【正文】 16232 22755 17760 各區(qū)域工資水平 大亞灣區(qū) 22553元 惠城區(qū) 19612元 惠陽(yáng)區(qū) 15446元 看前面市場(chǎng)資料，得出近期澳頭都會(huì)有些較大的商業(yè)場(chǎng)所在準(zhǔn)備或已經(jīng)在加緊建設(shè)。 3人 /戶(hù) 500元 /戶(hù) .月247。由此可推測(cè)區(qū)域內(nèi)商場(chǎng)百貨店與超市已飽和。而經(jīng)營(yíng)最好的三星購(gòu)物廣場(chǎng)約有 ㎡的經(jīng)營(yíng)面積，但平均日人流量?jī)H約 300人。 1．國(guó)內(nèi)外休閑娛樂(lè)、按摩、桑拿、足浴、美容美發(fā)美體等知名品牌； (如“嘉年華”、“銀湖水療中心” ) 2．目前中小型超市、便利店的品牌商家； (如“華潤(rùn)”、“七十一便利店” ) 3．各類(lèi)國(guó)際型的中小型餐飲品牌、中西餐館、商務(wù)茶樓； (如“麥當(dāng)勞”、“肯德基” 、“真功夫” “名典咖啡”、“上島咖啡” “蒙自源”等 ) 4 ．其它特色餐飲商家，比如港式奶茶，蘭州拉面，印度飛餅，巴西烤肉，日本料理，韓國(guó)烘烤，意大利比薩等 一、 商業(yè)定位建議 八 ) 、檔次定位 高檔 首先是澳頭當(dāng)前沒(méi)有高檔的休閑生活型商業(yè)場(chǎng)所，隨著經(jīng)濟(jì)發(fā)展和市場(chǎng)環(huán)境的加速改善，以及國(guó)際人士及高品質(zhì)消費(fèi)群體的不斷擴(kuò)大，區(qū)域內(nèi)需要建造一個(gè)高檔次的休閑生活型的商業(yè)場(chǎng)所，由此判斷，市場(chǎng)環(huán)境可謂給本項(xiàng)目提供了長(zhǎng)足發(fā)展的空間。 LIVING MALL 屬于 MALL 時(shí)代的一種創(chuàng)新產(chǎn)品。 將數(shù)量眾多的業(yè)態(tài)、文化等放在一個(gè)屋檐下，并且要保證商鋪?lái)樌匿N(xiāo)售，與當(dāng)?shù)氐母?jìng)爭(zhēng)對(duì) 手拉開(kāi)差距，拔高項(xiàng)目品質(zhì)，在項(xiàng)目的理念上做足差異化顯得非常重要，同時(shí)保證商品流、 人流、資金流高效、有序地運(yùn)轉(zhuǎn)，沒(méi)有科學(xué)、合理的營(yíng)銷(xiāo)策略為支撐和指導(dǎo)，顯然是不行的。 然后 由此提煉出藍(lán)灣半島的品牌個(gè)性 區(qū)域內(nèi)地標(biāo)級(jí)國(guó)際人文生活社區(qū) 國(guó)際化港灣的休閑中心，一切與國(guó)際同步 ,最后延伸出項(xiàng)目的主題定位 藍(lán)灣半島 —— 無(wú)國(guó)界休閑社區(qū) 三、住宅定位建議 十一 )、業(yè)態(tài)定位 結(jié)合本項(xiàng)目的市場(chǎng)定位以及本項(xiàng)目的商業(yè)樓層及廣場(chǎng)規(guī)劃的特色，我們必須在業(yè)態(tài)的規(guī) 劃上處理好 3個(gè)關(guān)系 首先是保留住宅、商業(yè)和廣場(chǎng)三者之間的關(guān)系。同時(shí)引進(jìn)國(guó)際知名的餐飲品牌，比如肯德基，以及中西餐和咖啡、茶點(diǎn)都有的上島咖啡或是名典咖啡等，其經(jīng)營(yíng)面積可以分別在 12023㎡左右。 