【正文】 。使市場形象進一步深入細化，提升品牌、強勢促銷、公關(guān)互動。 ３、其它活動： 比如免費的風(fēng)水師講座和風(fēng)水書刊的派發(fā)，以及慶深惠企業(yè)家海釣比賽、美食休閑廣場完工，深惠萬人手拉手活動和游艇會、帆船會、海鮮美食節(jié)及各類與海洋有關(guān)的體育及游戲活動比賽等。并對項目品牌進一步深化，同時增加項目品質(zhì)，綜合展示項目靚點及開發(fā)商的公信力，獲得目標(biāo)市場的認(rèn)同與認(rèn)可 （ 3）執(zhí)行策略： 以最能直接傳達信息、具有持久宣傳效果的戶外廣告為主，配合以快速反應(yīng)的手機短信、報紙媒體、電視、銷售資料等展開高密度強攻態(tài)勢，并以現(xiàn)場VIP卡認(rèn)購的促銷活動，送小禮品、折扣、管理費等。 ※ 為建立樓盤品牌作鋪墊，為下一步銷售打基礎(chǔ)營造聲勢。 ６營銷中心 接待、沙盤、洽談、簽約、貴賓室、財務(wù)六大功能分區(qū)，沖擊目標(biāo)客戶的 視覺，使客戶“四面楚歌”。 ３ 保持對客戶的吸引力及市場的敏銳度。 其它輔助客戶是外來企業(yè)管理人士，其他幾個區(qū)域客戶都屬于輔助與離散型 香 港 十二、目標(biāo)客戶定位 大亞灣與澳頭本地人 三、住宅定位建議 ? 十三 ) 、價格定位 ? 惠陽中心區(qū)當(dāng)前 36月份的中高檔品質(zhì)的樓盤其均為 3700元，結(jié)合市場基本情況其區(qū)域特性，再根據(jù)市場行情看漲的幅度，并且結(jié)合“加減法”原則，以區(qū)域特性、市場行情及購買者導(dǎo)向綜合考慮以作為本項目定價方法。那么，即使項目本 身存在一些弱點，也會被消費者從文化的角度去感受，從而自覺或不自覺地諒解與接受?，F(xiàn)在是世界聞名的一個 悠閑美麗的度假村。但已有了較多以國際命名的特色各異的項目。 還能火多久？ 我們項目的住宅部分要如何定位？ 工程概況： 項目名稱：藍灣半島（暫定名） 建設(shè)用地面積： 10000㎡ 總建筑面積： ㎡ 住宅： ㎡ 商業(yè)： 15804. 41 ㎡ 容積率： 綠化率： ％ 主樓建筑密度： ％ 裙房建筑密度： ％ 住宅總戶數(shù)： 580戶 地下停車位： 188輛 地上停車位： 57輛 一、項目分析 項目概況 １、項目優(yōu)勢 Ａ、優(yōu)勢： １靠近區(qū)域內(nèi)主干道，周邊商業(yè)氛圍較濃厚，交通與生活方便。屆時會出現(xiàn)好房子越來越貴，品質(zhì)差的房子則因難以升值而價格持續(xù)低廉。深圳房價正在漲到與香港接近。當(dāng)前的惠陽，每一個有海景房的項目，價格雖然居高不下但依然被眾人爭相購買就可見一斑。但周邊再遠些的廣州，東莞的房價都比惠陽高，而隔海相望的香港房價就更高了。比如華茂傾城名鉆，華宇開城公寓，以及澳南雅苑等眾多樓盤在開盤后僅一月時間就已銷售 90%。 三）、銷售策略 ２、其它銷售策略 Ｂ．促銷價格策略 物業(yè)導(dǎo)入市場需要一個良好的切入點，但價格的選擇對客戶尤為重要，因為一種良好的付款方式將能起到巨大的銷售作用，現(xiàn)介紹兩種付款方式： 1） 雙方按揭策略 商業(yè)物業(yè)的價位偏高，考慮到本項目具體情況，為減輕投資者的壓力，即推出發(fā)展商墊付一成首期款（此墊付款在一定的期限內(nèi)還清），首付四成按揭。 1二樓針對餐飲業(yè)、娛樂業(yè)可銷售也可以承租方式租賃； 銷售與租賃操作方式一般是二八開（租 20%，售 80%），也可以先租賃為主，在市場形成規(guī)模以后，逐步引進經(jīng)營戶購買。 二、高度重視商業(yè)場所的營銷、打造濃厚的特色商業(yè)氛圍，以住養(yǎng)商，以商促住，充分展現(xiàn)項目綜合價值。 