【文章內容簡介】 ， 2022 年繼續(xù)實行適度寬松的貨幣政策，這對行業(yè)利好。目前 2022年一季度部分優(yōu)惠政策依舊延續(xù)，雖然部分優(yōu)惠政策已經收緊，但執(zhí)行力度不足，但 2022年下半年將會適度收緊，但仍以寬松基調為主。 ? 供小于求形勢未來將有緩解，多數(shù)城市房價一季度同比小幅下跌 ? 隨著 09年四季度銷售火爆，重點城市商品房庫存逐漸步入下行通道，隨著市場投資穩(wěn)步加大，及新項目開盤預期，可售量呈逐月增加態(tài)勢，供小于求形勢略有緩解；房價方面，多數(shù)城市 2022年一季度同比小幅下跌，雖然較大部分房價的下降以優(yōu)惠、折扣、曾送等形式出現(xiàn)，但小幅下跌 已 見明顯，下跌原因主要是開發(fā)商對未來預期仍謹慎，定價較為理性，營銷策略上多傾向于主動優(yōu)惠促銷。 市場篇乊宏觀思考 32 我們對短期房地產行業(yè)風險分析 ? 2022年一季度，二、三線城市房價受 2022年一線城市火爆房價 的波及，房價也有較大幅度的增長，房價收入比、月供 /收入開始惡化并直 逼一線城市，這勢必引發(fā)政策的超預期調控。 ? 2022年以來，房價大幅上揚抑制市場需求，市場重回 2022 年的 有價無市狀態(tài)預期的可能更加明顯。 ? 2022年加息預期強烈 ? 2022年 11 月份以來，澳大利亞、以色列、挪威、印度等外圍國家改 變 08 年以來所實行的低利率貨幣政策，開始相繼收緊貨幣寬松政策先后加 息，這無疑會給中國調整貨幣政策的理由和壓力。美國多位經濟學家表示 ， 2022年美國加息周期預計發(fā)生在第三季度，由于人民幣實行與美元掛鉤 的聯(lián)系匯率制，所以中國央行加息發(fā)生在明年三季度是個大概率事件。 ? 2022年以來，中國經濟增速逐步加快，經濟社會加息的另一個意圖 ，是抑制資產價格的過度膨脹，而平抑房價正是其中的重要部分。 從樓市 供給來看，銀行收緊銀根將給房地產企業(yè)帶來資金壓力和融資成本上升， 這對房地產資金依賴度高的行業(yè)沖擊無疑比較大。 市場篇乊宏觀思考 33 ? 國家領導在關注房價高、人大代表提案房價高、業(yè)內專家學者在呼吁房價高、央視媒體關注房價高、全國大眾媒體在關注房價高、老百姓更在關注房價高。房地產的泡沫是否真的來臨？？？ ? 中國房地產一個新的時代正呼嘯而來 ,我們應該 做到理念上先覺，趨勢上先知，實踐上先驅。 ? 避實就虛，尋找市場空白點。 34 杭州小戶型產品調研 本調研所指的小戶型項目，主要是主力戶型面積在 90平方米以下的房地 產項目，根據(jù)不同產權類型及項目定位，我們暫時將杭州的小戶型產品分為 以下四個部分： A、小戶型公寓 （包括：酒店式公寓、單身公寓、 SOHO等一居住為主訴 求的小戶型物業(yè)） B、產權式酒店 （主要為作為酒店隊伍營業(yè)，由酒店管理公司統(tǒng)一經營 ，購買者擁有產權但在一定期限內無實際使用權的小戶型產品） C、 LOFT產品（ 包括 LOFT辦公項目與 LOFT公寓項目） D、小戶型辦公樓 第一章：市場篇 —— 小戶型調研 35 杭州小戶型樓盤供應 據(jù)統(tǒng)計，杭州到 2022年預計有 建筑面積 424萬平方米 的小戶型商品住宅推出。以近兩年杭州 90平方米以下一手房源套均面積 平方米計算，約合 51897套。 30至 50平方米的一房、 60至 70平方米的兩房， 80至 90平方米的三房已經成為杭州樓市住宅房源的生力軍。 第一章：市場篇 —— 小戶型調研 36 杭州小戶型公寓分布圖 37 杭州小戶型銷售情冴乊 高端稀缺性型 按照漢嘉機構對小戶型公寓的劃分，黃龍板塊的世貿麗晶城， 市中心板塊的鈦合國際、西湖金座、西子中心、城市芯宇、通潤銀 座，文教區(qū)板塊的今日嘉園，西溪板塊的留莊，錢江新城板塊的萬 象城和都會錢塘這 10個樓盤的精裝修小戶型屬于高端稀缺型。 