【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 戶型面積： 70260㎡ 容積率： 綠化率： % 售價(jià)： 預(yù)計(jì) 10000元 /㎡以上 地址 ： 盤龍區(qū)白塔路星耀大廈旁（原昆紡） 交通： 東臨環(huán)城路，南為人民東路，西臨北 京路，北臨穿金路，地理位臵優(yōu)越， 交通極為發(fā)達(dá) 項(xiàng)目盤點(diǎn) 七彩俊園 地鐵2號(hào)線 青年路商業(yè)圈 市政府 依靠區(qū)位優(yōu)勢(shì) —— 七彩世中心 4 殺手锏 ： 市中心一環(huán)內(nèi)核心區(qū)域 商業(yè)成熟、配套齊全 不足： 大型綜合體項(xiàng)目降低了居住品質(zhì) 優(yōu)勢(shì)： 大多依靠先天的自然資源及區(qū)位獲取市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力 不足： 對(duì)服務(wù)、對(duì)人、對(duì)人的夢(mèng)想關(guān)注較少 有資源但不限于資源 有硬件但是更有軟件 我們要做的就是 精致先行 形成差異化 找到獨(dú)特標(biāo)簽 精致休閑 休閑 精致 涵蓋盡可能多癿功能和物業(yè)類型 滿足丌同客戶癿需要同時(shí)模糊各自界限 相對(duì)其他項(xiàng)目癿內(nèi)涵升級(jí) 承擔(dān)帶勱區(qū)域發(fā)展任務(wù) 用軟硬件癿精益求精來提高項(xiàng)目附加值 凸顯對(duì)人、對(duì)夢(mèng)想、對(duì)服務(wù)癿苛求 擊中周邊項(xiàng)目癿軟肋 樹立自己品牌 形成客戶磁力 綜上所述，本案整體定位為： 中國(guó)首個(gè)完備“精致休閑”新城 首個(gè) —— 獨(dú)特、稀缺、排他，此物只應(yīng)此處有 完備 —— 復(fù)合、豐富、廣泛，不斷變化的新鮮體驗(yàn) 精致 —— 服務(wù)、尊貴、貼心，完全放松的輕松愜意 休閑 —— 內(nèi)外融合、模糊界限，“ 1+1＞ 2”的功能組合 浮生三日 享盡所想 在此總體定位下， 我們著重關(guān)注 430和 800兩幅商業(yè)地塊， 下面我們就分別就兩地塊的操作方案進(jìn)行分析 定位“民俗”為主 將 本地休閑需求與外地 旅游需求 結(jié)合 地塊位于進(jìn)入石林景區(qū)的高速入口處 上市時(shí)間急迫，盡可能的回收資金是主要任務(wù)， 資金壓力緊張 與 800地塊形成定位的前期鋪墊 是“精致休閑新城”規(guī)劃的起步 將昆明本地休閑與外地旅游完美融合 430地塊 景區(qū) 票務(wù)中心 430地塊緊鄰石林景區(qū)的票務(wù)中心，在票務(wù)中心與地塊之間建有一塊空地，是景區(qū)游覽車的總停車場(chǎng)，也容納了供旅游大巴和自駕車?？康耐＼噲?chǎng)。 游客進(jìn)入景區(qū)的必經(jīng)之地 先天優(yōu)勢(shì) 位于進(jìn)入石林景區(qū)的高速入口處， 距離石林景區(qū)最近的地塊 來自麗江就讀于云南旅游大學(xué)的王同學(xué)：“就去過石林一次，因?yàn)橛型瑢W(xué)家在那邊，也沒什么特別好玩兒的，就是石頭比較奇怪一點(diǎn)?！? 出租車司機(jī)：“當(dāng)?shù)厝艘话惚容^少去的，都是一些外地人。到這邊來旅游嘛，一般花半天時(shí)間到石林看一看，拍拍照就回去了?！? 