【正文】 百貨商場(chǎng)已有三星和人人購(gòu)物中心兩家，面積均 1萬(wàn)平米以上，另有一家面積 5000㎡以上的檔次較低的新佳百貨，再加上明年將開(kāi)業(yè)的新天地廣場(chǎng)有 2萬(wàn)平米以上，這幾家面積已超出了當(dāng)前市場(chǎng)需求量。 定神一看，澳頭還能開(kāi)多少平米的高檔商場(chǎng)？我們的項(xiàng)目能否把兩層商業(yè)都定位為大型百貨商場(chǎng)，打造成為區(qū)域性的大規(guī)模高品質(zhì)的購(gòu)物中心？ 四 )、澳頭還能開(kāi)多少平米的高檔商場(chǎng)？ 商業(yè)和廣場(chǎng)部分如何定位會(huì)更好？ 一 ) 、產(chǎn)品定位 與圣淘沙主題式住宅融為一體＋空中花園＋二層生活休閑型商業(yè)＋休閑廣場(chǎng)＝ 大亞灣首席集吃喝玩樂(lè)為一體的國(guó)際型休閑生活式商業(yè)中心 （ Livingmall) 二 ) 、主題定位 藍(lán)灣半島 ? 嘉年華休閑生活商場(chǎng) 三 ) 、品牌定位 區(qū)域休閑型商業(yè)的領(lǐng)跑者，現(xiàn)代國(guó)際休閑文化的傳播者 四 ) 、功能定位 吃喝玩樂(lè)、休閑購(gòu)物、旅游度假、商務(wù)洽談、親朋小聚為一體的生活休閑型商業(yè)場(chǎng)所 五、個(gè)性定位 閑散 、品味、熱鬧、開(kāi)放不失隱秘，人性化關(guān)懷 一、商業(yè)定位建議 六 ) 、消費(fèi)者定位： 600套住戶以及項(xiàng)目周邊五公里的大商圈內(nèi)的居民 、大亞灣與澳頭及深圳香港等區(qū)域的政府人員，商務(wù)人士，私企經(jīng)營(yíng)者，公司與 企事業(yè)單位內(nèi)的中高層收入者以及珠三角休閑人士。 Livingmall作為 shoppingmall商業(yè)開(kāi)發(fā)中的一種商業(yè)新形態(tài)，它既不是簡(jiǎn)單的社區(qū)超市 的概念，也不是通常意義上理解的超大體量、超豪華商業(yè)配置、超強(qiáng)商業(yè)組團(tuán)陣容的大都市 商業(yè)中心概念，而是結(jié)合城市二級(jí)副中心或是二級(jí)城市的商業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀所提出的商業(yè)整合新 概念。 一、 商業(yè)定位建議 一樓業(yè)態(tài)劃分 內(nèi)部商業(yè)區(qū) 主題定位 餐飲購(gòu)物廣場(chǎng) 十一 )、業(yè)態(tài)定位 一樓業(yè)態(tài)劃分 內(nèi)部商業(yè)區(qū) 十一 )、業(yè)態(tài)定位 定 位 休閑生活商場(chǎng) 規(guī) 劃 吃喝與購(gòu)物各占一半 模 式 整體終身產(chǎn)權(quán)銷售 業(yè) 態(tài) 以吃喝與購(gòu)物吸引客戶停留，增加項(xiàng)目的人流量，通常是商業(yè)場(chǎng)所基本的經(jīng)營(yíng)手段。 外裝修 使用與眾不同的建筑造型和建筑材料，比如用色彩時(shí)尚的大理石面磚貼外墻，使建筑本身能體現(xiàn)獨(dú)到與典雅的風(fēng)格。并可以實(shí)現(xiàn)多種的增值服務(wù)（ VOD等）。 二樓內(nèi)部商鋪銷售價(jià)格建議為 60008000元 / ㎡ 左右。 起美白補(bǔ)水功效 。 ， 送價(jià)值 100元頸膜；單次護(hù)理 RMB 165。 修手 RMB 165。 粵式佳肴 另列 南北美點(diǎn) 另列 東南亞美食 另列 經(jīng)典西餐 另列 日本料理 另列 燉品 、 甜品 另列 備注：所有項(xiàng)目均加收 10%服務(wù)費(fèi) ， 可使用各種銀行卡 、 嘉年華會(huì)員卡 、 集美卡 、 美元 、 港幣 、 人民幣付款 (人民幣標(biāo)價(jià) )。 