【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 全 、 服務(wù) 等因素 ?投資類(lèi)消費(fèi)者 對(duì)物業(yè)管理最為關(guān)注的是 物業(yè)的租賃和轉(zhuǎn)售 物業(yè)管理公司 度假客戶(hù) ?單獨(dú)安裝智能化無(wú)線報(bào)警系統(tǒng) ?常?。翰惋?、鐘點(diǎn)服務(wù)等便利服務(wù) ?非常住：衛(wèi)生、動(dòng)植物的照管等服務(wù) 投資客戶(hù) 安全系統(tǒng) 家政服務(wù) 租售中心 家政服務(wù) ?代理物業(yè)租賃及轉(zhuǎn)售 ?代收租金 ?房間衛(wèi)生打掃 各項(xiàng)配套與區(qū)域價(jià)值、住宅價(jià)值、消費(fèi)者決策影響程度的關(guān)系 標(biāo)志性建筑 休閑娛樂(lè)小品 加勒比風(fēng)情園林 125米長(zhǎng)風(fēng)情美食街 沙洲游樂(lè)場(chǎng) 配套 從外部車(chē)道進(jìn)入游艇碼頭的雙車(chē)道路網(wǎng) 1000米長(zhǎng) 4000平米 節(jié)日廣場(chǎng) 綜合性會(huì)所 海鮮露天美食街 游艇碼頭旁的濱海木棧道 1個(gè)沙灘排球場(chǎng) 1個(gè)沙灘足球場(chǎng) 備注 區(qū)域價(jià)值 住宅價(jià)值 交通 建筑面積 2023平米左右，前期做售樓處 成本 仿木， 125米， 3米寬 消費(fèi)者決策影響 私家沙灘 靠路網(wǎng)和配套規(guī)劃減少人氣，成本算在交通之內(nèi)，這里算人力維護(hù)成本 游艇碼頭 900萬(wàn) 120萬(wàn) 40萬(wàn) 45萬(wàn) 11萬(wàn) 5萬(wàn) 10萬(wàn) /年 500萬(wàn) 注：所有成本價(jià)格均按當(dāng)?shù)刈罡邇r(jià)格估算 按 10個(gè)泊位計(jì)算 投入、銷(xiāo)售初算表 費(fèi)用項(xiàng)目 費(fèi)用額 (萬(wàn)元 ) 住宅部分 含土地成本、建安、綠化費(fèi)用 11000 配套設(shè)施 路網(wǎng) (500米左右 ) 200 節(jié)日廣場(chǎng) (7000m2左右 ) 210 綜合性會(huì)所 (2023m2左右 ) 900 游艇碼頭 (10個(gè)碼頭 ) 40 露天海鮮美食街 (125m長(zhǎng) ,750m2左右 ) 45 濱海木棧道 (150m3m) 沙洲游樂(lè)場(chǎng) (2個(gè) ) 5 合計(jì) 銷(xiāo)售收入額： 附錄 2：案例研究 深圳－萬(wàn)科東海岸 東海岸研究總結(jié) ? 啟動(dòng)區(qū)戰(zhàn)略： 迎合區(qū)域旅游大開(kāi)發(fā)的趨勢(shì)，在陌生區(qū)域通過(guò)復(fù)合產(chǎn)品線分散市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)，同時(shí)規(guī)劃較大比例的投資類(lèi)產(chǎn)品（酒店式公寓）吸引人氣 ? 產(chǎn)品線策略： 啟動(dòng)區(qū)以多元化產(chǎn)品線分散市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)，以高升值空間產(chǎn)品帶動(dòng)項(xiàng)目人氣發(fā)展 ? 客戶(hù)策略： “投資－度假－居住”的變化趨勢(shì) ? 規(guī)劃 : 充分考慮如何合理利用各類(lèi)地貌及與資源的結(jié)合，賦予產(chǎn)品不同的風(fēng)情類(lèi)型 ? 啟動(dòng)區(qū)選擇： 優(yōu)先啟動(dòng)昭示性較好區(qū)域，構(gòu)筑良好展示面 ? 配套投入： 基本生活設(shè)施配套率先投入，濱海度假氣氛依靠園林景觀來(lái)營(yíng)造，后期逐步建設(shè)體驗(yàn)式休閑配套 東海岸簡(jiǎn)介 — 開(kāi)發(fā)初期區(qū)域?qū)俪鞘心吧鷧^(qū)域，公共配套缺乏，外部交通系統(tǒng)不完善、外界認(rèn)知較差 ? 