【正文】 16232 22755 17760 各區(qū)域工資水平 大亞灣區(qū) 22553元 惠城區(qū) 19612元 惠陽區(qū) 15446元 看前面市場資料，得出近期澳頭都會有些較大的商業(yè)場所在準備或已經在加緊建設。 3人 /戶 500元 /戶 .月247。由此可推測區(qū)域內商場百貨店與超市已飽和。而經營最好的三星購物廣場約有 ㎡的經營面積，但平均日人流量僅約 300人。 1．國內外休閑娛樂、按摩、桑拿、足浴、美容美發(fā)美體等知名品牌； (如“嘉年華”、“銀湖水療中心” ) 2．目前中小型超市、便利店的品牌商家； (如“華潤”、“七十一便利店” ) 3．各類國際型的中小型餐飲品牌、中西餐館、商務茶樓； (如“麥當勞”、“肯德基” 、“真功夫” “名典咖啡”、“上島咖啡” “蒙自源”等 ) 4 ．其它特色餐飲商家，比如港式奶茶，蘭州拉面，印度飛餅，巴西烤肉，日本料理，韓國烘烤，意大利比薩等 一、 商業(yè)定位建議 八 ) 、檔次定位 高檔 首先是澳頭當前沒有高檔的休閑生活型商業(yè)場所，隨著經濟發(fā)展和市場環(huán)境的加速改善，以及國際人士及高品質消費群體的不斷擴大，區(qū)域內需要建造一個高檔次的休閑生活型的商業(yè)場所，由此判斷，市場環(huán)境可謂給本項目提供了長足發(fā)展的空間。 LIVING MALL 屬于 MALL 時代的一種創(chuàng)新產品。 將數(shù)量眾多的業(yè)態(tài)、文化等放在一個屋檐下，并且要保證商鋪順利的銷售，與當?shù)氐母偁帉? 手拉開差距，拔高項目品質，在項目的理念上做足差異化顯得非常重要，同時保證商品流、 人流、資金流高效、有序地運轉，沒有科學、合理的營銷策略為支撐和指導，顯然是不行的。 然后 由此提煉出藍灣半島的品牌個性 區(qū)域內地標級國際人文生活社區(qū) 國際化港灣的休閑中心，一切與國際同步 ,最后延伸出項目的主題定位 藍灣半島 —— 無國界休閑社區(qū) 三、住宅定位建議 十一 )、業(yè)態(tài)定位 結合本項目的市場定位以及本項目的商業(yè)樓層及廣場規(guī)劃的特色，我們必須在業(yè)態(tài)的規(guī) 劃上處理好 3個關系 首先是保留住宅、商業(yè)和廣場三者之間的關系。同時引進國際知名的餐飲品牌，比如肯德基，以及中西餐和咖啡、茶點都有的上島咖啡或是名典咖啡等，其經營面積可以分別在 12023㎡左右。 主題定位 休閑美食城 二樓業(yè)態(tài)劃分 十一 )、業(yè)態(tài)定位 二樓業(yè)態(tài)與經營種類劃分 十一 )、業(yè)態(tài)定位 定 位 特色主題休閑娛樂中心 規(guī) 劃 吃喝玩樂全都有，呼朋喚友不下樓 模 式 整體終身產權銷售也可先租后售 業(yè) 態(tài) 傾力打造一種由豪華大堂，桑拿中心、水上運動、水療、牛奶浴 、藥浴 、海鹽浴 、花瓣浴以及集人體測評、健康檢測、水療、運動、休閑、保健、娛樂、美食、美容、酒吧、網(wǎng)吧、卡拉 OK、棋牌、客房、茶藝、影視廳、兒童娛樂教育、商務會議等于一體的多元化、一站式健康休閑消費文化及生活方式，采用獨有的專利技術，巧妙的將運動、亞健康測評與療復和時尚休閑結合為一體，用運動處方、營養(yǎng)處方、保健處方來指導賓客科學運動、合理膳食、正確保健 。