【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 ，小戶型速度快，150200套/月主要賣點(diǎn)交通，地段，品牌客戶情況自用型中端客戶開發(fā)策略一期整體開發(fā)，一棟捂盤銷售分期開發(fā)量/總體評(píng)價(jià)良性分析 交通便利 位置優(yōu)越，絕對(duì)商業(yè)區(qū) 產(chǎn)品定位符合市場(chǎng)需求抗性分析大容積率，樓間距小 戶數(shù)多，商業(yè)面積過大3停車位少 綠地面積少，綠化率低，景觀差案例分析：216。 華彬陽(yáng)光廣場(chǎng)位于平原路，市商業(yè)中心繁華地段，其成功引進(jìn)丹尼斯，四層大面積底商全部租給丹尼斯，對(duì)我們有很大的借鑒意義。216。 近半數(shù)的小戶型配比，其消化速度也相當(dāng)快速，開盤兩個(gè)月，小戶型銷售近兩百套，說(shuō)明公寓式小戶型在新鄉(xiāng)存在巨大的市場(chǎng)潛力。216。 其在銷售策略中的捂盤策略對(duì)我們未來(lái)的營(yíng)銷策略也有一定的借鑒意義。 個(gè)案三：金桂大廈項(xiàng)目概況：項(xiàng)目為新鄉(xiāng)第一個(gè)真正意義上的寫字樓，位于人民路與勞動(dòng)路交匯處，總建筑面積約8600㎡，內(nèi)廊式建筑，單戶面積約在40260㎡之間，底商近3000方， 銷售情況：2006年入市銷售，現(xiàn)已售磬，并投入使用，當(dāng)時(shí)市場(chǎng)均價(jià)為1700元/平米，價(jià)格偏低。出租情況：總體出租情況不錯(cuò)，出租率在90%以上，毛坯出租租金約為20元/平米/月，裝修房租金約22元/平米/月?？蛻粽{(diào)查：目前在此辦公的企業(yè)主要包括保險(xiǎn)工資、咨詢公司、設(shè)計(jì)公司、律師事物所、會(huì)計(jì)事務(wù)所、實(shí)業(yè)公司、旅游、藥業(yè)、禮品、教育培訓(xùn)、貿(mào)易、機(jī)械科技等。商務(wù)配套有蕭記燴面，中國(guó)平安保險(xiǎn)等金融證券機(jī)構(gòu)。優(yōu) 勢(shì)：新鄉(xiāng)第一家專業(yè)寫字樓。有廣場(chǎng)，地上停車場(chǎng)有40多個(gè)停車位，還有地下停車場(chǎng)，能滿足客戶需求。品牌電梯，廣州日立。劣 勢(shì)：外立面形象一般，無(wú)大堂?？臻g不能自由組合（非框架結(jié)構(gòu)）案例分析：216。 新鄉(xiāng)市很大一部分公司都選擇了商住兩用的樓盤辦公，有很多大客戶存在，但產(chǎn)品需求并沒有得到滿足。216。 寫字樓市場(chǎng)存在很大的市場(chǎng)潛力，但目標(biāo)客戶寫字樓辦公意識(shí)不強(qiáng)，需要很強(qiáng)的消費(fèi)引導(dǎo)，才能夠激發(fā)出潛在市場(chǎng)的活力。216。 中小型客戶是寫字樓主力目標(biāo)客戶，80100㎡的面積配比是租賃市場(chǎng)的主流。第五部分、項(xiàng)目分析及產(chǎn)品規(guī)劃建議一、項(xiàng)目概況 項(xiàng)目技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo) 項(xiàng)目計(jì)量單位數(shù)量用地面積畝，實(shí)際用地指標(biāo)為42畝總建筑面積㎡現(xiàn)規(guī)劃面積為75728面積分配地上㎡72869居住41048商業(yè)26981辦公地下㎡2859建筑層數(shù)層地上高層、小高層22層、11層多層商業(yè)5層地下容積率%綠化率%綠化面積㎡人均綠化面積㎡道路及廣場(chǎng)面積㎡項(xiàng)目地塊形狀分析A、項(xiàng)目地塊狹長(zhǎng)，自東向西成凹字形，整體臨街展示面長(zhǎng)，可利用率高，但對(duì)社區(qū)整體配套、景觀安排難度較高，焦點(diǎn)性資源共享性不足；B、 土地呈現(xiàn)南低北高，未來(lái)土地平整、排水、地基等施工成本提高；C、 從后期開發(fā)情況看，社區(qū)中心和重點(diǎn)在于平原路、沿河路，此處也易于形成聚集場(chǎng)所。