【正文】 百貨遮擋，東側(cè)臨海都酒店，南側(cè)道路狹窄，人流稀少，從可視性來(lái)看，以北側(cè)長(zhǎng)江路最佳?；A(chǔ) /地塊分析項(xiàng)目概況項(xiàng)目總高度近 200米，是目前山東省單體體量最大、最高的建筑綜合體。由三座 “品字形 ”塔樓組成，規(guī)劃有辦公樓、五星級(jí)酒店高級(jí)公寓和商業(yè)。具體指標(biāo)如下：總建筑面積： 229254㎡寫(xiě)字樓建筑面積： 45185㎡酒店建筑面積： 24660㎡公寓建筑面積： 49802㎡商業(yè)建筑面積： 56040㎡停車位： B2B3，共 1935個(gè)商業(yè)部分：樓層： B16F層高： 本項(xiàng)目位于長(zhǎng)江路，因此該道路的交通狀況對(duì)項(xiàng)目影響最大。長(zhǎng)江路為東西向雙向 8車道，是開(kāi)發(fā)區(qū)內(nèi)的主要道路，車流量較大。由于開(kāi)發(fā)區(qū)的道路微循環(huán)系統(tǒng)較好，且機(jī)動(dòng)車保有量相對(duì)較小，故不存在堵車現(xiàn)象。項(xiàng)目周邊有多個(gè)公交車站，可至開(kāi)發(fā)區(qū)各處，便于消費(fèi)者到達(dá)本項(xiàng)目?；A(chǔ) /地塊分析交通系統(tǒng)基礎(chǔ) /地塊分析開(kāi)發(fā)區(qū)的商業(yè)集中在長(zhǎng)江路和香江路兩大商圈，吸引了整個(gè)開(kāi)發(fā)區(qū)的消費(fèi)人群。主要商業(yè)項(xiàng)目都位于這兩大商圈內(nèi)。其余商業(yè)僅起到滿足周邊居住人群基本生活需要的作用；目前開(kāi)發(fā)區(qū)的商業(yè)發(fā)展較落后，以傳統(tǒng)百貨和專業(yè)市場(chǎng)為主，尚未出現(xiàn)真正意義上的購(gòu)物中心；市場(chǎng)的不成熟，造成商戶對(duì)當(dāng)?shù)厥袌?chǎng)觀望氛圍濃郁，商戶資源有限；消費(fèi)者收入有限，大眾消費(fèi)場(chǎng)所仍是市場(chǎng)主流，高端商業(yè)市場(chǎng)還需培養(yǎng)?；A(chǔ) /地塊分析環(huán)境分析居住環(huán)境項(xiàng)目周邊有大量住宅，其中新建住宅供應(yīng)量龐大，因鄰近海邊，環(huán)境較好，故為開(kāi)發(fā)區(qū)商品房售價(jià)較高的區(qū)域。未來(lái)將為本項(xiàng)目提供潛在較高收入消費(fèi)人群；開(kāi)發(fā)區(qū)人口年齡相對(duì)年輕，受教育程度高，這部分人較易接受新事物；隨著新建住宅入住率提高，未來(lái)居住人群對(duì)于商業(yè)的需求呈上升趨勢(shì)；目前來(lái)看，居住人群的首要消費(fèi)為生活必需品和餐飲，高端商品的購(gòu)物類消費(fèi)多在青島市區(qū)；新建住宅的增多也為家居類提供了市場(chǎng)機(jī)遇。商務(wù)環(huán)境 商業(yè)環(huán)境 其它開(kāi)發(fā)區(qū)的主要政府機(jī)關(guān)都在項(xiàng)目周邊，這部分人群收入高于當(dāng)?shù)仄骄剑滟?gòu)物消費(fèi)主要使用購(gòu)物卡。餐飲、娛樂(lè)方面的消費(fèi)頻率與花費(fèi)也較高，故是本項(xiàng)目未來(lái)需要爭(zhēng)取的消費(fèi)人群；開(kāi)發(fā)區(qū)現(xiàn)有大量企業(yè)，這些企業(yè)的員工，也是本項(xiàng)目未來(lái)的潛在消費(fèi)人群，特別是項(xiàng)目自身和周邊寫(xiě)字樓人群，將是項(xiàng)目餐飲、休閑娛樂(lè)業(yè)態(tài)的目標(biāo)消費(fèi)群體。開(kāi)發(fā)區(qū)內(nèi)有一定數(shù)量的高校，但學(xué)生群體沒(méi)有收入，消費(fèi)能力十分有限，因此不是商業(yè)的目標(biāo)消費(fèi)群體，但高校內(nèi)的教職人員是項(xiàng)目的目標(biāo)消費(fèi)人群；由于開(kāi)發(fā)區(qū)旅游資源豐富，每年都有大量旅游人群前來(lái)，這將為餐飲業(yè)態(tài)提供潛在消費(fèi)群體。