主題定位 休閑美食城 二樓業(yè)態(tài)劃分 十一 )、業(yè)態(tài)定位 二樓業(yè)態(tài)與經(jīng)營(yíng)種類(lèi)劃分 十一 )、業(yè)態(tài)定位 定 位 特色主題休閑娛樂(lè)中心 規(guī) 劃 吃喝玩樂(lè)全都有，呼朋喚友不下樓 模 式 整體終身產(chǎn)權(quán)銷(xiāo)售也可先租后售 業(yè) 態(tài) 傾力打造一種由豪華大堂，桑拿中心、水上運(yùn)動(dòng)、水療、牛奶浴 、藥浴 、海鹽浴 、花瓣浴以及集人體測(cè)評(píng)、健康檢測(cè)、水療、運(yùn)動(dòng)、休閑、保健、娛樂(lè)、美食、美容、酒吧、網(wǎng)吧、卡拉 OK、棋牌、客房、茶藝、影視廳、兒童娛樂(lè)教育、商務(wù)會(huì)議等于一體的多元化、一站式健康休閑消費(fèi)文化及生活方式，采用獨(dú)有的專(zhuān)利技術(shù)，巧妙的將運(yùn)動(dòng)、亞健康測(cè)評(píng)與療復(fù)和時(shí)尚休閑結(jié)合為一體，用運(yùn)動(dòng)處方、營(yíng)養(yǎng)處方、保健處方來(lái)指導(dǎo)賓客科學(xué)運(yùn)動(dòng)、合理膳食、正確保健 。根據(jù)我們對(duì)周邊項(xiàng)目的調(diào)查，裝修配置建議如下： 地板使用花崗巖地面，柱網(wǎng)采用石材裝飾，使用燈光明亮的藝術(shù)吊頂，石材裝飾墻壁，涂料建議使用環(huán)保型涂料。 十二）、建筑與裝飾定位 （二）商業(yè)展示部分 設(shè)置大屏幕展示企業(yè)的產(chǎn)品（類(lèi)型、報(bào)價(jià)、產(chǎn)品演示等）；設(shè)置觸摸屏電腦，可以查詢(xún)各個(gè)展位的詳細(xì)情況；為每個(gè)展位提供網(wǎng)絡(luò)接口。 裝備樓內(nèi)移動(dòng)通訊覆蓋系統(tǒng)，以便用戶(hù)能無(wú)死角地接收完整的電波信號(hào)。 結(jié)合本項(xiàng)目的綜合特色，建議一樓沿街以及廣場(chǎng)外 部商鋪銷(xiāo)售價(jià)格建議為 1300015000元 / ㎡ 左右。二樓的租賃價(jià)格為 30元 / ㎡ /月左右。 十四、休閑場(chǎng)所 經(jīng)營(yíng)收益分析 休閑中心運(yùn)動(dòng)收益分析 1，根據(jù)市場(chǎng)詳細(xì)分析論證此行業(yè)成業(yè)收益比例為；例如每人每次收益費(fèi)128元，收益為 80%： 20%（成本） 項(xiàng)目定位依據(jù)，目前此行業(yè)經(jīng)營(yíng)狀況良好，會(huì)所為一次性投入，其收益屬于長(zhǎng)期低風(fēng)險(xiǎn)行業(yè)，根據(jù)此區(qū)域現(xiàn)狀及歷史此行業(yè)為基礎(chǔ)及本地區(qū)日常休閑消費(fèi)習(xí)慣分析，此項(xiàng)目定位是此區(qū)域商業(yè)業(yè)態(tài)之最佳選擇 十四、休閑場(chǎng)所 經(jīng)營(yíng)收益分析 零售市場(chǎng)中大型商場(chǎng)已基本能滿(mǎn)足日常所需，新興區(qū)域商業(yè)氣氛短期內(nèi)難以成熟，經(jīng)營(yíng)存在風(fēng)險(xiǎn) ,因此本項(xiàng)目商業(yè)定位應(yīng)找到市場(chǎng)具長(zhǎng)久生命力之項(xiàng)目，長(zhǎng)期滿(mǎn)足休閑消費(fèi)所需，方可立于不敗之地。 