【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 群 ?建筑園林、戶型產(chǎn)品的創(chuàng)新、品質(zhì)打造 ?居住環(huán)境和生活氛圍的營(yíng)造 項(xiàng)目整體定位 本項(xiàng)目存在和可以打造的價(jià)值 KPI體系 本項(xiàng)目滿足休閑度假的 KPI體系：自然資源和空間距離都符合要求，其他要素可以通過(guò)后續(xù)規(guī)劃及運(yùn)營(yíng)解決 本項(xiàng)目KPI體系 硬件因素 良好的自然資源，但并不一定強(qiáng)勢(shì) 植物園，萬(wàn)畝森林 自然生態(tài)良好 與市區(qū)保持適當(dāng)?shù)木嚯x 距離能保持新城的恬淡與安靜 30分鐘車程 能保持休閑度假和居住的協(xié)調(diào) 可以規(guī)劃控制 公共空間的打造 社區(qū)歸屬感和公共空間的設(shè)臵 可以規(guī)劃設(shè)計(jì) 多元化的產(chǎn)品設(shè)計(jì)與 建筑功能的復(fù)合 n建筑風(fēng)格、建筑形式多樣 n功能復(fù)合，度假、居住、商務(wù)和諧發(fā)展 可以規(guī)劃設(shè)計(jì) 軟件因素 多元社區(qū)文化 多元化的人群年齡和文化背景 可以營(yíng)造 多樣性社區(qū)功能 酒店、商務(wù)會(huì)議、溫泉以及休閑度假市場(chǎng)等 可以規(guī)劃營(yíng)造 社區(qū)度假氣氛濃厚 遠(yuǎn)離城市喧囂，感受群山的靜謐，呼吸清新的空氣 可以規(guī)劃營(yíng)造 強(qiáng)烈的體驗(yàn)感、突出特色 體驗(yàn)休閑、體驗(yàn)生活、體驗(yàn)角色的變幻 可以規(guī)劃營(yíng)造 項(xiàng)目整體定位 中國(guó) ?昆明 —— 春城森林溫泉度假天堂 千畝植物園、溫泉、山地 項(xiàng)目整體定位 在地塊價(jià)值基礎(chǔ)上和市場(chǎng)存在的機(jī)會(huì)點(diǎn)指 引下，明確項(xiàng)目的發(fā)展定位 以千畝植物園、溫泉資源為依托的，順應(yīng)休閑度 假大趨勢(shì)的生活養(yǎng)老度假區(qū) 養(yǎng)老度假功能 生活居住功能 主推案名：龍都美墅 備選案名：龍都世家 項(xiàng)目整體定位 案名建議 龍都： 本項(xiàng)目原為龍都療養(yǎng)中心，在當(dāng)?shù)厝擞幸欢ㄕJ(rèn)知，借助“龍都”名稱有利于項(xiàng)目信息的傳播 美墅： 體現(xiàn)生態(tài)環(huán)境優(yōu)美，也表達(dá)項(xiàng)目的檔次和物業(yè)類型 世家： 體現(xiàn)項(xiàng)目的大氣，高貴 我們 項(xiàng)目 客戶 集中在周邊工廠企業(yè)高收入者、來(lái)自周邊和城中村的拆遷戶、公務(wù)員和教師等為主，外地休閑度假客戶為輔 本項(xiàng)目客戶 本地客戶為主 外地客戶為輔 省內(nèi)客戶： 這部分客戶主要是有著 “ 城市中心化 ” 情結(jié)的地州客戶，他們更關(guān)注城市大的配套和區(qū)域的成熟度，他們一般會(huì)選擇在昆明市區(qū)置業(yè)，對(duì)購(gòu)買的物業(yè)形式無(wú)特殊要求 外省客戶： 多為非戶籍客戶但與昆明有一定聯(lián)系客戶，購(gòu)買住宅作為度假休閑放松居所和養(yǎng)老置業(yè)的客戶。