宏觀情況回顧與分析整體商業(yè)市場(chǎng)基礎(chǔ) /地塊分析市場(chǎng)研究競(jìng)爭(zhēng)分析需求分析項(xiàng)目 SWOT分析市場(chǎng)空白點(diǎn)分析市場(chǎng)定位與商業(yè)主題設(shè)計(jì)建議商品組合建議租金預(yù)測(cè)附件經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)商業(yè)發(fā)展規(guī)劃根據(jù)開(kāi)發(fā)區(qū)商業(yè)發(fā)展規(guī)劃，未來(lái)開(kāi)發(fā)區(qū)將形成三大商業(yè)中心和五條特色商業(yè)街：?唐島灣城市主商業(yè)中心： 唐島灣中心商業(yè)區(qū)主要由香江路綜合商業(yè)街和長(zhǎng)江路商業(yè)城為核心形成，其間有兩條專業(yè)特色街（武夷山路休閑特色餐飲街、井岡山路現(xiàn)代服務(wù)業(yè)街）。?辛安商業(yè)副中心： 臨港（辛安）副中心商業(yè)區(qū)處于開(kāi)發(fā)區(qū)北部的核心地位，跨黃河中路南北兩側(cè)，東到團(tuán)結(jié)路，西到昆侖山北路，規(guī)劃商業(yè)建筑面積為 10萬(wàn)平方米，副中心商業(yè)區(qū)由一個(gè)大型社區(qū)購(gòu)物中心和若干個(gè)大中型專業(yè)批發(fā)市場(chǎng)組成。?紅石崖商業(yè)副中心： 紅石崖商業(yè)中心需要逐步發(fā)展，從社區(qū)商業(yè)開(kāi)始逐步擴(kuò)大商業(yè)規(guī)模，逐步發(fā)展成北部副商業(yè)中心。規(guī)劃商業(yè)總面積 56萬(wàn)平方米。有一家中型百貨商店和一家中型超市； 300400米的商業(yè)步行街。經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)商業(yè)發(fā)展規(guī)劃開(kāi)發(fā)區(qū)商業(yè)在全力打造三大商業(yè)中心的同時(shí)，進(jìn)一步完善五條特色商業(yè)街的功能，形成覆蓋全區(qū)的商業(yè)網(wǎng)絡(luò)：香江路綜合商業(yè)街：為開(kāi)發(fā)區(qū)第一商業(yè)街，發(fā)展品牌專賣店，增加餐飲、休閑功能長(zhǎng)江路綜合商業(yè)街：開(kāi)發(fā)區(qū)最現(xiàn)代化的商業(yè)大街，引入都市型購(gòu)物中心、大型娛樂(lè)城和美食城，吸引中高檔消費(fèi)人群武夷山路休閑特色餐飲街：重點(diǎn)開(kāi)發(fā)南段和中段，主要設(shè)置酒吧、茶室、咖啡館、美容美發(fā)、餐飲、服飾等，形成休閑特色餐飲街，休閑特色餐飲專業(yè)店 60家以上井岡山路現(xiàn)代服務(wù)業(yè)街：重點(diǎn)開(kāi)發(fā)南端和北段，形成以現(xiàn)代服務(wù)業(yè)為主體的專業(yè)街，配置大型專業(yè)店、專賣店，各類現(xiàn)代服務(wù)業(yè)黃河中路綜合商業(yè)街：設(shè)置大型社區(qū)購(gòu)物中心、 600米步行街、專賣店、專業(yè)店、餐飲店及服裝市場(chǎng)，形成綜合商業(yè)街開(kāi)發(fā)區(qū)零售物業(yè)市場(chǎng)分析? 目前開(kāi)發(fā)區(qū)的商業(yè)區(qū)域主要集中在香江路以南和長(zhǎng)江路以北的區(qū)域內(nèi)，包括了主要的大型零售商和商業(yè)街區(qū)。? 依靠政府的大力扶持，利群集團(tuán)在開(kāi)發(fā)區(qū)商業(yè)市場(chǎng)上占主導(dǎo)地位。目前來(lái)看，大多數(shù)消費(fèi)仍然習(xí)慣到百貨消費(fèi)，利群在開(kāi)發(fā)區(qū)的三家店經(jīng)營(yíng)都較好。? 目前除百貨外，開(kāi)發(fā)區(qū)市場(chǎng)中的商業(yè)項(xiàng)目多數(shù)為專業(yè)市場(chǎng)和臨街商鋪。? 現(xiàn)有商業(yè)業(yè)態(tài)單一，檔次相對(duì)較低，佳世客進(jìn)入后有所改觀? 現(xiàn)有兩大商圈，香江路商圈為大眾化消費(fèi)場(chǎng)所，商業(yè)檔次較為中低檔，人流相對(duì)較大，是開(kāi)發(fā)區(qū)最繁華的商業(yè)聚集地；長(zhǎng)江路商圈由于佳世客的入駐，成為當(dāng)?shù)刂懈叨讼M(fèi)場(chǎng)所，但人流與香江路相比較少，由此可見(jiàn)開(kāi)發(fā)區(qū)內(nèi)仍以中低端消費(fèi)人群為主。? 