【正文】 區(qū)位價值和自然資源稟賦；人文： 需要長時間積累，為領(lǐng)導(dǎo)者品牌的標志；服務(wù)： 品牌的力量，屬于真正主流品牌開發(fā)商的競爭力要素；產(chǎn)品： 典型的單一項目成功要素和高價樓盤的充分條件。綜合性批發(fā)零售于一體的現(xiàn)代化新型商業(yè)物業(yè)。定位思考定位思考是市場上最全面市場，應(yīng)該突出是市場上最全面市場，應(yīng)該突出 項目的唯一性項目的唯一性項目市場形象不佳，應(yīng)從項目市場形象不佳，應(yīng)從 提升產(chǎn)品形象提升產(chǎn)品形象 做文章做文章定位不應(yīng)過于空泛，定位不應(yīng)過于空泛， 應(yīng)貼切市場應(yīng)貼切市場 穩(wěn)重謀利穩(wěn)重謀利找準區(qū)域客戶特性，依托找準區(qū)域客戶特性，依托 客戶需求客戶需求 找準市場定位找準市場定位定位定位 ——市場占位市場占位華中華中 最最 全全 的汽車市場的汽車市場 示范區(qū)示范區(qū)| 項目推廣節(jié)點劃分 | 項目階段推廣建議 | 基礎(chǔ) VI系統(tǒng)解讀 | 階段推廣物料示意項目階段推廣項目階段推廣項目推廣計劃項目推廣計劃啟 承 轉(zhuǎn) 合銷售排期推廣節(jié)奏5月 6月 7月 8月 1月12月9月 10月 11月第一步第二步第三步形象導(dǎo)入期形象導(dǎo)入期產(chǎn)品入市期產(chǎn)品入市期銷售促銷期銷售促銷期循環(huán)推廣，品質(zhì)一層層拔高進入新一期產(chǎn)品推介，入市銷售推廣策略結(jié)合項目現(xiàn)狀及營銷要求，建議本項目在宣傳推廣上應(yīng)遵循以下幾點：應(yīng)精準營銷推廣，直接目標客群，避免信息流失浪費，控制成本；以仙桃為中心，輻射江漢平原、武漢等城市，挖掘客戶；推廣媒體推廣分布上，采取綜合組合，重點投放；推廣節(jié)奏控制上，采取集中推廣，形象導(dǎo)入直接過渡產(chǎn)品銷售；109推廣策略 ——媒體推廣 /公關(guān)活動 /行銷推廣 /渠道推廣廣告推廣 公關(guān)活動推廣 行銷推廣渠道推廣集中蓄勢期（ 5月 —8月） 報紙：《仙桃日報》、《仙桃周刊》，入市對市場發(fā)出聲音；電視：在仙桃電視臺選擇開機廣告或收視率高的頻道進行字幕廣告、 15秒廣告、標簽廣告、專題報道。三維動畫：制作光碟全城派發(fā)活動現(xiàn)場循環(huán)播放（建立廣告效果測評體系）110戶外：戶外：1路、 7路公交車車身廣告市區(qū)跨街戶外、高速入口戶外、 漢宜高速路段戶外（出武漢、入仙桃醒目位置）鄰縣、市城區(qū)中心發(fā)布大牌戶外廣告（潛江 /洪湖 /天門 /荊州）目標客群：投資者和自營者均有可能。網(wǎng)絡(luò)：網(wǎng)絡(luò)：與專業(yè)網(wǎng)站聯(lián)系，建立 “ 網(wǎng)上交易平臺 ” ，設(shè)計項目網(wǎng)站。換言之，就是以公關(guān)之名行促銷之實。216?；咀龇ǎ? 6月 —9月之間，認籌 “ 華中汽車交易大市場 ” 的投資者或自營戶，都有可能被選為“ 仙桃形象大使 ” ；首批 “ 仙桃形象大使 ” 共計 5名，在開業(yè)之日，由市有關(guān)領(lǐng)導(dǎo)抽簽開獎； “ 仙桃形象大使 ” 的職責(zé)是在一言一行中推廣仙桃的整體形象，宣傳仙桃的投資環(huán)境，享有直接向市領(lǐng)導(dǎo)機構(gòu)反映情況的特權(quán)；堅持開 “ 仙桃形象宣傳車 ” 。并邀請各大新聞媒體大肆宣傳造勢，邀請湖北衛(wèi)視，仙桃電視臺，荊州電視臺等多家電視臺同步直播。