【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 650花城春天150約151200怡和苑20約2170金豐花園30約42300龍?jiān)飞袩o(wú)資料板塊內(nèi)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)體量較大，主要以大型的舊城改造項(xiàng)目為主，多數(shù)樓盤(pán)早已交付使用?，F(xiàn)土地開(kāi)發(fā)基本已處于飽和狀態(tài)，未來(lái)基本無(wú)太多開(kāi)發(fā)地塊。（5）項(xiàng)目主力戶型類比項(xiàng)目戶型面積（㎡）康橋半島二居室93三居室128—143四居室187—188五居室232鼓樓廣場(chǎng)一居室40—55二居室78—98三居室139—142康橋公寓公寓30—70三居室101—143空中別墅169—252錦繡花園二居室89三居室134—140四居室159花城春天三居室140四居室160怡和苑二居室93三居室109—139金豐花園二居室93三居室118—135龍?jiān)飞袩o(wú)資料 從戶型統(tǒng)計(jì)中看到，主力戶型基本以二居室、三居室、四居室為主，尤其是120—140㎡的三居室占的比重比較大，也有部分戶型面積明顯偏大，從而造成面積上的浪費(fèi)。（6）項(xiàng)目定位主題分析項(xiàng)目定位主題康橋半島康橋河畔 幸福萬(wàn)家康橋半島 榮耀鄢陵一座城鼓樓廣場(chǎng)鄢陵商業(yè)的發(fā)源地 聚攏財(cái)富的新中心康橋公寓開(kāi)創(chuàng)都市生活新典范國(guó)際視野生態(tài)宜居示范社區(qū)錦繡花園天賦上品 錦繡人生花城春天公園式中央生活城怡和苑首推電梯洋房 打造城南第一高度金豐花園引領(lǐng)居住新高度龍?jiān)飞袩o(wú)資料從老城區(qū)8個(gè)樓盤(pán)的主題定位來(lái)看，大多以地段和環(huán)境作為定位基礎(chǔ)，部分則以社區(qū)品質(zhì)、檔次的高低作為定位思路方向，亮點(diǎn)不多，缺乏一定的創(chuàng)新性。（7）項(xiàng)目配套項(xiàng)目環(huán)境配套社區(qū)配套康橋半島縣第二初級(jí)中學(xué)、超市、家家生活廣場(chǎng)、各大銀行、各大酒店餐飲。超大多功能會(huì)所、主題風(fēng)情商業(yè)街、13000㎡濱水景觀與6000㎡主題景觀鼓樓廣場(chǎng)縣直幼兒園、各大銀行、家家生活廣場(chǎng)、酒店賓館、中心醫(yī)院。大型商業(yè)中心、中心商業(yè)廣場(chǎng)，步行街、中庭休閑廣場(chǎng)康橋公寓城際公交站、汽車站、交通局、公安交警大隊(duì)、家居城、酒店。四星級(jí)精裝公寓、中央空調(diào)、直飲礦泉水入戶錦繡花園家家生活廣場(chǎng)、縣直幼兒園、實(shí)驗(yàn)小學(xué)、縣一高、各大銀行以及縣中醫(yī)院等完善生活、教育、金融、醫(yī)療配套。一線街鋪、社區(qū)休閑園林、停車場(chǎng)花城春天胖發(fā)祥生活廣場(chǎng)、益民幼兒園、各大銀行、郵政局、中心醫(yī)院等完善生活、教育、金融、醫(yī)療配套50000㎡多層次綠地，一線精品街鋪，停車場(chǎng)怡和苑家家生活廣場(chǎng)、縣直幼兒園、實(shí)驗(yàn)小學(xué)、縣一高、各大銀行以及縣中醫(yī)院等完善生活、教育、金融、醫(yī)療配套。沿街商鋪、中庭水景休閑綠化帶、停車場(chǎng)金豐花園家家生活廣場(chǎng)、縣直幼兒園、實(shí)驗(yàn)小學(xué)、縣一高、各大銀行以及縣中醫(yī)院等完善生活、教育、金融、醫(yī)療配套。沿街商鋪、中庭休閑主題園林、停車場(chǎng)龍?jiān)房h直幼兒園、各大銀行、家家生活廣場(chǎng)、酒店賓館、中心醫(yī)院。尚無(wú)資料 由于區(qū)域類比的幾個(gè)樓盤(pán)相對(duì)較為集中，環(huán)境配套基本為共有資源，無(wú)太大差異化。