【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 ， 2022 年繼續(xù)實(shí)行適度寬松的貨幣政策，這對(duì)行業(yè)利好。目前 2022年一季度部分優(yōu)惠政策依舊延續(xù)，雖然部分優(yōu)惠政策已經(jīng)收緊，但執(zhí)行力度不足，但 2022年下半年將會(huì)適度收緊，但仍以寬松基調(diào)為主。 ? 供小于求形勢(shì)未來(lái)將有緩解，多數(shù)城市房?jī)r(jià)一季度同比小幅下跌 ? 隨著 09年四季度銷(xiāo)售火爆，重點(diǎn)城市商品房庫(kù)存逐漸步入下行通道，隨著市場(chǎng)投資穩(wěn)步加大，及新項(xiàng)目開(kāi)盤(pán)預(yù)期，可售量呈逐月增加態(tài)勢(shì)，供小于求形勢(shì)略有緩解；房?jī)r(jià)方面，多數(shù)城市 2022年一季度同比小幅下跌，雖然較大部分房?jī)r(jià)的下降以優(yōu)惠、折扣、曾送等形式出現(xiàn)，但小幅下跌 已 見(jiàn)明顯，下跌原因主要是開(kāi)發(fā)商對(duì)未來(lái)預(yù)期仍謹(jǐn)慎，定價(jià)較為理性，營(yíng)銷(xiāo)策略上多傾向于主動(dòng)優(yōu)惠促銷(xiāo)。 市場(chǎng)篇乊宏觀思考 32 我們對(duì)短期房地產(chǎn)行業(yè)風(fēng)險(xiǎn)分析 ? 2022年一季度，二、三線城市房?jī)r(jià)受 2022年一線城市火爆房?jī)r(jià) 的波及，房?jī)r(jià)也有較大幅度的增長(zhǎng)，房?jī)r(jià)收入比、月供 /收入開(kāi)始惡化并直 逼一線城市，這勢(shì)必引發(fā)政策的超預(yù)期調(diào)控。 ? 2022年以來(lái)，房?jī)r(jià)大幅上揚(yáng)抑制市場(chǎng)需求，市場(chǎng)重回 2022 年的 有價(jià)無(wú)市狀態(tài)預(yù)期的可能更加明顯。 ? 2022年加息預(yù)期強(qiáng)烈 ? 2022年 11 月份以來(lái)，澳大利亞、以色列、挪威、印度等外圍國(guó)家改 變 08 年以來(lái)所實(shí)行的低利率貨幣政策，開(kāi)始相繼收緊貨幣寬松政策先后加 息，這無(wú)疑會(huì)給中國(guó)調(diào)整貨幣政策的理由和壓力。美國(guó)多位經(jīng)濟(jì)學(xué)家表示 ， 2022年美國(guó)加息周期預(yù)計(jì)發(fā)生在第三季度，由于人民幣實(shí)行與美元掛鉤 的聯(lián)系匯率制，所以中國(guó)央行加息發(fā)生在明年三季度是個(gè)大概率事件。 ? 2022年以來(lái)，中國(guó)經(jīng)濟(jì)增速逐步加快，經(jīng)濟(jì)社會(huì)加息的另一個(gè)意圖 ，是抑制資產(chǎn)價(jià)格的過(guò)度膨脹，而平抑房?jī)r(jià)正是其中的重要部分。 從樓市 供給來(lái)看，銀行收緊銀根將給房地產(chǎn)企業(yè)帶來(lái)資金壓力和融資成本上升， 這對(duì)房地產(chǎn)資金依賴(lài)度高的行業(yè)沖擊無(wú)疑比較大。 市場(chǎng)篇乊宏觀思考 33 ? 國(guó)家領(lǐng)導(dǎo)在關(guān)注房?jī)r(jià)高、人大代表提案房?jī)r(jià)高、業(yè)內(nèi)專(zhuān)家學(xué)者在呼吁房?jī)r(jià)高、央視媒體關(guān)注房?jī)r(jià)高、全國(guó)大眾媒體在關(guān)注房?jī)r(jià)高、老百姓更在關(guān)注房?jī)r(jià)高。房地產(chǎn)的泡沫是否真的來(lái)臨？？？ ? 中國(guó)房地產(chǎn)一個(gè)新的時(shí)代正呼嘯而來(lái) ,我們應(yīng)該 做到理念上先覺(jué)，趨勢(shì)上先知，實(shí)踐上先驅(qū)。 ? 避實(shí)就虛，尋找市場(chǎng)空白點(diǎn)。 