同時(shí)本項(xiàng)目需要根據(jù)已有的規(guī)劃理清推廣思路和把握營(yíng)銷推廣的節(jié)奏，并根據(jù)具體的工程進(jìn)度，開(kāi)展一些有轟動(dòng)效應(yīng)的促銷活動(dòng)，將項(xiàng)目的知名度和品牌提升到較高的位置，才能吸引商家入駐。然后在活動(dòng)第二天對(duì)活動(dòng)全盤報(bào)到，制造出惠州地產(chǎn)的轟動(dòng)。 三、整合營(yíng)銷渠道與突破策略，使公司與產(chǎn)品形象品牌拔高。 常規(guī)性銷售策略 一次性購(gòu)買 一次性付清全部購(gòu)房款時(shí)，在現(xiàn)行銷售價(jià)格的基礎(chǔ)上，給予 4%的優(yōu)惠讓利。 2） 高定價(jià)低價(jià)位策略 “百萬(wàn)商鋪，十萬(wàn)首付，真正低首期策略” 考慮到物業(yè)的整體價(jià)位較高，為減輕客戶的首期壓力，特推出高定價(jià)低價(jià)位策略。進(jìn)入六月以來(lái)，隆基天地廣場(chǎng)，中豪華廈等均銷售良好。所以惠陽(yáng)因價(jià)格的優(yōu)勢(shì)吸引了大量的深圳人來(lái)此購(gòu)房居住和投資。 現(xiàn)在的市場(chǎng)為什么這樣火？ 推 測(cè) A、黑燈現(xiàn)象使樓市火不了多久 惠陽(yáng)眾多近年已售的樓盤中，一到夜晚成片的住戶沒(méi)有燈光、一直黑暗。而惠陽(yáng)房?jī)r(jià)也在日益飛漲中與惠陽(yáng)毗鄰的深圳龍崗、鹽田區(qū)接近。 B、隨著城市人口增多上漲 城市發(fā)展加快，工業(yè)園擴(kuò)大增多，城市居住人口增長(zhǎng)，買房與租房的需求增長(zhǎng)，帶動(dòng)房?jī)r(jià)上漲。 ２板式結(jié)構(gòu)、闊綽通透 ３二梯四戶、戶戶景觀 ４戶型帶入戶花園，提高了居住品質(zhì) ５空花園和商業(yè)配套的規(guī)劃提升居住的便利和舒適 6 前后距離山景和海景的位置都較近，高層大部分住戶能看海景、彰顯項(xiàng)目位置的優(yōu)越，靜而不偏，動(dòng)而不喧，升值潛力大 ２、項(xiàng)目劣勢(shì) Ｂ、劣勢(shì)： １、周邊景觀以低檔次的農(nóng)民房為主，旁邊的環(huán)境衛(wèi)生較差 ２、片區(qū)形象和生活氛圍的檔次當(dāng)前還較為偏低 ３、周邊項(xiàng)目在同期內(nèi)推出的可能較多，給項(xiàng)目帶來(lái)較大的競(jìng)爭(zhēng)。因此本項(xiàng)目以近 600戶的較大規(guī)模，與帶空中花園及特色商業(yè)的綜合特色，需瞄準(zhǔn)市場(chǎng)上中高檔客戶，充分結(jié)合客戶需求，以中高檔產(chǎn)品填補(bǔ)區(qū)域市場(chǎng)空白點(diǎn)，同時(shí)引領(lǐng)市場(chǎng)。 一踏上這座島嶼，您便能在眾多的景點(diǎn)中找到 屬于自己的一片天空 歷史和文化的重現(xiàn)、晝 夜不眠的吃喝玩樂(lè)、郁郁青蔥的環(huán)境、修剪齊整的 花園、音樂(lè)噴泉，還有兩個(gè)風(fēng)景優(yōu)美極富挑戰(zhàn)性的 18洞高爾夫球場(chǎng)。 文化：買房子實(shí)質(zhì)是買生活，同樣，造社區(qū)本質(zhì)是造一種文化。具體價(jià)格定位建議： ? 平均價(jià)（暫定）： 3800元 /平方米左右（靜態(tài)價(jià)） 4000元 /平方米左右（動(dòng)態(tài)價(jià)） 整合市場(chǎng)項(xiàng)目綜合定位建議 三、住宅定位建議 住宅整體的營(yíng)銷和推廣如何把握？ 