而在內(nèi)部配套上，除了“康橋半島”和“花城春天”兩個(gè)項(xiàng)目通過(guò)社區(qū)景觀等配套提升附加值外，其它幾個(gè)樓盤(pán)亮點(diǎn)配套不多，缺乏產(chǎn)品附加值的打造。城西區(qū)（新開(kāi)發(fā)區(qū)）板塊（1）板塊概況城西區(qū)（新開(kāi)發(fā)區(qū)）是鄢陵縣城未來(lái)的中心區(qū)域，此區(qū)域現(xiàn)開(kāi)發(fā)的樓盤(pán)相對(duì)較多，政府相關(guān)的行政部門已經(jīng)搬至該區(qū)域辦公，傳統(tǒng)商業(yè)比較薄弱,各種配套設(shè)施有待完善。但該區(qū)域因?yàn)槭切麻_(kāi)發(fā)區(qū)，所以整體的區(qū)域規(guī)劃、交通設(shè)施布置都較老城區(qū)合理，整體的區(qū)域環(huán)境良好，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)主要依托土地拍賣完成,由于是新開(kāi)發(fā)區(qū)，也是鄢陵縣政府重點(diǎn)打造的一個(gè)區(qū)域，所以未來(lái)的升值空間比較大。（2）板塊樓市現(xiàn)狀就目前而言，該板塊屬于縣城新開(kāi)發(fā)區(qū)域，也是本項(xiàng)目所在的區(qū)域。該區(qū)域的商業(yè)、文化較薄弱，在售樓盤(pán)較多，準(zhǔn)備用地也相對(duì)的較豐富，相信在未來(lái)的一年里，該區(qū)域?qū)?huì)有大量的貨源推出市場(chǎng)。目前該區(qū)域在售樓盤(pán)有碧翠苑、萊茵河畔、水岸映象、花樣年華、名仕家園及本項(xiàng)目。板塊樓盤(pán)分布圖（3）在售項(xiàng)目物業(yè)形態(tài)分析項(xiàng)目名稱物業(yè)形態(tài)樓棟情況萊茵河畔商住22棟多層、小高層，東、西面一層底商碧翠苑商住7棟多層，西、南面沿街一層商業(yè)。水岸映象商住一期10棟多層、小高層，二期規(guī)劃未出花樣年華商住22棟多層、小高層建筑名仕家園商住1棟小高層和1棟高層，兩梯兩戶，小高層沿街三層商鋪本項(xiàng)目商住一期8棟多層，一梯兩戶，東、南面沿街商鋪該區(qū)域?yàn)榭h城新開(kāi)發(fā)區(qū)，商業(yè)氛圍較為薄弱，但可開(kāi)發(fā)地塊較多，因此該區(qū)域在未來(lái)一年內(nèi)將是鄢陵縣主要的住宅樓盤(pán)銷售區(qū)域，由于是新開(kāi)發(fā)區(qū)，市場(chǎng)購(gòu)房者對(duì)該區(qū)域的認(rèn)同感較為抵觸。（4）項(xiàng)目規(guī)模類比分析項(xiàng)目名稱占地/畝總建/萬(wàn)㎡容積率總戶數(shù)（戶）萊茵河畔8010778碧翠苑12144水岸映象80一期300，二期未詳花樣年華14012736名仕家園20未知未知一期小高層20多戶，具體方案還在調(diào)整本項(xiàng)目16017未定該區(qū)域內(nèi)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)體量較大，主要以大型的樓盤(pán)項(xiàng)目為主，現(xiàn)在售的多數(shù)樓盤(pán)已經(jīng)是尾盤(pán)銷售，現(xiàn)鄢陵縣基本的儲(chǔ)備用地都集中在這個(gè)區(qū)域（5）項(xiàng)目主力戶型類比項(xiàng)目戶型面積（㎡）萊茵河畔二居室90三居室113—138空中別墅240碧翠苑二居室暫無(wú)資料三居室四居室水岸映象二居室91三居室120—146四居室155—165花樣年華兩居室92三居室129—141名仕家園二居室118三居室176五居室205本項(xiàng)目二居室85三居室91—132四居室122—137從戶型統(tǒng)計(jì)中看到，主力戶型基本以二居室、三居室、四居室為主，尤其是120—140㎡的三居室占的比重比較大，也有部分戶型面積明顯偏大，從而造成面積上的浪費(fèi)。