【文章內容簡介】 ，總投資 86 億元，分為四段。東段由滇池旅游度假區(qū)至呈貢馬金鋪，長 千米。南段由馬金鋪至?？?，長 千米。西段由?？谥粮呱綀?，長 31千米。北段由高山堯至滇池旅游度假區(qū)，長 22 千米。 環(huán)湖截污： 在環(huán)湖公路外側實施截污工程，全長 101 千米，其中，環(huán)湖截污干管長 82 千米，截污溝及生態(tài)帶 19 千米。估計總投資 億元。工程分主城、呈貢、晉城、昆陽、海口和滇池西岸 5個片區(qū)實施。 環(huán)湖生態(tài)： 實施環(huán)湖生態(tài)系統(tǒng)的重建和修復，通過退田退塘還湖等，恢復建設 42 平方千米 的風景林 ， 估算總投資 億元 。 環(huán)湖新城： 以滇池為中心，構建 “ 一湖四片 ” 昆明城市區(qū)。規(guī)劃總人口 450萬人，用地 460 平方千米。 二、整體市場對本案影響 項目所在呈貢新城是昆明市實施“一湖四片”發(fā)展戰(zhàn)略過程中，未來數年內重點建設的新城區(qū) 。 項目所屬的“大漁板塊”則是呈貢新城規(guī)劃的重中之重。優(yōu)越的地理位置，良好的自然環(huán)境，旺盛的住宅消費需求，已經吸引了大量開發(fā)商的目光。在如此大規(guī)模的“造城運動”投資拉動下，未來該項目所在區(qū)域具備成長為昆明市高端低密度休閑、度假、居住區(qū)的潛力。 保守 估計， 2020 年昆明市房地產開發(fā)投資將達到 260 億左右。受 近兩年土地價格、勞動力價格、鋼材等 原材料 價格 上漲 影響， 預計 2020 年，昆明市商品 中國地產商域網 中國地產商域網 住宅均價將全面抬升至 6000 元 /平方米以上水平， 房價將同比上漲 10％左右 。但 同國內其它省 會級 城市 以及西 部鄰城 成都 、 重慶等地 相比， 昆明 房價 仍然比 較低 ，具備進一步上漲的空間 。 居住環(huán)境、住宅 品質 的 提高 將成為昆明 房價保持穩(wěn)健增幅的重要原因 。 據 調查 ， 近期 上市的新城 區(qū)域 樓盤的價格 由于其較高的品質，其升值速度要明顯高于老城區(qū)的同類樓盤 ，價格穩(wěn)健上揚成為市場的重要表征。 預計昆明，尤其 是新城區(qū)域，住房價格將持續(xù)增長，但增幅不會太大。 90平方米以下的中小戶型所占比例將大幅提高，住房供應結構日益趨向合理，從而對全市整體住宅市場產生積極影響，加速產品分化以滿足不同消費人群的住房需求，此舉同時也有利于高品質產品的保值增值，促進房地產市場健康發(fā)展。 受 昆明 市委、市政府 實施 的 “建設新昆明” 戰(zhàn)略 和云南建設旅游強省目標 等多方面 因素影響， 昆明 的房地產業(yè)發(fā)展空間 得以拓寬。 “西部大開發(fā)”戰(zhàn)略的深入實施，使得西部 城市 快速崛起， 作為 中國通往東南亞的紐帶 城市， 昆明 近年 經濟發(fā)展迅猛， 直接推動了房地產市場 的進一步繁榮。 第三章 區(qū)域發(fā)展分析 一、呈貢新城總體情況 建設現代 “ 新昆明 ” 是云南省委、省政府，昆明市委、市政府作出的重大戰(zhàn)略決策， 政府 提出以滇池為中心，在東部建設呈貢新城，南部建設晉寧新城，西部建設海口新城，同步推進安寧和嵩明的建設，與滇池北岸的主城一起構建山、水、城、林相互交融的昆明都市區(qū) 。 并以此為契機，加大滇池治理力度，恢復滇 中國地產商域網 中國地產商域網 池生態(tài)系統(tǒng)。 建設現代化 “ 新昆明 ” ，呈貢新城的建設是重中之重 ， 高質量的規(guī)劃是新城建設龍頭 。 