區(qū)域： 深圳鹽田區(qū)的東部，距鹽田區(qū)政府約 10多公里 ? 交通： 通過(guò)鹽壩高速與市內(nèi)相連 ? 地理位臵： 位于大梅沙，緊鄰菠蘿山，面朝大海，緊鄰政府規(guī)劃的郊野公園和運(yùn)動(dòng)公園 ? 規(guī)模： 占地約 26萬(wàn) M2，總建筑面積約 21萬(wàn) M2，容積率 ≤ ? 產(chǎn)品形態(tài)： 包括多層、小高層、獨(dú)立別墅、聯(lián)排別墅、公寓等多元化的建筑形態(tài) 鹽壩高速 沿紅色箭頭方向，政府規(guī)劃為： 旅游 ——商住 ——居住 東海岸 ? 開(kāi)發(fā)初期屬城市陌生區(qū)域，公共配套缺乏，外部交通系統(tǒng)不完善、外界認(rèn)知相對(duì)較差 ? 屬濱海項(xiàng)目，處于政府規(guī)劃的“旅游、度假”區(qū)域 ? 地貌復(fù)雜，有山地、谷地、平地、樹(shù)林等 東海岸開(kāi)發(fā)歷程 萬(wàn)科以 “鹽田地王”地塊 ,超出底價(jià)（ ） ，平均樓面地價(jià) 1888元/m2 萬(wàn)科東海岸一期開(kāi)盤(pán)，銷(xiāo)售場(chǎng)面火爆，開(kāi)盤(pán) 2天實(shí)現(xiàn)銷(xiāo)售額 2023年 7月 20日 2023年 7月 5日 Townhouse和全景洋房為主力的二期“山海洋房”開(kāi)盤(pán)，當(dāng)日成交 103套，銷(xiāo)售額 2023年 7月 3日 萬(wàn)科東海岸三期開(kāi)盤(pán) ,當(dāng)天推出高層云海 大戶(hù)共 251套，銷(xiāo)售過(guò)百套，銷(xiāo)售金額 2億多元 2023年 8月 26日 東海岸各期開(kāi)發(fā)選址 —— 通過(guò)對(duì)開(kāi)發(fā)節(jié)奏的把控實(shí)現(xiàn)了資源價(jià)值與產(chǎn)品價(jià)值最大化 ? 迎合區(qū)域旅游大開(kāi)發(fā)的趨勢(shì)，在陌生區(qū)域通過(guò)復(fù)合產(chǎn)品線分散市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)，同時(shí)規(guī)劃較大比例的投資類(lèi)產(chǎn)品（酒店式公寓）吸引人氣，預(yù)先炒熱區(qū)域，為未來(lái)發(fā)展奠定基礎(chǔ) ? 戰(zhàn)略概括：高形象 +穩(wěn)健路線 ? 啟動(dòng)區(qū)戰(zhàn)略 —— 依托政府推動(dòng)力高調(diào)啟動(dòng)，以較為保守的復(fù)合產(chǎn)品線面市 一期 ? 二線海景資源 ? 整個(gè)項(xiàng)目為坡地，在物業(yè)排布上也充分考慮了別墅與小高層 /高層的資源占有關(guān)系 ? 一期選址為山景、海景并存區(qū)位，別墅主要為山景， 啟動(dòng)區(qū)為項(xiàng)目臨路面，可進(jìn)入性、展示性較好 ? 二期選址為項(xiàng)目次好區(qū)域 ? 三期選址為項(xiàng)目為最優(yōu)資源區(qū)域 一期 二期 三期 四期 山地 外環(huán)高速 鹽壩高速 大梅沙 東海岸啟動(dòng)期物業(yè)排布 —— 盡量挖掘景觀優(yōu)勢(shì)，減小項(xiàng)目不利因素影響，充分考慮了物業(yè)與地貌、資源的結(jié)合 鹽壩高速 收費(fèi)站 連排別墅 ? 啟動(dòng)區(qū)緊鄰?fù)猸h(huán)路，昭示性較好 ? 通過(guò)高層外圍排布減小臨近公路的噪音影響，同時(shí)對(duì)外形成較好的展示面、也兼顧了海景資源的享有 ? 度假公寓近鄰?fù)猸h(huán)路，與商住區(qū)域隔路呼應(yīng) ? 