（6）項(xiàng)目定位主題分析項(xiàng)目定位主題萊茵河畔城市新核心奢想新生活鄢陵首席富人區(qū)碧翠苑梅鄉(xiāng)花都 大富之家水岸映象水有岸 心無(wú)疆鄢陵首席水主題園林社區(qū)花樣年華新城核心香洋房派社區(qū)奢適花香洋房 締造鄢陵海派人居標(biāo)桿名仕家園城市西進(jìn)西新天地——開(kāi)創(chuàng)高標(biāo)準(zhǔn)居住浪潮本項(xiàng)目花博園旁17萬(wàn)㎡品質(zhì)風(fēng)景美宅（前期）從城西新區(qū)6個(gè)樓盤(pán)的主題定位來(lái)看，基本以地段、環(huán)境以及區(qū)域發(fā)展作為定位基礎(chǔ)，很多情況下無(wú)法體現(xiàn)項(xiàng)目應(yīng)有的特性，不夠貼切，亮點(diǎn)不多，缺乏一定的創(chuàng)新性。（7）項(xiàng)目配套項(xiàng)目環(huán)境配套社區(qū)配套萊茵河畔實(shí)驗(yàn)幼兒園、建設(shè)局、縣委縣政府、休閑餐飲、超市、酒店大型中庭水景園林、大型中央會(huì)所、空中花園、地下停車場(chǎng)碧翠苑實(shí)驗(yàn)幼兒園、建設(shè)局、縣委縣政府、休閑餐飲、超市、酒店、銀行一線街鋪、休閑園林綠化、停車場(chǎng)水岸印象實(shí)驗(yàn)幼兒園、建設(shè)局、縣委縣政府、公安局、勞動(dòng)局、超市、酒店、銀行中庭休閑主題園林、會(huì)所、停車場(chǎng)花樣年華花博園、鄢陵一高、華越學(xué)校、體育局、縣文化廣場(chǎng)、衛(wèi)生局、武裝部中央生態(tài)園林景觀、一線街鋪、停車場(chǎng)、會(huì)所名仕家園花博園、鄢陵一高、華越學(xué)校、體育局、縣文化廣場(chǎng)、衛(wèi)生局、武裝部大型中庭休閑主題園林、停車場(chǎng)、一線街鋪本項(xiàng)目花博園、鄢陵一高、華越學(xué)校、體育局、縣文化廣場(chǎng)五星級(jí)酒店、一線街鋪、大型中庭休閑園林和水景園林多功能會(huì)所、地下停車場(chǎng) 由于區(qū)域類比的幾個(gè)樓盤(pán)相對(duì)較為集中，環(huán)境配套基本為共有資源，無(wú)太大差異化，該區(qū)域?yàn)樾麻_(kāi)發(fā)區(qū)域，市政配套、居住配套以及商業(yè)配套尚未完善，缺乏人氣。因而，大多數(shù)上規(guī)模的項(xiàng)目都以增加社區(qū)配套來(lái)打造社區(qū)居住品質(zhì)，提升開(kāi)發(fā)和銷售附加值，這也是我項(xiàng)目重點(diǎn)考慮的一個(gè)方向。三、小結(jié)樓盤(pán)分布及發(fā)展趨勢(shì)：由于縣城規(guī)模不大，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)市場(chǎng)仍處于起步階段，前期各樓盤(pán)主要集中在縣城老城區(qū)一帶。隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展和城市建設(shè)重心移動(dòng)，目前房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)逐步向城西開(kāi)發(fā)新區(qū)聚集。數(shù)量和規(guī)模：縣城樓盤(pán)總數(shù)為14個(gè)，總占地約1000畝，總建筑面積約123萬(wàn)㎡，總戶數(shù)約9000戶。（其中：老城區(qū)在售和待售樓盤(pán)數(shù)量為：8個(gè)，占地面積約為：510畝，總建筑面積約為：70多萬(wàn)㎡，總戶數(shù)約為：5000多戶；城西新區(qū)在售和待售樓盤(pán)數(shù)量為：6個(gè)，占地面積約為：492畝，總建筑面積約為：53萬(wàn)多㎡，總戶數(shù)約為：4000多戶.）