【正文】 采用加勒比海風(fēng)格商業(yè)街，作為沿街昭示面，盡量采用獨特風(fēng)格，讓人群停留下來 商業(yè)街業(yè)態(tài)：酒吧、咖啡吧、網(wǎng)吧、 24小時便利店 區(qū)域性配套 —— 承擔(dān)整個區(qū)域國際濱海度假區(qū)氛圍的營造功能 ?水岸中心廣場 ?頂級會所 ?海鮮美食街 ?風(fēng)情商業(yè)街 ?沙洲游樂場 ?游艇碼頭 硬性配套體系 沙洲游樂場 ?在沙洲上建 1~2個沙灘排球場地、沙灘足球場 區(qū)域性配套 —— 承擔(dān)整個區(qū)域國際濱海度假區(qū)氛圍的營造功能 ?水岸中心廣場 ?頂級會所 ?海鮮美食街 ?風(fēng)情商業(yè)街 ?沙洲游樂場 ?游艇碼頭 硬性配套體系 ?游艇碼頭旁鋪約 120米長的木棧道 海邊游艇碼頭 海邊游艇碼頭 內(nèi)灣游 艇碼頭 內(nèi)灣游 艇碼頭 物業(yè)發(fā)展建議 —— 國際濱海度假區(qū)價值體系 國 際 濱 海 度 假 區(qū) 價 值 體 系 區(qū)域價值構(gòu)建 區(qū)域界定 奢華體驗之旅 規(guī)劃先行、區(qū)域資源整合 “九”大體驗計劃 精神價值構(gòu)建 室外家具 奢華俱樂部 巽寮節(jié)日 突出區(qū)域個性 少數(shù)人享有的生活 區(qū) 域 形 象 構(gòu) 建 社 區(qū) 形 象 構(gòu) 建 區(qū)域功能價值構(gòu)建 區(qū)域配套功能 度假 /居住 /旅游 /商業(yè)為一體 建筑、園林產(chǎn)品價值構(gòu)建 加勒比海風(fēng)情 富人度假生活示范 社區(qū)配套功能 物業(yè)管理 社區(qū)功能價值構(gòu)建 度假 /居住為一體 適合度假性增值服務(wù) 社區(qū)外家具 —— 廣場上的標(biāo)志物，商業(yè)街上、濱海大道上以及其他所有區(qū)域公共空間中的雕塑、小品 突出國際性度假區(qū)的特點 物業(yè)發(fā)展建議 —— 國際濱海度假區(qū)價值體系 國 際 濱 海 度 假 區(qū) 價 值 體 系 區(qū)域價值構(gòu)建 區(qū)域界定 奢華體驗之旅 規(guī)劃先行、區(qū)域資源整合 “九”大體驗計劃 精神價值構(gòu)建 室外家具 奢華俱樂部 巽寮節(jié)日 突出區(qū)域個性 少數(shù)人享有的生活 區(qū) 域 形 象 構(gòu) 建 社 區(qū) 形 象 構(gòu) 建 區(qū)域功能價值構(gòu)建 區(qū)域配套功能 度假 /居住 /旅游 /商業(yè)為一體 建筑、園林產(chǎn)品價值構(gòu)建 加勒比海風(fēng)情 富人度假生活示范 社區(qū)配套功能 物業(yè)管理 社區(qū)功能價值構(gòu)建 度假 /居住為一體 適合度假性增值服務(wù) 奢華的俱樂部生活－ SPA俱樂部 奢華的俱樂部生活－游艇俱樂部 奢華的俱樂部生活－ GOLF俱樂部 奢華的俱樂部生活－驢友俱樂部 物業(yè)發(fā)展建議 —— 國際濱海度假區(qū)價值體系 國 際 濱 海 度 假 區(qū) 價 值 體 系 區(qū)域價值構(gòu)建 區(qū)域界定 奢華體驗之旅 規(guī)劃先行、區(qū)域資源整合 “九”大體驗計劃 精神價值構(gòu)建 室外家具 奢華俱樂部 巽寮節(jié)日 突出區(qū)域個性 少數(shù)人享有的生活 區(qū) 域 形 象 構(gòu) 建 社 區(qū) 形 象 構(gòu) 建 區(qū)域功能價值構(gòu)建 區(qū)域配套功能 度假 /居住 /旅游 /商業(yè)為一體 建筑、園林產(chǎn)品價值構(gòu)建 加勒比海風(fēng)情 