整合市場(chǎng)營(yíng)銷傳播推廣策略 階段性營(yíng)銷計(jì)劃 導(dǎo)入期 積累期 強(qiáng)銷期 持銷期 尾盤期 ０７年 7－ 9月 07年 10－ 12月 07年 12月 0８年 1－ 3月 ０８年 4－ 7月 形象導(dǎo)入宣傳 探尋客戶，展示市場(chǎng)印象 開(kāi)始前期認(rèn)籌 市場(chǎng)預(yù)熱推廣，強(qiáng)化需求 強(qiáng)勢(shì)開(kāi)盤，轟動(dòng)市場(chǎng) 活動(dòng)營(yíng)銷，營(yíng)造熱銷 深化市場(chǎng)，挖掘潛在客戶 價(jià)格策略，激發(fā)猶豫型客戶 老業(yè)主答謝，準(zhǔn)客戶有禮 額外優(yōu)惠，消化保留單位 整合市場(chǎng)營(yíng)銷傳播推廣策略 整體營(yíng)銷思路 3+1營(yíng)銷模式 ? 針對(duì)性 宣傳 通路 ? 有效的 行銷 活動(dòng) ? 科學(xué)的 銷控 管理 ? 優(yōu)秀的 銷售 團(tuán)隊(duì) 團(tuán)隊(duì) 宣傳 行銷 銷控 整合市場(chǎng)營(yíng)銷傳播推廣策略 總策略： 環(huán)境園林景觀施工先行，利用環(huán)境感染刺激銷售。 ４ 積累客戶，蓄勢(shì)爆發(fā)，轟動(dòng)市場(chǎng)，創(chuàng)造營(yíng)銷佳績(jī)。 整合市場(chǎng)營(yíng)銷傳播推廣策略 開(kāi)發(fā)策略 推盤策略 廣告策略 造勢(shì)策略 包裝策略 促銷策略 整合市場(chǎng)營(yíng)銷傳播推廣策略 開(kāi)發(fā)策略 推盤策略 包裝策略 促銷策略 造勢(shì)策略 廣告策略 策劃人要經(jīng)常問(wèn)自己，投放的廣告究竟有多少浪費(fèi)掉了？ 0102030405060有效比例 6 2 朋友介紹 宣傳材料 報(bào)紙 電視 中介 路牌 網(wǎng)絡(luò) 本項(xiàng)目的核心優(yōu)勢(shì)主要的就是地段。 ※ 預(yù)熱 *蓄水 *釣眼球。同時(shí)進(jìn)行針對(duì)性強(qiáng)有聲勢(shì)的公關(guān)、促銷活動(dòng)，力爭(zhēng)成為區(qū)域關(guān)注的焦點(diǎn)。 （ 5）階段小結(jié)： 本階段需要全面?zhèn)鬟f本案的高尚生活理念，運(yùn)用各媒體展開(kāi)立體廣告攻勢(shì)，制造聲勢(shì)，塑造本案獨(dú)特形象。爭(zhēng)取公開(kāi)發(fā)售當(dāng)天一炮打響，為整體銷售開(kāi)好頭。 抽取前，進(jìn)行項(xiàng)目賣點(diǎn)介紹。 二、團(tuán)購(gòu)客戶咨詢活動(dòng)（元旦前后） 在設(shè)計(jì)方案確定后，在正式內(nèi)部認(rèn)購(gòu)前，可以針對(duì)非常有意向的事業(yè)單位、私營(yíng)企業(yè)、三資企業(yè)等聯(lián)系團(tuán)購(gòu)事宜。 , March 26, 2023 雨中黃葉樹(shù)，燈下白頭人。 五、針對(duì)港、澳、臺(tái)以及深圳、廣州、惠州等地的商會(huì)、僑會(huì)、同鄉(xiāng)聯(lián)合會(huì)尋找惠陽(yáng)籍人士開(kāi)展特定的營(yíng)銷活動(dòng)。 小結(jié)：以上廣告推廣分為四個(gè)階段。進(jìn)行一些針對(duì)性強(qiáng)有聲勢(shì)的公關(guān)、促銷活動(dòng)，帶動(dòng)人脈營(yíng)銷，力爭(zhēng)使能持續(xù)熱銷。 