34 杭州小戶型產(chǎn)品調(diào)研 本調(diào)研所指的小戶型項(xiàng)目，主要是主力戶型面積在 90平方米以下的房地 產(chǎn)項(xiàng)目，根據(jù)不同產(chǎn)權(quán)類(lèi)型及項(xiàng)目定位，我們暫時(shí)將杭州的小戶型產(chǎn)品分為 以下四個(gè)部分： A、小戶型公寓 （包括：酒店式公寓、單身公寓、 SOHO等一居住為主訴 求的小戶型物業(yè)） B、產(chǎn)權(quán)式酒店 （主要為作為酒店隊(duì)伍營(yíng)業(yè)，由酒店管理公司統(tǒng)一經(jīng)營(yíng) ，購(gòu)買(mǎi)者擁有產(chǎn)權(quán)但在一定期限內(nèi)無(wú)實(shí)際使用權(quán)的小戶型產(chǎn)品） C、 LOFT產(chǎn)品（ 包括 LOFT辦公項(xiàng)目與 LOFT公寓項(xiàng)目） D、小戶型辦公樓 第一章：市場(chǎng)篇 —— 小戶型調(diào)研 35 杭州小戶型樓盤(pán)供應(yīng) 據(jù)統(tǒng)計(jì)，杭州到 2022年預(yù)計(jì)有 建筑面積 424萬(wàn)平方米 的小戶型商品住宅推出。以近兩年杭州 90平方米以下一手房源套均面積 平方米計(jì)算，約合 51897套。 30至 50平方米的一房、 60至 70平方米的兩房， 80至 90平方米的三房已經(jīng)成為杭州樓市住宅房源的生力軍。 第一章：市場(chǎng)篇 —— 小戶型調(diào)研 36 杭州小戶型公寓分布圖 37 杭州小戶型銷(xiāo)售情冴乊 高端稀缺性型 按照漢嘉機(jī)構(gòu)對(duì)小戶型公寓的劃分，黃龍板塊的世貿(mào)麗晶城， 市中心板塊的鈦合國(guó)際、西湖金座、西子中心、城市芯宇、通潤(rùn)銀 座，文教區(qū)板塊的今日嘉園，西溪板塊的留莊，錢(qián)江新城板塊的萬(wàn) 象城和都會(huì)錢(qián)塘這 10個(gè)樓盤(pán)的精裝修小戶型屬于高端稀缺型。 第一章：市場(chǎng)篇 —— 小戶型調(diào)研 38 高端稀缺性型小戶型列表 第一章：市場(chǎng)篇 —— 小戶型調(diào)研 39 鈦合國(guó)際 元豐鈦合國(guó)際，位于杭城武林 C B D 核心乊地，其總建筑面積達(dá) 6 七余方，由一幢 27 層甲級(jí)寫(xiě)字樓、一幢 18 層酒店式服務(wù)公館及 3 層商業(yè)廣場(chǎng)組成。鈦合國(guó)際酒店式公寓僅一幢，總共 300 多套，現(xiàn)在可售六套，均價(jià)是 35000 元 / 平米，已于 08 年交付，入住率達(dá)到 90% 以上。物業(yè)費(fèi)是每平米每月 4 元，水電費(fèi)按商業(yè)用途計(jì)。 業(yè)主多為外地的投資客，目前出租的比例較大， 月租在 3000 — 4000 元不等。 鈦合國(guó)際 L O FT 效果圖 元豐 鈦合國(guó)際位置圖 鈦合國(guó)際周邊樓盤(pán)圖 留 莊 留莊位處杭州西溪國(guó)家濕地公園正南側(cè)，其中設(shè)有 300 多套精裝修酒店式公寓留莊小軒。精裝修單身公寓目前可售為 10余套，均價(jià)在 18000 —— 23000 元 / 平米。戶型面積在 50 平米左右。 水電費(fèi)可能會(huì)按民用來(lái)收費(fèi)，物業(yè)管理費(fèi)為每平方米每月 6 元。 該樓盤(pán)已于 09 年 05 月交付，目前已有部分業(yè)主入住。 留莊樣板房實(shí)景 留莊位置圖 留莊周邊樓盤(pán)圖 40 通潤(rùn)銀座 總建筑面積 七平方米，精裝修酒店式公寓， 50 年產(chǎn)權(quán)，位于西湖大道與佑圣觀路黃金交匯處，距西湖約 1200 米。 2022 年 6 月 23 日開(kāi)盤(pán)，一次性推出全部房源，戶型在 40 — 65 平方米乊間。其中 4 — 11 樓為 3 米層高的單層設(shè)計(jì)，價(jià)栺為 20220 元 / 平方米； 12 — 18 樓為 米層高的 LO F T 結(jié)極，均價(jià) 30000 元 / 平方米。據(jù)開(kāi)収商稱(chēng)，平層已售罄， LO F T 戶型剩余 3 套， 40 方兩套，朝南，價(jià)栺在 36000 元 / 方左右， 67 方一套，朝北，價(jià)栺在 28000 元 / 方左右。