【文章內(nèi)容簡介】 650花城春天150約151200怡和苑20約2170金豐花園30約42300龍苑尚無資料板塊內(nèi)房地產(chǎn)開發(fā)體量較大，主要以大型的舊城改造項目為主，多數(shù)樓盤早已交付使用?，F(xiàn)土地開發(fā)基本已處于飽和狀態(tài)，未來基本無太多開發(fā)地塊。（5）項目主力戶型類比項目戶型面積（㎡）康橋半島二居室93三居室128—143四居室187—188五居室232鼓樓廣場一居室40—55二居室78—98三居室139—142康橋公寓公寓30—70三居室101—143空中別墅169—252錦繡花園二居室89三居室134—140四居室159花城春天三居室140四居室160怡和苑二居室93三居室109—139金豐花園二居室93三居室118—135龍苑尚無資料 從戶型統(tǒng)計中看到，主力戶型基本以二居室、三居室、四居室為主，尤其是120—140㎡的三居室占的比重比較大，也有部分戶型面積明顯偏大，從而造成面積上的浪費。（6）項目定位主題分析項目定位主題康橋半島康橋河畔 幸福萬家康橋半島 榮耀鄢陵一座城鼓樓廣場鄢陵商業(yè)的發(fā)源地 聚攏財富的新中心康橋公寓開創(chuàng)都市生活新典范國際視野生態(tài)宜居示范社區(qū)錦繡花園天賦上品 錦繡人生花城春天公園式中央生活城怡和苑首推電梯洋房 打造城南第一高度金豐花園引領(lǐng)居住新高度龍苑尚無資料從老城區(qū)8個樓盤的主題定位來看，大多以地段和環(huán)境作為定位基礎(chǔ)，部分則以社區(qū)品質(zhì)、檔次的高低作為定位思路方向，亮點不多，缺乏一定的創(chuàng)新性。（7）項目配套項目環(huán)境配套社區(qū)配套康橋半島縣第二初級中學(xué)、超市、家家生活廣場、各大銀行、各大酒店餐飲。超大多功能會所、主題風情商業(yè)街、13000㎡濱水景觀與6000㎡主題景觀鼓樓廣場縣直幼兒園、各大銀行、家家生活廣場、酒店賓館、中心醫(yī)院。大型商業(yè)中心、中心商業(yè)廣場，步行街、中庭休閑廣場康橋公寓城際公交站、汽車站、交通局、公安交警大隊、家居城、酒店。四星級精裝公寓、中央空調(diào)、直飲礦泉水入戶錦繡花園家家生活廣場、縣直幼兒園、實驗小學(xué)、縣一高、各大銀行以及縣中醫(yī)院等完善生活、教育、金融、醫(yī)療配套。一線街鋪、社區(qū)休閑園林、停車場花城春天胖發(fā)祥生活廣場、益民幼兒園、各大銀行、郵政局、中心醫(yī)院等完善生活、教育、金融、醫(yī)療配套50000㎡多層次綠地，一線精品街鋪，停車場怡和苑家家生活廣場、縣直幼兒園、實驗小學(xué)、縣一高、各大銀行以及縣中醫(yī)院等完善生活、教育、金融、醫(yī)療配套。沿街商鋪、中庭水景休閑綠化帶、停車場金豐花園家家生活廣場、縣直幼兒園、實驗小學(xué)、縣一高、各大銀行以及縣中醫(yī)院等完善生活、教育、金融、醫(yī)療配套。沿街商鋪、中庭休閑主題園林、停車場龍苑縣直幼兒園、各大銀行、家家生活廣場、酒店賓館、中心醫(yī)院。尚無資料 由于區(qū)域類比的幾個樓盤相對較為集中，環(huán)境配套基本為共有資源，無太大差異化。而在內(nèi)部配套上，除了“康橋半島”和“花城春天”兩個項目通過社區(qū)景觀等配套提升附加值外，其它幾個樓盤亮點配套不多，缺乏產(chǎn)品附加值的打造。城西區(qū)（新開發(fā)區(qū)）板塊（1）板塊概況城西區(qū)（新開發(fā)區(qū)）是鄢陵縣城未來的中心區(qū)域，此區(qū)域現(xiàn)開發(fā)的樓盤相對較多，政府相關(guān)的行政部門已經(jīng)搬至該區(qū)域辦公，傳統(tǒng)商業(yè)比較薄弱,各種配套設(shè)施有待完善。