【正文】 高層開盤起價3600元/㎡，均價4600元/㎡，目前二手市場價格5000—5500元/㎡。銷售手段在營銷推廣方面，項目涉及樓盤展示、圍墻廣告、戶外廣告等措施，策劃等基本沒有涉足。僅迎體育場路兩側(cè)為商品房地塊，但未出讓。D、直接競爭對手較少目前“項目”附近的樓盤較多，但銷售已接近尾聲，且以安置房為主。項目的劣勢A、地段檔次低周邊安居房影響“項目”的整體形象和檔次，同時對項目的價格定位造成極大的阻礙。項目市場機會A、城市東進的步伐加快，拓寬了項目的升值空間城市整體發(fā)展沿以人民為軸線，仁英路輔干道，新區(qū)快速發(fā)展的輻射作用，將會使項目板塊升值，而且升值空間相對較大B、正值大量拆遷戶購房時期?？顚Ｓ?，拆遷戶購房需求迫切，用于自己居住的拆遷戶增多，具有較大的剛性需求。B、農(nóng)民拆遷能否順利“項目”拆遷工作包括農(nóng)民房及張氏宗祂拆遷能否順利將直接影響到項目開發(fā)周期，關(guān)系到入市時間。A、品牌價值項目品牌由企業(yè)品牌和產(chǎn)品品牌兩部分構(gòu)成。C、交通價值利用交通優(yōu)勢，開通專線巴士，將項目與城區(qū)直線的距離縮小，將小區(qū)融入城區(qū)，消除居民對交通、對工業(yè)區(qū)、對距離的顧慮。另以周邊低質(zhì)樓盤作鋪墊，將該項目做成功，更能引起該區(qū)域的關(guān)注度，并從該區(qū)域脫穎而出，成為消費都所關(guān)注的焦點。第二步是輻射整個溫州南部，成為南部的樗性重要經(jīng)濟產(chǎn)業(yè)實體，開始超越其他房地產(chǎn)實體的范疇，升華到溫州南部經(jīng)濟的商業(yè)推進器，真正成為一個進行經(jīng)濟活動的代表性空間。這是本案最為重要的一個靈魂性戰(zhàn)略目標。D、產(chǎn)品價值“好酒不怕巷子深”、“好房子不怕遠離市中心”，如何將小區(qū)完善的配套設(shè)計加以精心雕琢、力爭創(chuàng)造精品。我們一方面充分借助“中馳房地產(chǎn)開發(fā)有限公司”的品牌來搭建和樹立本案的形象品牌；另一方面以產(chǎn)品的質(zhì)素，如高水準的規(guī)劃設(shè)計、高水平的樓宇設(shè)計、可靠的施工質(zhì)量、優(yōu)美的小區(qū)生活環(huán)境、完善的配套服務(wù)設(shè)施和優(yōu)質(zhì)的物業(yè)管理來構(gòu)筑本案的價值品牌。D、“90/70”政策限制下，想要挖掘項目最大價值利潤，就必然存在非常的政策風險。將地段不利因素徹底消除，將噪聲污染降低至最低程度。C、周邊配套不完善,建設(shè)周期長“項目”周邊配套不完善，規(guī)劃時間未定，可變因素多。E、開發(fā)商實力雄厚作為開發(fā)商“中馳房地產(chǎn)開發(fā)有限公司”，在市民心中可信度較高，已在本地成功開發(fā)了維多利亞花園形成一定的知名度和美譽度。（二）項目的SWOT分析項目的優(yōu)勢A、地理位置、規(guī)模項目“項目”位于體育場路，建興路，仁英路，處于新區(qū)，板塊升值潛力大；項目規(guī)模大B、交通便利，四通八達“項目”北面有建興貫穿104國道，西面體育場已開通A1公交車，這為住戶出行帶來了極大的交通方便C、區(qū)域配套優(yōu)勢項目位于靈溪新城區(qū)，擁有新城發(fā)展的美好前景，是靈溪居住的理想地段。（2）地塊附近市政配套并未完全健全，周邊配套有在建小學，浙閩邊貿(mào)物流中心，交警支隊，消防隊，萬隆超市，蒼南工業(yè)園區(qū)等。