【正文】 間和空間的靈活安排，增加空間的有效利用，降低空臵率 ?各種功能之間相互烘托和影響，加強體驗感覺和度假氣氛 ?設臵花園、大露臺等非限定自由空間，促發(fā)偶然性故事 會所 綜合解決 商務社交 私人聚會 度假 娛樂場所 CLUB 才藝學校 會所單元分隔面積建議：注重功能的交叉，會所面積 2023平米左右 2023M2 數(shù)量 CLUB 會談室 棋牌室 活動室 餐廳 咖啡廳 休閑教室 400500 1 ? ? ? 250－ 300 1 ? ? ? ? ? 180－ 200 3 ? ? ? ? ? 80－ 100 2 ? ? 50 5 ? ? ? 區(qū)域性配套 —— 承擔整個區(qū)域國際濱海度假區(qū)氛圍的營造功能 ?巽寮節(jié)日廣場 ?頂級會所 ?海鮮美食街 ?風情商業(yè)街 ?沙洲游樂場 ?游艇碼頭 硬性配套體系 在游艇碼頭對面的露天美食街，通透的街鋪可以欣賞到游艇碼頭也可以享受到海景 業(yè)態(tài) 面積 店數(shù) 備注 海鮮美食街 750 5 ?設每間餐廳面積為進深為 6米 ?體現(xiàn)濱海特色的露天海鮮美食街 美食街面積建議 —— 商業(yè)面積為 750平米 ，沿海岸面長度為 125米 開放性美食街應與社區(qū)整體定位相一致，突出度假、體驗 消費者調(diào)查分析表明，高端消費者在旅游地進行餐飲消費時非常注重周圍檔次與度假氛圍的培養(yǎng) 富有度假氣息的露天海鮮餐廳將休閑氛圍的體驗發(fā)揮得淋漓盡致 區(qū)域性配套 —— 承擔整個區(qū)域國際濱海度假區(qū)氛圍的營造功能 ?水岸中心廣場 ?頂級會所 ?海鮮美食街 ?風情商業(yè)街 ?沙洲游樂場 ?游艇碼頭 硬性配套體系 風情商業(yè)街定位、排布及體量 考慮： ?整個風情商業(yè)街服務于區(qū)域和社區(qū)，打造度假區(qū)域形象， 在這里與建筑風格一致，建議風情商業(yè)街風格為 加勒比海風格 ， 突出度假氣息 ?前期業(yè)態(tài)：以滿足啟動區(qū)客戶的基本生活需要為主－餐飲，超市，簡單家政服務設施和濱海特色賣場。 ?商業(yè)的銷售： 銷售期壓后，前期出租少量鋪面，承載客戶需求的基本功能配套； 待客戶入住形成一定人氣時再銷售。 ?商業(yè)街路網(wǎng)與美食街連成一體，打造一條聚集人氣的極具度假氣息的休閑地帶 ?風情商業(yè)街在前期只需做出少量展示，其他用圍板圍起來即可 。 商業(yè)量估算： 整個商業(yè)街臨街面約 160米 ， 按對街開，臨街商業(yè)體量約 3200平米，約 50間商鋪 （商鋪面寬按 6米 計算，進深按 10米算）。 風情商業(yè)街，與后期的商業(yè)地塊聯(lián)系，同時在前期作為展示 建議采用加勒比海風格風情商業(yè)街 符合海岸山居休閑社區(qū)的定位 ?建議采用加勒比海風格商業(yè)街，作為沿街昭示面，盡量采用獨特風格，讓人群停留下來 商業(yè)街業(yè)態(tài)：酒吧、咖啡吧、網(wǎng)吧、 24小時便利店 區(qū)域性配套 —— 承擔整個區(qū)域國際濱海度假區(qū)氛圍的營造功能 ?水岸中心廣場 ?頂級會所 ?海鮮美食街 ?風情商業(yè)街 ?沙洲游樂場 ?游艇碼頭 硬性配套體系 沙洲游樂場 ?在沙洲上建 1~2個沙灘排球場地、沙灘足球場 區(qū)域性配套 —— 承擔整個區(qū)域國際濱海度假區(qū)氛圍的營造功能 ?水岸中心廣場 ?頂級會所 ?海鮮美食街 ?風情商業(yè)街 ?沙洲游樂場 ?游艇碼頭 硬性配套體系 ?