【文章內容簡介】 起價 1400元 /㎡，商鋪均價 3000元 /㎡優(yōu)勢 ☆ 大盤☆ 惠州一中的教育優(yōu)勢☆ 戶型合理實用 劣 勢 ☆ 離市區(qū)較遠☆ 目前交通不便典型郊區(qū)大盤272023 人口 2023 人口 2023 人口 現狀客戶構成顯性特征 ——企業(yè)主 /機關干部占 24％金融 /教師占 13％電子通訊類白領 /個體 /工薪階層占63％分項研究 5：客戶研究惠城區(qū) 房地產市場供需呈 “ 啞鈴型 ” 結構28不同分類 潛在消費者數量 需求殼牌項目建設 建設高峰 ，投產后 1500人 租賃、居住石化區(qū)建設 規(guī)劃人口 租賃、居住惠州人口增長 2023～ 2023年， 50～ 100萬（惠州） 租賃、居住新惠州人 建設者臨時居住 10％轉化為永久居住 居住惠陽大亞灣2023～ 2023年，潛在消費者合計：10～ 20萬居住； 20～ 30萬租賃 租賃、居住殼牌效應將為惠州市場帶來大量新增客戶結論 6：殼牌帶動下的石化產業(yè)鏈將影響惠州市場的供需結構；加速惠城區(qū)的客戶結構由 啞鈴型 向 紡錘型 轉化29惠州居民收入水平增長速度快 ,居民消費能力提高分項研究 5：客戶研究資料來源：惠州市統計局、惠州市房產交易中心 30惠城區(qū)客戶調查 —— 支付能力約 70％ 的客戶可接受 30萬以下的總價 ， 60％ 以上的客戶可接受 800－ 1500元的月供，約 90％ 的客戶首期支付能力在 3萬元以上資料來源：市場調查 3190％ 以上的客戶傾向于在環(huán)境較好的 江北、麥地、南壇下埔、東平 購房惠城區(qū)客戶調查 —— 意向區(qū)域32需求戶型以三房為主 需求面積以 100－ 130平方米為主以改善居住條件為主要購房目的惠城區(qū)客戶調查 —— 需求特征33市場研究小結宏觀背景房地產市場供需關系改善，市場前景看好人均 GDP2501美元，房地產進入全面快速發(fā)展階段行政區(qū)劃調整促進惠州城市化發(fā)展惠城與惠陽兩極驅動，都市融合趨勢明顯惠城區(qū)內江北、東平、麥地－河南岸、惠淡路等片區(qū)熱點效應明顯石化產業(yè)鏈產生的新增住房需求促進市場供需結構由啞鈴型向紡錘型轉化市場格局客戶特征客戶收入水平增長迅速客戶需求特征相似，差異化小案例借鑒 高品質是暢銷的前提34項目分析定位規(guī)劃工作流程市場研究定位規(guī)劃市場研究35本項目 惠淡路城市規(guī)劃中的 軸線城市空間布局：形成 “核心 — 軸線 — 網絡 ”的點軸網空間格局。以 一市二區(qū) 為核心進行發(fā)展。 一市 :惠州市 二區(qū) :惠城區(qū)和惠陽區(qū)項目價值 1：位于城市發(fā)展的軸線位置36規(guī)劃中的市汽車總站，2023年 10月設計招標擬建粵東地區(qū)最大的圖書批發(fā)市場政府安居房， 2023年底可望入伙市中心醫(yī)院與護校將搬到本項目附近項目價值 2：緊鄰政府安居房，可充分利用政府制造的注意力、客源及客戶對片區(qū)的信心項目價值 3：鄰汽車總站，人氣聚集的樞紐位置規(guī)劃住宅區(qū)，有 2萬平方米商業(yè)37 —— 基本指標AB CEA：退道路紅線區(qū)域，約 1萬平方米，地塊現狀為河溝。