從目前的二手市場看，項目近期的交易量最為活躍，且直過戶房源較多，有些朝向好、套型佳的房源，價格上漲500元/㎡左右，二手價格上升較快?？蛻羧后w走訪中介了解到：以在當?shù)貑挝还ぷ鞯纳习嘧鍨橹魇蹣菑d樓盤現(xiàn)場售樓電話057764856666/64856020可比項目五：維多利亞花園樓盤名稱維多利亞花園（在建，已開盤）所屬區(qū)域蒼南靈溪新城區(qū)地理位置仁英路與上江路交匯處規(guī)模類型6幢小高層周邊市政配套縣政府行政中心、蒼南中學建筑風格歐式現(xiàn)代占地面積18204㎡建筑面積㎡容積率綠 化 率35%發(fā) 展 商浙江中弛房地產(chǎn)開發(fā)有限公司代 理 商好望角建筑設(shè)計浙江求新建筑設(shè)計有限公司景觀設(shè)計杭州藍天園林集團施工單位浙江省長城建設(shè)集團有限公司交樓標準毛坯開盤均價5700元/㎡總 戶 數(shù)220中介價格5000元/㎡中介評價開盤價過高發(fā)售時間2008年2月22日入伙時間車位數(shù)量88個戶均車位物業(yè)管理溫州美益物管管 理 費㎡戶型類型戶 型二室二廳二衛(wèi)三室二廳二衛(wèi)四室二廳二衛(wèi)五室二廳二衛(wèi)面積㎡118130140170200240套數(shù)121721620比 例5％78％7％9％銷售率40％中介情況5800元/㎡的開盤均價，市場普遍反映價格偏高，且暫無二手掛牌房源售樓廳樓盤現(xiàn)場，靈溪仁英路619號售樓電話057768709378可比項目六：怡和城市家園樓盤名稱怡和城市家園（在建、已開盤）所屬區(qū)域蒼南靈溪新城區(qū)地理位置玉蒼路與站前大道交匯處交通狀況正門朝向玉蒼路，目前尚未有公交站點，隨著玉蒼路的竣工，進入市中心方便。建筑面積175000㎡容積率綠 化 率45%發(fā) 展 商東廈建設(shè)集團代 理 商無建筑設(shè)計瑞安市建筑設(shè)計研究院景觀設(shè)計瑞安市建筑設(shè)計研究院施工單位溫州市第三建筑工程有限公司交樓標準毛坯開盤均價住宅3500元/㎡商業(yè)10000元/㎡總 戶 數(shù)830戶中介價格多層5300—5400元/㎡小高層6000元/㎡左右中介評價戶型面積偏大建筑密度過高發(fā)售時間05年開盤入伙時間08年6月30日車位數(shù)量523個戶均車位：1物業(yè)管理廣廈物業(yè)管 理 費1元/㎡二期開盤均價與一期相比，上漲幅度超過30%，且二期開盤期間出現(xiàn)了眾多客戶徹夜排隊的現(xiàn)象，銷售異?；鸨?，而目前的二手市場中，幾乎無二期掛牌房源。正門朝向人民大道，交通便捷。正門朝向人民大道，交通便捷。與之相反的維多利亞花園，開盤均價達到5800元/㎡，市場普遍反映價格偏高，且暫無二手掛牌房源。區(qū)域內(nèi)開發(fā)的一系列項目逐漸成為許多蒼南商人歸鄉(xiāng)創(chuàng)業(yè)定居的首選地。分析：新區(qū)高標準的市政規(guī)劃，大規(guī)模住宅的開發(fā)建設(shè)，將促使其受到當?shù)丶爸苓叺貐^(qū)置業(yè)群體的關(guān)注，潛在需求量將隨之攀升。綠地規(guī)劃規(guī)劃綠地系統(tǒng)采用點狀、帶狀、鍥形綠地相結(jié)合的布局手法，形成一個有機的生態(tài)綠地系統(tǒng)，人均綠地面積近15平方米。規(guī)劃拓寬建興路和玉蒼路以及環(huán)城南路組成東西向主干道。配套規(guī)劃新區(qū)以建設(shè)省內(nèi)一流縣城為目標，高投入高標準建設(shè)公共設(shè)施。南部組團自然環(huán)境較好，為開發(fā)重點。