從商業(yè)經(jīng)營(yíng)狀況來(lái)看，越大眾化的消費(fèi)場(chǎng)所，經(jīng)營(yíng)越好，如吉韓商廈、百利來(lái)商城、超市等滿足日常生活需要的業(yè)態(tài)同樣經(jīng)營(yíng)較好，由此可見(jiàn)當(dāng)?shù)叵M(fèi)力有限。? 從招商率來(lái)看，香江路商圈的空置率較低，而長(zhǎng)江路商業(yè)圈則相對(duì)較高，其中新世紀(jì)商城和百樂(lè)購(gòu)物廣場(chǎng) 70%以上空置，由此可見(jiàn)從香江路商圈目前仍是該區(qū)域的主要消費(fèi)場(chǎng)所。開(kāi)發(fā)區(qū)零售物業(yè)市場(chǎng)分析交通系統(tǒng)? 根據(jù)世邦魏理仕的統(tǒng)計(jì)，截止 2023年 12月底，開(kāi)發(fā)區(qū)零售物業(yè)市場(chǎng)主要商業(yè)存量達(dá) 35萬(wàn)平方米，這些物業(yè)供應(yīng)主要集中在唐島灣主商業(yè)中心。? 在開(kāi)發(fā)區(qū)目前的市場(chǎng)中，百貨和各類型的專業(yè)市場(chǎng)占有市場(chǎng)的主要份額，購(gòu)物中心只有佳世客，但其主要為超市加外租區(qū)，與真正意義的購(gòu)物中心相比還有距離。? 作為開(kāi)發(fā)區(qū)最主要的商業(yè)區(qū)域，香江路與長(zhǎng)江路占有了目前市場(chǎng)上超過(guò) 50%的市場(chǎng)供應(yīng)，商業(yè)密集，競(jìng)爭(zhēng)相對(duì)激烈。經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)商業(yè)市場(chǎng)租金分析經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)商業(yè)市場(chǎng)分析租金系統(tǒng)? 開(kāi)發(fā)區(qū)百貨采用流水倒扣的形式收取租金，根據(jù)業(yè)種差異，范圍在 %至 28%。如服裝和鞋類 的流水倒扣比率在 17%至 28%之間，餐飲類的扣率通常較低，如快餐類通常在 %至 %之間。由于開(kāi)發(fā)區(qū)的百貨基本被利群壟斷，故在支付租金之余，可能還存在其它費(fèi)用，如進(jìn)場(chǎng)費(fèi)、好處費(fèi)等，這也是百貨的弊端之一。?開(kāi)發(fā)區(qū)臨街店鋪的平均租金水平在 3——8 元 /平方米 /天（使用面積），其中，香江路區(qū)域首層租金最高可達(dá) 10元 /平方米 /天（使用面積），可見(jiàn)香江路商圈在區(qū)域商業(yè)市場(chǎng)的重要地位。長(zhǎng)江路雖然也有部分商業(yè)臨街租金較高，但也呈現(xiàn)了有價(jià)無(wú)市的局面，如新世紀(jì)商城的臨街部分經(jīng)常有空置面積出現(xiàn)。?目前，開(kāi)發(fā)區(qū)零售物業(yè)市場(chǎng)的租金通常包含了物業(yè)（市場(chǎng)）管理費(fèi)，物業(yè)管理費(fèi)單獨(dú)結(jié)算的項(xiàng)目所占比例相對(duì)較少。通常情況下，根據(jù)物業(yè)自身品質(zhì)的不同，物業(yè)（市場(chǎng)）管理費(fèi)所占比例約為年租金的 1%至 3%。?從租金水平來(lái)看，開(kāi)發(fā)區(qū)的商業(yè)尚未成熟，商業(yè)價(jià)值相對(duì)較低，故本項(xiàng)目在定價(jià)時(shí)要結(jié)合市場(chǎng)實(shí)際，不宜太高。經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)商業(yè)市場(chǎng)分析未來(lái)供應(yīng)未來(lái)主要商業(yè)供應(yīng)未來(lái)主要商業(yè)供應(yīng)未來(lái)主要商業(yè)供應(yīng)未來(lái)供應(yīng)總結(jié)? 