根據(jù)我們對周邊項目的調查，裝修配置建議如下： 地板使用花崗巖地面，柱網(wǎng)采用石材裝飾，使用燈光明亮的藝術吊頂，石材裝飾墻壁，涂料建議使用環(huán)保型涂料。 十二）、建筑與裝飾定位 （二）商業(yè)展示部分 設置大屏幕展示企業(yè)的產品（類型、報價、產品演示等）；設置觸摸屏電腦，可以查詢各個展位的詳細情況；為每個展位提供網(wǎng)絡接口。 裝備樓內移動通訊覆蓋系統(tǒng)，以便用戶能無死角地接收完整的電波信號。 結合本項目的綜合特色，建議一樓沿街以及廣場外 部商鋪銷售價格建議為 1300015000元 / ㎡ 左右。二樓的租賃價格為 30元 / ㎡ /月左右。 十四、休閑場所 經營收益分析 休閑中心運動收益分析 1，根據(jù)市場詳細分析論證此行業(yè)成業(yè)收益比例為；例如每人每次收益費128元，收益為 80%： 20%（成本） 項目定位依據(jù)，目前此行業(yè)經營狀況良好，會所為一次性投入，其收益屬于長期低風險行業(yè)，根據(jù)此區(qū)域現(xiàn)狀及歷史此行業(yè)為基礎及本地區(qū)日常休閑消費習慣分析，此項目定位是此區(qū)域商業(yè)業(yè)態(tài)之最佳選擇 十四、休閑場所 經營收益分析 零售市場中大型商場已基本能滿足日常所需，新興區(qū)域商業(yè)氣氛短期內難以成熟，經營存在風險 ,因此本項目商業(yè)定位應找到市場具長久生命力之項目，長期滿足休閑消費所需，方可立于不敗之地。 買二送一 皇牌肌療護理 +眼部護理：徹底改善皮膚缺水問題 ， 祛黃氣 、 改善暗啞皮膚 。 單次 RMB 165。 ， 送價值 200元骨膠元眼膜 +手護 。 頭部按摩 RMB 165。 捏 、 刮腳 RMB 165。 消費項目及價格參考 足球酒巴 免費 卡拉 OK棋牌室 RMB 165。 三 ) 、品牌定位： 國際文化精髓 休閑商業(yè)旗艦 參考圖片 廣場定位建議 廣場定位建議 參考圖片 商業(yè)整體的營銷和推廣如何把握？ 整合市場營銷傳播推廣策略 二）、階段性營銷計劃 導入期 積累期 強銷期 持銷期 尾盤期 ０７年 7－ 9月 07年 10－ 08年 6月 08年 7月－ 9月 08年 10－ 11月 08年 12月 項目招商資料整理和起草 收集和探尋客戶資料,并于大客戶進行前期溝通 開始前期的各類客戶溝通 市場預熱推廣，強化需求 強勢開盤，轟動市場 活動營銷，營造熱銷 深化市場，挖掘潛在客戶 價格策略，激發(fā)猶豫型客戶 老業(yè)主答謝，準客戶有禮 額外優(yōu)惠，消化保留單位 從板塊位置來看，片區(qū)商業(yè)現(xiàn)狀的開發(fā)和規(guī)劃水準都較低。本地域定位為適合國際人士居住、休息、交流和休閑娛樂的圣淘沙式的南亞國際港灣型的文化建筑群落，并延續(xù)以特色的良好服務，這就賦予了項目與眾不同的風格，目前在惠陽地區(qū)尚無類似的概念，具有唯一性。 —— 開業(yè)籌備，完成開業(yè)活動策劃和籌備工作，做好開業(yè)準備； —— 使市場招商率達到 40%，市場商戶的進駐率（招商和銷售）達到 50%，初步具備 開業(yè)條件。同時在現(xiàn)場準備許多糕點、飲料，對持牌抽號的客戶進行招待，我方與發(fā)展商一同準備組織 20個摩登小姐進行客戶咨詢和服務，并且同時開展一系列促銷活動，如： 對來現(xiàn)場咨詢的客戶每人享用精美紀念品一份對每位下定認購的客戶舉辦一個生動的抽獎活動，活動設最低獎金項目 1000元（或 1000元的物資），每人可抽獎 1次。