業(yè)態(tài)劃分 內(nèi)部商業(yè)區(qū) 主題定位 餐飲購物廣場 十一 )、業(yè)態(tài)定位 一樓業(yè)態(tài)劃分 內(nèi)部商業(yè)區(qū) 十一 )、業(yè)態(tài)定位 定 位 休閑生活商場 規(guī) 劃 吃喝與購物各占一半 模 式 整體終身產(chǎn)權(quán)銷售 業(yè) 態(tài) 以吃喝與購物吸引客戶停留，增加項(xiàng)目的人流量，通常是商業(yè)場所基本的經(jīng)營手段。 外裝修 使用與眾不同的建筑造型和建筑材料，比如用色彩時(shí)尚的大理石面磚貼外墻，使建筑本身能體現(xiàn)獨(dú)到與典雅的風(fēng)格。并可以實(shí)現(xiàn)多種的增值服務(wù)（ VOD等）。 二樓內(nèi)部商鋪銷售價(jià)格建議為 60008000元 / ㎡ 左右。 起美白補(bǔ)水功效 。 ， 送價(jià)值 100元頸膜；單次護(hù)理 RMB 165。 修手 RMB 165。 粵式佳肴 另列 南北美點(diǎn) 另列 東南亞美食 另列 經(jīng)典西餐 另列 日本料理 另列 燉品 、 甜品 另列 備注：所有項(xiàng)目均加收 10%服務(wù)費(fèi) ， 可使用各種銀行卡 、 嘉年華會員卡 、 集美卡 、 美元 、 港幣 、 人民幣付款 (人民幣標(biāo)價(jià) )。 同時(shí)本項(xiàng)目需要根據(jù)已有的規(guī)劃理清推廣思路和把握營銷推廣的節(jié)奏，并根據(jù)具體的工程進(jìn)度，開展一些有轟動效應(yīng)的促銷活動，將項(xiàng)目的知名度和品牌提升到較高的位置，才能吸引商家入駐。然后在活動第二天對活動全盤報(bào)到，制造出惠州地產(chǎn)的轟動。 三、整合營銷渠道與突破策略，使公司與產(chǎn)品形象品牌拔高。 常規(guī)性銷售策略 一次性購買 一次性付清全部購房款時(shí)，在現(xiàn)行銷售價(jià)格的基礎(chǔ)上，給予 4%的優(yōu)惠讓利。 2） 高定價(jià)低價(jià)位策略 “百萬商鋪，十萬首付，真正低首期策略” 考慮到物業(yè)的整體價(jià)位較高，為減輕客戶的首期壓力，特推出高定價(jià)低價(jià)位策略。進(jìn)入六月以來，隆基天地廣場，中豪華廈等均銷售良好。所以惠陽因價(jià)格的優(yōu)勢吸引了大量的深圳人來此購房居住和投資。 現(xiàn)在的市場為什么這樣火？ 推 測 A、黑燈現(xiàn)象使樓市火不了多久 惠陽眾多近年已售的樓盤中，一到夜晚成片的住戶沒有燈光、一直黑暗。而惠陽房價(jià)也在日益飛漲中與惠陽毗鄰的深圳龍崗、鹽田區(qū)接近。 B、隨著城市人口增多上漲 城市發(fā)展加快，工業(yè)園擴(kuò)大增多，城市居住人口增長，買房與租房的需求增長，帶動房價(jià)上漲。 ２板式結(jié)構(gòu)、闊綽通透 ３二梯四戶、戶戶景觀 ４戶型帶入戶花園，提高了居住品質(zhì) ５空花園和商業(yè)配套的規(guī)劃提升居住的便利和舒適 6 前后距離山景和海景的位置都較近，高層大部分住戶能看海景、彰顯項(xiàng)目位置的優(yōu)越，靜而不偏，動而不喧，升值潛力大 ２、項(xiàng)目劣勢 Ｂ、劣勢： １、周邊景觀以低檔次的農(nóng)民房為主，旁邊的環(huán)境衛(wèi)生較差 ２、片區(qū)形象和生活氛圍的檔次當(dāng)前還較為偏低 ３、周邊項(xiàng)目在同期內(nèi)推出的可能較多，給項(xiàng)目帶來較大的競爭。