【正文】 高層開盤起價(jià)3600元/㎡，均價(jià)4600元/㎡，目前二手市場(chǎng)價(jià)格5000—5500元/㎡。銷售手段在營(yíng)銷推廣方面，項(xiàng)目涉及樓盤展示、圍墻廣告、戶外廣告等措施，策劃等基本沒有涉足。僅迎體育場(chǎng)路兩側(cè)為商品房地塊，但未出讓。D、直接競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手較少目前“項(xiàng)目”附近的樓盤較多，但銷售已接近尾聲，且以安置房為主。項(xiàng)目的劣勢(shì)A、地段檔次低周邊安居房影響“項(xiàng)目”的整體形象和檔次，同時(shí)對(duì)項(xiàng)目的價(jià)格定位造成極大的阻礙。項(xiàng)目市場(chǎng)機(jī)會(huì)A、城市東進(jìn)的步伐加快，拓寬了項(xiàng)目的升值空間城市整體發(fā)展沿以人民為軸線，仁英路輔干道，新區(qū)快速發(fā)展的輻射作用，將會(huì)使項(xiàng)目板塊升值，而且升值空間相對(duì)較大B、正值大量拆遷戶購房時(shí)期專款專用，拆遷戶購房需求迫切，用于自己居住的拆遷戶增多，具有較大的剛性需求。B、農(nóng)民拆遷能否順利“項(xiàng)目”拆遷工作包括農(nóng)民房及張氏宗祂拆遷能否順利將直接影響到項(xiàng)目開發(fā)周期，關(guān)系到入市時(shí)間。A、品牌價(jià)值項(xiàng)目品牌由企業(yè)品牌和產(chǎn)品品牌兩部分構(gòu)成。C、交通價(jià)值利用交通優(yōu)勢(shì)，開通專線巴士，將項(xiàng)目與城區(qū)直線的距離縮小，將小區(qū)融入城區(qū)，消除居民對(duì)交通、對(duì)工業(yè)區(qū)、對(duì)距離的顧慮。另以周邊低質(zhì)樓盤作鋪墊，將該項(xiàng)目做成功，更能引起該區(qū)域的關(guān)注度，并從該區(qū)域脫穎而出，成為消費(fèi)都所關(guān)注的焦點(diǎn)。第二步是輻射整個(gè)溫州南部，成為南部的樗性重要經(jīng)濟(jì)產(chǎn)業(yè)實(shí)體，開始超越其他房地產(chǎn)實(shí)體的范疇，升華到溫州南部經(jīng)濟(jì)的商業(yè)推進(jìn)器，真正成為一個(gè)進(jìn)行經(jīng)濟(jì)活動(dòng)的代表性空間。這是本案最為重要的一個(gè)靈魂性戰(zhàn)略目標(biāo)。D、產(chǎn)品價(jià)值“好酒不怕巷子深”、“好房子不怕遠(yuǎn)離市中心”，如何將小區(qū)完善的配套設(shè)計(jì)加以精心雕琢、力爭(zhēng)創(chuàng)造精品。我們一方面充分借助“中馳房地產(chǎn)開發(fā)有限公司”的品牌來搭建和樹立本案的形象品牌；另一方面以產(chǎn)品的質(zhì)素，如高水準(zhǔn)的規(guī)劃設(shè)計(jì)、高水平的樓宇設(shè)計(jì)、可靠的施工質(zhì)量、優(yōu)美的小區(qū)生活環(huán)境、完善的配套服務(wù)設(shè)施和優(yōu)質(zhì)的物業(yè)管理來構(gòu)筑本案的價(jià)值品牌。D、“90/70”政策限制下，想要挖掘項(xiàng)目最大價(jià)值利潤(rùn)，就必然存在非常的政策風(fēng)險(xiǎn)。將地段不利因素徹底消除，將噪聲污染降低至最低程度。C、周邊配套不完善,建設(shè)周期長(zhǎng)“項(xiàng)目”周邊配套不完善，規(guī)劃時(shí)間未定，可變因素多。E、開發(fā)商實(shí)力雄厚作為開發(fā)商“中馳房地產(chǎn)開發(fā)有限公司”，在市民心中可信度較高，已在本地成功開發(fā)了維多利亞花園形成一定的知名度和美譽(yù)度。（二）項(xiàng)目的SWOT分析項(xiàng)目的優(yōu)勢(shì)A、地理位置、規(guī)模項(xiàng)目“項(xiàng)目”位于體育場(chǎng)路，建興路，仁英路，處于新區(qū)，板塊升值潛力大；項(xiàng)目規(guī)模大B、交通便利，四通八達(dá)“項(xiàng)目”北面有建興貫穿104國(guó)道，西面體育場(chǎng)已開通A1公交車，這為住戶出行帶來了極大的交通方便C、區(qū)域配套優(yōu)勢(shì)項(xiàng)目位于靈溪新城區(qū)，擁有新城發(fā)展的美好前景，是靈溪居住的理想地段。