盡情展現(xiàn)藍(lán)灣半島居住理念，創(chuàng)造精彩生活新思潮。并以此分散消費(fèi)者對(duì)項(xiàng)目不利因素的注意力，將視線集中于樓盤本身。私藏港灣生活的精華。 1 廣告除了實(shí)現(xiàn)銷售的重要目的外，還應(yīng)著眼于樓盤形象的塑造； ２ 媒體的選擇要以有效性和投入成本綜合對(duì)比考慮； ３ 媒體的選擇要以科學(xué)的調(diào)研為依據(jù)，應(yīng)該摒棄通過(guò)已投放媒體廣告的 測(cè)試效果，再進(jìn)行媒體選擇的重復(fù)過(guò)程 ４ 媒體的投放選擇應(yīng)與階段性銷售相配合。 ２ 工地圍墻 前期工地圍墻包裝，點(diǎn)綴項(xiàng)目與產(chǎn)品形象，同時(shí)也有效刺激受眾，勸阻關(guān) 注本項(xiàng)目的目標(biāo)消費(fèi)者，在項(xiàng)目未開(kāi)始前期銷售前停止其它購(gòu)房行為。 采用分批推售策略，每批推售量可根據(jù)客戶積累及開(kāi)發(fā)商開(kāi)發(fā)資金需求等各種因素進(jìn)行調(diào)整，比如先推左邊單元，后推出右邊單元，最后推出商鋪等方式，以跟進(jìn)市場(chǎng)變化，使價(jià)格低開(kāi)高走，見(jiàn)佳見(jiàn)漲，使不同階段的產(chǎn)品承擔(dān)不同的營(yíng)銷使命。 為了確實(shí)建設(shè)到位，主題商業(yè)街區(qū)可直接對(duì)外國(guó)人招商，力求使每一個(gè)街區(qū)中的餐館 有別處沒(méi)有的正宗菜式與口味，小商鋪里的產(chǎn)品都是出自正宗產(chǎn)地的知名品牌，力求真實(shí)。 這些注重的都是在社區(qū)整體景觀營(yíng)造中，體現(xiàn)不同國(guó)家不同文化背景下園林景觀的精髓： 配合相互呼應(yīng)的建筑，讓居住在其中的人們真實(shí)地體味世界各地的生活。 縱觀當(dāng)前地產(chǎn)界十分流行的比如中國(guó)的江南民居，泰國(guó)的芭堤涯，法國(guó)的多瑙河，德 國(guó)的萊茵河，意大利的威尼期，印尼的巴厘島以及新加坡的圣淘沙等各種主題概念的社區(qū) 文化，我們認(rèn)為本案也應(yīng)打造一種文化，并將其賦予為項(xiàng)目的一種靈魂。同時(shí)以單一、簡(jiǎn)練、抽象的訴求方式集中傳播核心形象（如：國(guó)際品質(zhì) 感的 LOGO或極具沖擊力的個(gè)性圍墻等）和核心概念（國(guó)際、自由、人文） 一、項(xiàng)目分析 項(xiàng)目核心賣點(diǎn)與綜合價(jià)值提煉 二 ) 、產(chǎn)品定位 中高檔＋花園式＋圣淘沙式的南亞海港風(fēng)情＋帶底層商業(yè)與廣場(chǎng)的中、小戶型高層精品住宅＝ 10萬(wàn)㎡圣淘沙南亞風(fēng)情園林高尚人文社區(qū) 二 ) 、形象與風(fēng)格定位 新加坡的圣淘沙式的南亞海港風(fēng)情，時(shí)尚、簡(jiǎn)約、明快、浪漫、富有濃郁時(shí)代感 三 ) 、屬性定位 濱海風(fēng)情、度假的、休閑的，融 5＋ 1小時(shí)生活圈及泛旅游地產(chǎn)主題地產(chǎn) 四 ) 、個(gè)性定位 居住型、度假型、投資型、創(chuàng)新型相結(jié)合的精品型住宅 三、住宅定位建議 三、住宅定位建議 五 ) 、檔次定位 中高檔 惠陽(yáng)高檔住宅主要是以規(guī)模、規(guī)劃、地段、園林等綜合品質(zhì)在區(qū)域內(nèi)堪稱一流的半島一號(hào)，其它比如麗江花園，尚城世家與熊貓國(guó)際等眾多樓盤均為中高檔次。