客戶主要分布在具有代表城市特質(zhì)的強(qiáng)勢(shì)自然資源和設(shè)施資源的地區(qū)。 外籍客戶： 這部分客戶到昆明置業(yè)一般會(huì)選擇有高爾夫配套設(shè)施的物業(yè)形式，他們更關(guān)注高爾夫球場(chǎng)的品質(zhì)和高爾夫球卡給他們帶來(lái)的價(jià)值，但需要控制一下產(chǎn)品的總價(jià)。 以自身居住形式的升級(jí)為置業(yè)目標(biāo)的客戶，購(gòu)買物業(yè)往往作為日常居所或第二居所。購(gòu)買物業(yè)形式多樣，包括花園洋房，類別墅及別墅類產(chǎn)品。 項(xiàng)目整體定位 客群定位 本項(xiàng)目 主客戶群體 —— 本地客戶 購(gòu)房者主要來(lái)自昆明，隨著收入增高，對(duì)居住產(chǎn)品升級(jí)的需求越來(lái)越多，他們最看重的是產(chǎn)品升級(jí)層面的，要求產(chǎn)品更新?lián)Q代，整個(gè)產(chǎn)品規(guī)劃、設(shè)計(jì)、套型、功能都要更新?lián)Q代 （昆明市地產(chǎn)專業(yè)人士） 在城市里面住久了，感覺(jué)生活太單調(diào)，缺少和諧的生活感覺(jué)，需要住在一個(gè)周邊環(huán)境比較好，宜居的地方，提升自己的居住檔次享受生活。 （昆明市某金融投資公司企業(yè)員工） 自己有朋友已經(jīng)購(gòu)買安寧溫泉心景，項(xiàng)目的面積很小，他們購(gòu)買的目的就是為了休閑度假，首先那里看起來(lái)不是很擁擠，而且溫泉入戶很有吸引力。 （昆明政府員工） 項(xiàng)目整體定位 客群定位 本項(xiàng)目 主客戶群體 —— 本地客戶 對(duì)于周邊的生活便利設(shè)施很看重，希望交通不太遠(yuǎn)，周邊有學(xué)校，醫(yī)院，超市等，社區(qū)的未來(lái)發(fā)展前景看好 （都市楓林業(yè)主） 居住改善的人對(duì)于戶型面積需求集中在 150平以上。因?yàn)楹芏嗳撕妥约旱募胰艘黄鹱。改?，孩子，所以很多人打算?gòu)買 180到 250的面積 （水電設(shè)計(jì)所員工） 在好的區(qū)域買一套未來(lái)資產(chǎn)能夠升級(jí)的住宅，一是為了居住條件的改善，二是為了將來(lái)房屋價(jià)值的提升 （昆明市某國(guó)企員工） 準(zhǔn)備換房子，以前的房子太小了，現(xiàn)在看過(guò)滇池衛(wèi)城，覺(jué)得那里的房子不錯(cuò)，而且周邊的配套比較好，生活比較方便。（ 昆明私營(yíng)企業(yè)員工） 項(xiàng)目整體定位 客群定位 本項(xiàng)目 主客戶群體 —— 本地客戶 ? 臵業(yè)關(guān)注點(diǎn)： 產(chǎn)品的 物業(yè)形式、社區(qū)的環(huán)境、配套，區(qū)域周邊的環(huán)境，日常生活的便利性； ?臵業(yè)目的： 居住升級(jí)；資源型度假 ?現(xiàn)狀臵業(yè)地點(diǎn)：購(gòu)買目的主要為居住升級(jí)，主要分布在成熟的低密度區(qū)域，擁有良好資源高品質(zhì)社區(qū)，以及城市的主流發(fā)展方向，如滇池板塊和世博園板塊 項(xiàng)目整體定位 客群定位 地州客戶一般會(huì)選擇在滇池附近購(gòu)買，那邊在云南地州人的心里是很好的區(qū)域，那邊環(huán)境比較好，周邊配套設(shè)施很好，交通比較便利。 （昆明某企業(yè)高管） 地州有錢的礦主和私營(yíng)企業(yè)主都比較有錢，昆明是他們二次臵業(yè)的首選，而且他們一般都會(huì)買別墅項(xiàng)目，我有一個(gè)朋友在公園道一號(hào)買的別墅。 （昆明某私企老板） 昆明市的配套很好，地州人為了成熟的配套到昆明市區(qū)買房，他們一般不會(huì)去周邊郊區(qū)的地區(qū)買房，他們覺(jué)得那里交通，生活各方面都不太方便，買菜還需要很長(zhǎng)時(shí)間。 （昆明市出租車司機(jī)） 現(xiàn)在昆明有一個(gè)很奇怪的現(xiàn)象，基本上是昆明人向外走，到昆明的周邊買低密度項(xiàng)目，而地州人一般會(huì)到昆明市內(nèi)買房子，好多人到昆明賣房子為了子女的教育。 （高橋流水別墅業(yè)主） 本項(xiàng)目次 客戶群體 —— 省內(nèi) 客戶 項(xiàng)目整體定位 客群定位 ? 臵業(yè)關(guān)注點(diǎn)： 對(duì) 城市資源的占有 ， 區(qū)域成熟度 ，或選擇 成熟板塊 ；項(xiàng)目占有的 產(chǎn)品資源 ?臵業(yè)目的： 省會(huì)資源 、 配套、生活中心化 ?期望臵業(yè)地點(diǎn)：省會(huì)城市，具備成熟配套，或者發(fā)展成熟的低密度區(qū)域 本項(xiàng)目次 客戶群體 —— 省內(nèi) 客戶 項(xiàng)目整體定位 客群定位 自己有朋友喜歡昆明的氣候，在滇池附近買了一套別墅，他認(rèn)為滇池附近條件比較好，配套相對(duì)較成熟，認(rèn)為其他地方不太方便，交通和配套都不太好。 （昆明國(guó)有企業(yè)員工） 房子是女兒給買的，這的環(huán)境很好，周邊比較安靜，景觀也好，還有自然流水，很適合養(yǎng)老，女兒放假的時(shí)候就過(guò)來(lái)和我們一起住，所以房屋的面積買的較大。 （世博生態(tài)園來(lái)自南京養(yǎng)老客戶） 自己在上海有兩套別墅，自己老公在這里打球，自己就在這買了一套，在上海氣候不好的時(shí)間，就把自己的父母接過(guò)來(lái)住，這里的氣候條件和環(huán)境都很好。 （滇池高爾夫別墅購(gòu)買者 ） 本項(xiàng)目次 客戶群體 —— 外地 客戶 項(xiàng)目整體定位 客群定位 ? 臵業(yè)關(guān)注點(diǎn)： 能夠 代表城市特質(zhì)的度假資源 條件， 整個(gè)社區(qū)的大環(huán)境 以及優(yōu)良的度假休閑資源 ?臵業(yè)目的： 養(yǎng)老 /休閑 ?現(xiàn)狀臵業(yè)地點(diǎn)：具備強(qiáng)勢(shì)自然資源的地方（世博園別墅、西山別墅、野鴨湖小鎮(zhèn)等）和具備強(qiáng)勢(shì)設(shè)備資源（春城高爾夫、滇池高爾夫和陽(yáng)光高爾夫） 本項(xiàng)目次 客戶群體 —— 外地 客戶 項(xiàng)目整體定位 客群定位 物業(yè)發(fā)展部分 市場(chǎng)機(jī)會(huì)點(diǎn)研判 項(xiàng)目整體定位 建筑規(guī)劃建議 報(bào)告重點(diǎn)回顧 附件 項(xiàng)目定位部分 昆明低密度市場(chǎng) 戶型產(chǎn)品建議 建筑風(fēng)格建議 建筑規(guī)劃建議 3 建筑規(guī)劃建議 總體經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)： 占地面積： 