【文章內(nèi)容簡介】 受地段和品質(zhì)的影響，內(nèi)城區(qū)域的各類商品房銷售均價均高于其他區(qū)域。其中，商業(yè)類產(chǎn)品價格優(yōu)勢最為明顯。 3． 項目所在區(qū)域購房客戶分析 研究目的 ： 了解本區(qū)域購房客戶的基本特征及購買行 為等。 調(diào)研內(nèi)容 ： 本區(qū)域與其他區(qū)域購房客戶情況比較 （ 1）購房客戶基本特征比較分析 ※ 本地經(jīng)濟條件雄厚的居民是市場主力。 ※ 多數(shù)是為了改善現(xiàn)有居住條件的二次置業(yè)者。 ※ 經(jīng)濟實力相對于其他區(qū)域購房者來說比較雄厚。 ※ 除部分選擇小戶型的客戶外，年齡普遍在 30 歲左右。 ※ 因大量商業(yè)部分的存在，投資客的比例明顯較大。 （ 2）購房客戶購買行為比較分析 第 25 頁 相比其他區(qū)域，本區(qū)域客戶 經(jīng)濟實力更加雄厚， 購房目的多為改善居住條件的二次置業(yè)和投資客。對于二次置業(yè)者來說， 在購房時更注重對品質(zhì)的追求 ；由于 受地塊面積等客觀條件的影響高層已成為區(qū)域主流，所以在戶型追求上，這些客戶 更看中戶型的居住舒適度和設(shè)計的創(chuàng)新于超前。 （ 3）購房客戶細化情況與銷售細化指標交叉比較分析 ※ 企業(yè)高層，講究住房的舒適度和品位，同時又具有足夠的財力，成為 高檔住宅 的購買主力軍。 ※ 商貿(mào)城個體戶，傳統(tǒng)的居住觀念比較深厚，喜歡三世同堂，所以 3 室、 4 室的大戶型是其購買的主要目標。 ※ 城市二次置業(yè) 對該區(qū)域具有濃厚的感情， 在準備改善原有住房條件時會首先考慮這一區(qū)域。 ※ 首次置業(yè) 者 ，公司 及事業(yè)單位 的普通員工，薪水不高，但由于沒房住 或為結(jié)婚準備，成為購房的生力軍，但同時由于他們財力不足， 在此區(qū)域 大部分人會選擇 1 室或 2 室的小戶型做為過渡 。 4．項目片區(qū)發(fā)展預(yù)測 項目所在區(qū)域作為傳統(tǒng)的城市中心區(qū)，發(fā)展前景廣闊。 ※ 高 層住房是 本區(qū)域 市場主流。 第 26 頁 ※ 高品質(zhì) 開發(fā)將成為 本區(qū)域 開發(fā)的方向。 ※ 高檔樓盤在本區(qū)域會受到歡迎 ※ 非住宅產(chǎn)品市場空間仍然很大 5．項目片區(qū)未來競爭預(yù)測 ※ 市場發(fā)展迅猛，競爭越來越激烈。 ※ 由價格競爭時代逐步進入品質(zhì)競爭時代。 ※ 在高層逐漸成為區(qū)域市場主題的情況下，正確的產(chǎn)品定位將在競爭中占優(yōu)勢。 ※ 項目先天資源（如環(huán)境、交通、周邊配套等）將在市場競爭中起絕對作用。 第 27 頁 第四部分、典型個案分析 可比項目與典型項目 5～ 8 個， （配調(diào)研項目 區(qū)位圖、規(guī)劃鳥瞰圖、規(guī)劃指標、戶型配比及面積控制、項目 照片 等 ） 。 研究目的 ： 對可比項目及典型項目進行個案詳細分析，了解對手，知已知彼。 