但該區(qū)域因為是新開發(fā)區(qū)，所以整體的區(qū)域規(guī)劃、交通設(shè)施布置都較老城區(qū)合理，整體的區(qū)域環(huán)境良好，房地產(chǎn)開發(fā)主要依托土地拍賣完成,由于是新開發(fā)區(qū)，也是鄢陵縣政府重點打造的一個區(qū)域，所以未來的升值空間比較大。（2）板塊樓市現(xiàn)狀就目前而言，該板塊屬于縣城新開發(fā)區(qū)域，也是本項目所在的區(qū)域。該區(qū)域的商業(yè)、文化較薄弱，在售樓盤較多，準備用地也相對的較豐富，相信在未來的一年里，該區(qū)域?qū)写罅康呢浽赐瞥鍪袌觥Ｄ壳霸搮^(qū)域在售樓盤有碧翠苑、萊茵河畔、水岸映象、花樣年華、名仕家園及本項目。板塊樓盤分布圖（3）在售項目物業(yè)形態(tài)分析項目名稱物業(yè)形態(tài)樓棟情況萊茵河畔商住22棟多層、小高層，東、西面一層底商碧翠苑商住7棟多層，西、南面沿街一層商業(yè)。水岸映象商住一期10棟多層、小高層，二期規(guī)劃未出花樣年華商住22棟多層、小高層建筑名仕家園商住1棟小高層和1棟高層，兩梯兩戶，小高層沿街三層商鋪本項目商住一期8棟多層，一梯兩戶，東、南面沿街商鋪該區(qū)域為縣城新開發(fā)區(qū)，商業(yè)氛圍較為薄弱，但可開發(fā)地塊較多，因此該區(qū)域在未來一年內(nèi)將是鄢陵縣主要的住宅樓盤銷售區(qū)域，由于是新開發(fā)區(qū)，市場購房者對該區(qū)域的認同感較為抵觸。（4）項目規(guī)模類比分析項目名稱占地/畝總建/萬㎡容積率總戶數(shù)（戶）萊茵河畔8010778碧翠苑12144水岸映象80一期300，二期未詳花樣年華14012736名仕家園20未知未知一期小高層20多戶，具體方案還在調(diào)整本項目16017未定該區(qū)域內(nèi)房地產(chǎn)開發(fā)體量較大，主要以大型的樓盤項目為主，現(xiàn)在售的多數(shù)樓盤已經(jīng)是尾盤銷售，現(xiàn)鄢陵縣基本的儲備用地都集中在這個區(qū)域（5）項目主力戶型類比項目戶型面積（㎡）萊茵河畔二居室90三居室113—138空中別墅240碧翠苑二居室暫無資料三居室四居室水岸映象二居室91三居室120—146四居室155—165花樣年華兩居室92三居室129—141名仕家園二居室118三居室176五居室205本項目二居室85三居室91—132四居室122—137從戶型統(tǒng)計中看到，主力戶型基本以二居室、三居室、四居室為主，尤其是120—140㎡的三居室占的比重比較大，也有部分戶型面積明顯偏大，從而造成面積上的浪費。（6）項目定位主題分析項目定位主題萊茵河畔城市新核心奢想新生活鄢陵首席富人區(qū)碧翠苑梅鄉(xiāng)花都 大富之家水岸映象水有岸 心無疆鄢陵首席水主題園林社區(qū)花樣年華新城核心香洋房派社區(qū)奢適花香洋房 締造鄢陵海派人居標桿名仕家園城市西進西新天地——開創(chuàng)高標準居住浪潮本項目花博園旁17萬㎡品質(zhì)風景美宅（前期）從城西新區(qū)6個樓盤的主題定位來看，基本以地段、環(huán)境以及區(qū)域發(fā)展作為定位基礎(chǔ)，很多情況下無法體現(xiàn)項目應(yīng)有的特性，不夠貼切，亮點不多，缺乏一定的創(chuàng)新性。