推廣策略 ——媒體推廣 /公關(guān)活動 /行銷推廣 /渠道推廣推廣策略推廣策略 ——媒體組合媒體組合為更全面的網(wǎng)羅客戶資源，在確定項目推廣思路的前提下，通過最優(yōu)化的媒體組合，根據(jù)我司對區(qū)域推廣媒體的調(diào)研，建議 夾報夾報 （江漢平原地區(qū)）、（江漢平原地區(qū)）、戶外戶外 （漢宜高速路口、江漢平（漢宜高速路口、江漢平原各市鎮(zhèn)入口）、原各市鎮(zhèn)入口）、 營銷活動營銷活動 （（武漢、江漢平原地區(qū)）、武漢、江漢平原地區(qū)）、 電視電視開機或文字飛播、圍墻、派單開機或文字飛播、圍墻、派單等為主，應(yīng)作為項目媒體推廣主力，同時借助其它媒介網(wǎng)羅邊緣性客群，針對項目核心客群做到 精準推廣營銷。主干道封鎖：入口指示牌主干道封鎖：入口指示牌 建議在入高速路口、項目紡織大道豎立項目指示牌，從而樹立項目形象，提高項目昭示性市內(nèi)戶外廣告市內(nèi)戶外廣告 市內(nèi)跨街廣告位市內(nèi)體育廣場核心位置漢江路 Y路口漢江大橋建議根據(jù)情況在漢江大橋、市內(nèi)核心地段跨街廣告等位置豎立醒目廣告位（根據(jù)情況選擇）現(xiàn)場圍墻現(xiàn)場圍墻 建議項目現(xiàn)場圍墻重新更新，根據(jù)現(xiàn)場實際情況，建議適當(dāng)加大現(xiàn)場包裝，如（道旗等）階段執(zhí)行計劃階段執(zhí)行計劃第一階段：形象樹立期 第二階段：客戶積累期 第三階段：開盤強銷期5月 6月第四階段：持銷期營銷推廣目的：快速樹立項目的形象高度，提升地緣性客戶對區(qū)域價值的認可，積累客源。第二階段：客戶積累期第二階段：客戶積累期第一階段：形象樹立期 第二階段：客戶積累期 第三階段：開盤強銷期7月 9月第四階段：持銷期營銷推廣目的：強化片區(qū)規(guī)劃利好、訴求項目形象及價值點、提升客戶對項目的認可度?，F(xiàn)場配合：工程進度加快，形象外墻盡快展示。活動地點：營銷中心和仙桃電視臺聯(lián)合舉辦 （暫定）邀請對象： 前期意向客戶、潛在客戶、周邊零散客戶及全城居民。通過現(xiàn)場人氣，促進項目的銷售，提升現(xiàn)場信心。宣傳推廣：現(xiàn)場積客：營銷活動；線上廣告出街：戶外、派單、短信、電視文字飛播。營銷費用投放計劃表營銷費用投放計劃表 （初案）（初案）說明：以上推廣費用部分媒體為一年費用，具體媒體投放分布，根據(jù)項目推售情況調(diào)整（主要集中在 610月份）。仙桃仙桃項目整體形象推廣項目整體形象推廣 (對江漢平原客戶喊對江漢平原客戶喊 )叩問市場給出答案引爆價值汽車市場典范示范區(qū)提供炒作支持高調(diào)亮相武漢，江漢平原等地刺疼 江漢平原、仙桃吸引關(guān)注答專業(yè)價值答規(guī)模價值答定位價值落實產(chǎn)品深化形象豐滿價值推廣方向推廣方向愿景誘導(dǎo)賣鋪招商經(jīng)營廣告 7號樓階段簡略號樓階段簡略| 鋪面劃分總綱 | 鋪面劃分建議鋪面劃分建議鋪面劃分建議鋪面劃分總綱鋪面劃分總綱鋪面面積 盡量控制在 2050平米，總價控制在 15—30萬；盡量 減少公共面積，減少公攤， 提高實際使用面積；鋪面劃分應(yīng)該 符合消防、規(guī)劃要求， 避免不必要的問題； 內(nèi)部部分墻體和公共部分建議不修建， 以免影響鋪面劃分。華中汽車交易大市場華中汽車交易大市場 典范市場區(qū)典范市場區(qū)湖北湖北 營銷費用預(yù)算（暫定）營銷費用預(yù)算（暫定）銷售面積： 20578平方米預(yù)計銷售總收入： 推廣總費用：約 540萬取費 2%按房地產(chǎn)推廣的一般規(guī)律，地產(chǎn)項目的推廣費用一般為銷售總額的2%3%， 而普遍商業(yè)產(chǎn)品，推廣費用 2%%不等。銷售培訓(xùn)：客戶跟蹤技巧培訓(xùn)、現(xiàn)殺技巧培訓(xùn)、認籌未認購客戶疏理分析、現(xiàn)場配合： 認籌期間包裝及開盤前包裝。邀請對象： 公司領(lǐng)導(dǎo)、前期登記客戶，媒體記者優(yōu)惠方式： 先認籌先選鋪，認籌金 20230元抵 50000注：具體視項目優(yōu)惠政策執(zhí)行情況而定；前期參加活動客戶額外給予相關(guān)優(yōu)惠。