富人度假生活示范 社區(qū)配套功能 物業(yè)管理 社區(qū)功能價值構(gòu)建 度假 /居住為一體 適合度假性增值服務(wù) 巽寮濱海風(fēng)情節(jié)日系列概念設(shè)計 spring summer autumn winter 地點 巽寮濱海私家道 濱海木棧道 巽寮節(jié)日廣場 海鮮美食街 海灘 娛樂性 藝術(shù)性 公眾參與性 游艇比賽、戶外運(yùn)動系列、風(fēng)箏節(jié) 啤酒節(jié)、海釣比賽 國際服飾節(jié)、海鮮美食節(jié) 火把節(jié)、圣誕節(jié) 海 物業(yè)發(fā)展建議 —— 國際濱海度假區(qū)價值體系 國 際 濱 海 度 假 區(qū) 價 值 體 系 區(qū)域價值構(gòu)建 區(qū)域界定 奢華體驗之旅 規(guī)劃先行、區(qū)域資源整合 “九”大體驗計劃 精神價值構(gòu)建 室外家具 奢華俱樂部 巽寮節(jié)日 突出區(qū)域個性 少數(shù)人享有的生活 區(qū) 域 形 象 構(gòu) 建 社 區(qū) 形 象 構(gòu) 建 區(qū)域功能價值構(gòu)建 區(qū)域配套功能 度假 /居住 /旅游 /商業(yè)為一體 建筑、園林產(chǎn)品價值構(gòu)建 加勒比海風(fēng)情 富人度假生活示范 社區(qū)配套功能 物業(yè)管理 社區(qū)功能價值構(gòu)建 度假 /居住為一體 適合度假性增值服務(wù) 通過沙灘的私有化，直接奠定高尚私密社區(qū)形象，提升項目價值，極具震撼性 ?萬科十七英里 ?社區(qū)僅服務(wù)業(yè)主、會員，游客不能進(jìn)入實用沙灘等資源，通過嚴(yán)密保衛(wèi)實現(xiàn)濱海社區(qū)不對外開放。 ①濱海私家道 ②巽寮節(jié)日廣場 ③區(qū)域級會所、售樓處風(fēng)情商業(yè)街 ④沙洲游樂場 ⑤游艇碼頭 ⑥濱海木棧道 ⑦私家沙灘 ⑧親海豪宅 開放區(qū)域 私密區(qū)域 ⑧ ① ② ③ ④ ⑤ ⑥ ⑦ 車行路線 游艇出行展示路線 開放區(qū)域 私密區(qū)域 客戶展示路線節(jié)點 物業(yè)發(fā)展建議 —— 國際濱海度假區(qū)價值體系 國 際 濱 海 度 假 區(qū) 價 值 體 系 區(qū)域價值構(gòu)建 區(qū)域界定 奢華體驗之旅 規(guī)劃先行、區(qū)域資源整合 “九”大體驗計劃 精神價值構(gòu)建 室外家具 奢華俱樂部 巽寮節(jié)日 突出區(qū)域個性 少數(shù)人享有的生活 區(qū) 域 形 象 構(gòu) 建 社 區(qū) 形 象 構(gòu) 建 區(qū)域功能價值構(gòu)建 區(qū)域配套功能 度假 /居住 /旅游 /商業(yè)為一體 建筑、園林產(chǎn)品價值構(gòu)建 加勒比海風(fēng)情 富人度假生活示范 社區(qū)配套功能 物業(yè)管理 社區(qū)功能價值構(gòu)建 度假 /居住為一體 適合度假性增值服務(wù) 區(qū)域配套設(shè)施建議 —— 承擔(dān)“八大體驗”計劃 配套設(shè)施建議 區(qū)域型配套 ?巽寮節(jié)日廣場 ?頂級會所 ——前期用作售樓處 ?海鮮美食街 ?風(fēng)情商業(yè)街 ?沙洲游樂場 ?游艇碼頭 區(qū)域性配套 —— 承擔(dān)整個區(qū)域國際濱海度假區(qū)氛圍的營造功能 ?巽寮節(jié)日廣場 ?頂級會所 ?海鮮美食街 ?風(fēng)情商業(yè)街 ?沙洲游樂場 ?游艇碼頭 硬性配套體系 巽寮節(jié)日廣場啟動肩負(fù)的任務(wù)：承擔(dān)整個區(qū)域形象的立勢功能，渲染度假區(qū)域氛圍 ?1. 