在活動的當(dāng)天下午，對已下定的客戶組織各種帶有海洋特色的活動，吸引各媒體的參加報到，比如推出海釣比賽，帆船比賽，群眾性萬人海灘游泳比賽等。這樣的唯一性可以使本項目具有和其他區(qū)域不同的營銷方式，規(guī)避競爭。 茶藝廳 另列 豪華包房 最低消費 165。 肩部按摩 RMB 165。 買二送一 單次護理 RMB 165。 經(jīng)營年收益分析 1， 128元 /人 /次，根據(jù)行業(yè)調(diào)查分析，可愛實現(xiàn)收益 80%為本 102元 /人 /次 2，項目二層有 8000M2， 3000M2可做 40M2標(biāo)準(zhǔn)間 70間 3，公共空間及設(shè)備用房及辦公約 1000M2 各功能房及直接經(jīng)營房日使用率 80%計： 70間 X 80% =56次； 56次 X30天 X12月 ==年總次數(shù) 20230次 年總次數(shù) 20230次 X102實計收益 =206萬年項目收益，日收入才 7，項目銷售總價值預(yù)計可實現(xiàn) 8000元均價 4000M2X 8000元 /M2=總收益 3200萬，年 3%先進回贈為 96萬元 十四、休閑場所 經(jīng)營收益分析 十四、休閑場所 經(jīng)營收益分析 美麗人生最新動態(tài) 香薰精油療膚：根據(jù)不同皮膚調(diào)配不同的植物精油 ， 使皮膚迅速恢復(fù)光彩 、 亮麗 。一樓 內(nèi)部商鋪的銷售價格建議為900011000元 / ㎡ 左右。 （三） 其他設(shè)施配置 實現(xiàn)數(shù)字電視服務(wù)，使本項目及本地域可以接收國內(nèi)外各種電視節(jié)目（新聞、財經(jīng)、娛樂、影視、音樂、體育等）。 （一）裝修配置 根據(jù)本項目的定位，建議整體的要求是注重人性化設(shè)計，實現(xiàn)科技與生態(tài)完美地結(jié)合。需要在功能和交通組織上考慮與保留相 互之間的溝通； 其次是多層次之間在規(guī)劃上需要考慮各功能之間的有效分隔； 第三是項目的主題文化的統(tǒng)一和體現(xiàn)。它與 SHOPPING MALL 的最大區(qū)別是前 者以休閑方式為導(dǎo)向，注重體驗式情景消費，主力店大多不以購物中心為主而是以餐飲或休 閑業(yè)態(tài)為主；而后者注重的是復(fù)合型消費業(yè)態(tài)集合體，主力店基本都是以購物中心為主。 項目臨近的安惠大道是區(qū)域的內(nèi)的主干道 ,日均人流量不足一千人 .人流量限制了區(qū)域的商業(yè)發(fā)展 . 市場空間 現(xiàn)狀供應(yīng) 歷史教訓(xùn) 人流量、區(qū)域經(jīng)濟發(fā)展水平以及市場空間限制了澳頭 不能再開大型高檔商場！ 本項目不能以大型商場定位！ 必須另尋出路 發(fā)展商都想打造商業(yè)品牌，開設(shè)高檔大型商業(yè)場所，但市場有限。 30天247。據(jù)說會有大型的主力商家比如類似于沃爾瑪，好又多，人人樂等，同時會有麥當(dāng)勞，肯德基等國際名店進駐。目前已經(jīng)發(fā)展成為惠陽最具影響力的家俱專業(yè)市場，輻射周邊鎮(zhèn)區(qū)。 1, 核心商圈 南門街商業(yè)圈： 惠陽區(qū)商業(yè)市場分析 2, 次級商圈 金惠大道與東華北路商圈 次級商圈處于核心商圈的鄰近區(qū)域。 周邊的商業(yè)布局狀況與前景分析？ 一 ) 、 淡水商業(yè)布局 淡水核心商圈包括南門路、崇雅路、開城大道等街區(qū)。金惠大道位于東華北路商圈內(nèi)，將得益其商業(yè)帶動，次級商圈作用明顯。