因此本項(xiàng)目以近 600戶的較大規(guī)模，與帶空中花園及特色商業(yè)的綜合特色，需瞄準(zhǔn)市場上中高檔客戶，充分結(jié)合客戶需求，以中高檔產(chǎn)品填補(bǔ)區(qū)域市場空白點(diǎn)，同時(shí)引領(lǐng)市場。 一踏上這座島嶼，您便能在眾多的景點(diǎn)中找到 屬于自己的一片天空 歷史和文化的重現(xiàn)、晝 夜不眠的吃喝玩樂、郁郁青蔥的環(huán)境、修剪齊整的 花園、音樂噴泉，還有兩個(gè)風(fēng)景優(yōu)美極富挑戰(zhàn)性的 18洞高爾夫球場。 文化：買房子實(shí)質(zhì)是買生活，同樣，造社區(qū)本質(zhì)是造一種文化。具體價(jià)格定位建議： ? 平均價(jià)（暫定）： 3800元 /平方米左右（靜態(tài)價(jià)） 4000元 /平方米左右（動態(tài)價(jià)） 整合市場項(xiàng)目綜合定位建議 三、住宅定位建議 住宅整體的營銷和推廣如何把握？ 整合市場營銷傳播推廣策略 階段性營銷計(jì)劃 導(dǎo)入期 積累期 強(qiáng)銷期 持銷期 尾盤期 ０７年 7－ 9月 07年 10－ 12月 07年 12月 0８年 1－ 3月 ０８年 4－ 7月 形象導(dǎo)入宣傳 探尋客戶，展示市場印象 開始前期認(rèn)籌 市場預(yù)熱推廣，強(qiáng)化需求 強(qiáng)勢開盤，轟動市場 活動營銷，營造熱銷 深化市場，挖掘潛在客戶 價(jià)格策略，激發(fā)猶豫型客戶 老業(yè)主答謝，準(zhǔn)客戶有禮 額外優(yōu)惠，消化保留單位 整合市場營銷傳播推廣策略 整體營銷思路 3+1營銷模式 ? 針對性 宣傳 通路 ? 有效的 行銷 活動 ? 科學(xué)的 銷控 管理 ? 優(yōu)秀的 銷售 團(tuán)隊(duì) 團(tuán)隊(duì) 宣傳 行銷 銷控 整合市場營銷傳播推廣策略 總策略： 環(huán)境園林景觀施工先行，利用環(huán)境感染刺激銷售。 ４ 積累客戶，蓄勢爆發(fā)，轟動市場，創(chuàng)造營銷佳績。 整合市場營銷傳播推廣策略 開發(fā)策略 推盤策略 廣告策略 造勢策略 包裝策略 促銷策略 整合市場營銷傳播推廣策略 開發(fā)策略 推盤策略 包裝策略 促銷策略 造勢策略 廣告策略 策劃人要經(jīng)常問自己，投放的廣告究竟有多少浪費(fèi)掉了？ 0102030405060有效比例 6 2 朋友介紹 宣傳材料 報(bào)紙 電視 中介 路牌 網(wǎng)絡(luò) 本項(xiàng)目的核心優(yōu)勢主要的就是地段。 ※ 預(yù)熱 *蓄水 *釣眼球。同時(shí)進(jìn)行針對性強(qiáng)有聲勢的公關(guān)、促銷活動，力爭成為區(qū)域關(guān)注的焦點(diǎn)。 （ 5）階段小結(jié)： 本階段需要全面?zhèn)鬟f本案的高尚生活理念，運(yùn)用各媒體展開立體廣告攻勢，制造聲勢，塑造本案獨(dú)特形象。爭取公開發(fā)售當(dāng)天一炮打響，為整體銷售開好頭。 抽取前，進(jìn)行項(xiàng)目賣點(diǎn)介紹。 