容積率： 建筑密度： 30% 綠化率： 45% 以“龍”的規(guī)劃布局為主，山居建筑 建筑規(guī)劃建議 建筑單體： 回歸建筑本質(zhì)， 山居建筑， 因地制宜 —— 營(yíng)造出 “ 房子是從山里長(zhǎng)出來(lái)的 ” 平面規(guī)劃： 設(shè)計(jì)規(guī)劃布局“龍”的概念， 以主干道和水系構(gòu)圖為“龍”的形狀 ， 并且建立與植物園的關(guān)聯(lián)度 總平面： 以龍的形狀體態(tài)打造整體規(guī)劃構(gòu)圖 ?以主干道和水體展示龍身 ?龍頭為溫泉噴頭出口 ?龍尾為主入口 建筑規(guī)劃建議 樣本圖 建筑規(guī)劃建議 規(guī)劃 布局 建議：物業(yè)類型排布 疊加別墅 聯(lián)排別墅 雙拼別墅 主入口（龍尾） 龍形主道路 龍泉頭（溫泉會(huì)所） 營(yíng)銷中心 樣板間 建筑單體：山居建筑，因地制宜 建筑規(guī)劃建議 例一 例二 例三 效果圖 價(jià)值體驗(yàn)點(diǎn) ?龍形道路 ：以主干道和水系組成龍形道路，體現(xiàn)風(fēng)水寶地與尊貴的休閑氛圍 ?龍泉頭 ：引活水，生成景觀噴口，體現(xiàn)時(shí)來(lái)水運(yùn) ?主入口（龍尾） ：展現(xiàn)項(xiàng)目氣勢(shì)，以龍形雕塑烘托龍運(yùn) 建筑規(guī)劃建議 ?外圍景觀道（臨龍泉路） ：項(xiàng)目前龍泉路段由水岸風(fēng)景線和綠化線構(gòu)成的景觀主軸，展現(xiàn)看得見的未來(lái)居住體驗(yàn) ?溫泉會(huì)所 ：從地下開采出溫泉，并且在地塊最高處生成溫泉噴口，營(yíng)造別樣的生活環(huán)境 ?溫泉?jiǎng)e墅 ：引溫泉入戶，在家也可以享受到溫泉的沐浴 龍形道路 —— 在異國(guó)風(fēng)情的親水小品中體味浪漫的情調(diào) 建筑規(guī)劃建議 建議以硬質(zhì)鋪裝和“水木”結(jié)合的景觀為主，并與城市干道形成對(duì)比，突出社區(qū)的親近感和風(fēng)情化，并可作為區(qū)域邊界的標(biāo)識(shí)。建議引入水景 : 增加社區(qū)的靈動(dòng)與生機(jī)，使硬質(zhì)道路充滿意趣 以線性水系為主，投入少易維護(hù)，以創(chuàng)意而不是規(guī)模獲得景觀價(jià)值 通過(guò)“水景”，強(qiáng)調(diào)項(xiàng)目獨(dú)特的溪岸居所意象 樣本圖 龍 泉 頭 —— 引活水生成景觀噴口，給社區(qū)帶來(lái)靈動(dòng)和水性 建筑規(guī)劃建議 溫泉會(huì)所 —— 奢華浪漫，養(yǎng)生又養(yǎng)心 建筑規(guī)劃建議 溫泉會(huì)所 建筑規(guī)劃建議 戶型都做到溫泉入戶 溫泉?jiǎng)e墅 —— 引 溫泉 入戶 ， 在家也可以享受到溫泉的沐浴 龍尾（主入口） —— 一個(gè)氣勢(shì)磅礴的小區(qū)入口 建筑規(guī)劃建議 外圍景觀道 —— 一道水岸風(fēng)景線和綠化線構(gòu)成的景觀主軸 建筑規(guī)劃建議 物業(yè)發(fā)展部分 市場(chǎng)機(jī)會(huì)點(diǎn)研判 項(xiàng)目整體定位 建筑規(guī)劃建議 報(bào)告重點(diǎn)回顧 附件 項(xiàng)目定位部分 昆明低密度市場(chǎng) 戶型產(chǎn)品建議 建筑風(fēng)格建議 建筑風(fēng)格建議 4 