游艇碼頭旁鋪約 120米長的木棧道 海邊游艇碼頭 海邊游艇碼頭 內(nèi)灣游 艇碼頭 內(nèi)灣游 艇碼頭 物業(yè)發(fā)展建議 —— 國際濱海度假區(qū)價值體系 國 際 濱 海 度 假 區(qū) 價 值 體 系 區(qū)域價值構建 區(qū)域界定 奢華體驗之旅 規(guī)劃先行、區(qū)域資源整合 “九”大體驗計劃 精神價值構建 室外家具 奢華俱樂部 巽寮節(jié)日 突出區(qū)域個性 少數(shù)人享有的生活 區(qū) 域 形 象 構 建 社 區(qū) 形 象 構 建 區(qū)域功能價值構建 區(qū)域配套功能 度假 /居住 /旅游 /商業(yè)為一體 建筑、園林產(chǎn)品價值構建 加勒比海風情 富人度假生活示范 社區(qū)配套功能 物業(yè)管理 社區(qū)功能價值構建 度假 /居住為一體 適合度假性增值服務 社區(qū)外家具 —— 廣場上的標志物，商業(yè)街上、濱海大道上以及其他所有區(qū)域公共空間中的雕塑、小品 突出國際性度假區(qū)的特點 物業(yè)發(fā)展建議 —— 國際濱海度假區(qū)價值體系 國 際 濱 海 度 假 區(qū) 價 值 體 系 區(qū)域價值構建 區(qū)域界定 奢華體驗之旅 規(guī)劃先行、區(qū)域資源整合 “九”大體驗計劃 精神價值構建 室外家具 奢華俱樂部 巽寮節(jié)日 突出區(qū)域個性 少數(shù)人享有的生活 區(qū) 域 形 象 構 建 社 區(qū) 形 象 構 建 區(qū)域功能價值構建 區(qū)域配套功能 度假 /居住 /旅游 /商業(yè)為一體 建筑、園林產(chǎn)品價值構建 加勒比海風情 富人度假生活示范 社區(qū)配套功能 物業(yè)管理 社區(qū)功能價值構建 度假 /居住為一體 適合度假性增值服務 奢華的俱樂部生活－ SPA俱樂部 奢華的俱樂部生活－游艇俱樂部 奢華的俱樂部生活－ GOLF俱樂部 奢華的俱樂部生活－驢友俱樂部 物業(yè)發(fā)展建議 —— 國際濱海度假區(qū)價值體系 國 際 濱 海 度 假 區(qū) 價 值 體 系 區(qū)域價值構建 區(qū)域界定 奢華體驗之旅 規(guī)劃先行、區(qū)域資源整合 “九”大體驗計劃 精神價值構建 室外家具 奢華俱樂部 巽寮節(jié)日 突出區(qū)域個性 少數(shù)人享有的生活 區(qū) 域 形 象 構 建 社 區(qū) 形 象 構 建 區(qū)域功能價值構建 區(qū)域配套功能 度假 /居住 /旅游 /商業(yè)為一體 建筑、園林產(chǎn)品價值構建 加勒比海風情 富人度假生活示范 社區(qū)配套功能 物業(yè)管理 社區(qū)功能價值構建 度假 /居住為一體 適合度假性增值服務 巽寮濱海風情節(jié)日系列概念設計 spring summer autumn winter 地點 巽寮濱海私家道 濱海木棧道 巽寮節(jié)日廣場 海鮮美食街 海灘 娛樂性 藝術性 公眾參與性 游艇比賽、戶外運動系列、風箏節(jié) 啤酒節(jié)、海釣比賽 國際服飾節(jié)、海鮮美食節(jié) 火把節(jié)、圣誕節(jié) 海 物業(yè)發(fā)展建議 —— 國際濱海度假區(qū)價值體系 國 際 濱 海 度 假 區(qū) 價 值 體 系 區(qū)域價值構建 區(qū)域界定 奢華體驗之旅 規(guī)劃先行、區(qū)域資源整合 “九”大體驗計劃 精神價值構建 室外家具 奢華俱樂部 巽寮節(jié)日 突出區(qū)域個性 少數(shù)人享有的生活 區(qū) 域 形 象 構 建 社 區(qū) 形 象 構 建 區(qū)域功能價值構建 區(qū)域配套功能 度假 /居住 /旅游 /商業(yè)為一體 建筑、園林產(chǎn)品價值構建 加勒比海風情 富人度假生活示范 社區(qū)配套功能 物業(yè)管理 社區(qū)功能價值構建 度假 /居住為一體 適合度假性增值服務 通過沙灘的私有化，直接奠定高尚私密社區(qū)形象，提升項目價值，極具震撼性 ?萬科十七英里 ?社區(qū)僅服務業(yè)主、會員，游客不能進入實用沙灘等資源，通過嚴密保衛(wèi)實現(xiàn)濱海社區(qū)不對外開放。業(yè)主擁有專屬濱海資源。 ?