（2）地塊附近市政配套并未完全健全，周邊配套有在建小學(xué)，浙閩邊貿(mào)物流中心，交警支隊(duì)，消防隊(duì)，萬隆超市，蒼南工業(yè)園區(qū)等。從目前的二手市場(chǎng)看，項(xiàng)目近期的交易量最為活躍，且直過戶房源較多，有些朝向好、套型佳的房源，價(jià)格上漲500元/㎡左右，二手價(jià)格上升較快。客戶群體走訪中介了解到：以在當(dāng)?shù)貑挝还ぷ鞯纳习嘧鍨橹魇蹣菑d樓盤現(xiàn)場(chǎng)售樓電話057764856666/64856020可比項(xiàng)目五：維多利亞花園樓盤名稱維多利亞花園（在建，已開盤）所屬區(qū)域蒼南靈溪新城區(qū)地理位置仁英路與上江路交匯處規(guī)模類型6幢小高層周邊市政配套縣政府行政中心、蒼南中學(xué)建筑風(fēng)格歐式現(xiàn)代占地面積18204㎡建筑面積㎡容積率綠 化 率35%發(fā) 展 商浙江中弛房地產(chǎn)開發(fā)有限公司代 理 商好望角建筑設(shè)計(jì)浙江求新建筑設(shè)計(jì)有限公司景觀設(shè)計(jì)杭州藍(lán)天園林集團(tuán)施工單位浙江省長(zhǎng)城建設(shè)集團(tuán)有限公司交樓標(biāo)準(zhǔn)毛坯開盤均價(jià)5700元/㎡總 戶 數(shù)220中介價(jià)格5000元/㎡中介評(píng)價(jià)開盤價(jià)過高發(fā)售時(shí)間2008年2月22日入伙時(shí)間車位數(shù)量88個(gè)戶均車位物業(yè)管理溫州美益物管管 理 費(fèi)㎡戶型類型戶 型二室二廳二衛(wèi)三室二廳二衛(wèi)四室二廳二衛(wèi)五室二廳二衛(wèi)面積㎡118130140170200240套數(shù)121721620比 例5％78％7％9％銷售率40％中介情況5800元/㎡的開盤均價(jià)，市場(chǎng)普遍反映價(jià)格偏高，且暫無二手掛牌房源售樓廳樓盤現(xiàn)場(chǎng)，靈溪仁英路619號(hào)售樓電話057768709378可比項(xiàng)目六：怡和城市家園樓盤名稱怡和城市家園（在建、已開盤）所屬區(qū)域蒼南靈溪新城區(qū)地理位置玉蒼路與站前大道交匯處交通狀況正門朝向玉蒼路，目前尚未有公交站點(diǎn)，隨著玉蒼路的竣工，進(jìn)入市中心方便。建筑面積175000㎡容積率綠 化 率45%發(fā) 展 商?hào)|廈建設(shè)集團(tuán)代 理 商無建筑設(shè)計(jì)瑞安市建筑設(shè)計(jì)研究院景觀設(shè)計(jì)瑞安市建筑設(shè)計(jì)研究院施工單位溫州市第三建筑工程有限公司交樓標(biāo)準(zhǔn)毛坯開盤均價(jià)住宅3500元/㎡商業(yè)10000元/㎡總 戶 數(shù)830戶中介價(jià)格多層5300—5400元/㎡小高層6000元/㎡左右中介評(píng)價(jià)戶型面積偏大建筑密度過高發(fā)售時(shí)間05年開盤入伙時(shí)間08年6月30日車位數(shù)量523個(gè)戶均車位：1物業(yè)管理廣廈物業(yè)管 理 費(fèi)1元/㎡二期開盤均價(jià)與一期相比，上漲幅度超過30%，且二期開盤期間出現(xiàn)了眾多客戶徹夜排隊(duì)的現(xiàn)象，銷售異?；鸨?，而目前的二手市場(chǎng)中，幾乎無二期掛牌房源。正門朝向人民大道，交通便捷。正門朝向人民大道，交通便捷。與之相反的維多利亞花園，開盤均價(jià)達(dá)到5800元/㎡，市場(chǎng)普遍反映價(jià)格偏高，且暫無二手掛牌房源。區(qū)域內(nèi)開發(fā)的一系列項(xiàng)目逐漸成為許多蒼南商人歸鄉(xiāng)創(chuàng)業(yè)定居的首選地。分析：新區(qū)高標(biāo)準(zhǔn)的市政規(guī)劃，大規(guī)模住宅的開發(fā)建設(shè)，將促使其受到當(dāng)?shù)丶爸苓叺貐^(qū)置業(yè)群體的關(guān)注，潛在需求量將隨之攀升。綠地規(guī)劃規(guī)劃綠地系統(tǒng)采用點(diǎn)狀、帶狀、鍥形綠地相結(jié)合的布局手法，形成一個(gè)有機(jī)的生態(tài)綠地系統(tǒng)，人均綠地面積近15平方米。規(guī)劃拓寬建興路和玉蒼路以及環(huán)城南路組成東西向主干道。配套規(guī)劃新區(qū)以建設(shè)省內(nèi)一流縣城為目標(biāo)，高投入高標(biāo)準(zhǔn)建設(shè)公共設(shè)施。