東南片自然環(huán)境優(yōu)越，結(jié)合城市科教中心，拓展城市適居功能和旅游休閑功能?！叭奔次髌?、東北片、東南片。相關(guān)銜接：未來靈溪將形成的總體布局為：一心兩軸三片。劃分依據(jù)如下：人民大道與當?shù)厝怂追Q的“五街”即江灣路商業(yè)區(qū)直接相連，新區(qū)規(guī)劃以后，蒼南縣政府也已進駐其中，且時代都市廣場等一系列典型樓盤分布在其沿線區(qū)域。調(diào)查結(jié)果反映出消費者購房需求從簡單的解決居住問題已提升到對居住環(huán)境、品質(zhì)的要求，對小區(qū)地段、環(huán)境、景觀、配套都有相應(yīng)的要求。從本次調(diào)查的總體情況來看，基本上是能反映我縣靈溪鎮(zhèn)居民對住宅的基本要求及需求。%、%表示對未來住房的隨價位在50005500元/㎡或是4500元/㎡以下， %的人接受55006000元/m2 的價位，認為可以接受6500－7000元/㎡和7500－8000元/㎡ % ，選擇承受力在7 000－7500元/㎡%，8000元/m 2 以上無人考慮。選擇200㎡以上、160180㎡、80㎡%。(4)在消費者心目中的理想家園，對小區(qū)設(shè)計方面具體要求如下：外立面要求統(tǒng)計：%選擇現(xiàn)代外立面，%選擇歐式外立面，%選擇其他會所要求統(tǒng)計：%選擇健身會所，%選擇娛樂，%選擇商務(wù)，%選擇其他景觀要求統(tǒng)計：%選擇德式園林，%選法式巴洛克，%選日式庭園，%　　　　　　超市要求統(tǒng)計：%選擇便利店，%選擇賣場，%選擇其他游泳池要求統(tǒng)計：%選擇封閉式，%選擇開放式，1%選擇其他(5)選擇在靈溪購房的受訪者中，%表示會選擇在新區(qū)板塊購房，%認為在中心區(qū)購房更為合適，%選擇在火車站板塊購房。以下為消費者需求意向及消費習慣調(diào)查統(tǒng)計結(jié)果：普通市民、市內(nèi)經(jīng)營業(yè)主身分統(tǒng)計：1)年齡主要在26~30歲年齡段（歲）20~2526~3031~3536~4041~4546~50其他共計數(shù)量（個）2127181511914115比值（%）1002)以個體職業(yè)為主職業(yè)教師個體公務(wù)員保險未注明職業(yè)數(shù)量（個）2237161723比值（%）20(1)時代廣場是最地居民最看好的樓盤案名選擇數(shù)量（個）比重（%）選擇理由綠都花園18%綠化，環(huán)境，配套，樓層空間大時代廣場40%底層架空，綠化環(huán)境，規(guī)劃，地段，設(shè)計，套型，景觀，交通，華府新世界6%時尚感強，配套，地處新城中心，綠化，購物方便東方景園7%大廣場，綠化，大樓盤怡和家園14%安靜，配套鑫和家園1%套型好維多利亞花園2%綠化，中心區(qū)域其他27%/(2)普遍受訪者于3年后有購房計劃%的受訪對象表示如有合適房源愿意馬上購房，%的居民計劃于3年后購房，％則于2年內(nèi)會購房置業(yè)。由于資源的稀缺性和不可再生性，擁有自然景觀資源的樓盤將繼續(xù)以其強勁的競爭力，成為房地產(chǎn)市場熱點（新區(qū)南部總體規(guī)劃提供調(diào)查依據(jù)）。預(yù)計今后一段時期內(nèi)，蒼南縣靈溪鎮(zhèn)房地產(chǎn)市場將出現(xiàn)以下一些走勢：住宅由市中心板塊向新區(qū)板塊發(fā)展，新城市中心向城市東南方向遷移?；疖囌景鍓K住宅也將成為區(qū)域亮點，待進一步規(guī)劃中……在建項目：嘉恒家居廣場（3）市中心板塊——老城生活區(qū)位于