嘉年華挖寶行動”（前提是客戶每戶需交付 10000元／戶的定金）。 我們首先要確立本案產品的戰(zhàn)略差異化定位策略與競爭突圍出路： 一、項目需要建筑規(guī)劃設計理念上創(chuàng)新，打造區(qū)域內高檔次高層住宅及特色商業(yè)場所，引領片區(qū)住宅與商業(yè)潮流。所以 ,要從國際化與高品質休閑生活兩條主線相互升華，塑造強、有力的價值形象，擊中消費群心理感受，將成為本案定位能否成功的關鍵一拳。 一）、招商策略 二）、租、售策略 面積劃分的原則執(zhí)訂如下： 銷售招商區(qū)域 1一樓外街沿街鋪面全部以出售為主，不租賃； 1一樓內鋪（南、北兩翼）全部針對有影響力的品牌餐飲業(yè)和超市為主，方式以銷售為主，部分有特色的商戶，也可以考慮制訂相應的承租政策，以承租方式招商。 按揭購買 首付 50%，銀行提供 50%、 10年期按揭貸款，無優(yōu)惠政策，銀行按揭在合同簽訂 30天內辦理到位，由開發(fā)商提供按揭銀行和相關手續(xù)，銷售方協(xié)助開發(fā)商共同辦理按揭程序。 運作方式： 把物業(yè)分整體市場的二部分、二階段進行，即在接受認購的同時接受登記，發(fā)展商拿出一部分物業(yè)一開始就可以認購，另外，一部分物業(yè)只接受登記，進行“集中銷售”。只是也相應提高了發(fā)展商的開發(fā)風險。價格漲勢雖然迅猛，但現(xiàn)狀是惠陽及大亞灣區(qū)域內，在五一前后開盤的幾個項目都已在短期內銷售一空。由此可見，惠陽的房地產市場當前已是一片火爆?，F(xiàn)深圳有 1200萬人，龐大住宅需求使很多深圳人因房價虛高而買不起深圳的房子，轉而在臨近深圳的周邊城市買房。 現(xiàn)在的市場為什么這樣火？ 原 因 C、城市形成聯(lián)盟 惠陽發(fā)展得益于整個珠三角區(qū)域經濟一體化發(fā)展大趨勢。而對大海的向往，對山景和海景住宅的需求，是很多人的居住理想。由此可推測這些是屬于短期內難以收回投資的投資型住宅。 B、流水效應使樓市火不了多久 如同水流總是往低處流的效應，投資流也總是從高消費區(qū)轉向低消費區(qū)。由此將出現(xiàn)香港、深圳和惠陽房價在價差上變小的現(xiàn)象，從而造成人們在投向房地產上的資金流勢變小，最終出現(xiàn)樓市火爆現(xiàn)象難以持續(xù)以至降溫的局面。 還能火多久？ 展 望 A、 房價隨著品質變化出現(xiàn)兩極分化 隨著經濟發(fā)展，人們對居住品質日益講究，品質的好的樓盤價格不會降低，且更具保值和增值的能力，而品質差的樓盤在價格上難以保值和增值。但比深圳仍有差距。 D、隨著品質改善及建設成本提高而上漲 建筑功能、綠化環(huán)境、新型建筑材料等綜合品質的改善吸引了更多講究居住品質的人購房，同時也由此促使了建設成本的上升；隨著土地交易規(guī)范、透明，土地成本大幅提升以及經濟發(fā)展，人工等相關要素的價格上漲，皆提升了房地產的開發(fā)成本?？梢岳斫鉃閾碛行蓍e生活商業(yè)廣場，能使吃喝玩樂和旅游度假就在家門口。 片區(qū)內當前還無綜合品質夠得上中上檔次的同類型項目。 本案需營造一種美好生活氛圍，融合海濱、港灣、購物中心、休閑美食廣場，以及具有 南亞風情的空中花園和具有現(xiàn)代感建筑的項目特色，將此地的居住和消費升華為一種國際化 的居住藝術。 