南部組團(tuán)自然環(huán)境較好，為開發(fā)重點(diǎn)。東南片自然環(huán)境優(yōu)越，結(jié)合城市科教中心，拓展城市適居功能和旅游休閑功能?！叭奔次髌|北片、東南片。相關(guān)銜接：未來靈溪將形成的總體布局為：一心兩軸三片。劃分依據(jù)如下：人民大道與當(dāng)?shù)厝怂追Q的“五街”即江灣路商業(yè)區(qū)直接相連，新區(qū)規(guī)劃以后，蒼南縣政府也已進(jìn)駐其中，且時(shí)代都市廣場(chǎng)等一系列典型樓盤分布在其沿線區(qū)域。調(diào)查結(jié)果反映出消費(fèi)者購房需求從簡(jiǎn)單的解決居住問題已提升到對(duì)居住環(huán)境、品質(zhì)的要求，對(duì)小區(qū)地段、環(huán)境、景觀、配套都有相應(yīng)的要求。從本次調(diào)查的總體情況來看，基本上是能反映我縣靈溪鎮(zhèn)居民對(duì)住宅的基本要求及需求。%、%表示對(duì)未來住房的隨價(jià)位在50005500元/㎡或是4500元/㎡以下， %的人接受55006000元/m2 的價(jià)位，認(rèn)為可以接受6500－7000元/㎡和7500－8000元/㎡ % ，選擇承受力在7 000－7500元/㎡%，8000元/m 2 以上無人考慮。選擇200㎡以上、160180㎡、80㎡%。(4)在消費(fèi)者心目中的理想家園，對(duì)小區(qū)設(shè)計(jì)方面具體要求如下：外立面要求統(tǒng)計(jì)：%選擇現(xiàn)代外立面，%選擇歐式外立面，%選擇其他會(huì)所要求統(tǒng)計(jì)：%選擇健身會(huì)所，%選擇娛樂，%選擇商務(wù)，%選擇其他景觀要求統(tǒng)計(jì)：%選擇德式園林，%選法式巴洛克，%選日式庭園，%　　　　　　超市要求統(tǒng)計(jì)：%選擇便利店，%選擇賣場(chǎng)，%選擇其他游泳池要求統(tǒng)計(jì)：%選擇封閉式，%選擇開放式，1%選擇其他(5)選擇在靈溪購房的受訪者中，%表示會(huì)選擇在新區(qū)板塊購房，%認(rèn)為在中心區(qū)購房更為合適，%選擇在火車站板塊購房。以下為消費(fèi)者需求意向及消費(fèi)習(xí)慣調(diào)查統(tǒng)計(jì)結(jié)果：普通市民、市內(nèi)經(jīng)營(yíng)業(yè)主身分統(tǒng)計(jì)：1)年齡主要在26~30歲年齡段（歲）20~2526~3031~3536~4041~4546~50其他共計(jì)數(shù)量（個(gè)）2127181511914115比值（%）1002)以個(gè)體職業(yè)為主職業(yè)教師個(gè)體公務(wù)員保險(xiǎn)未注明職業(yè)數(shù)量（個(gè)）2237161723比值（%）20(1)時(shí)代廣場(chǎng)是最地居民最看好的樓盤案名選擇數(shù)量（個(gè)）比重（%）選擇理由綠都花園18%綠化，環(huán)境，配套，樓層空間大時(shí)代廣場(chǎng)40%底層架空，綠化環(huán)境，規(guī)劃，地段，設(shè)計(jì)，套型，景觀，交通，華府新世界6%時(shí)尚感強(qiáng)，配套，地處新城中心，綠化，購物方便東方景園7%大廣場(chǎng)，綠化，大樓盤怡和家園14%安靜，配套鑫和家園1%套型好維多利亞花園2%綠化，中心區(qū)域其他27%/(2)普遍受訪者于3年后有購房計(jì)劃%的受訪對(duì)象表示如有合適房源愿意馬上購房，%的居民計(jì)劃于3年后購房，％則于2年內(nèi)會(huì)購房置業(yè)。由于資源的稀缺性和不可再生性，擁有自然景觀資源的樓盤將繼續(xù)以其強(qiáng)勁的競(jìng)爭(zhēng)力，成為房地產(chǎn)市場(chǎng)熱點(diǎn)（新區(qū)南部總體規(guī)劃提供調(diào)查依據(jù)）。預(yù)計(jì)今后一段時(shí)期內(nèi)，蒼南縣靈溪鎮(zhèn)房地產(chǎn)市場(chǎng)將出現(xiàn)以下一些走勢(shì)：住宅由市中心板塊向新區(qū)板塊發(fā)展，新城市中心向城市東南方向遷移?；疖囌景鍓K住宅也將成為區(qū)域亮點(diǎn)，待進(jìn)一步規(guī)劃中……在建項(xiàng)目：嘉恒家居廣場(chǎng)（3）市中心板塊——老城生活區(qū)位于