（配圖）項(xiàng)目地塊景觀分析 A、項(xiàng)目地塊南臨平原大道，北側(cè)為新鄉(xiāng)城市自然景觀河衛(wèi)河，西側(cè)為城市中軸線和平大道，南北雙面具有天然景觀優(yōu)勢(shì)，具有良好的景觀視野和景觀配套；B、項(xiàng)目外圍可以俯瞰城市兩大中心公園，景觀資源得天獨(dú)厚，具備高端產(chǎn)品制造的因素；C、項(xiàng)目外圍景觀朝向兩條主干道，須考慮路噪問題，在產(chǎn)品安排上，需要考慮景觀均好性和中心歸屬感。項(xiàng)目地塊區(qū)位分析A、項(xiàng)目地塊位于和平路與平原路交匯處（當(dāng)?shù)厮追Q飲馬口）東北角，在地理上位于目前新鄉(xiāng)市的正中心；B、平原路自古就是新鄉(xiāng)市的商業(yè)街，有著濃厚的商業(yè)氛圍和商業(yè)基礎(chǔ)C、該區(qū)域西連城市商業(yè)中心及火車站，東接城市新政府及新區(qū)，承東啟西；目前該區(qū)域已經(jīng)形成以高檔餐飲和酒店為主的城市配套商業(yè)區(qū)，成為城市商業(yè)副都心具備基礎(chǔ)項(xiàng)目周邊配套分析項(xiàng)目周邊配套豐富，包括餐飲、教育、醫(yī)療、市政、金融、文化、休閑等，生活配套完善，具備成為高素質(zhì)社區(qū)的基礎(chǔ)二、項(xiàng)目周邊環(huán)境、交通情況、配套設(shè)施介紹商業(yè)服務(wù)網(wǎng)點(diǎn)教育設(shè)施市：三中、市四中、平原大學(xué)文化娛樂設(shè)施：牧野公園、人民公園、衛(wèi)河沿河廣場(chǎng)、市政廣場(chǎng)康體設(shè)施：醫(yī)療保健設(shè)施：第四人民醫(yī)院、婦幼保健院交通狀況：162538022等城市公交直通項(xiàng)目所在三、 strength項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)分析A、項(xiàng)目位置優(yōu)越，交通便利發(fā)達(dá)，生活配套完善，自然景觀豐富，充分享有成熟中心區(qū)的便利繁華B、項(xiàng)目開發(fā)商在本地已有較高的知名度 weakness項(xiàng)目劣勢(shì)分析A、本項(xiàng)目在硬件條件上的劣勢(shì)不多，但項(xiàng)目的運(yùn)做資金不夠充裕，可能會(huì)限制其完成較好的開發(fā)B、項(xiàng)目在前期已經(jīng)面市，但中途停滯，可能會(huì)造成一定的口碑影響 opportunity項(xiàng)目機(jī)會(huì)點(diǎn)分析 A、整體市場(chǎng)態(tài)勢(shì)較好，項(xiàng)目又擁有無(wú)可挑剔的地段和景觀資源，項(xiàng)目擁有很好的開發(fā)條件B、目前市場(chǎng)中高端產(chǎn)品并不突出，且市場(chǎng)反映較好，因此項(xiàng)目存在做高端的可能C、中心區(qū)優(yōu)質(zhì)地段已不多見，項(xiàng)目成功具有一定基礎(chǔ)Threat項(xiàng)目潛在威脅分析A、城市整體向東、向南發(fā)展，以城市新區(qū)和經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)為主的項(xiàng)目開發(fā)量迅速激增，帶來(lái)整體市場(chǎng)的壓力B、項(xiàng)目區(qū)域內(nèi)競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目正處于發(fā)力期，市場(chǎng)關(guān)注度較高，且總量不小，客戶爭(zhēng)奪比較激烈C、市場(chǎng)逐漸受到政策影響，產(chǎn)品層面可能會(huì)受到一定限制四、項(xiàng)目定位分析及建議項(xiàng)目市場(chǎng)定位面向城市高端客戶，擁有城市高度資源，享有高生態(tài)自然景觀的城市高端綜合體目標(biāo)客戶定位 （1）客戶來(lái)源新鄉(xiāng)市區(qū)及周邊9個(gè)縣市的高端置業(yè)人群，以政府官員、國(guó)企高管、金融金領(lǐng)、私營(yíng)業(yè)主及外地投資客戶為主 （2）購(gòu)房用途以投資性居住、自住和遠(yuǎn)期投資為主 （3）置業(yè)次數(shù)二次及二次以上置業(yè)人群為主，兼顧首次置業(yè)者 （4）社會(huì)階層政、企人群及私營(yíng)業(yè)主為主，掌控社會(huì)及經(jīng)濟(jì)資源，品質(zhì)促動(dòng)型的社會(huì)中高端力量 （5）年齡3555歲追求品質(zhì)生活和城市稀有資源高端族群功能定位生態(tài)與繁華的超級(jí)城市綜合體形象定位（空缺）五、項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)分析及產(chǎn)品設(shè)計(jì)建議產(chǎn)品設(shè)計(jì)概念及項(xiàng)目主題建議A、作為城市中心區(qū)項(xiàng)目，城市資源是其獨(dú)有的優(yōu)勢(shì)，因此在產(chǎn)品設(shè)計(jì)中應(yīng)體現(xiàn)城市綜合體的概念，以產(chǎn)品的高度復(fù)合和共生共融來(lái)促動(dòng)區(qū)域的提升B、高端產(chǎn)品的設(shè)計(jì)在本項(xiàng)目中毫無(wú)疑問，因?yàn)轫?xiàng)目具備做高端產(chǎn)品的一切基礎(chǔ)C、項(xiàng)目主題為高度城市資源融合下的城市綜合體項(xiàng)目開發(fā)策略建議A、項(xiàng)目所在區(qū)域已然形成以高檔餐飲、高檔酒店為主的城市配套型商業(yè)服務(wù)區(qū)，因此，項(xiàng)目商業(yè)的價(jià)值在項(xiàng)目?jī)r(jià)值排序中最為重要。項(xiàng)目的產(chǎn)品價(jià)值排序：商業(yè)價(jià)值住宅價(jià)值公寓價(jià)值商務(wù)價(jià)值B、城市中心區(qū)項(xiàng)目已然決定其投資價(jià)值的重要性C、因此，精工建議在項(xiàng)目開發(fā)上分三期銷售：（1）、一期以商業(yè)和公寓類投資性產(chǎn)品入市，以提升地段價(jià)值并實(shí)現(xiàn)資金回流；（2）、二期以住宅類產(chǎn)品繼續(xù)對(duì)市場(chǎng)進(jìn)行促動(dòng)，并逐漸實(shí)現(xiàn)利益最大化（3）、三期推出商務(wù)屬性的SOHO類產(chǎn)品，實(shí)現(xiàn)全盤銷售另外一個(gè)思路：由于目前新鄉(xiāng)的商務(wù)市場(chǎng)很不成熟，因此，三期的SOHO產(chǎn)品也可考慮作成酒店式公寓，這就需要前期引入較高檔次的酒店項(xiàng)目規(guī)劃指標(biāo)建議（配表）容積率：不低于5停車比例：以地上和地下結(jié)合的設(shè)計(jì)方式，力爭(zhēng)做到1：綠化率：不低于28%建筑高度：不超過80米總體規(guī)劃布局及空間布局建議A、總體規(guī)劃布局的原則： 總體設(shè)計(jì)遵從項(xiàng)目的整體定位，秉承城市發(fā)展肌理的同時(shí)，須考慮注入地塊新的主題，完善項(xiàng)目整體核心價(jià)值體系。