某市中心勞動公園項目整體定位及發(fā)展戰(zhàn)略講義(編輯修改稿)
2025-03-27 11:12 本頁面
【文章內(nèi)容簡介】 形成了形象互動； ? 本項目的高檔形象，可通過服務(wù)、高品質(zhì)配套設(shè)施、目標(biāo)客戶塑造； 嶺南會成功基因解碼： ?項目最大化發(fā)揮了項目的環(huán)境優(yōu)勢：富人區(qū) +珠江； ?項目的服務(wù)與高級配套設(shè)施，提升了項目的品質(zhì)，提高了項目的附加值； ?服務(wù)與配套設(shè)施，更加人文化，更具藝術(shù)品位； ?項目的目標(biāo)客戶與項目品質(zhì)形成互動，塑造了項目的獨特魅力； 如何以服務(wù)和交流平臺打競爭 —— 嶺南會 案例借鑒（ 1） —— SOHO現(xiàn)代城 ? 地理位臵：北京朝陽區(qū)建國路 88號 SOHO現(xiàn)代城 ， CBD核心區(qū)位的邊緣區(qū)； ? 發(fā)展商：北京中鴻天房地產(chǎn)有限公司 ? 占地面積： ? 建筑面積： 49 萬平米 ? 容 積 率： ? 停 車 位： 2092個 ? 基本情況： ? 項目為公寓 +商業(yè) +寫字樓為一體的綜合體； ? 一期建設(shè)： 6棟 28層塔樓，總建筑面積 27萬平米，公寓總套數(shù)為 1385套，車位 1226個； ? 二期建設(shè)： 4棟聯(lián)體樓，總建筑面積 22萬平米，商業(yè)街 ,寫字樓 、公寓 14萬平方米；其中 SOHO公寓 512套，商鋪 48間，辦公室 277套，車位 866個； ? 配套：一所幼兒園 2150平米，一所小學(xué)校 5800平米，俱樂部 2235平米； 主要通過商務(wù)功能、小面積單元，分解項目高容積率； 通過 CBD的形象、物業(yè)提供附加值（高水平的設(shè)計）拉升高檔形象； 通過先啟動住宅部分，帶動整體項目發(fā)展； 案例借鑒（ 2） —— 財富廣場 ? 由于寫字樓市場供大于求，因此找準(zhǔn)市場切入點較關(guān)鍵； ? 目前市場供應(yīng)的寫字樓，價格較高，寫字樓的硬件設(shè)施較高檔，其成本較高； ? 因此，我們應(yīng)該避開強勢競爭，控制項目開發(fā)成本，走低成本路線； 案例借鑒（ 2） —— 財富廣場 ?物業(yè)地址：深圳福田深南大道和農(nóng)園路交匯處 ，深圳中心西區(qū)； ?占地面積： ； ?建筑面積： ； ?容 積 率： ； ?樓宇狀況： A棟為 28層寫字樓， B棟為 25層商住公寓； ?總 戶 數(shù)： 330； ?停 車 位： 230； 戶型名稱 類型 面積 總套數(shù) 可售面積 (平方米 ) 套數(shù)比 面積比 戶型圖 1房 1廳 1衛(wèi) 1陽臺 平面 43 % % 1房 1衛(wèi) 1陽臺 平面 44 % % 1房 1廳 1衛(wèi) 1陽臺 平面 88 % % 1房 1廳 1衛(wèi) 1陽臺 平面 88 % % 2房 2廳 1衛(wèi) 1陽臺 平面 44 % % 1房 1廳 1衛(wèi) 1陽臺 平面 44 % % 1房 1廳 1衛(wèi) 1陽臺 平面 國際公寓 寫字樓 案例借鑒（ 2） —— 財富廣場 本項目可借鑒其成功模式： ? 爭取住宅用地審批，取得 70年產(chǎn)權(quán) 的模式； ? 由于是土地產(chǎn)權(quán)，因此客戶的貸款成數(shù)與年限都增加了，降低了購買壓力； ? 高形象、低使用成本面市； ? 兩棟功能明晰，目標(biāo)客戶明 晰的模式； 財富廣場成功基因解碼： ?財富廣場是以土地為住宅用地推向市場，有 70年產(chǎn)權(quán)； ?由于是土地產(chǎn)權(quán)，因此客戶的貸款成數(shù)與年限都增加了，降低了購買壓力； ?公建立面，昭示性強，提高項目形象； ?低成本，其公共部分采用中央空調(diào)，每個單位內(nèi)采用分體式空調(diào)； ?A、 B棟目標(biāo)客戶明晰； 案例借鑒（ 2） —— 財富廣場 商業(yè)發(fā)展研究 ? 大連集中商業(yè)市場競爭進入白熾化階段， 但沿街旺鋪的銷售價格較高，銷售速度較快； ? 沿街商鋪的旺銷是商業(yè)市場的機會點； ? 因此本項目不適宜打造大型集中商業(yè)； ? 因此如何增加沿街商鋪的面積，是本項目商業(yè)打造的關(guān)鍵點； ? 商鋪通過一、二層聯(lián)體商鋪的打造，提升二層商鋪的價值； ? 商業(yè)是本項目的輔助功能，商業(yè)的檔次要配合本項目整體形象； ? 因此本項目的商業(yè)形象為： 國際街區(qū) ； 商業(yè)發(fā)展模式研究 國際街區(qū) 可以形成高檔形象的業(yè)態(tài) 業(yè)態(tài)選取的原則 商務(wù)、住宅部分的配套設(shè)施 高檔品牌商鋪 中西餐廳、正宗韓國日本料理 咖啡廳等 健身俱樂部等 銀行、美容美發(fā)、書店、面包房、藥店等 小型超市 業(yè)態(tài) 商業(yè)發(fā)展模式研究 項目發(fā)展戰(zhàn)略及定位 開發(fā)順序 ? 根據(jù)從低風(fēng)險至高風(fēng)險的開發(fā)原則； ? 對 CBD邊緣物業(yè)的案例研究，公寓帶動項目銷售； ? 建議項目從西面至東面依次開發(fā)，即先開發(fā) 4號地塊，其次 1號地塊； 1號地塊 二期開發(fā) 3號地塊 4號地塊 一期開發(fā) 2號地塊 項目定位 —— 形象定位及核心價值主張 形象定位：國際的、尊貴的、私家的 核心價值主張：在 CBD，在后花園 核心價值主張備選： 青泥洼的紅，襯托出勞動公園的綠 項目定位 —— 功能定位 大連，都市示范區(qū) —— 示范城市未來 高尚國際公寓 —— 城市多功能綜合體 1號地：偏商務(wù)功能。小戶型為主，可拼可合 1棟辦公形象， 1棟商務(wù)公寓（如果發(fā)展商有資源可考慮產(chǎn)權(quán)式酒店）； 1號地：復(fù)式街鋪：國際風(fēng)情街區(qū) 24號地：偏住宅功能，中等戶型為主，無商業(yè)。 案名推介 公園大道 國際公寓 東特 .新城市 國際公寓 東特 .新格調(diào) 國際公寓 東特 .新世界 金鑰匙 國際公
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