景區(qū)對(duì)當(dāng)?shù)厝穗y以形成吸引； 外地游客只把石林當(dāng)做不需花太多時(shí)間的中間站。 后天不足 根據(jù) 2023年的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，游客在石林的總逗留時(shí)間平均只有 4個(gè)小時(shí)，其中在大小石林的平均游覽時(shí)間僅為 138分鐘。 開發(fā)商在高爾夫的建設(shè)中一直處于投入的狀態(tài)，現(xiàn)需要找到資金回流點(diǎn) 。 地塊緊鄰景區(qū)，承擔(dān)著為景區(qū)做商業(yè)配套的責(zé)任。 地塊的開發(fā)周期短，時(shí)間緊湊。 職責(zé)所在 枷 鎖 加身， 該怎么 跳舞 無(wú)論困難幾何，在地塊具體定位過程中，我們需要首先明確我們希望通過 430地塊達(dá)到的目標(biāo)！ 目標(biāo)一：符合項(xiàng)目整體“精致化休閑”的定位，業(yè)態(tài)盡量豐富，滿足多樣化休閑的要求 目標(biāo)二：項(xiàng)目操作有時(shí)間要求，所有業(yè)態(tài)基本在 2023年投入運(yùn)營(yíng) 目標(biāo)三：項(xiàng)目承擔(dān)重要的回現(xiàn)任務(wù)，初步計(jì)劃至少回收資金 30億元 從“精致化休閑”的定位出發(fā) 精致化休閑定位業(yè)態(tài) 開發(fā)周期 回現(xiàn)速度 旅游民俗商業(yè) 業(yè)態(tài)經(jīng)營(yíng)相對(duì)靈活，面積適應(yīng)范圍廣，招商難度不高，有一定客戶支撐，短期內(nèi)容易實(shí)現(xiàn) 租售方式靈活，有豐厚客戶支撐，回現(xiàn)速度快 星級(jí)酒店 有一定入駐硬性條件，但可選擇項(xiàng)較多，建設(shè)周期不長(zhǎng) 回現(xiàn)時(shí)間較長(zhǎng)，但是對(duì)于樹立形象、帶動(dòng)項(xiàng)目有較大幫助，且能涵蓋商務(wù)、休閑等不同需求 經(jīng)濟(jì)型酒店 入駐條件不高，建設(shè)周期不長(zhǎng) 回現(xiàn)周期短，有強(qiáng)大的客戶支撐 主題游樂 對(duì)于建設(shè)的硬性要求較多，而且合作方式復(fù)雜，多數(shù)經(jīng)營(yíng)者希望采用與開發(fā)商合作開發(fā)的模式，談判周期較長(zhǎng) 租賃形式為主，短期內(nèi)回現(xiàn)能力不強(qiáng) 美食餐飲 業(yè)態(tài)經(jīng)營(yíng)相對(duì)靈活，面積適應(yīng)范圍廣，招商難度不高，有一定客戶支撐，短期內(nèi)容易實(shí)現(xiàn) 租售方式靈活，有豐厚客戶支撐，回現(xiàn)速度快 主題購(gòu)物 對(duì)于建設(shè)的硬性要求較多，而且合作方式復(fù)雜，目前有擴(kuò)展意愿的品牌不多，多數(shù)通過繳納品牌使用費(fèi)的方式，來進(jìn)行合作，但是招商需要自己承擔(dān)，壓力較大 租賃形式為主，短期內(nèi)回現(xiàn)能力不強(qiáng) 創(chuàng)意工作室 業(yè)態(tài)經(jīng)營(yíng)相對(duì)靈活，面積適應(yīng)范圍廣，招商難度不高，有一定客戶支撐，短期內(nèi)容易實(shí)現(xiàn) 租售方式靈活，有豐厚客戶支撐，回現(xiàn)速度快 在確定了業(yè)態(tài)的大致范圍之后， 我們先為大家展現(xiàn)商業(yè)大致分區(qū)情況。 