據(jù)業(yè)內(nèi)人士分析， 今年房?jī)r(jià)整體與去年同期相比估計(jì)還要漲 10％左右，并且此漲勢(shì)將持續(xù)到明年，在奧運(yùn)會(huì)過(guò)后可能會(huì)在漲勢(shì)上變小。這種“粥少僧多”的現(xiàn)象難以使眾多購(gòu)房者滿意。而這些投資者大多是按揭買房，若長(zhǎng)期空置，租不出也賣不出，會(huì)使這大批的投資者在回報(bào)上受影響。深圳地鐵三號(hào)線延伸至惠陽(yáng)、深惠沿海高速將與鹽壩高速相連，直接到達(dá)大亞灣； 滬、杭、廈、深高速鐵路在惠陽(yáng)設(shè)有車站三條路的利好消息刺激，深圳到惠陽(yáng)與大亞灣的城市距離正逐漸消失。這主要是因緊臨的深圳房?jī)r(jià)已突破 15000元 /㎡。 現(xiàn)在的市場(chǎng)為什么這樣火？ 還能火多久？ 現(xiàn) 象 今年五一前后，惠陽(yáng)房?jī)r(jià)一漲再漲，惠陽(yáng)城區(qū)的樓盤均價(jià)都在 4000元 /㎡左右。 三）、銷售策略 ２、其它銷售策略 Ａ、 “化整為零”銷售策略 此銷售策略是為了避免重復(fù)銷售，縮小銷售周期，最大限度的節(jié)省銷售費(fèi)用，有效有節(jié)制地把握市場(chǎng)。先主力商家，后散戶商家。其過(guò)程為凡來(lái)參加“挖寶行動(dòng)”的客戶憑登記憑條，在開(kāi)盤儀式結(jié)束后均可參加抽獎(jiǎng)活動(dòng)，獎(jiǎng)品控制在1000元左右，參加排隊(duì)搶購(gòu)房號(hào)，在選定鋪位交定金后，正式開(kāi)展 “ 挖寶 ” 活動(dòng)，活動(dòng)的安排是先確定一個(gè) 1萬(wàn)元的現(xiàn)金獎(jiǎng)，其他設(shè)許多價(jià)值 500元以上的紀(jì)念品，客戶可一直輪番抽獎(jiǎng)，直到抽到 1萬(wàn)元為止，其中抽中的獎(jiǎng)品都為客戶所有。 二）、階段性營(yíng)銷計(jì)劃 市場(chǎng)開(kāi)業(yè)和銷售階段（ —— ） —— 借助大戶、品牌戶進(jìn)駐形成的感召力，充分利用開(kāi)業(yè)期間良好的市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)氛圍，擴(kuò)大散戶招商成果 —— 計(jì)劃在 ，做好開(kāi)業(yè)期間的廣告和促銷，形成旺盛的人氣和良好的經(jīng)營(yíng)氛圍； —— 做好開(kāi)業(yè)后的市場(chǎng)管理、廣告促銷和活動(dòng)推廣，保證市場(chǎng)旺盛人氣的持續(xù)； —— 在市場(chǎng)開(kāi)業(yè)以后，每天策劃、組織促銷和群眾性文化活動(dòng)； —— 完成工作重點(diǎn)由招商向銷售的轉(zhuǎn)移，加大銷售力度，擴(kuò)大銷售成果； —— 充分利用大戶進(jìn)駐、市場(chǎng)開(kāi)業(yè)等有利點(diǎn)，進(jìn)行營(yíng)銷推廣，促進(jìn)銷售； —— 市場(chǎng)招商率達(dá)到 60%，商戶進(jìn)駐率達(dá)到 80%； —— 市場(chǎng)按計(jì)劃順利開(kāi)業(yè)，市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)管理步入良性循環(huán)； —— 使市場(chǎng)（剩余面積）銷售率達(dá)到 80%。本項(xiàng)目如何在澳頭房地產(chǎn)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中能夠走差異化路線取勝，或脫穎而出，打一場(chǎng)漂亮仗，這是我們制訂營(yíng)銷戰(zhàn)略時(shí)，首先要考慮的問(wèn)題。 采耳