【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 本次市場(chǎng)調(diào)查，針對(duì)靈溪消費(fèi)市場(chǎng)進(jìn)行了問卷抽樣調(diào)查，調(diào)查人員向靈溪鎮(zhèn)居民發(fā)放問卷，目標(biāo)完成量為100份。經(jīng)過三天的登門入戶調(diào)查，共回收問卷126份，其中有效問卷115份，%，超額完成本次調(diào)查任務(wù)。以下為消費(fèi)者需求意向及消費(fèi)習(xí)慣調(diào)查統(tǒng)計(jì)結(jié)果：普通市民、市內(nèi)經(jīng)營(yíng)業(yè)主身分統(tǒng)計(jì)：1)年齡主要在26~30歲年齡段（歲）20~2526~3031~3536~4041~4546~50其他共計(jì)數(shù)量（個(gè)）2127181511914115比值（%）1002)以個(gè)體職業(yè)為主職業(yè)教師個(gè)體公務(wù)員保險(xiǎn)未注明職業(yè)數(shù)量（個(gè)）2237161723比值（%）20(1)時(shí)代廣場(chǎng)是最地居民最看好的樓盤案名選擇數(shù)量（個(gè)）比重（%）選擇理由綠都花園18%綠化，環(huán)境，配套，樓層空間大時(shí)代廣場(chǎng)40%底層架空，綠化環(huán)境，規(guī)劃，地段，設(shè)計(jì)，套型，景觀，交通，華府新世界6%時(shí)尚感強(qiáng)，配套，地處新城中心，綠化，購(gòu)物方便東方景園7%大廣場(chǎng)，綠化，大樓盤怡和家園14%安靜，配套鑫和家園1%套型好維多利亞花園2%綠化，中心區(qū)域其他27%/(2)普遍受訪者于3年后有購(gòu)房計(jì)劃%的受訪對(duì)象表示如有合適房源愿意馬上購(gòu)房，%的居民計(jì)劃于3年后購(gòu)房，％則于2年內(nèi)會(huì)購(gòu)房置業(yè)。其余調(diào)查對(duì)象的置業(yè)計(jì)劃統(tǒng)計(jì)分別為：%1年內(nèi)、%年內(nèi)、7%半年內(nèi)。(3)購(gòu)房時(shí)考慮的主要因素依次是綠化、地段、價(jià)格、房型購(gòu)房時(shí)以綠化、地段、價(jià)格、房型為主要考慮因素，%、%、%、%。%受訪都認(rèn)為朝向也是相當(dāng)重要的，%景觀，%升值潛力，%物業(yè)管理，%周邊配套，%的人認(rèn)為智能化做為重點(diǎn)考慮。(4)在消費(fèi)者心目中的理想家園，對(duì)小區(qū)設(shè)計(jì)方面具體要求如下：外立面要求統(tǒng)計(jì)：%選擇現(xiàn)代外立面，%選擇歐式外立面，%選擇其他會(huì)所要求統(tǒng)計(jì)：%選擇健身會(huì)所，%選擇娛樂，%選擇商務(wù)，%選擇其他景觀要求統(tǒng)計(jì)：%選擇德式園林，%選法式巴洛克，%選日式庭園，%　　　　　　超市要求統(tǒng)計(jì)：%選擇便利店，%選擇賣場(chǎng)，%選擇其他游泳池要求統(tǒng)計(jì)：%選擇封閉式，%選擇開放式，1%選擇其他(5)選擇在靈溪購(gòu)房的受訪者中，%表示會(huì)選擇在新區(qū)板塊購(gòu)房，%認(rèn)為在中心區(qū)購(gòu)房更為合適，%選擇在火車站板塊購(gòu)房。