SPA水療 演藝中心 創(chuàng)意工作室 環(huán)湖酒吧 五星級(jí)酒店 經(jīng)濟(jì)型酒店 +家庭客棧 服務(wù)中心 餐飲商業(yè) 民俗博物館 在此基礎(chǔ)上，我們對(duì)于“ 430”商業(yè)的分析， 將從以下幾個(gè)方面入手， 逐步展開 業(yè)態(tài)體量核算 業(yè)態(tài)表現(xiàn)及操作細(xì)節(jié) 430回現(xiàn)大致匡算 在基本定位明確的前提下，我們的業(yè)態(tài)體量如何測(cè)算？ 體量測(cè)算總體框架 體量測(cè)算 民俗商業(yè)體量的測(cè)算 酒店體量的測(cè)算 測(cè)算結(jié)果 ?測(cè)算中所選取的數(shù)據(jù)指標(biāo)參照政府公示、行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)以及經(jīng)驗(yàn)數(shù)據(jù) 其他物業(yè)體量測(cè)算 民俗商業(yè)是 430地塊的重點(diǎn)商業(yè)區(qū)域， 在眾多枷鎖加身的狀況下， 我們對(duì)這個(gè)地塊的第一想法是做景區(qū)的商業(yè)配套。 兵家有云“知己知彼，百戰(zhàn)不殆”， 我們來看一下與本地塊狀況相似、功能相同的項(xiàng)目是如何做的？ 與景區(qū)的相對(duì)位臵相同 需要承擔(dān)的功能相同 景區(qū)每年接待的游客數(shù)量相似 兵馬俑商業(yè)與 430商業(yè) —— 似乎是兩個(gè)共同體 兵馬俑 秦始皇陵位于臨潼以東的驪山腳下。 秦始皇兵馬俑是世界考古史上最偉大的發(fā)現(xiàn)之一，被譽(yù)為“世界第八大奇跡”，不看金字塔，不算到埃及，不看秦俑，不算到中國(guó)。 西安每年游客在一千多萬(wàn)人次，兵馬俑現(xiàn)每年約有 300萬(wàn)人次的客流量，其中省外游客 220萬(wàn)人次，境外游客 80萬(wàn)人次。 兵馬俑國(guó)際旅游廣場(chǎng)規(guī)劃 秦文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)區(qū)（ 150畝，已建成） 五星級(jí)溫泉酒店（ 92畝，土地已取得） 大地景觀主題公園（ 2023畝， 20232023年租用） 大型景觀居住區(qū)（ 1000畝，20232023年征用 驪山溫泉主題別墅區(qū)（ 780畝，20232023年征用） 景區(qū)規(guī)劃面積約 為 6平方公里 ，分為三期進(jìn)行建設(shè)： 一期文化商業(yè)創(chuàng)意區(qū)，占地 150畝，區(qū)內(nèi)民族特色品牌餐飲區(qū)、秦文化旅游購(gòu)物區(qū)均已建成并對(duì)外運(yùn)營(yíng)； 二期占地 4000畝，其中五星級(jí)溫泉大酒店已進(jìn)入策劃設(shè)計(jì)階段； 三期占地 15平方公里，公司三期將陸續(xù)投入北斗七星湯 —— 先秦七國(guó)風(fēng)采溫泉養(yǎng)生區(qū)、贏氏部落 —— 運(yùn)動(dòng)休閑區(qū)、自然人本回歸園 —— 會(huì)展會(huì)所等大型項(xiàng)目的開發(fā)建設(shè)。 三期開發(fā)完成后，秦文化旅游景區(qū)將由單純的文化遺址參觀擴(kuò)展為集文化觀光、旅游演藝、溫泉度假、高端論壇、展覽展示為一體的一站式旅游觀光目的地。 