【正文】 物業(yè)管理 社區(qū)功能價(jià)值構(gòu)建 度假 /居住為一體 適合度假性增值服務(wù) 通過沙灘的私有化，直接奠定高尚私密社區(qū)形象，提升項(xiàng)目?jī)r(jià)值，極具震撼性 ?萬(wàn)科十七英里 ?社區(qū)僅服務(wù)業(yè)主、會(huì)員，游客不能進(jìn)入實(shí)用沙灘等資源，通過嚴(yán)密保衛(wèi)實(shí)現(xiàn)濱海社區(qū)不對(duì)外開放。 ? ,功能復(fù)合交叉，體驗(yàn)試非限定空間 ?2完整的體驗(yàn)式服務(wù)鏈條 動(dòng)靜分區(qū)靈活 ,功能復(fù)合交叉，體驗(yàn)式的非限定空間 ?不對(duì)每個(gè)房間的用途做嚴(yán)格的限定，通過會(huì)所管理系統(tǒng)進(jìn)行時(shí)間和空間的靈活安排，增加空間的有效利用，降低空臵率 ?各種功能之間相互烘托和影響，加強(qiáng)體驗(yàn)感覺和度假氣氛 ?設(shè)臵花園、大露臺(tái)等非限定自由空間，促發(fā)偶然性故事 會(huì)所 綜合解決 商務(wù)社交 私人聚會(huì) 度假 娛樂場(chǎng)所 CLUB 才藝學(xué)校 會(huì)所單元分隔面積建議：注重功能的交叉，會(huì)所面積 2023平米左右 2023M2 數(shù)量 CLUB 會(huì)談室 棋牌室 活動(dòng)室 餐廳 咖啡廳 休閑教室 400500 1 ? ? ? 250－ 300 1 ? ? ? ? ? 180－ 200 3 ? ? ? ? ? 80－ 100 2 ? ? 50 5 ? ? ? 區(qū)域性配套 —— 承擔(dān)整個(gè)區(qū)域國(guó)際濱海度假區(qū)氛圍的營(yíng)造功能 ?巽寮節(jié)日廣場(chǎng) ?頂級(jí)會(huì)所 ?海鮮美食街 ?風(fēng)情商業(yè)街 ?沙洲游樂場(chǎng) ?游艇碼頭 硬性配套體系 在游艇碼頭對(duì)面的露天美食街，通透的街鋪可以欣賞到游艇碼頭也可以享受到海景 業(yè)態(tài) 面積 店數(shù) 備注 海鮮美食街 750 5 ?設(shè)每間餐廳面積為進(jìn)深為 6米 ?體現(xiàn)濱海特色的露天海鮮美食街 美食街面積建議 —— 商業(yè)面積為 750平米 ，沿海岸面長(zhǎng)度為 125米 開放性美食街應(yīng)與社區(qū)整體定位相一致，突出度假、體驗(yàn) 消費(fèi)者調(diào)查分析表明，高端消費(fèi)者在旅游地進(jìn)行餐飲消費(fèi)時(shí)非常注重周圍檔次與度假氛圍的培養(yǎng) 富有度假氣息的露天海鮮餐廳將休閑氛圍的體驗(yàn)發(fā)揮得淋漓盡致 區(qū)域性配套 —— 承擔(dān)整個(gè)區(qū)域國(guó)際濱海度假區(qū)氛圍的營(yíng)造功能 ?水岸中心廣場(chǎng) ?頂級(jí)會(huì)所 ?海鮮美食街 ?風(fēng)情商業(yè)街 ?沙洲游樂場(chǎng) ?游艇碼頭 硬性配套體系 風(fēng)情商業(yè)街定位、排布及體量 考慮： ?整個(gè)風(fēng)情商業(yè)街服務(wù)于區(qū)域和社區(qū)，打造度假區(qū)域形象， 在這里與建筑風(fēng)格一致，建議風(fēng)情商業(yè)街風(fēng)格為 加勒比海風(fēng)格 ， 突出度假氣息 ?前期業(yè)態(tài)：以滿足啟動(dòng)區(qū)客戶的基本生活需要為主－餐飲，超市，簡(jiǎn)單家政服務(wù)設(shè)施和濱海特色賣場(chǎng)。 ①濱海私家道 ②巽寮節(jié)日廣場(chǎng) ③區(qū)域級(jí)會(huì)所、售樓處風(fēng)情商業(yè)街 ④沙洲游樂場(chǎng) ⑤游艇碼頭 ⑥濱海木棧道 ⑦私家沙灘 ⑧親海豪宅 開放區(qū)域 私密區(qū)域 ⑧ ① ② ③ ④ ⑤ ⑥ ⑦ 車行路線 游艇出行展示路線 開放區(qū)域 私密區(qū)域 客戶展示路線節(jié)點(diǎn) 物業(yè)發(fā)展建議 —— 國(guó)際濱海度假區(qū)價(jià)值體系 國(guó) 際 濱 海 度 假 區(qū) 價(jià) 值 體 系 區(qū)域價(jià)值構(gòu)建 區(qū)域界定 奢華體驗(yàn)之旅 規(guī)劃先行、區(qū)域資源整合 “九”大體驗(yàn)計(jì)劃 精神價(jià)值構(gòu)建 室外家具 奢華俱樂部 巽寮節(jié)日 突出區(qū)域個(gè)性 少數(shù)人享有的生活 區(qū) 域 形 象 構(gòu) 建 社 區(qū) 形 象 構(gòu) 建 區(qū)域功能價(jià)值構(gòu)建 區(qū)域配套功能 度假 /居住 /旅游 /商業(yè)為一體 建筑、園林產(chǎn)品價(jià)值構(gòu)建 加勒比海風(fēng)情 富人度假生活示范 社區(qū)配套功能 物業(yè)管理 社區(qū)功能價(jià)值構(gòu)建 度假 /居住為一體 適合度假性增值服務(wù) 區(qū)域配套設(shè)施建議 —— 承擔(dān)“八大體驗(yàn)”計(jì)劃 配套設(shè)施建議 區(qū)域型配套 ?巽寮節(jié)日廣場(chǎng) ?頂級(jí)會(huì)所 ——前期用作售樓處 ?海鮮美食街 ?風(fēng)情商業(yè)街 ?沙洲游樂場(chǎng) ?游艇碼頭 區(qū)域性配套 —— 承擔(dān)整個(gè)區(qū)域國(guó)際濱海度假區(qū)氛圍的營(yíng)造功能 ?巽寮節(jié)日廣場(chǎng) ?頂級(jí)會(huì)所 ?海鮮美食街 ?風(fēng)情商業(yè)街 ?沙洲游樂場(chǎng) ?游艇碼頭 硬性配套體系 巽寮節(jié)日廣場(chǎng)啟動(dòng)肩負(fù)的任務(wù)：承擔(dān)整個(gè)區(qū)域形象的立勢(shì)功能，渲染度假區(qū)域氛圍 ?1. 通過地勢(shì)、植物、區(qū)域標(biāo)志性建筑小品 的打造形成強(qiáng)大視覺沖擊力， 建立對(duì)整個(gè)區(qū)域規(guī)劃的信心，彌補(bǔ)項(xiàng)目本身人氣不足和配套資源的缺乏。 》》詳見后《沙灘私有化案例研究》 方案M1 方案M2 一個(gè)少數(shù)人擁有的頂級(jí)豪華會(huì)所，體驗(yàn)尊貴感 一個(gè)少數(shù)人享有的親海豪宅，體現(xiàn)濱海生活的歸屬性 方案M1 方案M2 方案 M2客戶行為發(fā)生的展示動(dòng)線，充分體驗(yàn)啟動(dòng)區(qū)的核心價(jià)值體系，增加客戶對(duì)其區(qū)域吸引力體驗(yàn) ?客戶行為發(fā)生，形成其核心體驗(yàn)節(jié)點(diǎn)，有效的整合了區(qū)域資源，增強(qiáng)了區(qū)域吸引力。 一條濱海木棧道，體現(xiàn)公共區(qū)域的濱海生活方式 一個(gè)私家享有沙灘，提升項(xiàng)目的形象，體現(xiàn)公共與私密的共融性 降低沙灘對(duì)外開放程度的措施，使其相對(duì)私有化。 ?廣場(chǎng)是新市鎮(zhèn)的標(biāo)志場(chǎng)所。 路網(wǎng)割裂了與資源的聯(lián)系，地塊的均好性偏差大， B地塊資源差，造成開發(fā)價(jià)值扁損 A B 路網(wǎng)設(shè)置，將資源引入復(fù)地，使各地塊居者在空間上可以共享 A， B資源分配均好，各地塊均有有層次變化，便于產(chǎn)品搭配與銷售 海 海 A B 案例總結(jié)－其他－住宅區(qū)排布 1. 按總價(jià)與物業(yè)檔次，依此與資源結(jié)合，總價(jià)最高、檔次最高的產(chǎn)品與最佳資源組合 2. 主景觀軸與資源區(qū)拉通，將景觀拉入各組團(tuán)內(nèi)部，所有居者均可分享 3. 充分考慮地勢(shì)地貌帶來(lái)的景觀面增加 4. 