（7）項目配套項目環(huán)境配套社區(qū)配套萊茵河畔實驗幼兒園、建設(shè)局、縣委縣政府、休閑餐飲、超市、酒店大型中庭水景園林、大型中央會所、空中花園、地下停車場碧翠苑實驗幼兒園、建設(shè)局、縣委縣政府、休閑餐飲、超市、酒店、銀行一線街鋪、休閑園林綠化、停車場水岸印象實驗幼兒園、建設(shè)局、縣委縣政府、公安局、勞動局、超市、酒店、銀行中庭休閑主題園林、會所、停車場花樣年華花博園、鄢陵一高、華越學(xué)校、體育局、縣文化廣場、衛(wèi)生局、武裝部中央生態(tài)園林景觀、一線街鋪、停車場、會所名仕家園花博園、鄢陵一高、華越學(xué)校、體育局、縣文化廣場、衛(wèi)生局、武裝部大型中庭休閑主題園林、停車場、一線街鋪本項目花博園、鄢陵一高、華越學(xué)校、體育局、縣文化廣場五星級酒店、一線街鋪、大型中庭休閑園林和水景園林多功能會所、地下停車場 由于區(qū)域類比的幾個樓盤相對較為集中，環(huán)境配套基本為共有資源，無太大差異化，該區(qū)域為新開發(fā)區(qū)域，市政配套、居住配套以及商業(yè)配套尚未完善，缺乏人氣。因而，大多數(shù)上規(guī)模的項目都以增加社區(qū)配套來打造社區(qū)居住品質(zhì)，提升開發(fā)和銷售附加值，這也是我項目重點考慮的一個方向。三、小結(jié)樓盤分布及發(fā)展趨勢：由于縣城規(guī)模不大，房地產(chǎn)開發(fā)市場仍處于起步階段，前期各樓盤主要集中在縣城老城區(qū)一帶。隨著房地產(chǎn)市場的發(fā)展和城市建設(shè)重心移動，目前房地產(chǎn)開發(fā)逐步向城西開發(fā)新區(qū)聚集。數(shù)量和規(guī)模：縣城樓盤總數(shù)為14個，總占地約1000畝，總建筑面積約123萬㎡，總戶數(shù)約9000戶。（其中：老城區(qū)在售和待售樓盤數(shù)量為：8個，占地面積約為：510畝，總建筑面積約為：70多萬㎡，總戶數(shù)約為：5000多戶；城西新區(qū)在售和待售樓盤數(shù)量為：6個，占地面積約為：492畝，總建筑面積約為：53萬多㎡，總戶數(shù)約為：4000多戶.）樓盤規(guī)模：在縣城14個樓盤中，老城區(qū)有3個樓盤規(guī)模超過10萬㎡（15~20萬㎡），城西區(qū)有4個樓盤規(guī)模超過10萬㎡，其余的樓盤規(guī)模都比較小，容積率方面都比較低，~，屬于較低容積率范疇。物業(yè)形態(tài)：和其它地區(qū)的縣城項目類似，在物業(yè)形態(tài)上基本以多層，多層和小高層相結(jié)合的為主，部分樓盤出現(xiàn)中高層和高層，但后者被市場接受度還需要市場的引導(dǎo)，當前的走貨量將會變得比較緩慢。因而，多層以及多層與小高層結(jié)合的產(chǎn)品更容易被市場接受。戶型：在14個樓盤戶型統(tǒng)計中看到，主力戶型基本以二居室、三居室、四居室為主，尤其是120~140㎡的三居室占的比重比較大，也有部分戶型面積明顯偏大，從而造成面積上的浪費，給銷售也帶來一定影響，如二居室面積達到118㎡，三居室達到176㎡，四居室達到232㎡.本項目二期的戶型調(diào)整應(yīng)規(guī)避該類風險，力爭最大化發(fā)揮戶型設(shè)計上的優(yōu)勢。主題定位：從所有類比樓盤的市場定位來看，無外乎都以地段、環(huán)境配套等為定位基礎(chǔ)，嚴重缺乏創(chuàng)新性，項目形象難以提升，產(chǎn)品價值無法體現(xiàn)，我項目后期應(yīng)考慮通過產(chǎn)品特性和借外部環(huán)境影響力來進行市場定位。配套：由于容積率不高，且考慮成本因素，很多小項目無法通過規(guī)劃社區(qū)配套來增加附加值，只能依靠環(huán)境配套因素來體現(xiàn)項目價值，僅有的幾個規(guī)模較大的樓盤能在自身配套上發(fā)揮優(yōu)勢，銷售效果要優(yōu)于其它項目，因此，本項目二期規(guī)劃設(shè)計除了戶型配套整合外，在社區(qū)配套上應(yīng)著重考慮適當增加差異化配套，以提升產(chǎn)品附加值，增加銷售賣點，提高收益。