上海綠庭休閑廣場項目整體定位發(fā)展戰(zhàn)略報告(編輯修改稿)
2024-12-22 20:18 本頁面
【文章內(nèi)容簡介】 開發(fā)方案說明：（第一階段） 階段 原則： 領(lǐng)導(dǎo)地位的確立，必須來源于領(lǐng)先的市場占有率。而依據(jù)總體市場需求總量（ 30萬 ㎡ ），以一至一年半的銷售期，年銷售量占市場總量的 1015%是可以實現(xiàn)的。 考慮到商務(wù)公寓在現(xiàn)實市場上具有最強的競爭力 目標： 建立商業(yè)街區(qū)，爭奪現(xiàn)實客戶。以商業(yè)的發(fā)展奠定項目的中高檔形象，并聚集人氣，形成市場關(guān)注度，為二期做鋪墊，積累遠期客戶；商業(yè)部分是關(guān)鍵，商業(yè)經(jīng)營必須成功。 時機： 現(xiàn)階段周邊項目不明朗，應(yīng)抓緊時機進行開發(fā)，爭奪第一批現(xiàn)實客戶，一期宜在輕軌正式通車前完成銷售 方式： 以“商務(wù)公寓（ 6萬 ㎡ ）＋商業(yè)（ 3萬 ㎡ ）”啟動，以商業(yè)帶動公寓銷售 客戶： 面對現(xiàn)實市場，以松江本地的終端消費者為銷售對象，主打本地自用客戶和投資客 進行市場過渡，順勢而為 抓住市場機會 實現(xiàn)物業(yè)互動增值 開發(fā)方案說明：（第二階段） 階段 原則： 目標： 進一步進行街區(qū)建設(shè)，鞏固一期銷售成果，加推商務(wù)公寓和居住公寓，實現(xiàn)全部建設(shè)容量的 2/3，在完成銷售計劃的同時，開始持有物業(yè)的有序經(jīng)營。 時機： 二期的發(fā)展時機選擇為商業(yè)項目正式經(jīng)營后，視一期開發(fā)銷售情況和開元項目的銷售情況及大學(xué)城、醫(yī)院建設(shè)情況 ， 宜在地鐵開通之前進入預(yù)售階段，產(chǎn)生市場預(yù)期 方式： “商務(wù)公寓（ 3萬 ㎡ ）＋居住公寓（ 3萬 ㎡ ） +商業(yè)（ ㎡ ）” 鞏固一期成果，為三期推出辦公市場作鋪墊。 客戶： 現(xiàn)實市場與投資市場并重 延續(xù)項目一期產(chǎn)生的市場影響力，抓住看好大學(xué)城市場影響力 的投資者 適應(yīng)新的市場需求 開發(fā)升級換代產(chǎn)品 考慮到價格走勢的逐步上揚 提升物業(yè)價值 開發(fā)方案說明：（第三階段） 階段 原則： 目標： 街區(qū)建設(shè)基本完成，鞏固前期銷售成果，實現(xiàn)全部建設(shè)容量，將小開間寫字樓推向市場，并實現(xiàn)銷售 時機： 輕軌開通后，一二期銷售率超過 80%，開發(fā)商務(wù)辦公部分。 方式： 穩(wěn) 健 型 方 案： 居住公寓 （ 2萬 ㎡ ）＋寫字樓 （ 4萬 ㎡ ） 高附加值方案： 寫字樓 （ 6萬 ㎡ ） 客戶： 主推投資概念； 以臺積電帶來的服務(wù)行業(yè)作為期望值吸引投資者； 大量住宅的興建帶來的服務(wù)行業(yè)； 三年以后的人口膨脹，形成的新興服務(wù)行業(yè)及其它行業(yè)的增加； 本地投資為主，適當(dāng)引入上海市場（閔行、徐匯兩區(qū)）投資者 一 期： 商務(wù)公寓（ 6萬 ㎡ ） ＋商業(yè)（ 3萬 ㎡ ） 二期： 商務(wù)公寓（ 3萬 ㎡ ） ＋居住公寓 （ 3萬 ㎡ ）＋商業(yè)（ ㎡ ） 開發(fā)方案 三期： 方案一： 居住公寓 （ 2萬 ㎡ ）＋寫字樓 （ 4萬 ㎡ ） —— 穩(wěn)健方案 方案二： 寫字樓 （ 6萬 ㎡ ） —— 高附加值方案 開發(fā)進度示意 2021 2021 2021 2021 2021 一期 二期 三期 預(yù)售 預(yù)售 預(yù)售 戶型與總體布局策略 ?創(chuàng)造基本戶型單元；保持功能彈性； ?商務(wù)公寓戶型設(shè)計以景觀面為最大賣點； ?小開間辦公樓可分布于沿人民醫(yī)院面，并彼此與商業(yè)街和商場連通； ?拉開商務(wù)公寓與辦公樓之間的間距，以形成較大的中央共享空間； ?辦公樓一定層高后考慮大露臺，以形成空中共享空間。 ?以較低租金引入主力商家，主力商家進駐后，銷售街鋪，為投資者建立信心 ?投資街鋪與居住公寓聯(lián)動 ?“ 1＋ 1
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