這里以 3個零售百貨綜合店（三星購物廣場惠、人人購物廣場、新佳百貨）為主力店，配以多家銀行、通信 、酒店 、桑拿足浴等組成了澳頭中心區(qū)域的第一合型核心商圈。 澳頭商業(yè)市場分析 大型區(qū)域性中心商業(yè)場所明年落成 商業(yè)市場競爭更為激烈 區(qū)域 企業(yè)單位（元） 事業(yè)單位 （元） 在崗職工 （元） 惠州 16232 22755 17760 各區(qū)域工資水平 大亞灣區(qū) 22553元 惠城區(qū) 19612元 惠陽區(qū) 15446元 看前面市場資料，得出近期澳頭都會有些較大的商業(yè)場所在準(zhǔn)備或已經(jīng)在加緊建設(shè)。由此可推測區(qū)域內(nèi)商場百貨店與超市已飽和。 1．國內(nèi)外休閑娛樂、按摩、桑拿、足浴、美容美發(fā)美體等知名品牌； (如“嘉年華”、“銀湖水療中心” ) 2．目前中小型超市、便利店的品牌商家； (如“華潤”、“七十一便利店” ) 3．各類國際型的中小型餐飲品牌、中西餐館、商務(wù)茶樓； (如“麥當(dāng)勞”、“肯德基” 、“真功夫” “名典咖啡”、“上島咖啡” “蒙自源”等 ) 4 ．其它特色餐飲商家，比如港式奶茶，蘭州拉面，印度飛餅，巴西烤肉，日本料理，韓國烘烤，意大利比薩等 一、 商業(yè)定位建議 八 ) 、檔次定位 高檔 首先是澳頭當(dāng)前沒有高檔的休閑生活型商業(yè)場所，隨著經(jīng)濟發(fā)展和市場環(huán)境的加速改善，以及國際人士及高品質(zhì)消費群體的不斷擴大，區(qū)域內(nèi)需要建造一個高檔次的休閑生活型的商業(yè)場所，由此判斷，市場環(huán)境可謂給本項目提供了長足發(fā)展的空間。 將數(shù)量眾多的業(yè)態(tài)、文化等放在一個屋檐下，并且要保證商鋪順利的銷售，與當(dāng)?shù)氐母偁帉? 手拉開差距，拔高項目品質(zhì)，在項目的理念上做足差異化顯得非常重要，同時保證商品流、 人流、資金流高效、有序地運轉(zhuǎn)，沒有科學(xué)、合理的營銷策略為支撐和指導(dǎo)，顯然是不行的。同時引進國際知名的餐飲品牌，比如肯德基，以及中西餐和咖啡、茶點都有的上島咖啡或是名典咖啡等，其經(jīng)營面積可以分別在 12023㎡左右。根據(jù)我們對周邊項目的調(diào)查，裝修配置建議如下： 地板使用花崗巖地面，柱網(wǎng)采用石材裝飾，使用燈光明亮的藝術(shù)吊頂，石材裝飾墻壁，涂料建議使用環(huán)保型涂料。 裝備樓內(nèi)移動通訊覆蓋系統(tǒng)，以便用戶能無死角地接收完整的電波信號。二樓的租賃價格為 30元 / ㎡ /月左右。 買二送一 皇牌肌療護理 +眼部護理：徹底改善皮膚缺水問題 ， 祛黃氣 、 改善暗啞皮膚 。 ， 送價值 200元骨膠元眼膜 +手護 。 捏 、 刮腳 RMB 165。 三 ) 、品牌定位： 國際文化精髓 休閑商業(yè)旗艦 參考圖片 廣場定位建議 廣場定位建議 參考圖片 商業(yè)整體的營銷和推廣如何把握？ 整合市場營銷傳播推廣策略 二）、階段性營銷計劃 導(dǎo)入期 積累期 強銷期 持銷期 尾盤期 ０７年 7－ 9月 07年 10－ 08年 6月 08年 7月－ 9月 08年 10－ 11月 08年 12月 項目招商資料整理和起草 收集和探尋客戶資料,并于大客戶進行前期溝通 開始前期的各類客戶溝通 市場預(yù)熱推廣，強化需求 強勢開盤，轟動市場 活動營銷，營造熱銷 深化市場，挖掘潛在客戶 價格策略，激發(fā)猶豫型客戶 老業(yè)主答謝，準(zhǔn)客戶有禮 額外優(yōu)惠，消化保留單位 從板塊位置來看，片區(qū)商業(yè)現(xiàn)狀的開發(fā)和規(guī)劃水準(zhǔn)都較低。 —— 開業(yè)籌備，完成開業(yè)活動策劃和籌備工作，做好開業(yè)準(zhǔn)備； —— 使市場招商率達到 40%，市場商戶的進駐率（招商和銷售）達到 50%，初步具備 開業(yè)條件。嘉年華挖寶行動”（前提是客戶每戶需交付 10000元／戶的定金）。所以 ,要從國際化與高品質(zhì)休閑生活兩條主線相互升華，塑造強、有力的價值形象，擊中消費群心理感受，將成為本案定位能否成功的關(guān)鍵一拳。 按揭購買 首付 50%，銀行提供 50%、 10年期按揭貸款，無優(yōu)惠政策，銀行按揭在合同簽訂 30天內(nèi)辦理到位，由開發(fā)商提供按揭銀行和相關(guān)手續(xù)，銷售方協(xié)助開發(fā)商共同辦理按揭程序。只是也相應(yīng)提高了發(fā)展商的開發(fā)風(fēng)險。由此可見，惠陽的房地產(chǎn)市場當(dāng)前已是一片火爆。 現(xiàn)在的市場為什么這樣火？ 原 因 C、城市形成聯(lián)盟 惠陽發(fā)展得益于整個珠三角區(qū)域經(jīng)濟一體化發(fā)展大趨勢。由此可推測這些是屬于短期內(nèi)難以收回投資的投資型住宅。由此將出現(xiàn)香港、深圳和惠陽房價在價差上變小的現(xiàn)象，從而造成人們在投向房地產(chǎn)上的資金流勢變小，最終出現(xiàn)樓市火爆現(xiàn)象難以持續(xù)以至降溫的局面。但比深圳仍有差距?？梢岳斫鉃閾碛行蓍e生活商業(yè)廣場，能使吃喝玩樂和旅游度假就在家門口。 本案需營造一種美好生活氛圍，融合海濱、港灣、購物中心、休閑美食廣場，以及具有 南亞風(fēng)情的空中花園和具有現(xiàn)代感建筑的項目特色，將此地的居住和消費升華為一種國際化 的居住藝術(shù)。因此以圣淘沙的特性來貫穿全 盤，會較為適宜。 三、住宅定位建議 ３、產(chǎn)品線延伸 ２） 以國際特色的商業(yè)街區(qū)文化 體現(xiàn)產(chǎn)品的主題定位 以特點鮮明的商業(yè)街區(qū)營造文化氛圍。 這樣，我們的營銷推廣才好有步驟地展開，同時，也是目標(biāo)對項目最直接的感觀，為認(rèn)籌積累客戶營銷階段性工作做好鋪墊。 ５在內(nèi)部認(rèn)購期間不斷地舉行各種展示活動； ６在內(nèi)部認(rèn)購期間 DM直郵活動； ７對重點企事業(yè)單位的直銷活動。廣告推廣是當(dāng)前房地產(chǎn)項目實現(xiàn)經(jīng)濟效益與社會效益雙豐收的必備武器和套路。 （ 3）執(zhí)行策略： 以項目現(xiàn)場的圍墻及周邊的路旗、戶外廣告牌以及報紙等 做為主要載體營造聲勢。并做區(qū)域模型、項目整體模型、分戶模型，三大結(jié)合，給予客戶全方面的社區(qū)體驗。山海城邦，濱海公園。通過品牌知名度的提升，提升前期業(yè)主的自豪感，期以形成良好口碑，帶動人脈銷售業(yè)績的提升。 其它活動待定 （ 5）階段小結(jié)： 保持形象深化；多種方式（促銷、公關(guān)）并舉；穩(wěn)定去化速度；消化、細化、深化認(rèn)籌與開盤時的廣告積累效果，同時為持續(xù)期作好準(zhǔn)備； 硬廣告從版面和頻率上都應(yīng)有所減弱，但仍應(yīng)保持一定的勢頭，主題應(yīng)從整體介紹過度到組成本案新生活的每一個細節(jié)的點面結(jié)合。比如免費的風(fēng)水師講座和風(fēng)水書刊的派發(fā)，以及慶深惠企業(yè)家海釣比賽、市政政海濱廣場完工，深惠萬人手拉手活動和游艇會、帆船會及各類與海洋有關(guān)的體育及游戲活動