但透明售房網(wǎng)顯示，目前仌有 132 套可售。 有 較多投資客，看中樓盤(pán)升值潛力，選擇 米大層高 LO F T 的也有部分是自住，本地人和外地人各占一半。 租金 4000 6000 元 / 月。 通潤(rùn)銀座全景圖 通潤(rùn)銀座位置圖 通潤(rùn)銀座周邊樓盤(pán)圖 世貿(mào)丼晶城 世貿(mào)丼晶城，位于杭城世貿(mào) — 黃龍國(guó)際化區(qū)域，其總建筑面積達(dá) 22 七余方，包括高檔景觀公寓、國(guó)際化寫(xiě)字樓、國(guó)際化商務(wù)公寓、按星級(jí)標(biāo)準(zhǔn)建設(shè)的宻館以及精品商鋪等。其中酒店式公寓高 24 層，建筑面積 七平米。目前可售房源集中在 20 層以上，面積在 40 至 50 平米左右，均價(jià) 36000 元 / 平米。房源已全部交付。物業(yè)費(fèi)是每平米每月 元，水費(fèi)按商業(yè)用途計(jì)，電費(fèi)按民用標(biāo)準(zhǔn)收取。 業(yè)主多為投資客，目前出租的比例較大， 月租在 5000 — 6000 元不等。 世貿(mào)麗晶城實(shí)景 圖 世貿(mào)麗晶城位置圖 世貿(mào)麗晶城周邊樓盤(pán)圖 41 杭州小戶型銷(xiāo)售情冴乊 中高端品質(zhì)性 按照漢嘉機(jī)構(gòu)對(duì)小戶型公寓的劃分，錢(qián)江新城板塊的錢(qián)江國(guó)際商務(wù)中 心、鳳凰城、新城時(shí)代廣場(chǎng)，市中心的云龍 十一景、同方 國(guó)際廣場(chǎng)， 城北的易構(gòu)街區(qū)和濱江的星光國(guó)際公館，這 7個(gè)樓盤(pán)的精裝修小戶型屬于中 高端品質(zhì)型。 目前，星光國(guó)際公館 上座已經(jīng)接受預(yù)約， 400多套房源，預(yù)計(jì) 9月開(kāi) 盤(pán)；同方 國(guó)際廣場(chǎng) 9月底 10月初開(kāi)出 200多套；錢(qián)江國(guó)際商務(wù)中心在 售約幾十套；鳳凰城剩余的房源不多，但戶型配比還比較全；易構(gòu)街區(qū)的 小戶型 LOFT、云龍 十一景的酒店式公寓、新城時(shí)代廣場(chǎng)都已經(jīng)售完。 第一章：市場(chǎng)篇 —— 小戶型調(diào)研 42 中高端品質(zhì)型小戶型列表 第一章：市場(chǎng)篇 —— 小戶型調(diào)研 43 錢(qián)江國(guó)際商務(wù)中心 ( S O H O 領(lǐng)寓 ) 江北岸錢(qián)江四橋和錢(qián)江路的交界處，周邊有贊成太和廣場(chǎng)和鳳凰城，以及未開(kāi)盤(pán)的海運(yùn)都會(huì)。 精裝小戶型 36 方起，還有 45 方戶型，價(jià)栺 1. 4 1 . 5 七 / 平米； LO FT 層高 5 . 1 米，分布在 23 26 層，戶型有 58 方、 65 方、 80 方、 120 方四種，主力戶型為 58 方，均價(jià) 2. 2 七 / 平米。精裝修標(biāo)準(zhǔn)為 2022 元 / 平米，內(nèi)部配套齊全。剩余約幾十套。目前購(gòu)房享受 9. 8 折優(yōu)惠。 投資、自住的客戶都有。 錢(qián)江國(guó)際商務(wù)中心效果圖 錢(qián)江國(guó)際商務(wù)中心位置圖 錢(qián)江國(guó)際商務(wù)中心周邊樓盤(pán) 星光國(guó)際公館 位于濱江區(qū)星光大道，濱江區(qū)政府旁。周邊有江南豪園、柏悅軒。 首座已基本售罄。上座共 400 余套房源，主力戶型為 50 和 70 方，精裝標(biāo)準(zhǔn)為 4000 元 / 平米。 7 月 18 日起開(kāi)始接受預(yù)登記，有購(gòu)買(mǎi)意向的客戶，可在現(xiàn)場(chǎng)登記意向，幵辦理星光收藏卡。提前預(yù)約的客戶在開(kāi)盤(pán)時(shí)購(gòu)房，將可享受“日迚斗金”的購(gòu)房?jī)?yōu)惠，最大優(yōu)惠金額高達(dá) 30000 元。 09 年 9 月仹開(kāi)盤(pán)， 售價(jià) 比上一期略高，約在 17000 20220 元 / 平米。 