樓盤(pán)規(guī)模：在縣城14個(gè)樓盤(pán)中，老城區(qū)有3個(gè)樓盤(pán)規(guī)模超過(guò)10萬(wàn)㎡（15~20萬(wàn)㎡），城西區(qū)有4個(gè)樓盤(pán)規(guī)模超過(guò)10萬(wàn)㎡，其余的樓盤(pán)規(guī)模都比較小，容積率方面都比較低，~，屬于較低容積率范疇。物業(yè)形態(tài)：和其它地區(qū)的縣城項(xiàng)目類似，在物業(yè)形態(tài)上基本以多層，多層和小高層相結(jié)合的為主，部分樓盤(pán)出現(xiàn)中高層和高層，但后者被市場(chǎng)接受度還需要市場(chǎng)的引導(dǎo)，當(dāng)前的走貨量將會(huì)變得比較緩慢。因而，多層以及多層與小高層結(jié)合的產(chǎn)品更容易被市場(chǎng)接受。戶型：在14個(gè)樓盤(pán)戶型統(tǒng)計(jì)中看到，主力戶型基本以二居室、三居室、四居室為主，尤其是120~140㎡的三居室占的比重比較大，也有部分戶型面積明顯偏大，從而造成面積上的浪費(fèi)，給銷售也帶來(lái)一定影響，如二居室面積達(dá)到118㎡，三居室達(dá)到176㎡，四居室達(dá)到232㎡.本項(xiàng)目二期的戶型調(diào)整應(yīng)規(guī)避該類風(fēng)險(xiǎn)，力爭(zhēng)最大化發(fā)揮戶型設(shè)計(jì)上的優(yōu)勢(shì)。主題定位：從所有類比樓盤(pán)的市場(chǎng)定位來(lái)看，無(wú)外乎都以地段、環(huán)境配套等為定位基礎(chǔ)，嚴(yán)重缺乏創(chuàng)新性，項(xiàng)目形象難以提升，產(chǎn)品價(jià)值無(wú)法體現(xiàn)，我項(xiàng)目后期應(yīng)考慮通過(guò)產(chǎn)品特性和借外部環(huán)境影響力來(lái)進(jìn)行市場(chǎng)定位。配套：由于容積率不高，且考慮成本因素，很多小項(xiàng)目無(wú)法通過(guò)規(guī)劃社區(qū)配套來(lái)增加附加值，只能依靠環(huán)境配套因素來(lái)體現(xiàn)項(xiàng)目?jī)r(jià)值，僅有的幾個(gè)規(guī)模較大的樓盤(pán)能在自身配套上發(fā)揮優(yōu)勢(shì)，銷售效果要優(yōu)于其它項(xiàng)目，因此，本項(xiàng)目二期規(guī)劃設(shè)計(jì)除了戶型配套整合外，在社區(qū)配套上應(yīng)著重考慮適當(dāng)增加差異化配套，以提升產(chǎn)品附加值，增加銷售賣點(diǎn)，提高收益。第四部分 本案基本信息一、項(xiàng)目概況項(xiàng)目地處遠(yuǎn)近聞名的花博園內(nèi)，東南兩側(cè)緊靠花博大道和花都大道，項(xiàng)目占地160多畝，建筑面積18萬(wàn)㎡，主要由一梯兩戶的多層和小高層組成，項(xiàng)目以經(jīng)典地中海生活為藍(lán)本，傾力打造鄢陵縣首屈一指的大型地中海精工豪宅社區(qū)，目前項(xiàng)目一期已建成投入使用的“賜富中原國(guó)際大酒店”是縣城唯一一座五星級(jí)酒店，一期住宅已經(jīng)建成現(xiàn)房，二期已規(guī)劃設(shè)計(jì)中。二、項(xiàng)目四至項(xiàng)目東側(cè)：項(xiàng)目東側(cè)花博大道和已投入使用的高尚住宅社區(qū)以及華越學(xué)校； 項(xiàng)目西側(cè)： 項(xiàng)目南側(cè)：項(xiàng)目西側(cè)為超大型、風(fēng)景秀麗的花博園； 項(xiàng)目南側(cè)緊靠寬敞靚麗的花都大道以及大片待開(kāi)發(fā)地塊； 項(xiàng)目北側(cè)：項(xiàng)目北側(cè)近鄰人民路、鄢陵一高、中英文學(xué)校以及大量待開(kāi)發(fā)地塊。三、項(xiàng)目交通項(xiàng)目東、南、北面由寬敞靚麗的花博大道、花都大道以及人民路組成，出入交通十分便利。