兵馬俑 兵馬俑國(guó)際旅游廣場(chǎng) 文化商業(yè)創(chuàng)意區(qū)已建設(shè)的兵馬俑國(guó)際旅游廣場(chǎng)位于秦兵馬俑博物館館前，是秦兵馬俑博物館館前 唯一的商業(yè)配套 服務(wù)區(qū)，也是游客出入的必經(jīng)之路。 兵馬俑國(guó)際旅游景區(qū)商業(yè)配套項(xiàng)目面積為60000平方米。 兵馬俑 商品單一，僅有兵馬俑紀(jì)念品 沒有主題活動(dòng)，沒有主題式的體驗(yàn)街 餐飲沒有特色，且檔次低、品質(zhì)差、數(shù)量少 屬于歷史保護(hù)區(qū)，限制開發(fā)具有較大規(guī)模的商業(yè) 距離市區(qū)近，交通方便，從西安乘車行駛到景區(qū)約 40分鐘的車程 游客游覽景區(qū)一天便可往返，逗留時(shí)間短 條件限制 區(qū)位影響 沒有特色 其實(shí)它是一個(gè)失敗的案例 對(duì)比之下的思考 兩個(gè)地塊同樣面臨著游客走馬觀花的致命要害，而且 430地塊面積 247。 文化商業(yè)創(chuàng)意區(qū)面積 = 對(duì)于景區(qū)的商業(yè)配套項(xiàng)目，兵馬俑國(guó)際旅游廣場(chǎng)與 430地塊面臨著同樣的問題，當(dāng)我們?cè)噲D通過兵馬俑尋求出路的時(shí)候，發(fā)現(xiàn)它其實(shí)是個(gè)反面教材。兵馬俑雖然沒有給到我們?nèi)魏谓梃b的意義，但至少給到我們一點(diǎn)啟示。 我們的問題在于，我們的商業(yè)究竟應(yīng)該有多少體量？ 來進(jìn)行我們自身商業(yè)體量的測(cè)算 ?民俗商業(yè)的體量應(yīng)該有多少？ ?酒店的體量應(yīng)該有多少？ ?其他商業(yè)物業(yè)的體量應(yīng)該有多少？ 到 2023年，全縣接待游客 340萬(wàn)人次，年均增長(zhǎng) %；景區(qū)接待游客 280萬(wàn)人次， 年均增長(zhǎng) %； 旅游直接收入 ，年均增長(zhǎng)率 50%。 —— 《石林旅游發(fā)展規(guī)劃 (2023 — 2023年 )》 年份 2023 2023 2023 2023 2023 2023 人數(shù) (萬(wàn)人 ) 280 300 320 342 365 390 直接收入 (億元 ) 人均消費(fèi) (元 /人 ) 161 225 317 444 625 877 以此推算，則未來 5年，游客每年人次和人均消費(fèi)預(yù)測(cè)為 未來游客人數(shù)及消費(fèi)測(cè)算 由于 430地塊于 2023年上市，故這里取 2023年的游客人次和人均消費(fèi)的預(yù)測(cè)值作為標(biāo)準(zhǔn) 共約計(jì) 320萬(wàn)人次，人均消費(fèi)去除門票、住宿和交通設(shè)定為 160元。 人均消費(fèi)包括在景區(qū)內(nèi)的門票、住宿、交通等一切費(fèi)用 民俗商業(yè)需求體量測(cè)算 (一 ) 按照商業(yè)營(yíng)業(yè)額測(cè)算，計(jì)算公式為 民俗商業(yè)需求面積 == 總游客人數(shù) 人均消費(fèi)247。商業(yè)坪效247。