根據(jù)世邦魏理仕掌握的資料，開(kāi)發(fā)區(qū)零售物業(yè)市場(chǎng)未來(lái)供應(yīng)面積達(dá) ，數(shù)量相對(duì)較大，且分布在開(kāi)發(fā)區(qū)各個(gè)區(qū)域。? 從項(xiàng)目周邊區(qū)域供應(yīng)時(shí)間看， 2023年進(jìn)入市場(chǎng)的商業(yè)供應(yīng)量最少，而 2023年以后將有大面積的商業(yè)問(wèn)世。? 未來(lái)供應(yīng)量主要集中在唐島灣主商業(yè)中心，該區(qū)域商業(yè)競(jìng)爭(zhēng)將更加激烈。對(duì)于新商業(yè)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)商而言，需要審慎對(duì)待。? 從未來(lái)商業(yè)供應(yīng)類型來(lái)看，百貨與大賣場(chǎng)將是未來(lái)幾年內(nèi)商業(yè)供應(yīng)的主力。? 辛安商業(yè)副中心將在未來(lái) 3年內(nèi)初具規(guī)模，未來(lái)可能分流現(xiàn)有商圈的消費(fèi)者。? 從上表可見(jiàn)，未來(lái)供應(yīng)中有許多現(xiàn)房商業(yè)，其中部分物業(yè)的位置也相對(duì)較好，如達(dá)利廣場(chǎng)，但至今仍然空置，可見(jiàn)目前開(kāi)發(fā)區(qū)商業(yè)市場(chǎng)并不理想，這一方面受消費(fèi)者消費(fèi)能力限制，另一方面也由于商戶資源有限，這同樣也是本項(xiàng)目面臨的最大問(wèn)題，目前來(lái)看，即使地理位置再好，也不能逆市而行，仍需在定位時(shí)符合市場(chǎng)規(guī)律；? 據(jù)調(diào)研所得，大部分空置商業(yè)都希望尋求能夠整租的商戶，且對(duì)租金預(yù)期都相對(duì)較低，這對(duì)開(kāi)發(fā)商而言市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)降低；? 目前空置大體量商業(yè)的業(yè)主，也存在部分等待開(kāi)發(fā)區(qū)商業(yè)成熟后再進(jìn)行租賃的開(kāi)發(fā)商，可見(jiàn)開(kāi)發(fā)區(qū)未來(lái)的規(guī)劃對(duì)商業(yè)仍然起到了一定的推動(dòng)作用。開(kāi)發(fā)區(qū)零售物業(yè)市場(chǎng)分析市場(chǎng)趨勢(shì)傳統(tǒng)百貨在當(dāng)?shù)仄鸩捷^早，目前市場(chǎng)接受度高。利群集團(tuán)占據(jù)了市場(chǎng)主要份額，并以在消費(fèi)者和商戶心目中產(chǎn)生較大的影響力，短時(shí)間內(nèi)很難改變這一局面。尚未進(jìn)入開(kāi)發(fā)區(qū)的百貨類商戶對(duì)當(dāng)?shù)嘏d趣較大，其中也有部分定位相對(duì)高端的百貨。以佳世客為代表的外資購(gòu)物中心已經(jīng)進(jìn)入開(kāi)發(fā)區(qū)，但尚處于水土不服狀態(tài)，經(jīng)營(yíng)不堪理想物，目前正通過(guò)不斷調(diào)整擺脫困境。購(gòu)中心對(duì)于開(kāi)發(fā)區(qū)消費(fèi)者還屬于新鮮事物，但隨著商業(yè)市場(chǎng)的細(xì)分，購(gòu)物中心具備市場(chǎng)空間。吉韓商廈等大型服裝市場(chǎng)占據(jù)了低端消費(fèi)市場(chǎng)。批發(fā)市場(chǎng)的繁榮表明開(kāi)發(fā)區(qū)低端消費(fèi)市場(chǎng)仍然有很大的受眾群體。預(yù)計(jì)未來(lái)專業(yè)市場(chǎng)仍將占據(jù)一定市場(chǎng)份額。由于便利性和日常消費(fèi)特征，很受大眾消費(fèi)客群的認(rèn)可，從而刺激連鎖超市賣場(chǎng)的進(jìn)一步擴(kuò)張。作為城市零售物業(yè)發(fā)展的重要元素，專業(yè)化、品質(zhì)化的超市賣場(chǎng)仍將繼續(xù)受到市場(chǎng)歡迎，尤其是對(duì)于像開(kāi)發(fā)區(qū)這樣處于商業(yè)發(fā)展轉(zhuǎn)型期的地區(qū)。目前有大潤(rùn)發(fā)、 TESCO等外資超市看好開(kāi)發(fā)區(qū)市場(chǎng)，希望進(jìn)入該市場(chǎng)發(fā)展。