為了新城建設的高標準高起點，呈貢新城管委會借鑒發(fā)達國家新城建設先進經驗組織了國內 外多家規(guī)劃設計單位完成了呈貢新城總體規(guī)劃、專項規(guī)劃、各片區(qū)的控制性詳細規(guī)劃， 并 編制《昆明城市軌道交通系列規(guī)劃》， 為呈貢新城的發(fā)展奠定了堅實基礎。 從呈貢新城管委會召開的 2020 年工作會議上傳出消息，今年新區(qū)建設的主要奮斗目標是：實現引進 9400 萬美元以上外資， 50 億元以上內資；實現開工項目 20 個以上，實現開工建設面積 310 萬平方米以上，實現 GDP 和財政收入增長30%以上。 呈貢新城作為現代“新昆明”建設的核心片區(qū)，正舒展開強健的臂膀，承載起建設的重任，翱翔在“新昆明”戰(zhàn)略藍圖上空。在昆明主城區(qū)土地的開發(fā)已至極限之時，眺望今天的呈貢新城，正以便捷的交通 （輕軌 2號線） 、低密度的舒適住宅，高標準的生活配套設施，優(yōu)越的自然環(huán)境，良好的區(qū)域規(guī)劃及成熟的開發(fā)理念吸引著越來越多的投資目光。 （一） 自然資源 呈貢素以氣候宜人、土地遼闊、物產豐富而聞名；蔬菜之鄉(xiāng)、水果之鄉(xiāng)、礦泉水之鄉(xiāng)、中國花卉第一縣等美譽，反映 出 呈貢在自然資源方面的優(yōu)勢。 （二）投資環(huán)境 為中外投資商營造理想的投資環(huán)境，是昆明呈貢新城管理委員會考慮的重點之一。早在 2020 年 10 月初，呈貢新城管委會便成立了一站式的行政審批中心，即所有投資審批手續(xù)在一個地方即可 全部辦完，此舉旨在方便投資者和提 高 工作效率。與此同時，昆明呈貢新城管委會成立了投資服務中心，安排專人對口聯系，主動上門為投資者提供服務。目前，有關投資昆明呈貢新城的各項優(yōu)惠政策正陸續(xù)出臺，昆明呈貢新城管委會向廣大投資商作出承諾：一全力履行并落實所承諾 中國地產商域網 中國地產商域網 的各項優(yōu)惠政策，為投資者提供最大的優(yōu)惠和便利空間；二為中外客商提供最周到和最優(yōu)質的服務。 （三）產業(yè)進駐 呈貢新城開發(fā)之初，首先樹起產業(yè)與配套先行的大旗，隨著基礎設施逐步完善及建設步伐加快，一大批產業(yè)開發(fā)基地紛紛落戶新城區(qū)域。其中有國內最大的飲料生產商杭州娃哈 哈集團，日前在昆明宣布：將在新城高新技術產業(yè)基地投資建設飲料食品生產基地，年底建成投產；香港中國國際傳媒投資建設的昆明影視與新媒體產業(yè)基地，項目一期開發(fā)選址位于呈貢 大漁片區(qū) ，計劃用地 5000 畝，投資 30 億元，旨在打造成為“中國未來好萊塢”和整個亞太地區(qū)的影視動漫中心 （我項目宗地正緊鄰該影視基地）。 新加坡金航國際發(fā)展公司簽約在新區(qū)投資9000 萬美元進行商業(yè)和地產開發(fā)，建設“獅城商圈”和“新加坡小鎮(zhèn)”，構建一個新加坡客商參與呈貢新區(qū)開發(fā)的商業(yè)平臺。 已先期進駐的世界 500 強企業(yè)美國卡特比勒集團及馬來西亞實康集團 、香港華潤集團、四川嘉禾、上海華源、天堂島、春城財富中心、巨力集團等項目進展順利。利好消息的接踵傳來，使呈貢新城成為了昆明市民關注的焦點。 （四）教育發(fā)展 在教育方面，有云南師范大學、云南民族大學、云南中醫(yī)學院等一批大學新校區(qū)相繼選址呈貢新城，均已開工建設，并部分入駐。 （五）市府搬遷 除眾多產業(yè)及大學入駐新區(qū)之外，市級行政中心也將于明年全部建成。市政府的搬遷，為蓬勃發(fā)展的呈貢新城房地產業(yè)注入一劑強心針，房地產業(yè)開發(fā)呈現出強勁發(fā)展的態(tài)勢。一批企業(yè)趁著之前新城地價低廉，開發(fā)未成氣候之際已開始搶占先機。 （六） 軌道交通 結合昆明的實際情況，早在 1994 年，昆明市與友好城市瑞士蘇黎世市就開展了交通規(guī)劃國際合作， 1996 年共同完成《昆明城市發(fā)展與公共交通總體規(guī)劃》。 中國地產商域網 中國地產商域網 其中的重點內容之一，就是提出城市輕軌線網和都市區(qū)市郊列車系統(tǒng)規(guī)劃方案。為盡快啟動昆明軌道交通建設，根據國家對軌道交通項目的相關政策精神，昆明市政府于 2020 年已正式委托北京城建總院、上海市綜合交通規(guī)劃研究所，編制昆明城市軌道交通系列規(guī)劃。 2020 年 1 月 14 日，云南省委常委、昆明市委書記仇和在昆明高新區(qū) 2020新春茶話會暨企業(yè)家聯系機制年會上透露了一個讓 百姓叫好的消息：市委、市政府將實施昆明城市基礎設施“一二三四五六工程”，下大決心、使大力氣緩解或解決交通擁堵、城中村密集、滇池污染這些百姓關注的焦點民生問題。其中的“四”是軌道交通四年投入運營。包括城中地鐵、環(huán)城環(huán)湖輕軌，還有昆曲、昆玉、昆楚等滇中城市群、經濟圈的軌道交通。 現在，昆明市綜合交通規(guī)劃、軌道交通的線網規(guī)劃等都已完成?？烧f是萬事具備，就等待國家的批準。一旦批準，各項建設工作會快速展開。今年昆明市要加大工作力度，爭取得到國家的批準，力爭年內開建軌道交通 2號線。 在建的呈貢新城正在著力將自己打造 成為：現代新昆明開放的窗口、工業(yè)的載體、經濟的增長點和發(fā)展的新希望。相信隨著“產業(yè)園”、“大學城”及“市級行政中心”的成功開發(fā)建設，以及 “輕軌效應” 的刺激，將為更多企業(yè)樹立參與新城建設的信心，呈貢新城也將成為昆明房地產騰飛的一面旗幟，推動現代新昆明建設的迅猛發(fā)展。 附圖 4：昆明軌道交通規(guī)劃圖 中國地產商域網 中國地產商域網 二、大漁片區(qū)總體情況 大漁鄉(xiāng)占地 平方公里，共轄七個村委會， 23個自然村，滇池湖岸線長 公里，水利資源充沛，有梁王河、撈魚河等，全鄉(xiāng)以種植花卉、蔬菜為主。2020 年末，全鄉(xiāng)總人口 17659 人，耕地 面積 11823 畝，村莊面積 1779 畝。 2020年，全鄉(xiāng)農村經濟總收入 47785 萬元，鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)營業(yè)收入 3900 萬元，財政收入 萬元，農民人均純收入 4351 元。 （一）旅游資源 大漁鄉(xiāng)氣候溫暖濕潤，地勢平坦，土地肥沃，物產豐富，環(huán)境優(yōu)美，歷史燦 中國地產商域網 中國地產商域網 爛，人文薈萃。有優(yōu)美的田園湖岸風光和悠久的人文歷史景觀；有距今三萬年的龍?zhí)渡健袄ッ魅恕边z址，是著名的“昆明人”發(fā)祥地、滇文化的搖籃；有距今一萬年的石子河新石器遺址；有昔日為達官貴人和過往行人設宴觀海的海晏石龍寺；有曾是舊“呈貢十六景”中的“漁浦寒泉” —— 海晏村小 晏泉；龍神祠及“古閣懸?guī)r” —— 石城觀音閣；有集山、水、湖、泉、物產等優(yōu)越條件于方寸間的大灣等眾多寶貴的旅游觀光資源。 （二）交通資源 昆玉高速公路和昆洛公路兩條交通大動脈從大漁鄉(xiāng)東部穿境而過，規(guī)劃修建的中正路、環(huán)湖東路路貫穿鄉(xiāng)域南北， 2020 年 ,隨著前新路的開工建設 ,使我鄉(xiāng)道路初步形成了一個便捷的交通網。 （三）旅游開發(fā) 隨著現代新昆明呈貢新城建設的不斷推進，大漁鄉(xiāng)緊緊抓住這一歷史契機，充分利用 公里的滇池湖岸線合理布局，大力發(fā)展旅游業(yè)。