第四部分 本案基本信息一、項目概況項目地處遠近聞名的花博園內(nèi)，東南兩側(cè)緊靠花博大道和花都大道，項目占地160多畝，建筑面積18萬㎡，主要由一梯兩戶的多層和小高層組成，項目以經(jīng)典地中海生活為藍本，傾力打造鄢陵縣首屈一指的大型地中海精工豪宅社區(qū)，目前項目一期已建成投入使用的“賜富中原國際大酒店”是縣城唯一一座五星級酒店，一期住宅已經(jīng)建成現(xiàn)房，二期已規(guī)劃設(shè)計中。二、項目四至項目東側(cè)：項目東側(cè)花博大道和已投入使用的高尚住宅社區(qū)以及華越學(xué)校； 項目西側(cè)： 項目南側(cè)：項目西側(cè)為超大型、風景秀麗的花博園； 項目南側(cè)緊靠寬敞靚麗的花都大道以及大片待開發(fā)地塊； 項目北側(cè)：項目北側(cè)近鄰人民路、鄢陵一高、中英文學(xué)校以及大量待開發(fā)地塊。三、項目交通項目東、南、北面由寬敞靚麗的花博大道、花都大道以及人民路組成，出入交通十分便利。四、人文環(huán)境及生活配套設(shè)施項目西側(cè)擁有超大型、風景秀麗的花博園，北側(cè)緊鄰鄢陵一高、體育局、縣文化廣場。項目內(nèi)生活配套五星級酒店、一線街鋪、大型中庭休閑園林和水景園林多功能會所、地下停車場。第五部分 項目分析一、項目SWOT分析1. 項目優(yōu)勢216。 區(qū)位優(yōu)勢：一是鄢陵向西：鄢陵縣城市發(fā)展方向是：完善東部和北部，主要向西發(fā)展，次要向南發(fā)展。為了靠近許昌，鄢陵縣整個行政中心已完成向西搬移，原西部開發(fā)新區(qū)已經(jīng)成了城市中心區(qū)，原老城商業(yè)區(qū)已成為城市副中心區(qū)。而另一個城市副中心區(qū)花都新區(qū)（以花博園為中心向西、向南、向北發(fā)展）已逐步開發(fā)成型。項目地處城市中心區(qū)與花博園區(qū)結(jié)合處，隸屬城市發(fā)展龍頭地段，可尊享兩城區(qū)發(fā)展所帶來的諸多利好，升值前景非?？春谩６窃S昌向東：許昌的城市發(fā)展重點在東城區(qū)，目前各個市直機關(guān)已全部搬往東城區(qū)，交通樞紐也已經(jīng)東移，東城區(qū)已成為城市中心區(qū)。而許昌市東城區(qū)與鄢陵縣花都新區(qū)僅相隔約11公里，鄢陵縣完全有望在3～5年內(nèi)成為許昌的城市副中心區(qū)之一；216。 交通優(yōu)勢：一是項目交通優(yōu)勢：本項目處于城市副中心區(qū)的花博園區(qū)內(nèi)，東臨花博大道，北臨人民路向西延長線錦華路，錦繡路已投入使用，南面則是311國道的城市路段花都大道，是縣城通往許昌、鄭州方向的必經(jīng)之路。項目東南北三側(cè)的道路建設(shè)以及綠化、路燈均以完善，業(yè)主的生活、出行旅游十分的便利；二是鄢陵縣交通優(yōu)勢：311國道正橫穿鄢陵縣城東西方向，進城后已發(fā)展成為花都大道，項目西臨京廣鐵路、京港高速公路僅13公里，緊鄰鄭州國際機場許昌航站樓，北距鄭州國際機場70公里。日照高速（許昌至毫州高速）途經(jīng)鄢陵縣，屬河南“米”字型高速公路網(wǎng)的核心地帶；216。 景觀配套優(yōu)勢：本項目本身就屬于1600畝的花博園的規(guī)劃范圍內(nèi)，樓盤與已建成的花博園僅由通透式欄桿隔開，項目建成后將有兩個進入花博園的入口，業(yè)主可以免費進入花博園。在公園內(nèi)的樓盤，這種自然景觀優(yōu)勢在任何一個城市房地產(chǎn)開發(fā)樓盤中都絕無僅有。216。 建筑風格定位優(yōu)勢： 項目建筑風格以地中海式風格作為產(chǎn)品定位，在鄢陵縣乃是首創(chuàng)，與整個縣城其他項目都有著非常明顯的差異化優(yōu)勢。216。 項目規(guī)模優(yōu)勢：占地160多畝，建筑面積達到18萬㎡的體量，在鄢陵縣屬于首屈一指的大型項目之一。2. 項目劣勢216。 人氣劣勢：項目所處區(qū)域雖然前景非?？春茫珜儆谯沉昕h的新開