B：小學用地： C：項目 2期D：規(guī)劃市政路E：項目 1期D項目基本指標：地塊說明：占地面積： 計算用地面積： 總建筑面積： 容積率： 1期用地面積：約 2期用地面積：約 商業(yè)面積：未定，待報建項目價值 4：教育資源 38西鄰經濟適用房南面將新建道路北面隔水溝望村屋東鄰即將改造的惠淡路惠淡路以東惠淡路上待拆遷的民房西南方向：空地與村屋東南西北項目四至限制 1：周邊環(huán)境雜亂，影響項目形象39規(guī)劃中的道路， 24米寬，開工時間未定惠澤南苑經濟適用房預計年底入伙惠淡路，改造后 42米寬，計劃 10月動工規(guī)劃道路，寬 36米，計劃 10月開工演達 2路，預計年底開通 待拆遷民房限制 2：拆遷 /修路等不可控因素影響項目的進入性與昭示性 —— 進入性與昭示性40學校用地 2期形成兩條比較規(guī)則的林蔭路地塊內保持了大量樹木地塊現狀項目價值 5：地塊內自然資源 41項目分析小結本項目的核心價值與機會：1：位于城市發(fā)展的軸線位置2：緊鄰安居房，可充分利用政府制造的注意力、客源及客戶對片區(qū)的信心3：鄰汽車總站，人氣聚集的樞紐位置4：教育資源5：地塊內自然資源項目定位 —— 以安居房為主要參照，適當調整本項目總體發(fā)展戰(zhàn)略42項目分析定位規(guī)劃工作流程市場研究項目分析市場研究43項目定位內容客戶定位產品定位與規(guī)劃建議項目形象統領與命名44客戶來源 客戶分類 需求戶型規(guī)模 區(qū)位 價位大盤 中小盤 江北 東平 老區(qū) 麥地河南岸 惠淡路 30萬 30萬惠城 公務員 24房企業(yè)主 3－ 5房企業(yè)高層 3－ 4房有私產的原住民 3－ 4房企業(yè)白領 2－ 3房事業(yè)單位員工 2－ 4房高級藍領 2－ 3房個體 /司機 2－ 4房惠陽 公務員 3－ 4房事業(yè)單位員工 3－ 4房個體 /司機 2－ 4房企業(yè)白領 2－ 3房企業(yè)高層 3－ 4房殼牌員工 2－ 4房其他 企業(yè)中高層 1－ 3房個體 2－ 4房本項目的相關屬性惠州市場客戶分類價格是影響本項目客戶的首要因素45核心客戶重要客戶游離客戶偶得客戶工作 3－ 5年的事業(yè)單位員工及公務員、周邊居民、 惠城區(qū)大型企業(yè)老員工個體生意人 、惠陽大企業(yè)員工、 惠陽中高層客戶30歲左右金融、貿易等領域的企業(yè)白領30歲以下白領、其他本項目客戶定位惠城中低端＋惠陽中高端46項目定位內容客戶定位產品定位與規(guī)劃建議項目形象統領與命名47回到目標 項目 1期對公司的生存與發(fā)展有重要影響1期目標2期目標迅速資金回籠作為發(fā)展商的第一個項目承擔奠定公司基礎的責任2期開始重點建設品牌建立品牌基礎利潤最大化48確保成功的短平快方案開發(fā)順序 —— 速度優(yōu)先、價值最大規(guī)劃設計建議 —— 控制成本、提高品質開發(fā)順序 —— 速度優(yōu)先、價值最大產品定位 —— 從客戶出發(fā)49CABA B C 2期之間的樹林 1期東南角 1期南面展示性（權重 40％）評價 約 20米左右的展示面 民房拆遷不可控無法展示160米左右的展示面打分 4 1 7進入的可控性（權重 60％）評價 直接從惠淡路進入無障礙直接從惠淡路進入民房拆遷問題不可控從安居房方向由規(guī)劃路進入從惠淡路繞進來容易控制打分 8 1 7綜合評價 評價 容易進入受民房影響展示效果差可從兩個方向進入可延續(xù)安居房人氣展示效果好打分 1 7本項目的進入性與昭示性分析從 C處（ 1期南面）開始啟動，利于項目形象展示，可承接兩個方向的客流，最利于提高項目銷售速度基于 “速度 ”的啟動方位選擇基于 “速度 ”的物業(yè)類型選擇基于價值實現的開發(fā)順序開發(fā)順序50街鋪 多層 小高層獨立占地 住宅群樓入市速度（從