延遠(yuǎn)離資源區(qū)的方向，建筑高度依此增加，增加觀景面 5. 以景觀方向?yàn)橹饕蚩紤] 海 大獨(dú)棟 小獨(dú)棟 小高層 公寓 主景觀軸 主景觀軸 案例總結(jié)－其他－配套 1. 前期以營(yíng)造區(qū)域度假氛圍，展示未來(lái)度假生活方式的娛樂休閑型配套投入為主，附以基本生活配套設(shè)施； 2. 商業(yè)配套前期由于區(qū)域陌生不宜銷售，但可以通過圍板包裝展示氛圍，少量商業(yè)承擔(dān)基本生活配套功能，主要涉及超市、銀行，醫(yī)療、餐飲。 研究目的： ? 針對(duì)項(xiàng)目的核心問題，研究遠(yuǎn)離城市的陌生強(qiáng)勢(shì)資源度假項(xiàng)目，如何為區(qū)域啟勢(shì)，以及啟勢(shì)戰(zhàn)略之下的落實(shí)策略。 案例選擇原則： 1. 珠三角及珠三角以外區(qū)域 2. 遠(yuǎn)離城市陌生強(qiáng)勢(shì)資源區(qū) 3. 度假性質(zhì)大盤 香港－愉景灣 美國(guó)－ Florida Seaside 三亞－山水國(guó)際 深圳－萬(wàn)科東海岸 廣州－假日半島 深圳－萬(wàn)科 17英里 案例研究?jī)?nèi)容： 1. 啟動(dòng)戰(zhàn)略 2. 啟動(dòng)產(chǎn)品線策略 3. 啟動(dòng)客戶策略 4. 啟動(dòng)區(qū)選址 5. 其他（如規(guī)劃） 珠三角案例 珠三角以外案例 1 案例總結(jié)－啟動(dòng)戰(zhàn)略 陌生區(qū)濱海大盤啟動(dòng)期面臨的核心問題－前期人氣與形象不足以支撐區(qū)域的啟動(dòng)，從而支撐產(chǎn)品的銷售。 物業(yè)發(fā)展建議 —— 國(guó)際濱海度假區(qū)價(jià)值體系 國(guó) 際 濱 海 度 假 區(qū) 價(jià) 值 體 系 區(qū)域價(jià)值構(gòu)建 區(qū)域界定 奢華體驗(yàn)之旅 規(guī)劃先行、區(qū)域資源整合 “九”大體驗(yàn)計(jì)劃 精神價(jià)值構(gòu)建 室外家具 奢華俱樂部 巽寮節(jié)日 突出區(qū)域個(gè)性 少數(shù)人享有的生活 區(qū) 域 形 象 構(gòu) 建 社 區(qū) 形 象 構(gòu) 建 區(qū)域功能價(jià)值構(gòu)建 區(qū)域配套功能 度假 /居住 /旅游 /商業(yè)為一體 建筑、園林產(chǎn)品價(jià)值構(gòu)建 加勒比海風(fēng)情 富人度假生活示范 社區(qū)配套功能 物業(yè)管理 社區(qū)功能價(jià)值構(gòu)建 度假 /居住為一體 適合度假性增值服務(wù) 奢華之旅：九大濱海生活體驗(yàn)計(jì)劃 ?通過客戶行為的發(fā)生，為其擬定其空間生活。 一條琳瑯滿目的商業(yè)街，是濱海休閑生活的體驗(yàn) ?風(fēng)情商業(yè)街分為濱海的開放式商業(yè)街、內(nèi)河親水式商業(yè)街、風(fēng)情商業(yè)街，主要是展示未來(lái)濱海生活場(chǎng)景，滿足度假基本需求。 ?通過交通條件等限制，提高到達(dá)難度。 ?通過客戶行為發(fā)生，也有效的形成了開放空間與私密空間的分隔與共融。 ?地方。 ?商業(yè)的銷售： 銷售期壓后，前期出租少量鋪面，承載客戶需求的基本功能配套； 待客戶入住形成一定人氣時(shí)再銷售。業(yè)主擁有專屬濱海資源。 ? 愉景灣成為香港高檔住宅區(qū)。 ? 通過小區(qū)內(nèi)嚴(yán)密的保衛(wèi)措施，嚴(yán)禁外人進(jìn)入，供 17英里業(yè)主免費(fèi)使用 ? 交通條件限制，面海環(huán)山，除小區(qū)業(yè)主外，外界無(wú)法進(jìn)入 ? 管理方式： 1. 現(xiàn)場(chǎng)設(shè)安全員 1名、救生員 1名 2. 1部巡邏艇 3. 