市場(chǎng)上別墅建筑風(fēng)格 建筑風(fēng)格建議 立欣洲 都市楓林 世博生態(tài)園 唐朝茉莉 市場(chǎng)上別墅建筑風(fēng)格 建筑風(fēng)格建議 滇池衛(wèi)城 一般采用意大利坡屋面（深紅色或深藍(lán)色）設(shè)計(jì)，屋面飄檐配以簡(jiǎn)潔的羅馬裝飾角線，窗戶、陽(yáng)臺(tái)、架空層的局部飄檐線均作特別的裝飾處理，以吸收歐洲古典表現(xiàn)元素，再結(jié)合現(xiàn)代簡(jiǎn)約、強(qiáng)調(diào)線條構(gòu)圖美的現(xiàn)代元素，配以穩(wěn)重的色彩表現(xiàn)，來(lái)突出整體建筑風(fēng)格。 特點(diǎn)： 線條簡(jiǎn)單、元素厚重、鑲嵌局部雕刻藝術(shù)，以淺黃色和紅系為主，內(nèi)斂大氣 用材： 外立面用石材和涂料均可，材料可控但工藝成本較高，很顯檔次 用途： 多用于豪華別墅、多層建筑 意大利新古典建筑 建筑風(fēng)格建議 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 西溪風(fēng)情：北美 西溪名園：西班牙 形成差異化 本項(xiàng)目建筑風(fēng)格的選擇應(yīng)同周邊樓盤的形象有差異化 * 以利于項(xiàng)目領(lǐng)地和形象的樹立 * 以利于營(yíng)銷價(jià)值提煉 立欣洲 都市楓林 建筑風(fēng)格建議 VS 意大利 建筑風(fēng)格易與片區(qū)項(xiàng)目和周邊項(xiàng)目形成差異化，有利于項(xiàng)目形象和領(lǐng)地的樹立 意大利新古典建筑風(fēng)格表現(xiàn)：尊貴與大氣相結(jié)合 建筑風(fēng)格建議 建筑風(fēng)格建議 意大利新古典建筑風(fēng)格細(xì)節(jié)表現(xiàn) 意大利建筑在細(xì)節(jié)的處理上特別細(xì)膩精巧，又貼近自然的脈動(dòng)，使其擁有永恒的生命力。 其中鐵藝是意大利建筑的一個(gè)亮點(diǎn)，陽(yáng)臺(tái)、窗間都有鐵鑄花飾，既保持了羅馬建筑特色，又升華了建筑作為住宅的韻味感。 尖頂、石柱、浮雕 …… 彰顯著意大利建筑風(fēng)格古老、雄偉的歷史感。 圖例如后 紅色的尖屋頂寓意紅運(yùn)當(dāng)頭，再配以精心細(xì)致的浮雕，美觀中透著內(nèi)斂厚重。 建筑風(fēng)格建議 意大利新古典建筑風(fēng)格細(xì)節(jié)表現(xiàn) 典型的半圓形拱門及羅馬廊柱，精致的藝術(shù)雕塑，仿佛來(lái)到了現(xiàn)代的羅馬皇庭。 建筑風(fēng)格建議 意大利新古典建筑風(fēng)格細(xì)節(jié)表現(xiàn) 特別突出的蹲位設(shè)計(jì)，全大理石鋪設(shè)，并有浮雕花壇放臵于入戶門，倍顯尊貴 燭光吊燈下映襯出金碧輝煌的電梯廳，再配以鐵花藝術(shù)門，身份象征 建筑風(fēng)格建議 意大利新古典建筑風(fēng)格細(xì)節(jié)表現(xiàn) 壁畫小品 建筑風(fēng)格建議 意大利新古典建筑風(fēng)格細(xì)節(jié)表現(xiàn) 物業(yè)發(fā)展部分 市場(chǎng)機(jī)會(huì)點(diǎn)研判 項(xiàng)目整體定位 建筑規(guī)劃建議 報(bào)告重點(diǎn)回顧 附件 項(xiàng)目定位部分 昆明低密度市場(chǎng) 戶型產(chǎn)品建議 建筑風(fēng)格建議