二、團(tuán)購客戶咨詢活動（元旦前后） 在設(shè)計(jì)方案確定后，在正式內(nèi)部認(rèn)購前，可以針對非常有意向的事業(yè)單位、私營企業(yè)、三資企業(yè)等聯(lián)系團(tuán)購事宜。 , March 26, 2023 雨中黃葉樹，燈下白頭人。 五、針對港、澳、臺以及深圳、廣州、惠州等地的商會、僑會、同鄉(xiāng)聯(lián)合會尋找惠陽籍人士開展特定的營銷活動。 小結(jié)：以上廣告推廣分為四個(gè)階段。進(jìn)行一些針對性強(qiáng)有聲勢的公關(guān)、促銷活動，帶動人脈營銷，力爭使能持續(xù)熱銷。 盡情展現(xiàn)藍(lán)灣半島居住理念，創(chuàng)造精彩生活新思潮。并以此分散消費(fèi)者對項(xiàng)目不利因素的注意力，將視線集中于樓盤本身。私藏港灣生活的精華。 1 廣告除了實(shí)現(xiàn)銷售的重要目的外，還應(yīng)著眼于樓盤形象的塑造； ２ 媒體的選擇要以有效性和投入成本綜合對比考慮； ３ 媒體的選擇要以科學(xué)的調(diào)研為依據(jù)，應(yīng)該摒棄通過已投放媒體廣告的 測試效果，再進(jìn)行媒體選擇的重復(fù)過程 ４ 媒體的投放選擇應(yīng)與階段性銷售相配合。 ２ 工地圍墻 前期工地圍墻包裝，點(diǎn)綴項(xiàng)目與產(chǎn)品形象，同時(shí)也有效刺激受眾，勸阻關(guān) 注本項(xiàng)目的目標(biāo)消費(fèi)者，在項(xiàng)目未開始前期銷售前停止其它購房行為。 采用分批推售策略，每批推售量可根據(jù)客戶積累及開發(fā)商開發(fā)資金需求等各種因素進(jìn)行調(diào)整，比如先推左邊單元，后推出右邊單元，最后推出商鋪等方式，以跟進(jìn)市場變化，使價(jià)格低開高走，見佳見漲，使不同階段的產(chǎn)品承擔(dān)不同的營銷使命。 為了確實(shí)建設(shè)到位，主題商業(yè)街區(qū)可直接對外國人招商，力求使每一個(gè)街區(qū)中的餐館 有別處沒有的正宗菜式與口味，小商鋪里的產(chǎn)品都是出自正宗產(chǎn)地的知名品牌，力求真實(shí)。 這些注重的都是在社區(qū)整體景觀營造中，體現(xiàn)不同國家不同文化背景下園林景觀的精髓： 配合相互呼應(yīng)的建筑，讓居住在其中的人們真實(shí)地體味世界各地的生活。 縱觀當(dāng)前地產(chǎn)界十分流行的比如中國的江南民居，泰國的芭堤涯，法國的多瑙河，德 國的萊茵河，意大利的威尼期，印尼的巴厘島以及新加坡的圣淘沙等各種主題概念的社區(qū) 文化，我們認(rèn)為本案也應(yīng)打造一種文化，并將其賦予為項(xiàng)目的一種靈魂。同時(shí)以單一、簡練、抽象的訴求方式集中傳播核心形象（如：國際品質(zhì) 感的 LOGO或極具沖擊力的個(gè)性圍墻等）和核心概念（國際、自由、人文） 一、項(xiàng)目分析 項(xiàng)目核心賣點(diǎn)與綜合價(jià)值提煉 二 ) 、產(chǎn)品定位 中高檔＋花園式＋圣淘沙式的南亞海港風(fēng)情＋帶底層商業(yè)與廣場的中、小戶型高層精品住宅＝ 10萬㎡圣淘沙南亞風(fēng)情園林高尚人文社區(qū) 二 ) 、形象與風(fēng)格定位 新加坡的圣淘沙式的南亞海港風(fēng)情，時(shí)尚、簡約、明快、浪漫、富有濃郁時(shí)代感 三 ) 、屬性定位 濱海風(fēng)情、度假的、休閑的，融 5＋ 1小時(shí)生活圈及泛旅游地產(chǎn)主題地產(chǎn) 四 ) 、個(gè)性定位 居住型、度假型、投資型、創(chuàng)新型相結(jié)合的精品型住宅 三、住宅定位建議 三、住宅定位建議 五 ) 、檔次定位 中高檔 惠陽高檔住宅主要是以規(guī)模、規(guī)劃、地段、園林等綜合品質(zhì)在區(qū)域內(nèi)堪稱一流的半島一號，其它比如麗江花園，尚城世家與熊貓國際等眾多樓盤均為中高檔次。