調(diào)研內(nèi)容 ： （ 1） 樓盤地理位置 （ 2） 樓盤規(guī)模與規(guī)劃（規(guī)劃要點、 建設(shè)用地面積、 總建筑面積、總套數(shù) 、容積率、建筑密度、多高層比例 ） （ 3） 建筑形態(tài) （ 4） 項目定位 （ 5） 品質(zhì)檔次（環(huán)境 /配套 /設(shè)備 /材料） 第 28 頁 （ 6） 戶型配置（種類、套 型面積、比例） （ 7） 價格水平 （ 8） 主要賣點 （ 9） 供熱方式 （ 10） 停車方式及物業(yè)管理、收費情況 （ 11） 會所配置 （ 12） 目前銷售狀況 （ 13） 已購房客戶基本特征及購買行為分析 （ 14） 評價 第 29 頁 個案一：維多利亞城 簡 介 樓盤名稱 維多利亞城 地 址 新鄉(xiāng)市和平大道衛(wèi)河北 開 發(fā) 商 河南中房置業(yè) 投 資 商 項目規(guī)模 22萬 ㎡ 用地面積 60畝 市場類別 高端高層住宅 項 目 情 況 規(guī)劃要點 南北雙入戶，開放式商業(yè)，封閉社區(qū)，一層架空，空中花園， 最大 70米樓間距 規(guī)劃戶數(shù) 900多戶 建筑形態(tài) 10棟分別為 1 2 28層板點式高層， 容積率 一房 7080㎡ 4% 戶型比例 多高層比例 全高層 二房 100110㎡ 50% 工程進度 主體封頂，正在做外立面 三房 130多 ㎡ /150多㎡ 40% 品質(zhì)檔次 新鄉(xiāng)高端豪宅 四房 170/190㎡ 3% 小復(fù)式 200多 ㎡ 3% 交房 標準 毛坯，塑鋼窗，外墻涂料 主力格局 三房兩廳 主力面積 80㎡ /130㎡ 商業(yè)面積 5萬㎡，最小單鋪 15㎡，柱距5060米 起 價 2700元 /㎡ 均 價 2900元 /㎡ 主力總價 2040萬 綠化率 30%以下 配套 天然氣，中央空調(diào)分戶控制 物業(yè)管理 暫無 供熱方式 市政供暖 銷售率 一期銷售 50% 停車方式 地上地下租售結(jié)合， 600多個 停車費用 暫無 銷售速度 年消化量 45萬方， 2021年 9月 2021年 9月去化 50% 主要賣點 景觀，地段，配套，產(chǎn)品，設(shè)施 客戶情況 住宅以新鄉(xiāng)縣市高端客戶為主，商業(yè)以業(yè)主為主 開發(fā)策略 分三期開發(fā) 分期開發(fā)量 一期開發(fā) 1012萬平方 總體 評價 良性分析 高端住宅入市，具備豪宅素質(zhì) 開發(fā)商品牌優(yōu)勢 抗性分析 產(chǎn)品面積偏大，總價偏高 高密度，高容積率 第 30 頁 案例分析 ： 維多利亞城與我項目處在同一個，同樣位于和平大道，一河之隔，隔岸相望，共享衛(wèi)河水景資源，未來將與我項目進行直面競爭。同樣的地段、共享的配套、同樣的產(chǎn)品形式、同樣的高密度高容積率，要在未來的競爭中占據(jù)優(yōu)勢，除了在營銷手段上的創(chuàng)新之外，還要在產(chǎn)品上進行創(chuàng)新，確立產(chǎn)品優(yōu)勢，方可對之進行壓倒性打擊。 第 31 頁 個案二：華彬陽光廣場 簡 介 樓盤名稱 華彬陽光廣場 地 址 平原路與勝利路交匯 處東 80米 開 發(fā) 商 河南華彬房地產(chǎn)有限公司 投 資 商 華彬國際集團 項目規(guī)模 ㎡ 用地面積 1萬 ㎡ 市場類別 中高端商住樓 項 目 情 況 規(guī)劃要點 底商加住宅，現(xiàn)代簡約風(fēng)格，點板結(jié)合 規(guī)劃戶數(shù) 600 建筑形態(tài) 3棟 29層多層， 14層商業(yè)， 529層住宅 容積率 一房 4360㎡ 40% 戶型比例 多高層比例 