連排別墅安排在山腹，保證了別墅區(qū)的私密性 小高層 /多層 公寓 外環(huán)路 啟動(dòng)區(qū) 啟動(dòng)區(qū)緊鄰?fù)猸h(huán)路，展示面、昭示性較好 山腹別墅以?xún)r(jià)格杠桿撬動(dòng)湖景、海景別墅之間的資源不平衡性 東海岸配套投入歷程 —— 啟動(dòng)區(qū)通過(guò)生活設(shè)施和濱海度假意向性小品的投入減弱區(qū)域陌生感，后期在此基礎(chǔ)上主要滿(mǎn)足客戶(hù)的體驗(yàn)和休閑式的消費(fèi)需求 一期 三期 二期 A B A 風(fēng)情商業(yè)街 B 三期商業(yè)街 會(huì)所、售樓處 一期 2023－ 2023 風(fēng)情商業(yè)街形態(tài)全面展示；湖景展示 會(huì)所投入使用，部分用作售樓中心 風(fēng)情商業(yè)街開(kāi)始招租 風(fēng)情商業(yè)街基本招租完畢，但未完全進(jìn)駐 三期商業(yè)街開(kāi)始招商 二期 2023－ 2023 三期 － 啟動(dòng)區(qū) C C 湖景 ? 啟動(dòng)區(qū)配套 ：會(huì)所、展示 100米風(fēng)情商業(yè)街 會(huì)所功能：營(yíng)銷(xiāo)中心、網(wǎng)球場(chǎng)、室內(nèi)籃球場(chǎng)、乒乓球室、棋牌室、泳池、會(huì)議室 ? 一期風(fēng)情商業(yè)街入駐的是知名商家 業(yè)態(tài)有：華潤(rùn)萬(wàn)家、百安居、順電、招行 ATM機(jī)、室外 Coffee Club等 ? 二期商業(yè)街引入休閑業(yè)態(tài)： 好太太家品、香磨坊西餐廳、麥當(dāng)勞、可愛(ài)坊、海岸咖啡、中聯(lián)大藥房 等 主要是基本生活配套，通過(guò)沙灘游泳池、沙灘排球場(chǎng)等塑造休閑氣氛 休閑、風(fēng)情商業(yè)配套開(kāi)始進(jìn)駐 開(kāi)發(fā)周期 第一期 10個(gè)月2023— 2023 第二期 12個(gè)月2023— 2023 第三期2023— 產(chǎn)品演變歷程 東海岸產(chǎn)品演變歷程 —— 產(chǎn)品線由多元化產(chǎn)品線逐漸收縮為主力回現(xiàn)產(chǎn)品和價(jià)值標(biāo)桿產(chǎn)品，面積區(qū)間變化不大 多層 共 112套 面積： 83154M2 小高層 /高層 聯(lián)排、雙拼 獨(dú)棟 公寓 共 328套 面積： 4058M2 小高層：共 140套 面積： 81152M2 共 174套 面積： 202270M2 共 5套 面積： 318386M2 高層 /復(fù)式： 60/4套 面積： 191/245M2 小高層： 237套 面積： 82178M2 共 135套 面積： 190270M2 高層： 247套 面積： 78165M2 復(fù)式： 4套 面積： 220260M2 區(qū)域陌生，通過(guò)產(chǎn)品多元化降低風(fēng)險(xiǎn) TH樹(shù)立形象標(biāo)桿，高層主力回現(xiàn) 區(qū)域成熟，完全為 回現(xiàn)產(chǎn)品 產(chǎn)品類(lèi)型 別墅比例： % 小高層 /高層： % 多層： % 公寓： % 別墅比例： 31% 高層 /小高層： 69% 區(qū)域成熟度 陌生 —— 成熟 一期產(chǎn)品策略： ? 多元化產(chǎn)品線，分散市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn) ? 依托區(qū)域發(fā)展大環(huán)境，以投資類(lèi)產(chǎn)品（酒店式公寓）提升區(qū)域人氣 二期產(chǎn)品策略： ? 區(qū)域逐漸成熟，外界認(rèn)知度增強(qiáng)，產(chǎn)品線集中在標(biāo)桿產(chǎn)品與主力回現(xiàn)產(chǎn)品 三期產(chǎn)品策略： ? 