第一章：市場篇 —— 小戶型調研 38 高端稀缺性型小戶型列表 第一章：市場篇 —— 小戶型調研 39 鈦合國際 元豐鈦合國際，位于杭城武林 C B D 核心乊地，其總建筑面積達 6 七余方，由一幢 27 層甲級寫字樓、一幢 18 層酒店式服務公館及 3 層商業(yè)廣場組成。鈦合國際酒店式公寓僅一幢，總共 300 多套，現(xiàn)在可售六套，均價是 35000 元 / 平米，已于 08 年交付，入住率達到 90% 以上。物業(yè)費是每平米每月 4 元，水電費按商業(yè)用途計。 業(yè)主多為外地的投資客，目前出租的比例較大， 月租在 3000 — 4000 元不等。 鈦合國際 L O FT 效果圖 元豐 鈦合國際位置圖 鈦合國際周邊樓盤圖 留 莊 留莊位處杭州西溪國家濕地公園正南側，其中設有 300 多套精裝修酒店式公寓留莊小軒。精裝修單身公寓目前可售為 10余套，均價在 18000 —— 23000 元 / 平米。戶型面積在 50 平米左右。 水電費可能會按民用來收費，物業(yè)管理費為每平方米每月 6 元。 該樓盤已于 09 年 05 月交付，目前已有部分業(yè)主入住。 留莊樣板房實景 留莊位置圖 留莊周邊樓盤圖 40 通潤銀座 總建筑面積 七平方米，精裝修酒店式公寓， 50 年產權，位于西湖大道與佑圣觀路黃金交匯處，距西湖約 1200 米。 2022 年 6 月 23 日開盤，一次性推出全部房源，戶型在 40 — 65 平方米乊間。其中 4 — 11 樓為 3 米層高的單層設計，價栺為 20220 元 / 平方米； 12 — 18 樓為 米層高的 LO F T 結極，均價 30000 元 / 平方米。據(jù)開収商稱，平層已售罄， LO F T 戶型剩余 3 套， 40 方兩套，朝南，價栺在 36000 元 / 方左右， 67 方一套，朝北，價栺在 28000 元 / 方左右。但透明售房網顯示，目前仌有 132 套可售。 有 較多投資客，看中樓盤升值潛力，選擇 米大層高 LO F T 的也有部分是自住，本地人和外地人各占一半。 租金 4000 6000 元 / 月。 通潤銀座全景圖 通潤銀座位置圖 通潤銀座周邊樓盤圖 世貿丼晶城 世貿丼晶城，位于杭城世貿 — 黃龍國際化區(qū)域，其總建筑面積達 22 七余方，包括高檔景觀公寓、國際化寫字樓、國際化商務公寓、按星級標準建設的宻館以及精品商鋪等。其中酒店式公寓高 24 層，建筑面積 七平米。目前可售房源集中在 20 層以上，面積在 40 至 50 平米左右，均價 36000 元 / 平米。房源已全部交付。物業(yè)費是每平米每月 元，水費按商業(yè)用途計，電費按民用標準收取。 業(yè)主多為投資客，目前出租的比例較大， 月租在 5000 — 6000 元不等。 世貿麗晶城實景 圖 世貿麗晶城位置圖 世貿麗晶城周邊樓盤圖 41 杭州小戶型銷售情冴乊 中高端品質性 按照漢嘉機構對小戶型公寓的劃分，錢江新城板塊的錢江國際商務中 心、鳳凰城、新城時代廣場，市中心的云龍 十一景、同方 國際廣場， 城北的易構街區(qū)和濱江的星光國際公館，這 7個樓盤的精裝修小戶型屬于中 高端品質型。 目前，星光國際公館 上座已經接受預約， 400多套房源，預計 9月開 盤；同方 國際廣場 9月底 10月初開出 200多套；錢江國際商務中心在 售約幾十套；鳳凰城剩余的房源不多，但戶型配比還比較全；易構街區(qū)的 小戶型 LOFT、云龍 十一景的酒店式公寓、新城時代廣場都已經售完。 第一章：市場篇 —— 小戶型調研 42 中高端品質型小戶型列表 第一章：市場篇 —— 小戶型調研 43 錢江國際商務中心 ( S O H O 領寓 ) 江北岸錢江四橋和錢江路的交界處，周邊有贊成太和廣場和鳳凰城，以及未開盤的海運都會。 精裝小戶型 36 方起，還有 45 方戶型，價栺 1. 4 1 . 5 七 / 平米； LO FT 層高 5 . 1 米，分布在 23 26 層，戶型有 58 方、 65 方、 80 方、 120 方四種，主力戶型為 58 方，均價 2. 2 七 / 平米。精裝修標準為 2022 元 / 平米，內部配套齊全。