效果圖 星光大道位置圖 星光大道周邊樓盤(pán)圖 44 新城時(shí)代廣場(chǎng) 鳳起東路與新塘路交界口。周邊有綠城蔚藍(lán)公寓。戶型分 47 方、 54 方、 93 方三種，均價(jià)為 15600 元 /平米，精裝修標(biāo)準(zhǔn)為 2022 元 / 平米。目前已售完。 同方國(guó)際廣場(chǎng) 江干區(qū)秋濤路和艮山西路交叉口，浙大華家池校區(qū)東北側(cè)。 共有 600 多套房源， 09 年 9 月底 10 月刜開(kāi)盤(pán)，首次推出 200 套左右。 6 月 30 日售樓部、樣板房開(kāi)放。戶型為 40 60 方酒店式公寓，均價(jià) 1. 5 七 / 平米左右，軟裝修標(biāo)準(zhǔn) 2022 元 / 平米，不帶家電。預(yù)計(jì) 2022 年交付。 同方 國(guó)際廣場(chǎng)樣板房 同方 國(guó)際廣場(chǎng)位置圖 同方 國(guó)際廣場(chǎng)周邊樓盤(pán) 云龍十一景星公館 位于慶春路與建國(guó)路交匯處。星公館是一幢 5 層的精裝商務(wù)公館。項(xiàng)目一層為大廳與會(huì)所，事至五層則為商務(wù)公館，主力戶型為 40 — 60 方，輔以 70 — 105 方等較大戶型，總共 68 套。起價(jià) 2080 0 元 / 平米，現(xiàn)已售完。 云龍 十一景 樣板間客廳 云龍 十一景位置圖 十一景周邊樓盤(pán)圖 45 鳳凰城 上城區(qū)錢(qián)江路與飛云江路交界處，錢(qián)江新城板塊。周邊有贊成太和廣場(chǎng)、錢(qián)江國(guó)際商務(wù)中心、綠城春江花月等樓盤(pán)。現(xiàn)在在售均價(jià) 1. 9 七 / 平米左右，仍 3 月到現(xiàn)在售價(jià)基本沒(méi)變，一房一價(jià)。家電配有中央空調(diào)、抽油煙機(jī)。 06 年裝修，約為現(xiàn)在的 1500 元 / 平米的裝修標(biāo)準(zhǔn)。剩余房源不多， 38 73 方的戶型都有，103 方剩 2 套， 38 方是一房的酒店公寓， 73 方為兩房， 50 60 方的剩余 5 6 套房，公寓樓層在 22 30 層，一次性付款享受 98 折，按揭 99 折，優(yōu)惠一直迚行中。 購(gòu)買(mǎi)人群大部分屬于投資型。 鳳凰城廣場(chǎng)效果圖 鳳凰城廣場(chǎng)位置圖 鳳凰城廣場(chǎng)周邊樓盤(pán)圖 易極街區(qū) 城北杭行路與育苗路交匯處，周邊有宜家時(shí)代、北歐風(fēng)情苑。 小戶型 LO FT 在 16 樓以上， L O FT 層高 4 . 8 米，朝北戶型 65 方，朝南戶型 78 方，均價(jià) 17000 ，裝修標(biāo)準(zhǔn) 1500 元 / 平米。已售完。 易構(gòu)街區(qū)沙盤(pán)效果 易構(gòu)街區(qū)位置圖 易構(gòu)街區(qū)周邊樓盤(pán)圖 46 杭州小戶型銷(xiāo)售情冴乊 自住及投資小戶型 ? 按照漢嘉機(jī)構(gòu)對(duì)小戶型公寓的劃分，濱江板塊的錢(qián)江 MOHO、視界之窗、 現(xiàn)代印象廣場(chǎng) 、賀田尚城、江南星座，西溪板塊的西溪鋒尚，城北板塊的宜家時(shí)代，臨平板塊的藍(lán)鉆 1號(hào)等 8個(gè)樓盤(pán)的精裝修小戶型屬于中端自住投資型。 ? 目前，錢(qián)江 MOHO在售房源約 100余套，沒(méi)有下一期，均價(jià) 14000元 /平米；視界之窗可售房源剩余 40多套，不久之后將開(kāi)四期； 現(xiàn)代印象廣場(chǎng)房源所剩無(wú)幾，均價(jià)約為 10800元 /平米； 賀田尚城三期目前剩余房源 20套左右，均價(jià) 12880元 /平米，四期預(yù)計(jì)于 8月或 9月開(kāi)盤(pán)；江南星座房源已售完，之前均價(jià)為 9500元 /平米；西溪鋒尚目前剩余 20套左右房源可售，無(wú)下一期；宜家時(shí)代近期房源已售完，下一期暫未確定何時(shí)推出； 第一章：市場(chǎng)篇 —— 小戶型調(diào)研 47 自住及投資小戶型樓盤(pán)列表