4個(gè)哨所 4. 探燈夜間照明 案例 3：香港愉景灣 —— 通過交通、配套設(shè)施的限制降低沙灘對(duì)外開放程度 香港愉景灣 降低沙灘開放度的措施： ? 沙灘上不設(shè)臵更衣及沖身的設(shè)施，愉景灣居民 可到會(huì)所沖身，而游客只可使用在沙灘小路邊的水龍頭沖腳。大多海歸經(jīng)歷，投資意識(shí)較強(qiáng) 度假、投資 小高層公寓 60平米 中、小型公司或企業(yè)老板、公司高層領(lǐng)導(dǎo)， 35~40歲，3口之家，投資意識(shí)較強(qiáng)，崇尚運(yùn)動(dòng)，看重自然環(huán)境，多次置業(yè)，有 2輛車以上，一般開奧迪等同檔次的車 度假、投資、保值 小高層公寓 90平米 ， 40~50歲，家中人口較多，自己忙于事業(yè)，即使自己不喜歡這里，也要給家人創(chuàng)造好的生活環(huán)境，或是自己懂得享受生活，喜愛運(yùn)動(dòng)，關(guān)注投資回報(bào)，置業(yè)精明，但購(gòu)買公寓用來(lái)純度假，幾乎不用于投資。通過控制面積來(lái)控制總價(jià)吸引大量投資度假型客戶。 物業(yè)排布： 景觀資源〉朝向 1期 愉景灣道 ?將啟動(dòng)區(qū)選在整個(gè)區(qū)域中部，依靠中部聚集的人氣、興建的配套和樹立的形象帶動(dòng)北南兩個(gè)區(qū)域發(fā)展。 ?公寓將面積控制在 65以下，總價(jià)對(duì)投資者形成了巨大的吸引力，能夠迅速回現(xiàn)。 啟動(dòng)區(qū)形象展示 以增強(qiáng)濱海體驗(yàn)與度假氛圍為目的， 先期投入簡(jiǎn)單生活所需配套 ,和沙灘廣場(chǎng)以及部分娛樂設(shè)施，待聚集一定人氣后一次性投入?yún)^(qū)域級(jí)大型購(gòu)物中心 愉景灣六期建設(shè)的愉景廣場(chǎng)由兩層大型購(gòu)物中心和露天廣場(chǎng)組成，占地約 15， 328平米 三亞－山水國(guó)際 三亞山水國(guó)際研究總結(jié)： ? 啟動(dòng)區(qū)戰(zhàn)略： 景觀資源最好的優(yōu)勢(shì)地塊啟動(dòng)，以低價(jià)沖擊市場(chǎng)，以規(guī)劃拉動(dòng)銷售 ? 產(chǎn)品線策略： 單一高端產(chǎn)品線啟動(dòng)，以低價(jià)贏得銷售速度 ? 客戶策略： 定位于全國(guó)高端度假消費(fèi)者 ? 規(guī)劃 :采用圈層組團(tuán)式布臵，中部?jī)?yōu)勢(shì)資源布臵獨(dú)棟別墅低密度物業(yè)、周邊以 TH、疊加別墅、小高層中高密度中部低外圍高圍合布局，最大可能的利用中央核心景觀節(jié)點(diǎn)和內(nèi)海景，充分體現(xiàn)景觀價(jià)值與產(chǎn)品價(jià)值聯(lián)系起來(lái)。 ? 產(chǎn)品線策略： 啟動(dòng)區(qū)以多元化產(chǎn)品線分散市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)，以高升值空間產(chǎn)品帶動(dòng)項(xiàng)目人氣發(fā)展 ? 規(guī)劃 : ，依此分散布臵配套，提高土地資源均好性； ； ；離海濱越遠(yuǎn)，宅基面積越小； 。 :05:1522:05Jan2320Jan23 1故人江海別，幾度隔山川。 2023年 1月 下午 10時(shí) 5分 :05January 20, 2023 1行動(dòng)出成果，工作出財(cái)富。 22:05:1522:05:1522:051/20/2023 10:05:15 PM 1成功就是日復(fù)一日那一點(diǎn)點(diǎn)小小努力的積累。 2023年 1月 20日星期五 下午 10時(shí) 5分 15秒 22:05: 1楚塞三湘接，荊門九派通。 , January 20, 2023 閱讀一切好書如同和過