%比較看好新區(qū)板塊的發(fā)展前景，部分人認(rèn)為習(xí)慣于中心區(qū)的消費(fèi)生活，基本上都排除生活于火車站板塊，主要原因還是認(rèn)為火車站環(huán)境吵雜，人流密集不適合居住生活，更適合商業(yè)投資?！?6)通過住房需求狀況的調(diào)查：120140㎡是最合適家庭居住的建筑面積%的受訪者認(rèn)為120140㎡是最合適的居住面積。選擇100120㎡，140160㎡，80100㎡%、% 、% 。選擇200㎡以上、160180㎡、80㎡%。值得引起注意的是選擇180200㎡的無一人。(7)最滿意的戶型結(jié)構(gòu)是三房二廳二衛(wèi)% ，%的人選擇二房二廳二衛(wèi)，%考慮選擇躍層式戶型，%的需要四房二廳二衛(wèi)， %只要一房一廳一衛(wèi)，%暫未考慮好，選擇了其他?！　? (8)區(qū)域配套好，套型佳的高尚小區(qū)合理房?jī)r(jià)普遍認(rèn)為是4500－5000元/㎡% 是選擇4500－5000元/㎡。%、%表示對(duì)未來住房的隨價(jià)位在50005500元/㎡或是4500元/㎡以下， %的人接受55006000元/m2 的價(jià)位，認(rèn)為可以接受6500－7000元/㎡和7500－8000元/㎡ % ，選擇承受力在7 000－7500元/㎡%，8000元/m 2 以上無人考慮。(9)所能承受的總價(jià)基本上為70萬以下%，%的受訪者認(rèn)為可以接受7080萬，%，% 的人可以考慮90－100萬，%的受訪對(duì)象能接受100－110萬甚至是120萬以上的總價(jià)。(10)這次調(diào)查還了解到蒼南居民一般是通過售樓處獲取購(gòu)房信息，%的人是通過這個(gè)渠道的。一般人還是由朋友告訴或是通過中介詢問樓盤情況，%、%，%的人是參加房展會(huì)看房源，剩下還有少數(shù)人是通過看電視廣告、廣告路牌、報(bào)紙廣告或是其他方式來獲取購(gòu)房信息，僅分別占總量的9%、%、7%、%。從本次調(diào)查的總體情況來看，基本上是能反映我縣靈溪鎮(zhèn)居民對(duì)住宅的基本要求及需求。對(duì)本項(xiàng)目區(qū)域發(fā)展?jié)摿ζ毡榭春茫陂_發(fā)項(xiàng)目初期首先要為客戶考慮綠化、地段、價(jià)格、房型，要從根本上解決潛在客戶的購(gòu)房要求。調(diào)查結(jié)果顯示120140㎡，三房二廳二衛(wèi)是最合適的居住面積及戶型。現(xiàn)在代立面、小區(qū)有健身會(huì)所、德式景觀園林、配套有便利店及封閉式游泳池普遍被認(rèn)為是區(qū)域配套好，套型佳的高尚小區(qū)，其合理房?jī)r(jià)普遍認(rèn)為是4500－5000元/m2。調(diào)查結(jié)果反映出消費(fèi)者購(gòu)房需求從簡(jiǎn)單的解決居住問題已提升到對(duì)居住環(huán)境、品質(zhì)的要求，對(duì)小區(qū)地段、環(huán)境、景觀、配套都有相應(yīng)的要求。還有一個(gè)較特殊現(xiàn)象，蒼南人家庭成員以三至五人為主所以在家庭戶型選擇上，基本上會(huì)考慮三房二廳二衛(wèi)。C、項(xiàng)目所在板塊市場(chǎng)研究（一）板塊地段劃分位于站前大道東南面的位置，主要細(xì)分為以下三類地段：一線：人民大道（人民大道以北，仁英路以南）；二線：建興路（建興路以南，仁英路以北）；三線：玉蒼路（人民大道以南，玉蒼路沿線）。