： 結(jié)合本項(xiàng)目的主題目標(biāo)定位、規(guī)模、開發(fā)分期等主要因素，需考慮住宅與其他類型建筑的深層策劃。： 結(jié)合項(xiàng)目主題及地域、氣候特征，對(duì)總體規(guī)劃結(jié)構(gòu)、布局、分區(qū)基本空間形態(tài)進(jìn)行研究。、交通流線的規(guī)劃設(shè)計(jì)： 結(jié)合本項(xiàng)目規(guī)模及用地特征，研究合理并能持續(xù)發(fā)展的三流(人、車、物)線組織系統(tǒng)。： 統(tǒng)一考慮路內(nèi)外停車位及地下公建停車位；： 各級(jí)出入口位置的選擇及節(jié)點(diǎn)空間、特色空間的創(chuàng)造，并提供必要的緩沖與安全防護(hù)。：B、項(xiàng)目規(guī)劃布局建議（配圖）（1）、項(xiàng)目由于臨街展示面長(zhǎng)，且區(qū)域商業(yè)成熟，因此，商業(yè)以大型底商為主，建議為主體3層，局部5層（2）、住宅部分建議規(guī)劃在地塊東北角，以避免干道噪音的影響，保證住宅品質(zhì)，以18層和22層建筑為主在設(shè)計(jì)上要注意：住宅群體布置要避免建筑物之間的相互遮擋，要滿足住宅對(duì)日照、間距、自然 采光、自然通風(fēng)的要求。（3）、各產(chǎn)品間應(yīng)加強(qiáng)聯(lián)系，保持風(fēng)格的一致，使之成為整體。（4）、在兼顧景觀的前提下，盡量回避東西向戶型。（住宅朝向以南偏東15度至南偏西15度范圍 之內(nèi)為宜）（5）、樓型設(shè)計(jì)均為板式，或板塔形式，一層三戶的平面房形應(yīng)有變化（6）、注重鄰里單元的圍合性，并在統(tǒng)一的總體風(fēng)格中尋求形式的多樣變化。（空間開 合、高低錯(cuò)落、形態(tài)對(duì)比等）（7）、項(xiàng)目商務(wù)產(chǎn)品建議規(guī)劃在地塊西南角，以強(qiáng)大的產(chǎn)品昭示力來(lái)促動(dòng)銷售，建議為28層（8）、公寓住宅部分建議規(guī)劃在地塊中部，以簡(jiǎn)約的外型塑造獨(dú)特的個(gè)性，設(shè)計(jì)層數(shù)建議為22層住宅部分戶型配置比例與面積控制住宅產(chǎn)品以主流暢銷戶型為主，在產(chǎn)品設(shè)計(jì)中注重舒適性與功能性并重，突出產(chǎn)品設(shè)計(jì)的領(lǐng)先性本項(xiàng)目的住宅產(chǎn)品以三房和四房為主，可以考慮局部復(fù)式和兩房設(shè)計(jì)三房面積范圍：126㎡154㎡四房面積范圍：162㎡173㎡復(fù)式住宅面積范圍：196㎡260㎡（配戶型圖）三房、四房與復(fù)式住宅的比例控制在60%：30%：10%公寓部分戶型配置比例與面積控制公寓住宅產(chǎn)品的設(shè)計(jì)需要重點(diǎn)考慮其功能的完整性本項(xiàng)目的公寓類住宅產(chǎn)品以一居和兩居為主，其中：一居面積范圍應(yīng)控制在：35㎡60㎡二居面積范圍應(yīng)控制在：70㎡90㎡一居和二居的比例為：60%：40%商業(yè)規(guī)劃布局及單套面積控制商業(yè)在本項(xiàng)目中的作用和地位非常重要，因此需要對(duì)商業(yè)的定位和布局進(jìn)行認(rèn)真考慮。（1）、商業(yè)定位：由于本項(xiàng)目南北面臨路，且展示面長(zhǎng)，因此在商業(yè)定位上建議分前后兩街分別定位，即：主干道商業(yè)和非主干道商業(yè)。由于目前城市商業(yè)中心已經(jīng)形成，并且體量在迅速加大，中心商圈的地位無(wú)可撼動(dòng)，因此，在一個(gè)二級(jí)城市中很難形成第二個(gè)中心商圈，所以本項(xiàng)目商業(yè)建議定位為以高檔餐飲、酒店、娛樂、休閑、文化為主的城市配套性