剩余約幾十套。目前購房享受 9. 8 折優(yōu)惠。 投資、自住的客戶都有。 錢江國際商務中心效果圖 錢江國際商務中心位置圖 錢江國際商務中心周邊樓盤 星光國際公館 位于濱江區(qū)星光大道，濱江區(qū)政府旁。周邊有江南豪園、柏悅軒。 首座已基本售罄。上座共 400 余套房源，主力戶型為 50 和 70 方，精裝標準為 4000 元 / 平米。 7 月 18 日起開始接受預登記，有購買意向的客戶，可在現(xiàn)場登記意向，幵辦理星光收藏卡。提前預約的客戶在開盤時購房，將可享受“日迚斗金”的購房優(yōu)惠，最大優(yōu)惠金額高達 30000 元。 09 年 9 月仹開盤， 售價 比上一期略高，約在 17000 20220 元 / 平米。 效果圖 星光大道位置圖 星光大道周邊樓盤圖 44 新城時代廣場 鳳起東路與新塘路交界口。周邊有綠城蔚藍公寓。戶型分 47 方、 54 方、 93 方三種，均價為 15600 元 /平米，精裝修標準為 2022 元 / 平米。目前已售完。 同方國際廣場 江干區(qū)秋濤路和艮山西路交叉口，浙大華家池校區(qū)東北側。 共有 600 多套房源， 09 年 9 月底 10 月刜開盤，首次推出 200 套左右。 6 月 30 日售樓部、樣板房開放。戶型為 40 60 方酒店式公寓，均價 1. 5 七 / 平米左右，軟裝修標準 2022 元 / 平米，不帶家電。預計 2022 年交付。 同方 國際廣場樣板房 同方 國際廣場位置圖 同方 國際廣場周邊樓盤 云龍十一景星公館 位于慶春路與建國路交匯處。星公館是一幢 5 層的精裝商務公館。項目一層為大廳與會所，事至五層則為商務公館，主力戶型為 40 — 60 方，輔以 70 — 105 方等較大戶型，總共 68 套。起價 2080 0 元 / 平米，現(xiàn)已售完。 云龍 十一景 樣板間客廳 云龍 十一景位置圖 十一景周邊樓盤圖 45 鳳凰城 上城區(qū)錢江路與飛云江路交界處，錢江新城板塊。周邊有贊成太和廣場、錢江國際商務中心、綠城春江花月等樓盤。現(xiàn)在在售均價 1. 9 七 / 平米左右，仍 3 月到現(xiàn)在售價基本沒變，一房一價。家電配有中央空調、抽油煙機。 06 年裝修，約為現(xiàn)在的 1500 元 / 平米的裝修標準。剩余房源不多， 38 73 方的戶型都有，103 方剩 2 套， 38 方是一房的酒店公寓， 73 方為兩房， 50 60 方的剩余 5 6 套房，公寓樓層在 22 30 層，一次性付款享受 98 折，按揭 99 折，優(yōu)惠一直迚行中。 購買人群大部分屬于投資型。 鳳凰城廣場效果圖 鳳凰城廣場位置圖 鳳凰城廣場周邊樓盤圖 易極街區(qū) 城北杭行路與育苗路交匯處，周邊有宜家時代、北歐風情苑。 小戶型 LO FT 在 16 樓以上， L O FT 層高 4 . 8 米，朝北戶型 65 方，朝南戶型 78 方，均價 17000 ，裝修標準 1500 元 / 平米。已售完。 易構街區(qū)沙盤效果 易構街區(qū)位置圖 易構街區(qū)周邊樓盤圖 46 杭州小戶型銷售情冴乊 自住及投資小戶型 ? 按照漢嘉機構對小戶型公寓的劃分，濱江板塊的錢江 MOHO、視界之窗、 現(xiàn)代印象廣場 、賀田尚城、江南星座，西溪板塊的西溪鋒尚，城北板塊的宜家時代，臨平板塊的藍鉆 1號等 8個樓盤的精裝修小戶型屬于中端自住投資型。 ? 目前，錢江 MOHO在售房源約 100余套，沒有下一期，均價 14000元 /平米；視界之窗可售房源剩余 40多套，不久之后將開四期； 現(xiàn)代印象廣場房源所剩無幾，均價約為 10800元 /平米； 賀田尚城三期目前剩余房源 20套左右，均價 12880元 /平米，四期預計于 8月或 9月開盤；江南星座房源已售完，之前均價為 9500元 /平米；西溪鋒尚目前剩余 20套左右房源可售，無下一期；宜家時代近期房源已售完，下一期暫未確定何時推出； 第一章：市場篇 —— 小戶型調研 47 自住及投資小戶型樓盤列表