【正文】 用（具體詳見邯鄲市房地產(chǎn)住宅市場(chǎng)分析報(bào)告） ?住宅投資趨勢(shì) : 04年 06年住宅市場(chǎng)投資額增長(zhǎng)平穩(wěn)， 07年繼續(xù)保持了這一增長(zhǎng)趨勢(shì)。目前，該項(xiàng)目基礎(chǔ)基本施工完成。北臨為民路，南臨友誼路，西側(cè)是新園路，東至世紀(jì)大街。邯鄲 恒昌 開發(fā)區(qū)示意圖 本項(xiàng)目示意圖 北 北 9 HOUSEVALUE 中華城 ? 項(xiàng)目四至 北至為民路 東至世紀(jì)大街 西至新園路 南至友誼路 ① ② ③ ④ 北 10 HOUSEVALUE 中華城 ? 項(xiàng)目現(xiàn)場(chǎng)實(shí)拍（照片拍攝日期為 2023年 7月 30日） 北 11 HOUSEVALUE 中華城 項(xiàng)目周邊情況 ? 項(xiàng)目北側(cè)是正在建設(shè)中的金都大飯店（五星級(jí)標(biāo)準(zhǔn)），建筑面積為85782㎡。 ? 項(xiàng)目西北方為邯鄲市國稅局及市工商局。通過對(duì)高開區(qū)情況的實(shí)地調(diào)查，弘創(chuàng)萬業(yè)預(yù)測(cè)未來兩年內(nèi)，高開區(qū)住宅投資將隨著其開發(fā)量的不斷增大而穩(wěn)步增長(zhǎng)。 19 HOUSEVALUE 中華城 ? 社區(qū)生活配套 : 目前邯鄲市在售房地產(chǎn)項(xiàng)目中，主要存在社區(qū)生活配套與開發(fā)建設(shè)進(jìn)度的銜接性不強(qiáng)，投入使用滯后、社區(qū)生活配套的概念性強(qiáng)于實(shí)際性的問題。由于高開區(qū)是邯鄲市的重點(diǎn)發(fā)展地區(qū)，隨著城市發(fā)展重心的東移，其住宅市場(chǎng)價(jià)格將得到進(jìn)一步提高。 整體住宅市場(chǎng)狀態(tài)及預(yù)測(cè) 22 HOUSEVALUE 中華城 整體商業(yè)及配套市場(chǎng)狀態(tài)及預(yù)測(cè) ?商業(yè)市場(chǎng)趨勢(shì)分析引用（具體詳見邯鄲市房地產(chǎn)住宅市場(chǎng)分析報(bào)告） 3 .14 .14 .6012345672023 2023 2023 2023 2023 2023? 消費(fèi)品零售總額增長(zhǎng)趨勢(shì) : 從 02年 07年上半年，邯鄲市消費(fèi)品零售總額一直保持平穩(wěn)增長(zhǎng)。 掌握客戶的需求特征，指導(dǎo)本項(xiàng)目的項(xiàng)目定位和規(guī)劃設(shè)計(jì)。 甄選條件 —— 針對(duì)性供給調(diào)查 項(xiàng)目所處區(qū)域、項(xiàng)目規(guī)模、項(xiàng)目包含物業(yè)類型接近的項(xiàng)目。 物業(yè)管理： 聘請(qǐng)香港世邦百根物業(yè)擔(dān)任顧問。 客戶構(gòu)成： 峰峰礦區(qū)、武安礦區(qū)礦主及高層人員； 邯鋼集團(tuán)中高層； 邯鄲東部高收入人群。 開發(fā)商： 邯鄲鑫鑫房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 交通狀況： 道路狀況良好，但目前周邊公共交通線路較少。 根據(jù)預(yù)定客戶信息分析，主要為邯鄲市內(nèi)高端收入人群，暫無明確分類。 配套設(shè)施 : 周邊規(guī)劃設(shè)計(jì)中包含電氣城、輕紡城、電子商務(wù)區(qū)、酒店、會(huì)展中心、商務(wù)配套和大型超市。 尚未取得預(yù)售許可證，但總套數(shù)的 30%已經(jīng)銷售，其中團(tuán)購占總套數(shù)的 25%，另 5%是以團(tuán)購名義進(jìn)行打折銷售的。 產(chǎn)品類型： 一、二期 18層板樓，三期 11層板樓和多層（三期 600套）。目前三期銷售即將結(jié)束。 項(xiàng)目規(guī)劃中包含 120萬㎡商業(yè)面積。 開發(fā)商： 邯鄲市中和房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 交通狀況： 項(xiàng)目東側(cè)緊鄰東環(huán)路，南北兩條路分別是為民路與友誼路，道路狀況良好，有公交車通過。 