三、住宅定位建議 七 ) 、主題釋義 圣陶沙（意思是平靜而安詳），是新加坡最為迷 人的度假小島，有著多姿多彩的娛樂設施和休閑活 動區(qū)域，被譽為歡樂寶石。因此以圣淘沙的特性來貫穿全 盤，會較為適宜。 要做一個文化主題到位的建筑產品，首先就要從一個全新的理念去開發(fā)項目，為其造 出眾多獨特的利益點，成為市場上對消費者最有征服力的差異化特質。 三、住宅定位建議 ３、產品線延伸 ２） 以國際特色的商業(yè)街區(qū)文化 體現(xiàn)產品的主題定位 以特點鮮明的商業(yè)街區(qū)營造文化氛圍。 三、住宅定位建議 十一 )、建筑小品體現(xiàn) 深 圳 區(qū) 域 淡水 惠州市 惠東 核心客戶 輔助客戶 其他客戶 游離客戶 本案最主要的目標客戶群體是深圳及大亞灣與澳頭本地人與香港人。 這樣，我們的營銷推廣才好有步驟地展開，同時，也是目標對項目最直接的感觀，為認籌積累客戶營銷階段性工作做好鋪墊。 ２ 培養(yǎng)一大批忠誠客戶，使其成為良好口碑的傳播者。 ５在內部認購期間不斷地舉行各種展示活動； ６在內部認購期間 DM直郵活動； ７對重點企事業(yè)單位的直銷活動。 ５ 導示系統(tǒng) 樹立項目導示系統(tǒng)，方便目標客戶尋找項目所在地。廣告推廣是當前房地產項目實現(xiàn)經濟效益與社會效益雙豐收的必備武器和套路。 ※ 輻射工業(yè)園區(qū)，工業(yè)園區(qū)迅速壯大，產生巨大的城市購買力 （ 2）推廣目的 ※ 正式啟動項目宣傳（開工儀式），展開樓盤知名度。 （ 3）執(zhí)行策略： 以項目現(xiàn)場的圍墻及周邊的路旗、戶外廣告牌以及報紙等 做為主要載體營造聲勢。感受奢華生活真色彩 —— 南亞海景園林與美食休閑廣場、便利、休閑、健康 （ 2）推廣目的： 張揚鮮明的品牌主張，迅速傳達銷售信息以產生一定的品牌知名度，吸引首批公開客戶。并做區(qū)域模型、項目整體模型、分戶模型，三大結合，給予客戶全方面的社區(qū)體驗。此款項由購房客戶在購買房產單位時同時簽署愛心行動意向書，在成功購房后由發(fā)展商指定的時間內，再次簽署愛心行動確認書后，此時由發(fā)展商出資，為購房者當場向在座準備好的慈善事業(yè)機構達成捐款（具體活動屆時見方案），以此改善項目的形象，增加親和力和知名度。山海城邦，濱海公園。繁忙背后，盡顯便利與悠然生活尊寵。通過品牌知名度的提升，提升前期業(yè)主的自豪感，期以形成良好口碑，帶動人脈銷售業(yè)績的提升。抽獎對象為當天成功認購中央中品房號的客戶。 其它活動待定 （ 5）階段小結： 保持形象深化；多種方式（促銷、公關）并舉；穩(wěn)定去化速度；消化、細化、深化認籌與開盤時的廣告積累效果，同時為持續(xù)期作好準備； 硬廣告從版面和頻率上都應有所減弱，但仍應保持一定的勢頭，主題應從整體介紹過度到組成本案新生活的每一個細節(jié)的點面結合。前兩個階段主要是為第三階段服務。比如免費的風水師講座和風水書刊的派發(fā)，以及慶深惠企業(yè)家海釣比賽、市政政海濱廣場完工，深惠萬人手拉手活動和游艇會、帆船會及各類與海洋有關的體育及游戲活動比賽等。樓盤活動一般可通過現(xiàn)場表演、現(xiàn)場抽獎、現(xiàn)場討論等方式，達到聚集人氣，營造現(xiàn)場緊張氣氛，快速成交