以上地段分類等級(jí)主要是根據(jù)現(xiàn)階段的情況進(jìn)行劃分，玉蒼路沿線規(guī)劃完成之后，地段升值潛力不言而喻。劃分依據(jù)如下：人民大道與當(dāng)?shù)厝怂追Q的“五街”即江灣路商業(yè)區(qū)直接相連，新區(qū)規(guī)劃以后，蒼南縣政府也已進(jìn)駐其中，且時(shí)代都市廣場(chǎng)等一系列典型樓盤分布在其沿線區(qū)域。建興路和玉蒼路都是新區(qū)規(guī)劃中要加以拓寬的東西向主干道，建興路更是目前高速出口進(jìn)入靈溪的交通快速通道，另據(jù)介紹，肖江塘河以南商住地塊是新區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)的重點(diǎn)區(qū)域，也就是人民大道以南，玉蒼路沿線區(qū)域。（二）項(xiàng)目地段描述新區(qū)板塊總體規(guī)劃新區(qū)位于縣城中東部，北臨正在建設(shè)中的溫福鐵路，南跨橫陽支江，東與靈江山海協(xié)作區(qū)接壤，104國(guó)道、甬臺(tái)溫高速公路穿境而過，區(qū)位優(yōu)勢(shì)明顯。，集行政辦公、科教文衛(wèi)、商貿(mào)金融、體育休閑、度假旅游和生活居住等功能于一體，，是一座正在建設(shè)中的生態(tài)山水城市。相關(guān)銜接：未來靈溪將形成的總體布局為：一心兩軸三片?！耙恍摹奔闯菂^(qū)中心。位于站前大道東側(cè)，規(guī)劃成為蒼南行政、商業(yè)、文體中心。“兩軸”即集中了主要公共設(shè)施的城市景觀軸和東西方向橫貫城區(qū)的城市生態(tài)軸?！叭奔次髌?、東北片、東南片。以站前大道為界，西片為老城區(qū)，保留原有商業(yè)、居住功能。東北片和東南片都為新區(qū)。東北片交通條件優(yōu)越，建設(shè)新型商住區(qū)，重點(diǎn)建設(shè)成物流中心和商務(wù)中心。東南片自然環(huán)境優(yōu)越，結(jié)合城市科教中心，拓展城市適居功能和旅游休閑功能。分析：從靈溪的規(guī)劃背景來看，“一心兩軸三片”功能的實(shí)現(xiàn)很大程度上決定于新區(qū)的發(fā)展，其作為正在崛起的靈溪城市副中心，是今后城市發(fā)展的門戶及經(jīng)濟(jì)發(fā)展的重要樞紐，也是推進(jìn)城市化發(fā)展的重要平臺(tái)。住宅規(guī)劃　 新區(qū)以橫陽支江為界，劃分為南、北兩個(gè)城市居住組團(tuán)。北部組團(tuán)以二類居住用地為主。南部組團(tuán)自然環(huán)境較好，為開發(fā)重點(diǎn)。規(guī)劃遠(yuǎn)期結(jié)合科教中心的建設(shè)，形成與之相配套的居住環(huán)境優(yōu)美、具有吸引力的居住區(qū)，規(guī)劃以一類居住用地、二類居住用地為主，06年至2010年計(jì)劃出讓土地約1350畝。其中沿玉蒼路約690畝，沿體育場(chǎng)路約240畝，沿站前大道約170畝，沿祥和路約250畝?！　≌麄€(gè)新區(qū)居住用地以成片開發(fā)為主，在公共設(shè)施配套、居住環(huán)境建設(shè)乃至社區(qū)管理和社會(huì)生活的組織方面都進(jìn)行整體的控制和引導(dǎo)，注重以人為本，營(yíng)造大型優(yōu)美住區(qū)氛圍，打響“住在新區(qū)”的品牌。配套規(guī)劃新區(qū)以建設(shè)省內(nèi)一流縣城為目標(biāo)，高投入高標(biāo)準(zhǔn)建設(shè)公共設(shè)施。