買(mǎi)二送一 皇牌肌療護(hù)理 +眼部護(hù)理：徹底改善皮膚缺水問(wèn)題 ， 祛黃氣 、 改善暗啞皮膚 。 單次 RMB 165。 ， 送價(jià)值 200元骨膠元眼膜 +手護(hù) 。 頭部按摩 RMB 165。 捏 、 刮腳 RMB 165。 消費(fèi)項(xiàng)目及價(jià)格參考 足球酒巴 免費(fèi) 卡拉 OK棋牌室 RMB 165。 三 ) 、品牌定位： 國(guó)際文化精髓 休閑商業(yè)旗艦 參考圖片 廣場(chǎng)定位建議 廣場(chǎng)定位建議 參考圖片 商業(yè)整體的營(yíng)銷(xiāo)和推廣如何把握？ 整合市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)傳播推廣策略 二）、階段性營(yíng)銷(xiāo)計(jì)劃 導(dǎo)入期 積累期 強(qiáng)銷(xiāo)期 持銷(xiāo)期 尾盤(pán)期 ０７年 7－ 9月 07年 10－ 08年 6月 08年 7月－ 9月 08年 10－ 11月 08年 12月 項(xiàng)目招商資料整理和起草 收集和探尋客戶(hù)資料,并于大客戶(hù)進(jìn)行前期溝通 開(kāi)始前期的各類(lèi)客戶(hù)溝通 市場(chǎng)預(yù)熱推廣，強(qiáng)化需求 強(qiáng)勢(shì)開(kāi)盤(pán)，轟動(dòng)市場(chǎng) 活動(dòng)營(yíng)銷(xiāo)，營(yíng)造熱銷(xiāo) 深化市場(chǎng)，挖掘潛在客戶(hù) 價(jià)格策略，激發(fā)猶豫型客戶(hù) 老業(yè)主答謝，準(zhǔn)客戶(hù)有禮 額外優(yōu)惠，消化保留單位 從板塊位置來(lái)看，片區(qū)商業(yè)現(xiàn)狀的開(kāi)發(fā)和規(guī)劃水準(zhǔn)都較低。本地域定位為適合國(guó)際人士居住、休息、交流和休閑娛樂(lè)的圣淘沙式的南亞國(guó)際港灣型的文化建筑群落，并延續(xù)以特色的良好服務(wù)，這就賦予了項(xiàng)目與眾不同的風(fēng)格，目前在惠陽(yáng)地區(qū)尚無(wú)類(lèi)似的概念，具有唯一性。 —— 開(kāi)業(yè)籌備，完成開(kāi)業(yè)活動(dòng)策劃和籌備工作，做好開(kāi)業(yè)準(zhǔn)備； —— 使市場(chǎng)招商率達(dá)到 40%，市場(chǎng)商戶(hù)的進(jìn)駐率（招商和銷(xiāo)售）達(dá)到 50%，初步具備 開(kāi)業(yè)條件。同時(shí)在現(xiàn)場(chǎng)準(zhǔn)備許多糕點(diǎn)、飲料，對(duì)持牌抽號(hào)的客戶(hù)進(jìn)行招待，我方與發(fā)展商一同準(zhǔn)備組織 20個(gè)摩登小姐進(jìn)行客戶(hù)咨詢(xún)和服務(wù)，并且同時(shí)開(kāi)展一系列促銷(xiāo)活動(dòng)，如： 對(duì)來(lái)現(xiàn)場(chǎng)咨詢(xún)的客戶(hù)每人享用精美紀(jì)念品一份對(duì)每位下定認(rèn)購(gòu)的客戶(hù)舉辦一個(gè)生動(dòng)的抽獎(jiǎng)活動(dòng)，活動(dòng)設(shè)最低獎(jiǎng)金項(xiàng)目 1000元（或 1000元的物資），每人可抽獎(jiǎng) 1次。