經招商引資，已在海晏石龍山修建祥和陵塔園，工程投資超過 8000 多 萬元，并計劃修復縣級文物保護單位 —— 石龍寺；按照國家“十五”規(guī)劃的安排，完成了第一塊人工濕地（滇池湖濱生態(tài)帶）建設，該濕地占地 241 畝，為滇池水污染治理摸索了一條有效途徑；另外銘真體育基地的開發(fā)建設，將使大漁片區(qū)成為生態(tài)旅游度假開發(fā)的先行者。 （四）集鎮(zhèn)建設 云南白藥集團整體搬遷項目的啟動，昆明滇池國家旅游度假區(qū)進入大漁開發(fā)，給大漁的發(fā)展帶來了前所未有的歷史機遇。面對機遇，大漁鄉(xiāng)將結合新城建設的布局要求，立足于在“新昆明”建設中的戰(zhàn)略定位，積極吸引適合該鄉(xiāng)產業(yè)特色的企業(yè)到此落戶發(fā)展 ,并提出“切實為企業(yè)搞好全 方位的服務，營造良好的投資氛圍，讓企業(yè)有更好的發(fā)展空間。”的建設理念。 大漁片區(qū)規(guī)劃營造呈貢新區(qū)“山、水、城交融，渾然一體”的獨特城市風貌。大漁片區(qū)以原生地理條件為基礎，以整合與復合為功能組織手段，提倡高效、節(jié) 中國地產商域網 中國地產商域網 能、環(huán)保的城市運營策略，并倡導建立一種具有更高效能的生態(tài)體系。經過歸納，提出了具有創(chuàng)新意義的整體規(guī)劃理念，即“創(chuàng)意之源、度假天堂”，“山水環(huán)繞、生態(tài)之灣”兩大概念。 大漁片區(qū)產業(yè)要從環(huán)保性、綠色可持續(xù)型產業(yè)來發(fā)展，區(qū)別于呈貢其他片區(qū)，敢于創(chuàng)新。規(guī)劃結合大漁片區(qū)實際和特色，建設昆明地區(qū)特有的多民族文化與 國際文化交流的平臺，營造高原地區(qū)特有的山地文化區(qū)，以政府的政策鼓勵為基本措施，通過舉辦多種交流活動，向世界宣傳昆明的發(fā)展。在大漁片區(qū)的建設中引進世界先進的開發(fā)策劃理念，依賴高素質人力資本，建設優(yōu)質高效的創(chuàng)意產業(yè)園，創(chuàng)造高附加值；同時樹立產業(yè)高端化的發(fā)展目標，通過產業(yè)鏈的延伸與拓展，積極發(fā)展高端服務業(yè)和旅游業(yè)，打造昆明旅游產業(yè)蓬勃發(fā)展、服務業(yè)高度聚集的度假天堂。 三、市場供應產品分析 1．區(qū)域產品供應狀況 目前，新城區(qū)域尚處在啟動階段，規(guī)劃項目較多，入市項目較少，但由于新城的開發(fā)速度逐漸加快，以及“輕軌效應” 的不斷升溫，預計明年開工建設的項目就有 20 個之多，因此未來兩到三年，新城區(qū)域房地產項目可能呈現小幅井噴之勢。 “喇叭一響，黃金萬兩”幾乎成為“軌道經濟”的定律。廣福路、昆洛路的通車對該區(qū)域經濟影響巨大，走訪中，許多商戶透露：“兩三年前買的商鋪如今價格翻了一番”，沿線住宅項目的開發(fā)與居住需求，引發(fā)了新一輪的商鋪、住宅投資熱潮。從城區(qū)通往呈貢新城的“輕軌二號線”規(guī)劃終點站，距離我項目宗地不足 3公里，沿線的在售樓盤，除了呈貢新城區(qū)的惠蘭園，還有昆洛路沿線的新亞洲體育城、彼岸、云大知城，自從昆明要建輕軌的利好消息出 臺以后，沿線的樓盤炙手可熱，其中，位于呈貢的米蘭園的二手房價已漲至 3200 元 /平方米；惠蘭園的二手房房價已漲至 3500 元 /平方米。 2．產品共有特征 中國地產商域網 中國地產商域網 產品類型豐富，匯集了包括別墅、 townhouse、花園洋房、多層、高層等各檔次產品，且各檔產品交叉分布。 3．區(qū)域內“輕軌 2號線”沿線產品對比分析 （ 1）