規(guī)劃至2010年，、供水、排水、排污、供電、電訊、管道燃?xì)?、綠化等基礎(chǔ)設(shè)施配套建設(shè)，創(chuàng)造良好的人居環(huán)境，滿足城市發(fā)展的需要?！? 在新區(qū)建設(shè)新的行政中心、商業(yè)金融中心、文化娛樂中心，重點(diǎn)建設(shè)縣規(guī)劃建設(shè)局、國(guó)稅局、疾控中心、自來水公司等單位辦公樓；圖書館、博物館、影劇院、科技展覽廳、文化活動(dòng)中心、體育館、游泳池、中小學(xué)校、幼兒園、醫(yī)院、社會(huì)福利中心、綜合市場(chǎng)、星級(jí)賓館、市民廣場(chǎng)、人工湖和公園等。道路規(guī)劃新區(qū)內(nèi)道路系統(tǒng)由交通性主干道、生活性次干道和支路三部分構(gòu)成。規(guī)劃拓寬建興路和玉蒼路以及環(huán)城南路組成東西向主干道。規(guī)劃城中路、站前路、經(jīng)四路和經(jīng)六路為南北主干道。次干道有站南路、江濱路、緯八路、仁英路等。支路多為生活性道路以及商業(yè)街。綠地規(guī)劃規(guī)劃綠地系統(tǒng)采用點(diǎn)狀、帶狀、鍥形綠地相結(jié)合的布局手法，形成一個(gè)有機(jī)的生態(tài)綠地系統(tǒng)，人均綠地面積近15平方米。設(shè)置人民公園、體育文化公園、渡龍山生態(tài)公園、水上公園等多個(gè)大型城市公園。充分依據(jù)生態(tài)建設(shè)理念，利用山、水、田野等自然環(huán)境要素，與城市建筑、廣場(chǎng)、綠地、河道等城市景觀要素有機(jī)結(jié)合，處處突出新區(qū)山水城市的魅力。新區(qū)板塊功能定位（1）發(fā)揮新區(qū)區(qū)域規(guī)劃優(yōu)勢(shì)，推動(dòng)靈溪經(jīng)濟(jì)發(fā)展的增長(zhǎng)極，塑造靈溪東大門形象，成為展示城市化靈溪風(fēng)貌的窗口；（2）依托104國(guó)道及站前大道、人民大道、蒼南大道等主要市政道路的交通優(yōu)勢(shì)，加快東大門經(jīng)濟(jì)主戰(zhàn)場(chǎng)新跨越；（3）甬臺(tái)溫高速的通車，溫福鐵路的規(guī)劃建設(shè)，與福州、廈門市等大中城市的交通通達(dá)度得到極大的改進(jìn)，成為靈溪對(duì)外聯(lián)系的窗口；（4）新盤集中放量，漸成靈溪樓市新寵；（5）坐享絕版區(qū)位優(yōu)勢(shì)，升值潛力無限；（6）正在崛起的城市副中心。分析：新區(qū)高標(biāo)準(zhǔn)的市政規(guī)劃，大規(guī)模住宅的開發(fā)建設(shè)，將促使其受到當(dāng)?shù)丶爸苓叺貐^(qū)置業(yè)群體的關(guān)注，潛在需求量將隨之攀升。而隨著“時(shí)代都市廣場(chǎng)”等樓盤的相繼交付，區(qū)域內(nèi)居住氛圍愈加濃郁，商業(yè)配套漸成氣候。板塊開發(fā)動(dòng)態(tài)（人民大道以北，仁英路以南）已建項(xiàng)目：時(shí)代都市廣場(chǎng)、東方景園、綠都花城；在建項(xiàng)目：華府新世界家園（建興路以南，仁英路以北）地塊項(xiàng)目：本項(xiàng)目；在建項(xiàng)目：維多利亞花園安置小區(qū)：官堂小區(qū)、上江小區(qū)、府后小區(qū)、府東小區(qū)、百丈小區(qū)。（人民大道以南，玉蒼路沿線）在建項(xiàng)目：怡和城