嘉年華挖寶行動(dòng)”（前提是客戶(hù)每戶(hù)需交付 10000元／戶(hù)的定金）。 我們首先要確立本案產(chǎn)品的戰(zhàn)略差異化定位策略與競(jìng)爭(zhēng)突圍出路： 一、項(xiàng)目需要建筑規(guī)劃設(shè)計(jì)理念上創(chuàng)新，打造區(qū)域內(nèi)高檔次高層住宅及特色商業(yè)場(chǎng)所，引領(lǐng)片區(qū)住宅與商業(yè)潮流。所以 ,要從國(guó)際化與高品質(zhì)休閑生活兩條主線(xiàn)相互升華，塑造強(qiáng)、有力的價(jià)值形象，擊中消費(fèi)群心理感受，將成為本案定位能否成功的關(guān)鍵一拳。 一）、招商策略 二）、租、售策略 面積劃分的原則執(zhí)訂如下： 銷(xiāo)售招商區(qū)域 1一樓外街沿街鋪面全部以出售為主，不租賃； 1一樓內(nèi)鋪（南、北兩翼）全部針對(duì)有影響力的品牌餐飲業(yè)和超市為主，方式以銷(xiāo)售為主，部分有特色的商戶(hù)，也可以考慮制訂相應(yīng)的承租政策，以承租方式招商。 按揭購(gòu)買(mǎi) 首付 50%，銀行提供 50%、 10年期按揭貸款，無(wú)優(yōu)惠政策，銀行按揭在合同簽訂 30天內(nèi)辦理到位，由開(kāi)發(fā)商提供按揭銀行和相關(guān)手續(xù)，銷(xiāo)售方協(xié)助開(kāi)發(fā)商共同辦理按揭程序。 運(yùn)作方式： 把物業(yè)分整體市場(chǎng)的二部分、二階段進(jìn)行，即在接受認(rèn)購(gòu)的同時(shí)接受登記，發(fā)展商拿出一部分物業(yè)一開(kāi)始就可以認(rèn)購(gòu)，另外，一部分物業(yè)只接受登記，進(jìn)行“集中銷(xiāo)售”。只是也相應(yīng)提高了發(fā)展商的開(kāi)發(fā)風(fēng)險(xiǎn)。價(jià)格漲勢(shì)雖然迅猛，但現(xiàn)狀是惠陽(yáng)及大亞灣區(qū)域內(nèi)，在五一前后開(kāi)盤(pán)的幾個(gè)項(xiàng)目都已在短期內(nèi)銷(xiāo)售一空。由此可見(jiàn)，惠陽(yáng)的房地產(chǎn)市場(chǎng)當(dāng)前已是一片火爆?，F(xiàn)深圳有 1200萬(wàn)人，龐大住宅需求使很多深圳人因房?jī)r(jià)虛高而買(mǎi)不起深圳的房子，轉(zhuǎn)而在臨近深圳的周邊城市買(mǎi)房。 現(xiàn)在的市場(chǎng)為什么這樣火？ 原 因 C、城市形成聯(lián)盟 惠陽(yáng)發(fā)展得益于整個(gè)珠三角區(qū)域經(jīng)濟(jì)一體化發(fā)展大趨勢(shì)。而對(duì)大海的向往，對(duì)山景和海景住宅的需求，是很多人的居住理想。由此可推測(cè)這些是屬于短期內(nèi)難以收回投資的投資型住宅。 B、流水效應(yīng)使樓市火不了多久 如同水流總是往低處流的效應(yīng)，投資流也總是從高消費(fèi)區(qū)轉(zhuǎn)向低消費(fèi)區(qū)。由此將出現(xiàn)香港、深圳和惠陽(yáng)房?jī)r(jià)在價(jià)差上變小的現(xiàn)象，從而造成人們?cè)谕断蚍康禺a(chǎn)上的資金流勢(shì)變小，最終出現(xiàn)樓市火爆現(xiàn)象難以持續(xù)以至降溫的局面。 還能火多久？ 