優(yōu)惠方式： 登記者可享受開盤當(dāng)天額外優(yōu)惠。宣傳推廣：不定期組織下鄉(xiāng)巡演活動，啟動 “0”元創(chuàng)業(yè)活動；現(xiàn)場積客：產(chǎn)品樓書、海報、單張；線上、線下廣告（活動）出街：戶外、報紙、短信、派單等。銷售培訓(xùn)：項目銷售百問，述盤詞培訓(xùn)、接待流程、禮儀培訓(xùn)。保證客戶流失量最少。 10套以上制定團購獎勵政策。推廣策略 ——媒體推廣 /公關(guān)活動 /行銷推廣 /渠道推廣“ 華中汽車交易大市場品牌商家簽約儀式 ” 活動目的：促進招商和市場啟動，同時提高公司和項目品牌的知名度、美譽度?；顒又黝}：新仙桃，新形象216。推廣策略 ——媒體推廣 /公關(guān)活動 /行銷推廣 /渠道推廣112公關(guān)營銷一“ 仙桃形象大使 ” 活動216。目標客群：投資者和自營者均有可能。預(yù)計： /條，每次發(fā)布 20萬條信息。 DM：根據(jù)不同時期制作 DM宣傳單頁，針對市場密集區(qū)，針對性進行地毯式投放。領(lǐng)導(dǎo)者—壟斷價格—產(chǎn)品有不可重復(fù)性—過河拆橋追隨者—搭便車，借勢—以小博大，殺傷戰(zhàn)術(shù)—價格戰(zhàn)的制造者補缺者—目標明確，挖掘客戶—瞄準市場縫隙—創(chuàng)新產(chǎn)品和需求點挑戰(zhàn)者—改變游戲規(guī)則—強調(diào)新的評估標準—強調(diào)產(chǎn)品的特色和價值行業(yè)老大 非行業(yè)老大，中大規(guī)模市場次 /非主流市場 敏銳的機會主義者市場定位市場定位以規(guī)劃或產(chǎn)品的首創(chuàng)和創(chuàng)新點定位 以項目的目標客戶定位 優(yōu)勢組合定位 以一種生活方式定位 以行業(yè)或片區(qū)的引領(lǐng)者定位 以文化形象定位 以地段的特征定位 通過產(chǎn)品特征或顧客利益點定位 形象定位的切入點 規(guī)劃及產(chǎn)品：強調(diào)項目汽車市場的專業(yè)性，綜合性、規(guī)范性標準優(yōu)勢組合：集整車銷售（含機械車、汽車等多樣車型）、售后服務(wù)、汽配市場、二手車交易、商務(wù)酒店等綜合于一體生活方式：倡導(dǎo)體驗式車文化生活方式片區(qū)引領(lǐng)者：華中首席汽車市場集散地。地塊地塊 SWOT推導(dǎo)戰(zhàn)略：推導(dǎo)戰(zhàn)略： 利用利用 ““ 核心競爭力矩陣核心競爭力矩陣 ”” 來發(fā)掘項目的價值點來發(fā)掘項目的價值點97綜合評估綜合評估 項目價值（核心競爭力）的綜合評估市、區(qū)兩級政府重點項目，優(yōu)惠政策，市場操作空間巨大城南發(fā)展核心地塊，絕版地理位置，發(fā)展?jié)摿薮螅鄠€商業(yè)綜合體入駐區(qū)域，新城指日可待城南眾多住宅社區(qū)的日益形成熟并快速發(fā)展，這里即將成為仙桃的最大新商圈。年齡特征： 3045歲之間為主客戶特征： 收入穩(wěn)定，對汽車行業(yè)較熟悉，對區(qū)域投資價值認可購房特征： 他們購買物業(yè)的主要目的是作為固定資產(chǎn)投資，為生活提供保障，購買支付能力根據(jù)資金現(xiàn)狀不同，差別很大，多數(shù)投資客支付能力在 3070萬元之間，同時，對投資的商鋪的收益及鋪面的發(fā)展升值較為關(guān)注。單層面積偏大，東西開間較大，很難兼顧邊緣商家的經(jīng)營狀況。采用大面積玻璃窗設(shè)計，加速空氣對流，優(yōu)化二樓經(jīng)營及購物環(huán)境。二樓中庭把商鋪人流動線貫穿一氣，考慮二樓商業(yè)經(jīng)營人流的均好性。主入口不臨主干道，展示面偏弱；216。