物業(yè)管理： 尚未確定物業(yè)管理公司和物業(yè)管理內(nèi)容。 物業(yè)管理： 多數(shù)項(xiàng)目聘請(qǐng)知名物業(yè)公司提供咨詢的方式服務(wù)。 調(diào)查方式： 實(shí)地調(diào)查、資料獲取 48 HOUSEVALUE 中華城 數(shù)量及構(gòu)成： 調(diào)查有效問卷 176份 各項(xiàng)目成交記錄分 析（涵蓋 2792份） 各項(xiàng)目客戶訪問記錄分析（涵蓋 6164份） 調(diào)查者： 弘創(chuàng)萬業(yè)邯鄲項(xiàng)目組 49 HOUSEVALUE 中華城 居室類型： 7%21%37%28%7%0% 20% 40% 60% 80% 100%五室以上四居室三居室兩居室一居室 目前本區(qū)域主流需求戶型從居住舒適度和性價(jià)比的角度來看，集中在兩室和三室。 購房關(guān)注因素 (多選 ): 56 HOUSEVALUE 中華城 購房信息的來源 : (多選 ) 受訪者主要通過 他人介紹，報(bào)紙，路牌和宣傳頁 獲取購房信息。（ 備注） 備注：在上一次的調(diào)查中，在售項(xiàng)目還包括康德商圈的米蘭秀街項(xiàng)目。 配套： 餐飲、網(wǎng)吧、美容、 KTV、溜冰場(chǎng)。 64 HOUSEVALUE 中華城 項(xiàng)目課題： ? 項(xiàng)目商業(yè)產(chǎn)品定位較高，與項(xiàng)目所屬的康德商圈總體定位有一定差異。 65 HOUSEVALUE 中華城 稽山新天地 項(xiàng)目位置： 陵西北大街與環(huán)城西路交叉口 建筑面積： 15萬 ㎡ 面積分割 ： 8㎡ 至 100㎡ 銷售價(jià)格 ：一層： 19000元 /㎡ ；二層： 8500元 /㎡ ； 三層： 5000元 /㎡ 回報(bào)方式： 開發(fā)商承諾經(jīng)營前兩年返租，年投資回報(bào)率 10%。 ? 產(chǎn)品定位清晰，功能劃分明確。 68 HOUSEVALUE 中華城 在售產(chǎn)權(quán)商業(yè)項(xiàng)目調(diào)查匯總 ? 銷售率均達(dá)到了 60%以上，主要是由于這兩個(gè)項(xiàng)目均位于商業(yè)環(huán)境比較成熟的市中心，投資回報(bào)較高； ? 從客戶構(gòu)成來看，其客戶群體主要是投資客戶，且主要看重開發(fā)商承諾的固定投資回報(bào)； ? 項(xiàng)目中引進(jìn)的知名經(jīng)營者品牌對(duì)投資者構(gòu)成了較大吸引力，對(duì)商業(yè)銷售的推動(dòng)作用較強(qiáng)； ? 在售商業(yè)項(xiàng)目均涵蓋購物、餐飲、休閑娛樂等多種功能。 ? 經(jīng)營范圍： ? 一層：超市食品部。 ? 超市外賣場(chǎng)：服裝、鞋帽、手機(jī)、家電及化妝品等商品。單層面積 4800㎡ ，總面積在 28000㎡ 左右。 被調(diào)查的三個(gè)項(xiàng)目均為大型商業(yè)項(xiàng)目，總面積在 15000㎡ － 30000㎡ 之間，經(jīng)營范圍廣泛，以超市和百貨為主。因此，我們分別給出市調(diào)所得的部分商鋪實(shí)際租金和正常市場(chǎng)狀態(tài)下的理論租金（通過收益法、假設(shè)開發(fā)法加權(quán)平均得出）。實(shí)際租金與按正常市場(chǎng)情況計(jì)算的理論租金有一定差距。 中檔飯店在針對(duì)性供給調(diào)研的三種分類中最受當(dāng)?shù)厝苏J(rèn)可，其面積相對(duì)較大；人均消費(fèi)較高，主要客源為邯鄲市中高消費(fèi)人群；包間與散桌的面積比例大體相當(dāng)；大部分飯店設(shè)置了停車位，但數(shù)量較少；具備一定檔次的燈光計(jì)劃設(shè)計(jì)。 經(jīng)營范圍 ：綜合性百貨 配套： 餐飲、電影院、 KTV、電玩城 89 HOUSEVALUE 中華城 項(xiàng)目特點(diǎn) ? 項(xiàng)目包括東西樓兩部分，知名度大，在邯鄲當(dāng)?shù)氐纳虡I(yè)項(xiàng)目中認(rèn)可度最高。 