四、人文環(huán)境及生活配套設(shè)施項(xiàng)目西側(cè)擁有超大型、風(fēng)景秀麗的花博園，北側(cè)緊鄰鄢陵一高、體育局、縣文化廣場(chǎng)。項(xiàng)目?jī)?nèi)生活配套五星級(jí)酒店、一線街鋪、大型中庭休閑園林和水景園林多功能會(huì)所、地下停車場(chǎng)。第五部分 項(xiàng)目分析一、項(xiàng)目SWOT分析1. 項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)216。 區(qū)位優(yōu)勢(shì)：一是鄢陵向西：鄢陵縣城市發(fā)展方向是：完善東部和北部，主要向西發(fā)展，次要向南發(fā)展。為了靠近許昌，鄢陵縣整個(gè)行政中心已完成向西搬移，原西部開(kāi)發(fā)新區(qū)已經(jīng)成了城市中心區(qū)，原老城商業(yè)區(qū)已成為城市副中心區(qū)。而另一個(gè)城市副中心區(qū)花都新區(qū)（以花博園為中心向西、向南、向北發(fā)展）已逐步開(kāi)發(fā)成型。項(xiàng)目地處城市中心區(qū)與花博園區(qū)結(jié)合處，隸屬城市發(fā)展龍頭地段，可尊享兩城區(qū)發(fā)展所帶來(lái)的諸多利好，升值前景非?？春?。二是許昌向東：許昌的城市發(fā)展重點(diǎn)在東城區(qū)，目前各個(gè)市直機(jī)關(guān)已全部搬往東城區(qū)，交通樞紐也已經(jīng)東移，東城區(qū)已成為城市中心區(qū)。而許昌市東城區(qū)與鄢陵縣花都新區(qū)僅相隔約11公里，鄢陵縣完全有望在3～5年內(nèi)成為許昌的城市副中心區(qū)之一；216。 交通優(yōu)勢(shì)：一是項(xiàng)目交通優(yōu)勢(shì)：本項(xiàng)目處于城市副中心區(qū)的花博園區(qū)內(nèi)，東臨花博大道，北臨人民路向西延長(zhǎng)線錦華路，錦繡路已投入使用，南面則是311國(guó)道的城市路段花都大道，是縣城通往許昌、鄭州方向的必經(jīng)之路。項(xiàng)目東南北三側(cè)的道路建設(shè)以及綠化、路燈均以完善，業(yè)主的生活、出行旅游十分的便利；二是鄢陵縣交通優(yōu)勢(shì)：311國(guó)道正橫穿鄢陵縣城東西方向，進(jìn)城后已發(fā)展成為花都大道，項(xiàng)目西臨京廣鐵路、京港高速公路僅13公里，緊鄰鄭州國(guó)際機(jī)場(chǎng)許昌航站樓，北距鄭州國(guó)際機(jī)場(chǎng)70公里。日照高速（許昌至毫州高速）途經(jīng)鄢陵縣，屬河南“米”字型高速公路網(wǎng)的核心地帶；216。 景觀配套優(yōu)勢(shì)：本項(xiàng)目本身就屬于1600畝的花博園的規(guī)劃范圍內(nèi)，樓盤(pán)與已建成的花博園僅由通透式欄桿隔開(kāi)，項(xiàng)目建成后將有兩個(gè)進(jìn)入花博園的入口，業(yè)主可以免費(fèi)進(jìn)入花博園。在公園內(nèi)的樓盤(pán)，這種自然景觀優(yōu)勢(shì)在任何一個(gè)城市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)樓盤(pán)中都絕無(wú)僅有。216。 建筑風(fēng)格定位優(yōu)勢(shì)： 項(xiàng)目建筑風(fēng)格以地中海式風(fēng)格作為產(chǎn)品定位，在鄢陵縣乃是首創(chuàng)，與整個(gè)縣城其他項(xiàng)目都有著非常明顯的差異化優(yōu)勢(shì)。216。 項(xiàng)目規(guī)模優(yōu)勢(shì)：占地160多畝，建筑面積達(dá)到18萬(wàn)㎡的體量，在鄢陵縣屬于首屈一指的大型項(xiàng)目之一。2. 項(xiàng)目劣勢(shì)216。 人氣劣勢(shì)：項(xiàng)目所處區(qū)域雖然前景非?？春?，但屬于鄢陵縣的新開(kāi)