展 望 A、 房?jī)r(jià)隨著品質(zhì)變化出現(xiàn)兩極分化 隨著經(jīng)濟(jì)發(fā)展，人們對(duì)居住品質(zhì)日益講究，品質(zhì)的好的樓盤(pán)價(jià)格不會(huì)降低，且更具保值和增值的能力，而品質(zhì)差的樓盤(pán)在價(jià)格上難以保值和增值。但比深圳仍有差距。 D、隨著品質(zhì)改善及建設(shè)成本提高而上漲 建筑功能、綠化環(huán)境、新型建筑材料等綜合品質(zhì)的改善吸引了更多講究居住品質(zhì)的人購(gòu)房，同時(shí)也由此促使了建設(shè)成本的上升；隨著土地交易規(guī)范、透明，土地成本大幅提升以及經(jīng)濟(jì)發(fā)展，人工等相關(guān)要素的價(jià)格上漲，皆提升了房地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)成本?？梢岳斫鉃閾碛行蓍e生活商業(yè)廣場(chǎng)，能使吃喝玩樂(lè)和旅游度假就在家門(mén)口。 片區(qū)內(nèi)當(dāng)前還無(wú)綜合品質(zhì)夠得上中上檔次的同類(lèi)型項(xiàng)目。 本案需營(yíng)造一種美好生活氛圍，融合海濱、港灣、購(gòu)物中心、休閑美食廣場(chǎng)，以及具有 南亞風(fēng)情的空中花園和具有現(xiàn)代感建筑的項(xiàng)目特色，將此地的居住和消費(fèi)升華為一種國(guó)際化 的居住藝術(shù)。 三、住宅定位建議 七 ) 、主題釋義 圣陶沙（意思是平靜而安詳），是新加坡最為迷 人的度假小島，有著多姿多彩的娛樂(lè)設(shè)施和休閑活 動(dòng)區(qū)域，被譽(yù)為歡樂(lè)寶石。因此以圣淘沙的特性來(lái)貫穿全 盤(pán)，會(huì)較為適宜。 要做一個(gè)文化主題到位的建筑產(chǎn)品，首先就要從一個(gè)全新的理念去開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，為其造 出眾多獨(dú)特的利益點(diǎn)，成為市場(chǎng)上對(duì)消費(fèi)者最有征服力的差異化特質(zhì)。 三、住宅定位建議 ３、產(chǎn)品線(xiàn)延伸 ２） 以國(guó)際特色的商業(yè)街區(qū)文化 體現(xiàn)產(chǎn)品的主題定位 以特點(diǎn)鮮明的商業(yè)街區(qū)營(yíng)造文化氛圍。 三、住宅定位建議 十一 )、建筑小品體現(xiàn) 深 圳 區(qū) 域 淡水 惠州市 惠東 核心客戶(hù) 輔助客戶(hù) 其他客戶(hù) 游離客戶(hù) 本案最主要的目標(biāo)客戶(hù)群體是深圳及大亞灣與澳頭本地人與香港人。 這樣，我們的營(yíng)銷(xiāo)推廣才好有步驟地展開(kāi)，同時(shí)，也是目標(biāo)對(duì)項(xiàng)目最直接的感觀，為認(rèn)籌積累客戶(hù)營(yíng)銷(xiāo)階段性工作做好鋪墊。 ２ 培養(yǎng)一大批忠誠(chéng)客戶(hù)，使其成為良好口碑的傳播者。 ５在內(nèi)部認(rèn)購(gòu)期間不斷地舉行各種展示活動(dòng)； ６在內(nèi)部認(rèn)購(gòu)期間 DM直郵活動(dòng)； ７對(duì)重點(diǎn)企事業(yè)單位的直銷(xiāo)活動(dòng)。 ５ 導(dǎo)示系統(tǒng) 樹(shù)立項(xiàng)目導(dǎo)示系統(tǒng)，方便目標(biāo)客戶(hù)尋找項(xiàng)目所在地。廣告推廣是當(dāng)前房地產(chǎn)項(xiàng)目實(shí)現(xiàn)經(jīng)濟(jì)效益與社會(huì)效益雙豐收的必備武器和套路。 ※ 輻射工業(yè)園區(qū)，工業(yè)園區(qū)迅速壯大，產(chǎn)生巨大的城市購(gòu)買(mǎi)力 （ 2）推廣目的 ※ 正式啟動(dòng)項(xiàng)目宣傳（開(kāi)工儀式），展開(kāi)樓盤(pán)知名度。 （ 3）執(zhí)行策略： 以項(xiàng)目現(xiàn)場(chǎng)的圍墻及周邊的路旗、戶(hù)外廣告牌以及報(bào)紙等 做為主要載體營(yíng)造聲勢(shì)。感受奢華生活真色彩 —— 南亞海景園林與美食休閑廣場(chǎng)、便利、休閑、健康 （ 2）推廣目的： 張揚(yáng)鮮明的品牌主張，迅速傳達(dá)銷(xiāo)售信息以產(chǎn)生一定的品牌知名度，吸引首批公開(kāi)客戶(hù)。并做區(qū)域模型、項(xiàng)目整體模型、分戶(hù)模型，三大結(jié)合，給予客戶(hù)全方面的社區(qū)體驗(yàn)。此款項(xiàng)由購(gòu)房客戶(hù)在購(gòu)買(mǎi)房產(chǎn)單位時(shí)同時(shí)簽署愛(ài)心行動(dòng)意向書(shū)，在成功購(gòu)房后由發(fā)展商指定的時(shí)間內(nèi)，再次簽署愛(ài)心行動(dòng)確認(rèn)書(shū)后，此時(shí)由發(fā)展商出資，為購(gòu)房者當(dāng)場(chǎng)向在座準(zhǔn)備好的慈善事業(yè)機(jī)構(gòu)達(dá)成捐款（具體活動(dòng)屆時(shí)見(jiàn)方案），以此改善項(xiàng)目的形象，增加親和力和知名度。山海城邦，濱海公園。繁忙背后，盡顯便利與悠然生活尊寵。通過(guò)品牌知名度的提升，提升前期業(yè)主的自豪感，期以形成良好口碑，帶動(dòng)人脈銷(xiāo)售業(yè)績(jī)的提升。抽獎(jiǎng)對(duì)象為當(dāng)天成功認(rèn)購(gòu)中央中品房號(hào)的客戶(hù)。 其它活動(dòng)待定 （ 5）階段小結(jié)： 保持形象深化；多種方式（促銷(xiāo)、公關(guān)）并舉；穩(wěn)定去化速度；消化、細(xì)化、深化認(rèn)籌與開(kāi)盤(pán)時(shí)的廣告積累效果，同時(shí)為持續(xù)期作好準(zhǔn)備； 硬廣告從版面和頻率上都應(yīng)有所減弱，但仍應(yīng)保持一定的勢(shì)頭，主題應(yīng)從整體介紹過(guò)度到組成本案新生活的每一個(gè)細(xì)節(jié)的點(diǎn)面結(jié)合。前兩個(gè)階段主要是為第三階段服務(wù)。比如免費(fèi)的風(fēng)水師講座和風(fēng)水書(shū)刊的派發(fā)，以及慶深惠企業(yè)家海釣比賽、市政政海濱廣場(chǎng)完工，深惠萬(wàn)人手拉手活動(dòng)和游艇會(huì)、帆船會(huì)及各類(lèi)與海洋有關(guān)的體育及游戲活動(dòng)比賽等。樓盤(pán)活動(dòng)一般可通過(guò)現(xiàn)場(chǎng)表演、現(xiàn)場(chǎng)抽獎(jiǎng)、現(xiàn)場(chǎng)討論等方式，達(dá)到聚集人氣，營(yíng)造現(xiàn)場(chǎng)緊張氣氛，快速成交