柱網(wǎng)結(jié)構(gòu)合理， 812米柱距，便于商鋪的組合和利用。三樓梯設(shè)置，分割后，公攤較大。216。項目項目 7結(jié)構(gòu)分析（結(jié)構(gòu)分析（ 1F部分）部分）建面： ㎡ ，層高： 6米；結(jié)構(gòu)優(yōu)勢：216。結(jié)構(gòu)劣勢：216。216。內(nèi)部分割墻體較多，不利于分割，建議內(nèi)部盡量不砌墻，但保留相關(guān)管道；216。柱網(wǎng)結(jié)構(gòu)合理， 812米柱距，便于商鋪的組合和利用。三樓梯設(shè)置，分割后，公攤較大。層高設(shè)計，滿足汽車展廳空間需要，并利于商業(yè)內(nèi)部空氣流通，帶臨時庫房設(shè)計。垂直、平行人流動線明確，垂直人流動線通過一部扶梯和一部升降電梯及 3個步梯組合而成。項目分析總結(jié)項目分析總結(jié)從上述分析中可見，從本體屬性上看，本項目呈現(xiàn)如下基本特征：從地段屬性看， 項目處于仙桃城南發(fā)展區(qū)，發(fā)展?jié)摿薮?，緊鄰仙洪大道、仙南大道，交通便利，對外昭示性強，未來發(fā)展較理想；從商業(yè)價值看， 周邊當(dāng)前分布有當(dāng)?shù)鼐用袼椒浚?以廣水市內(nèi)本地居民為主， 城南整體商業(yè)氛圍尚未形成，市場培育期較長，項目屬于長期投資物業(yè)，投資價值的挖掘尤為重要；從市場屬性上看， 區(qū)域內(nèi)商業(yè)供應(yīng)量較大，區(qū)域未來競爭激烈 ， 項目應(yīng)在提升產(chǎn)品整體性價比，從而提高競爭力；從項目屬性上看， 37萬多方的體量， 在區(qū)域?qū)儆诖笮鸵?guī)模， 地塊較為規(guī)整，適宜及時開發(fā) 。整體商業(yè)氛圍和環(huán)境有待提升和改善。 項目簡介藍海國際汽配城依托規(guī)劃中的山西汽車后市場基地 —藍海國際物流港的全面配套，打造現(xiàn)代化一站式綜合性專業(yè)汽配市場功能分區(qū)n 汽配商貿(mào)區(qū)n 轎車專修區(qū)n 汽車美容用品園區(qū)轎車專修園區(qū)汽車美容用品園區(qū)汽配商貿(mào)區(qū) 汽配城局部平面示意 汽配城功能分區(qū)示意工程機械一條街 底盤系列一條街 底盤系列一條街8m10m 10m店鋪 店鋪 店鋪 店鋪5m5m5m8m5m? 沿街店面 ? 三種商鋪戶型項目借鑒n 太原現(xiàn)有市場無較好規(guī)劃的汽配、汽修園區(qū)，皆布局混亂n 園區(qū)分區(qū)明確，以汽配商貿(mào)區(qū)為核心，居中布置，汽配商貿(mào)以豎排行列式布局，規(guī)整有序，方便車輛進出通用件一條街微配一條街機油一條街店鋪店鋪店鋪藍海國際汽配城是太原目前汽配、汽修市場中規(guī)劃布局最規(guī)整合理的汽車園區(qū)| 項目基本概況 | 項目 SWOT分析 | 項目目標客群鎖定| 項目形象定位項目本體分析項目本體分析從地塊位置來看，地塊處在城南新區(qū)西部，屬于仙桃發(fā)展的核心帶，地塊未來升值價值較佳，地塊緊臨漢宜高速，物流交通運輸較為方便，規(guī)劃的整體環(huán)境及配套較為齊全。仙桃市場解讀仙桃市場解讀| 仙桃重點指標分析 | 仙桃房產(chǎn)市場分析 | 仙桃在售商業(yè)項目調(diào)研| 仙桃汽車市場分析 | 仙桃周邊汽車市場分析 | 專業(yè)汽車市場案例借鑒轎車專修園區(qū)汽配城一、二期汽車美容用品園區(qū)n占地面積 410畝，其中一、二期汽配市場及倉儲用地 200畝（目前一期已建成），未來將建成集汽配交易、車輛美容修理、倉儲物流于一體的現(xiàn)代化綜合專業(yè)汽配市場。 后續(xù)經(jīng)營交為商業(yè)管理公司或物業(yè)公司管理，以實現(xiàn)開發(fā)企業(yè)快速回籠資金。門面皆為街鋪上下連買，面積在 100平米左右。 但高檔汽