合同中不能明確購買商鋪具體位置，無法自行經(jīng)營。工人劇院及工人文化宮均為一個(gè)放映廳，可容納 200－ 300人；面積最大的新世紀(jì)電影院有 4個(gè)放映廳，可容納最多 480人。 98 HOUSEVALUE 中華城 在開發(fā)區(qū)投資商鋪是否可行： 42%47%11%0%20%40%60%80%100%可行 不可行 說不好 部分受訪客戶認(rèn)為高開區(qū)投資商鋪可以搶得先機(jī)，另一部分受訪投資客戶認(rèn)為高開區(qū)剛剛起步，投資商鋪存在一定風(fēng)險(xiǎn)。 106 HOUSEVALUE 中華城 項(xiàng)目整體說明 通過對(duì)住宅和商業(yè)的針對(duì)性供需調(diào)研，結(jié)合項(xiàng)目的實(shí)際情況可以看到，本項(xiàng)目在整體定位及產(chǎn)品設(shè)計(jì)上有較大的提升空間；但在整體市場(chǎng)環(huán)境下與競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目相比較也存在著一定的風(fēng)險(xiǎn)。 ? 成功產(chǎn)品提煉 超市百貨、商業(yè)公園、綜合性娛樂休閑配套，成為了區(qū)域性綜合商業(yè)成功的必要條件。 目前項(xiàng)目周邊區(qū)域缺乏綜合性配套商業(yè)，只有新科園小區(qū)內(nèi)設(shè)置了一個(gè)中型超市，其余均為住宅底商，其業(yè)態(tài)包括：小型超市、煙酒店、洗衣店、美容美發(fā)、服裝服飾、鞋帽專賣、裝潢公司、診所等，缺乏合理的業(yè)態(tài)規(guī)劃，未能形成商業(yè)的規(guī)模聚集效應(yīng)。 126 HOUSEVALUE 中華城 項(xiàng)目總體市場(chǎng)定位 國際化高端時(shí)尚復(fù)合社區(qū) 住宅市場(chǎng)定位 商業(yè)市場(chǎng)定位 國際化品牌生活區(qū) 中央時(shí)尚區(qū) 127 HOUSEVALUE 中華城 目標(biāo)客群定位 128 HOUSEVALUE 中華城 住宅目標(biāo)客群定位 基礎(chǔ)條件 : ? 存款額不低于 25萬元 ? 按揭購房客戶，月還款能力不低于 1500元 ? 能承受高檔社區(qū)的物業(yè)使用費(fèi) 基礎(chǔ)條件客戶主要方向 : ? 資源類開發(fā)的私營業(yè)主 ? 大型企事業(yè)單位中、高層，及業(yè)務(wù)職能部門員工 ? 收入較高的公務(wù)員 129 HOUSEVALUE 中華城 商業(yè)目標(biāo)客群定位（投資者） 基礎(chǔ)條件 : ? 接受相對(duì)投資回報(bào)周期較長(zhǎng)、回報(bào)率較低、投資穩(wěn)定的投資方式 ? 愿意投資不動(dòng)產(chǎn) ? 有一定閑置資金 基礎(chǔ)條件客戶主要方向 : ? 資源類開發(fā)的私營業(yè)主 ? 大型企事業(yè)單位中、高層，及業(yè)務(wù)職能部門員工 ? 收入較高的公務(wù)員 130 HOUSEVALUE 中華城 產(chǎn)品定位 131 HOUSEVALUE 中華城 ? 住宅： 高層住宅、高層公寓 ? 商業(yè)： 住宅底商、集中商業(yè) 產(chǎn)品類型 132 HOUSEVALUE 中華城 住宅戶型建議 133 HOUSEVALUE 中華城 39% 38%13%60%40%16% 17%15%8%4%8%1%1%10%6%7%3% 6%0%20%40%60%80%60以下60707080809090100100110110120120130130140140－160160－180180以上需求調(diào)查萬博園鑫域國際``` 從供需對(duì)比結(jié)果來看，目前 120160㎡ 產(chǎn)品的需求量達(dá)到了 48%，但高開區(qū)內(nèi)沒有針對(duì)此面積的產(chǎn)品供給； 160㎡ 以上的戶型需求相對(duì)較少，占總比例的 12%，但高開區(qū)針對(duì) 160㎡ 以上產(chǎn)品的供給量較大； 90㎡ 以下的戶型需求相對(duì)較少，占總比例的 12%。 考慮到項(xiàng)目?jī)?nèi)業(yè)主之間的檔次差異不宜過大，建議最小戶型面積接近 90㎡ 。