十七英里成為南中國海資產(chǎn)新貴的名利沙龍。 ? 愉景灣 ? 游客可進入社區(qū)，與居民共同使用沙灘、公園等自然資源。通過較少設臵公共服務設施，以減少游客進入社區(qū)，實現(xiàn)社區(qū)的半私密性。 ? 愉景灣成為香港高檔住宅區(qū)。 ? 大梅沙 ? 公共開放型海灘，服務于城市，不設臵任何限制，任何人均可享用濱海資源，人流量極大。 ? 一線海景處難以形成高尚住宅區(qū)。 接下來我們將著重研究完全不對外開放和半對外開放的兩類濱海社區(qū) 完全不對外開放 半對外開放 完全對外開放 案例 1：通過 向政府租賃的方式 實現(xiàn)完全不開放的沙灘 三亞山海天大酒店 ? 通過向政府租賃方式實現(xiàn)私家使用（此方式在三亞五星級酒店中應用比較普遍） ? 收費方式：憑房卡免費使用，但額外服務需收費 ? 管理方式： 1. 專人服務（摩托艇租賃、看管衣物等） 2. 專業(yè)救生員 3. 救生艇 案例 2： 17英里沙灘為人造沙灘，通過小區(qū)內(nèi)嚴密的保衛(wèi)措施，嚴禁外人進入 17英里 ? 17英里沙灘為人造沙灘，建沙灘之前與政府談判后同意填海建沙灘。 ? 通過小區(qū)內(nèi)嚴密的保衛(wèi)措施，嚴禁外人進入，供 17英里業(yè)主免費使用 ? 交通條件限制，面海環(huán)山，除小區(qū)業(yè)主外，外界無法進入 ? 管理方式： 1. 現(xiàn)場設安全員 1名、救生員 1名 2. 1部巡邏艇 3. 4個哨所 4. 探燈夜間照明 案例 3：香港愉景灣 —— 通過交通、配套設施的限制降低沙灘對外開放程度 香港愉景灣 降低沙灘開放度的措施： ? 沙灘上不設臵更衣及沖身的設施，愉景灣居民 可到會所沖身，而游客只可使用在沙灘小路邊的水龍頭沖腳。 ? 前往愉景灣的上島交通相對不便，前來沙灘的游人較少，由此增強社區(qū)沙灘的私密性 沙灘私有化和半私有化案例總結 沙灘私有化方法 適用條件 實現(xiàn)的私密化程度 與本項目的契合度 三亞海天酒店 與政府談判，租賃沙灘 ?能與政府有談判條件 ?能承受高的租金 完全私密 萬科 17英里 通過小區(qū)嚴密的保安措施，嚴禁沙灘進入 ?能與政府有談判條件 ?人造沙灘 ?周邊有天然屏障 完全私密 香港愉景灣 通過交通、配套設施的限制，控制沙灘人流量 ?沙灘私密性較好 ?周邊配套設施匱乏 基本完全私密 本項目建議 采取第三種沙灘私有化方法 ： ?本項目啟動區(qū)腹地較深，沙灘具有較好的私密性，現(xiàn)階段周邊沒有配套設施 ?項目啟動區(qū)周邊無其他住宅物業(yè)，沙灘呈自然私有化狀 ?后期可以通過交通路網(wǎng)的規(guī)劃和配套的限制控制沙灘人流量 私有化沙灘管理方式 —— 讓業(yè)主感知到沙灘的私有性 ?配備專門的安全員與救生員各 1名 ?配備救生艇 1艘 ?哨所 2個 ?探照燈夜間照明 ?前期配備專門的保安，以防周邊村民進入沙灘內(nèi) 物業(yè)發(fā)展建議 —— 國際濱海度假區(qū)價值體系 國 際 濱 海 度 假 區(qū) 價 值 體 系 區(qū)域價值構建 區(qū)域界定 奢華體驗之旅 規(guī)劃先行、區(qū)域資源整合 “九”大體驗計劃 精神價值構建 室外家具 奢華俱樂部 巽寮節(jié)日 突出區(qū)域個性 少數(shù)人享有的生活 區(qū) 域 形 象 構 建 社 區(qū) 形 象 構 建 區(qū)域功能價值構建 區(qū)域配套功能 度假 /居住 /旅游 /商業(yè)為一體 建筑、園林產(chǎn)品價值構建 加勒比海風情 富人度假生活示范 社區(qū)配套功能 物業(yè)管理 社區(qū)功能價值構建 度假 /居住為一體 適合度假性增值服務 引入高素質(zhì)品牌專業(yè)物管公司對小區(qū)進行管理 ?根據(jù)對消費者的分析研究，發(fā)現(xiàn)度假類消費者對度假物業(yè)管理最為關注的是 安