據(jù)業(yè)內(nèi)人士分析， 今年房價(jià)整體與去年同期相比估計(jì)還要漲 10％左右，并且此漲勢將持續(xù)到明年，在奧運(yùn)會過后可能會在漲勢上變小。這種“粥少僧多”的現(xiàn)象難以使眾多購房者滿意。而這些投資者大多是按揭買房，若長期空置，租不出也賣不出，會使這大批的投資者在回報(bào)上受影響。深圳地鐵三號線延伸至惠陽、深惠沿海高速將與鹽壩高速相連，直接到達(dá)大亞灣； 滬、杭、廈、深高速鐵路在惠陽設(shè)有車站三條路的利好消息刺激，深圳到惠陽與大亞灣的城市距離正逐漸消失。這主要是因緊臨的深圳房價(jià)已突破 15000元 /㎡。 現(xiàn)在的市場為什么這樣火？ 還能火多久？ 現(xiàn) 象 今年五一前后，惠陽房價(jià)一漲再漲，惠陽城區(qū)的樓盤均價(jià)都在 4000元 /㎡左右。 三）、銷售策略 ２、其它銷售策略 Ａ、 “化整為零”銷售策略 此銷售策略是為了避免重復(fù)銷售，縮小銷售周期，最大限度的節(jié)省銷售費(fèi)用，有效有節(jié)制地把握市場。先主力商家，后散戶商家。其過程為凡來參加“挖寶行動”的客戶憑登記憑條，在開盤儀式結(jié)束后均可參加抽獎(jiǎng)活動，獎(jiǎng)品控制在1000元左右，參加排隊(duì)搶購房號，在選定鋪位交定金后，正式開展 “ 挖寶 ” 活動，活動的安排是先確定一個(gè) 1萬元的現(xiàn)金獎(jiǎng)，其他設(shè)許多價(jià)值 500元以上的紀(jì)念品，客戶可一直輪番抽獎(jiǎng)，直到抽到 1萬元為止，其中抽中的獎(jiǎng)品都為客戶所有。 二）、階段性營銷計(jì)劃 市場開業(yè)和銷售階段（ —— ） —— 借助大戶、品牌戶進(jìn)駐形成的感召力，充分利用開業(yè)期間良好的市場經(jīng)營氛圍，擴(kuò)大散戶招商成果 —— 計(jì)劃在 ，做好開業(yè)期間的廣告和促銷，形成旺盛的人氣和良好的經(jīng)營氛圍； —— 做好開業(yè)后的市場管理、廣告促銷和活動推廣，保證市場旺盛人氣的持續(xù)； —— 在市場開業(yè)以后，每天策劃、組織促銷和群眾性文化活動； —— 完成工作重點(diǎn)由招商向銷售的轉(zhuǎn)移，加大銷售力度，擴(kuò)大銷售成果； —— 充分利用大戶進(jìn)駐、市場開業(yè)等有利點(diǎn)，進(jìn)行營銷推廣，促進(jìn)銷售； —— 市場招商率達(dá)到 60%，商戶進(jìn)駐率達(dá)到 80%； —— 市場按計(jì)劃順利開業(yè)，市場經(jīng)營管理步入良性循環(huán)； —— 使市場（剩余面積）銷售率達(dá)到 80%。本項(xiàng)目如何在澳頭房地產(chǎn)市場競爭中能夠走差異化路線取勝，或脫穎而出，打一場漂亮仗，這是我們制訂營銷戰(zhàn)略時(shí)，首先要考慮的問題。 采耳