商業(yè)物業(yè)利用率 (說明：人均消費(fèi)商業(yè)坪效指商業(yè)物業(yè)每平米每年?duì)I業(yè)額 (參考金鷹百貨 09年數(shù)據(jù) )，商業(yè)物業(yè)利用率取 90%) 指標(biāo)名稱 單位 2023年 游客人數(shù) 萬(wàn)人次 320 人均消費(fèi)額 元 /人次 160 商業(yè)總零售額 萬(wàn)元 101300 預(yù)期商業(yè)坪效 元 /㎡ 5935 商業(yè)物業(yè)利用率 —— 90% 商業(yè)物業(yè)面積需求 ㎡ 95853 方法一測(cè)算出來的民俗商業(yè)需求面積為 95853㎡，考慮到本案項(xiàng)目檔次相比金鷹百貨略有差距，實(shí)際體量應(yīng)根據(jù)情況有所調(diào)整。 民俗商業(yè)需求體量測(cè)算 (二 ) 按照人均商業(yè)物業(yè)指標(biāo)測(cè)算，計(jì)算公式為 民俗商業(yè)需求面積 == 總游客人數(shù) 人均商業(yè)物業(yè)指標(biāo)247。商業(yè)物業(yè)利用率 (說明：昆明人均商業(yè)物業(yè)指標(biāo)為 1，考慮到城市商業(yè)與旅游商業(yè)的區(qū)別，城市居民平均每周一次購(gòu)物，游客購(gòu)物則具有一次性特點(diǎn)，按照購(gòu)物次數(shù)折算，則旅游商業(yè)物業(yè)指標(biāo)為 1247。 50=㎡ /人 ) 指標(biāo)名稱 單位 2023年 游客人數(shù) 萬(wàn)人次 320 商業(yè)物業(yè)指標(biāo) ㎡ /人 商業(yè)物業(yè)利用率 —— 90% 商業(yè)物業(yè)面積需求 ㎡ 71111 方法二測(cè)算出來的民俗商業(yè)需求面積為 71111㎡，考慮到本案項(xiàng)目實(shí)際操作時(shí)的各種因素差距，實(shí)際體量應(yīng)根據(jù)情況有所調(diào)整。 客房測(cè)算 客房最低需求數(shù)量 == 總游客人數(shù) 留宿率247。 365247。 2 設(shè)定：總游客人數(shù) 320萬(wàn)人次，考慮到商業(yè)成熟的時(shí)間，留宿率定為 20%，平均每間客房擁有兩張床位 == 320萬(wàn)人次 20%247。 365247。 2 == 875間 按照床位需求數(shù)量 計(jì)算公式為： 客房需求數(shù)量為： 875間 五星級(jí)酒店 建筑面積 (㎡ ) 客房 (間 ) 九寨溝喜來登大酒店 62800 482 黃山香茗酒店 44000 500 張家界武鉑爾曼酒店 35000 482 無(wú)錫靈山元一希爾頓逸林酒店 68000 487 四川黃龍貴賓樓飯店 38000 300 平均值 49560 450 酒店體量測(cè)算 430地塊內(nèi)共設(shè)一個(gè)五星級(jí)酒店， 2個(gè)經(jīng)濟(jì)型酒店和一些家庭客棧 根據(jù)國(guó)內(nèi)著名景區(qū)內(nèi)酒店經(jīng)驗(yàn)，我們保守設(shè)定五星級(jí)酒店客房數(shù)為 400間，建筑面積為 40000平米 兩個(gè)經(jīng)濟(jì)型酒店客房數(shù)為 400間，建筑面積為17000平米 家庭客?？头繑?shù)為 75間，建筑面積為 3000平米 國(guó)內(nèi)其他著名景區(qū)五星級(jí)酒店列舉 酒店類型 五星級(jí)酒店 經(jīng)濟(jì)型酒店 家庭客棧 總計(jì) 客房數(shù) (間 ) 400 400 75 875 建筑面積 (㎡ ) 40000 17000 3000 80000 430地塊酒店體量建議 ?城市的酒吧千篇一律，缺乏不一樣的感覺 ?環(huán)湖建造各種風(fēng)情主題酒吧，每家都有