產(chǎn)品線集中在標(biāo)桿產(chǎn)品與主力回現(xiàn)產(chǎn)品（目前報(bào)批僅為高層） 共 151套 面積： 160240M2 別墅： % 高層： % 東海岸客戶(hù)演變歷程 —— 由投資－度假－居住的演變軌跡 010203040506070投資 第二居所 第一居所第一期第二期第三期兒子買(mǎi)來(lái)給自己養(yǎng)老，雖然買(mǎi)東西還不是很方便，不過(guò)住得很舒服，環(huán)境、空氣都不錯(cuò) —— 某陜西籍業(yè)主 第一期部分業(yè)主本來(lái)是買(mǎi)來(lái)投資的，后來(lái)配套逐漸完善，鹽壩高速開(kāi)通了開(kāi)車(chē)到市內(nèi)也不算很遠(yuǎn)，而且環(huán)境也不錯(cuò)，覺(jué)得住這里也挺好，慢慢就把這里做為第一居所了 —— 東海岸某銷(xiāo)售人員 東海岸價(jià)格演變歷程 —— 啟動(dòng)區(qū)物業(yè)總價(jià)較低 ，升值空間很大，目前各物業(yè)升值幅度均＞ 40% 開(kāi)發(fā)周期 第一期 10個(gè)月2023— 2023 第二期 12個(gè)月2023— 2023 第三期2023— 多層 小高層 /高層 聯(lián)排、雙拼 獨(dú)棟 公寓 產(chǎn)品類(lèi)型 單價(jià)： 10500 總價(jià)： 200300萬(wàn) 單價(jià)： 6500 總價(jià)： 5298萬(wàn) 單價(jià)： 15000 總價(jià)： 120250萬(wàn) 單價(jià)： 18000 總價(jià)： 500700萬(wàn) 單價(jià)： 9500 總價(jià)： 76233萬(wàn) 單價(jià)： 14000 總價(jià)： 260380萬(wàn) 單價(jià)： 7000 總價(jià)： 56105萬(wàn) 單價(jià)： 6600 總價(jià)： 2638萬(wàn) 一期價(jià)格解析： 公寓 6600元 /平米的低單價(jià)預(yù)示著較大的升值空間 標(biāo)桿產(chǎn)品 別墅的高價(jià)格也顯示出投資性物業(yè)的低價(jià)和空間 低總價(jià) 公寓每套 2530萬(wàn)元左右的價(jià)格在所有物業(yè)中總價(jià)最低 高層平均每套 80余萬(wàn)的價(jià)格在相當(dāng)于市內(nèi)熱點(diǎn)區(qū)域的價(jià)格，較豪宅的價(jià)格低 深圳－萬(wàn)科 17英里 萬(wàn)科 17英里總結(jié) ? 啟動(dòng)區(qū)戰(zhàn)略： 通過(guò)產(chǎn)品、園林、強(qiáng)勢(shì)資源的展示，打造項(xiàng)目頂級(jí)形象，高調(diào)啟動(dòng)，以頂級(jí)單一產(chǎn)品線博取資源溢價(jià) ? 產(chǎn)品線策略： 單一頂級(jí)產(chǎn)品 ? 客戶(hù)策略： 面對(duì)具有度假需求的頂級(jí)高端客戶(hù) ? 規(guī)劃 : ，將海景最大限度拉入小區(qū)內(nèi)，使海景資源利用最大化。 ，戶(hù)型面積大的產(chǎn)品排布在一線海景上，其后為面積次大的產(chǎn)品，離海景最遠(yuǎn)處排布公寓，將景觀資源價(jià)值直接與產(chǎn)品價(jià)值相結(jié)合。 ? 啟動(dòng)區(qū)選擇： 觀景資源最好地快 ? 配套投入： 基本生活配套、游艇碼頭、游艇俱樂(lè)部、會(huì)所 17英里簡(jiǎn)介 —— 城市車(chē)程距離 1H以上，無(wú)區(qū)域配套；項(xiàng)目用地與海直接相連，零尺度臨海界面 ? 地理位臵： 深圳龍崗區(qū)溪涌村東側(cè)泥頭角 ? 交通： 北側(cè)緊鄰雙車(chē)道的鹽葵公路 ? 配套： 除項(xiàng)目?jī)?nèi)少量運(yùn)動(dòng)與商業(yè)配套外，周邊無(wú)配套 ? 規(guī)模： 項(xiàng)目用地 米，總建筑面積 米，共 427戶(hù) ? 產(chǎn)品形態(tài)： 別墅（連排、疊拼）、高層 萬(wàn)科 17英里 —— 形象定位 ?項(xiàng)目定位：具有鮮明海邊坡地特征和休閑度假特性的高檔居住小區(qū) ?功能定位： CLUBHOUSE—— 融合居住、商務(wù)、度假、甚至部分商業(yè)功能；南中國(guó)海資產(chǎn)新貴的名利沙龍 ?產(chǎn)品口號(hào)：名流匯聚，低調(diào)內(nèi)斂，無(wú)敵海景 產(chǎn)品配比 —— 雖依托強(qiáng)勢(shì)資源，但產(chǎn)品戶(hù)型面積相對(duì)保守，仍是萬(wàn)科穩(wěn)健、講求實(shí)際的一