純高層 二房 80100㎡ 20% 工程進度 全現(xiàn)房，尾盤銷售 三房 120150㎡ 40% 品質(zhì)檔次 5000㎡ 中心水景、 7大水主題景觀 、 4400㎡ 會所 鮮明建筑立面，高層二梯三戶 四房 五房 交房 標準 外墻涂料、彩鋁窗 主力格局 三房、小戶型 主力面積 4360㎡ /120150㎡ 商業(yè)面積 4萬多 ㎡ 起 價 2500元 /㎡ ，最高 3000元 /㎡，每層差價 20元 均 價 2700元 /㎡ 主力總價 14萬 /35萬 綠化率 40% 配套 天然氣，底商丹尼斯 物業(yè)管理 5毛 供熱方式 送壁掛爐 銷售率 60% 停車方式 全地下，租售結(jié)合 停車費用 暫無 銷售速度 7月 1日開盤，小戶型速度快， 150200套 /月 第 32 頁 主要賣點 交通，地段，品牌 客戶情況 自用型中端客戶 開發(fā)策略 一期整體開發(fā)，一棟捂盤銷售 分期開發(fā)量 / 總體 評價 良性分析 交通便利 位置優(yōu)越，絕對商業(yè)區(qū) 產(chǎn)品定位符合市場需求 抗性分析 大容積率，樓間距小 戶數(shù)多，商業(yè)面積過大 3停車位少 綠地面積少，綠化率低，景觀差 案例分析 ： ? 華彬陽光廣場位于平原路，市商業(yè)中心繁華地段，其成功引進丹尼斯，四層大面積底商全部租給丹尼斯，對我們有很大的借鑒意義。 ? 近半數(shù)的小戶型配比，其消化速度也相當(dāng)快速， 開盤兩個月，小戶型銷售近兩百套，說明公寓式小戶型在新鄉(xiāng)存在巨大的市場潛力。 ? 其在銷售策略中的捂盤策略對我們未來的營銷策略也有一定的借鑒意義。 第 33 頁 個案三：金桂大廈 項目概況： 項目為新鄉(xiāng)第一個真正意義上的寫字樓，位 于人民路與勞動路交匯處 ， 總建 筑 面積 約 8600 ㎡ ，內(nèi)廊式建筑，單戶面積 約 在 40260 ㎡ 之間 ， 底商近 3000 方， 銷售情況： 2021 年入市銷售， 現(xiàn) 已售磬，并投入使用，當(dāng)時市場均價為 1700 元 /平米 ，價格偏低 。 出租情況： 總體 出租情況 不錯 ，出租率在 90%以上 ，毛坯出租 租金 約為 20 元 /平米 /月，裝 修房 租金約 22 元 /平米 /月，物業(yè)管理費 元 /平米 /月。 客戶調(diào)查： 目前在此辦公的企業(yè) 主要包括 保險工資 、 咨詢公司 、 設(shè)計 公司、 律師事物所 、 會計 事務(wù)所、 實業(yè)公司 、旅游 、 藥業(yè) 、 禮品 、 教育 培訓(xùn)、 貿(mào)易 、 機械科技等。 商務(wù)配套有蕭記燴面，中國平安保險等金融證券機構(gòu)。 優(yōu) 勢： 新鄉(xiāng)第一家專業(yè)寫字樓。 有廣場，地上停車場有 40多個停車位，還有地下停車場，能滿足客戶需求。 品牌電梯，廣州日立。 劣 勢 ： 外立面形象一般 ， 無大堂。 空間不能自由組合（非框架結(jié)構(gòu)） 第 34 頁 案例分析： ? 新鄉(xiāng)市很大一部分公司都 選擇了商住兩用的樓盤辦公，有很多大客戶存在，但產(chǎn)品需求并沒有得到滿足。 ? 寫字樓市場存在很大的市場潛力，但目標客戶寫字樓辦公意識不強，需要很強的消費引導(dǎo)，才能夠激發(fā)出潛在市場的活力。 ? 中小型客戶是寫字樓主力目標客戶 ， 80100 ㎡ 的面積配比是租賃市場的主流。 第 35 頁