按照本項(xiàng)目周邊主要輻射消費(fèi)常住人口 ， 理論上本項(xiàng)目商業(yè)面積應(yīng)不低于 。 住宅體量設(shè)定初步構(gòu)思：在滿足規(guī)劃條件、保證住宅品質(zhì)、符合市場(chǎng)需求的條件下盡可能的增加住宅產(chǎn)品的建筑面積，以保證開發(fā)商的預(yù)期利潤，降低項(xiàng)目開發(fā)風(fēng)險(xiǎn)。 107 HOUSEVALUE 中華城 項(xiàng)目構(gòu)思分析 108 HOUSEVALUE 中華城 項(xiàng)目構(gòu)思分析主要是從邯鄲整體市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)狀況、高開區(qū)發(fā)展現(xiàn)狀及未來預(yù)期、項(xiàng)目針對(duì)性市場(chǎng)調(diào)研、規(guī)劃用地指標(biāo)、項(xiàng)目自身屬性、項(xiàng)目周邊環(huán)境、項(xiàng)目周邊配套狀況等多角度，針對(duì)項(xiàng)目產(chǎn)品類型、體量、檔次、布局等要素進(jìn)行綜合分析，并形成初步構(gòu)思，指導(dǎo)項(xiàng)目定位、規(guī)劃建議及主要綜合配套建議。 商業(yè)需求調(diào)查－經(jīng)營者 100 HOUSEVALUE 中華城 認(rèn)同何種商業(yè)管理模式： 大部分商鋪經(jīng)營者比較認(rèn)可統(tǒng)一管理。 92 HOUSEVALUE 中華城 商業(yè)針對(duì)性需求調(diào)查 93 HOUSEVALUE 中華城 調(diào)查目的 —— 掌握商業(yè)項(xiàng)目投資者、商業(yè)經(jīng)營者、最終消費(fèi)者對(duì)商業(yè)項(xiàng)目的需求狀況，為項(xiàng)目商業(yè)產(chǎn)品市場(chǎng)定位論證提供支持。由于本次調(diào)查時(shí)間有限，因此僅對(duì)其商業(yè)面積進(jìn)行了記錄。 ? 項(xiàng)目坐落于城市主干道 —— 人民路上，交通便利。 86 HOUSEVALUE 中華城 運(yùn)營商業(yè)項(xiàng)目調(diào)查－新世紀(jì)商場(chǎng)調(diào)查 由于新世紀(jì)商業(yè)中心 (西樓 )在邯鄲當(dāng)?shù)匾堰\(yùn)營的商業(yè)中認(rèn)可度最高，故選取其進(jìn)行調(diào)研。 住宅底商店鋪： 面積一般較大，約 80160㎡ 左右； 經(jīng)營種類受住宅所在區(qū)域和住宅檔次的影響：遠(yuǎn)離城市 中心區(qū)的普通住宅小區(qū)多經(jīng)營便利店、洗衣店、醫(yī)療診 所等生活配套行業(yè)；位于商業(yè)圈附近的高檔住宅小區(qū)底 商多經(jīng)營中高檔服裝品牌的精品店。 實(shí)際月租金： 約 50－ 60元 /㎡ /月 理論月租金 :6075/㎡ /月 主要經(jīng)營種類 : 便利店，中低檔服裝服飾，煙酒茶銷售，通訊，電腦，電子設(shè)備銷售等。在商業(yè)業(yè)態(tài)上非常注重超市的積聚作用，尤其是滏東購物廣場(chǎng)（美食林超市）和陽光龍湖廣場(chǎng)，主要以超市的集客能力帶動(dòng)其百貨部分的商品銷售。 ? 一至五層： ? 主要客源： 周邊居民，關(guān)注商品性價(jià)比的消費(fèi)者。 ? 超市外賣場(chǎng)面積為 5700㎡ 。 ? 單層營業(yè)面積約為 11500㎡ 。 調(diào)查內(nèi)容 —— 競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目供給現(xiàn)狀及各項(xiàng)元素調(diào)查（針對(duì)性供給調(diào)查）。 67 HOUSEVALUE 中華城 項(xiàng)目課題： ? 前期定位不當(dāng)，導(dǎo)致面積分割較大，影響客戶投資信心。 經(jīng)營范圍 ：購物、餐飲、娛樂休閑等。 ? 與在售其他競(jìng)爭(zhēng)商業(yè)項(xiàng)目相比，修正為按建筑面積銷售的單價(jià)較高。