通過地勢、植物、區(qū)域標(biāo)志性建筑小品 的打造形成強(qiáng)大視覺沖擊力， 建立對整個區(qū)域規(guī)劃的信心，彌補(bǔ)項目本身人氣不足和配套資源的缺乏。 一條濱海木棧道，體現(xiàn)公共區(qū)域的濱海生活方式 一個私家享有沙灘，提升項目的形象，體現(xiàn)公共與私密的共融性 降低沙灘對外開放程度的措施，使其相對私有化。 路網(wǎng)割裂了與資源的聯(lián)系，地塊的均好性偏差大， B地塊資源差，造成開發(fā)價值扁損 A B 路網(wǎng)設(shè)置，將資源引入復(fù)地，使各地塊居者在空間上可以共享 A， B資源分配均好，各地塊均有有層次變化，便于產(chǎn)品搭配與銷售 海 海 A B 案例總結(jié)－其他－住宅區(qū)排布 1. 按總價與物業(yè)檔次，依此與資源結(jié)合，總價最高、檔次最高的產(chǎn)品與最佳資源組合 2. 主景觀軸與資源區(qū)拉通，將景觀拉入各組團(tuán)內(nèi)部，所有居者均可分享 3. 充分考慮地勢地貌帶來的景觀面增加 4. 延遠(yuǎn)離資源區(qū)的方向，建筑高度依此增加，增加觀景面 5. 以景觀方向為主要朝向考慮 海 大獨棟 小獨棟 小高層 公寓 主景觀軸 主景觀軸 案例總結(jié)－其他－配套 1. 前期以營造區(qū)域度假氛圍，展示未來度假生活方式的娛樂休閑型配套投入為主，附以基本生活配套設(shè)施； 2. 商業(yè)配套前期由于區(qū)域陌生不宜銷售，但可以通過圍板包裝展示氛圍，少量商業(yè)承擔(dān)基本生活配套功能，主要涉及超市、銀行，醫(yī)療、餐飲。 案例選擇原則： 1. 珠三角及珠三角以外區(qū)域 2. 遠(yuǎn)離城市陌生強(qiáng)勢資源區(qū) 3. 度假性質(zhì)大盤 香港－愉景灣 美國－ Florida Seaside 三亞－山水國際 深圳－萬科東海岸 廣州－假日半島 深圳－萬科 17英里 案例研究內(nèi)容： 1. 啟動戰(zhàn)略 2. 啟動產(chǎn)品線策略 3. 啟動客戶策略 4. 啟動區(qū)選址 5. 其他（如規(guī)劃） 珠三角案例 珠三角以外案例 1 案例總結(jié)－啟動戰(zhàn)略 陌生區(qū)濱海大盤啟動期面臨的核心問題－前期人氣與形象不足以支撐區(qū)域的啟動，從而支撐產(chǎn)品的銷售。 一條琳瑯滿目的商業(yè)街，是濱海休閑生活的體驗 ?風(fēng)情商業(yè)街分為濱海的開放式商業(yè)街、內(nèi)河親水式商業(yè)街、風(fēng)情商業(yè)街，主要是展示未來濱海生活場景，滿足度假基本需求。 ?通過客戶行為發(fā)生，也有效的形成了開放空間與私密空間的分隔與共融。 ?商業(yè)的銷售： 銷售期壓后，前期出租少量鋪面，承載客戶需求的基本功能配套； 待客戶入住形成一定人氣時再銷售。 ? 愉景灣成為香港高檔住宅區(qū)。大多海歸經(jīng)歷，投資意識較強(qiáng) 度假、投資 小高層公寓 60平米 中、小型公司或企業(yè)老板、公司高層領(lǐng)導(dǎo)， 35~40歲，3口之家，投資意識較強(qiáng)，崇尚運(yùn)動，看重自然環(huán)境，多次置業(yè)，有 2輛車以上，一般開奧迪等同檔次的車 度假、投資、保值 小高層公寓 90平米 ， 40~50歲，家中人口較多，自己忙于事業(yè)，即使自己不喜歡這里，也要給家人創(chuàng)造好的生活環(huán)境，或是自己懂得享受生活，喜愛運(yùn)動，關(guān)注投資回報，置業(yè)精明，但購買公寓用來純度假，幾乎不用于投資。 物業(yè)排布： 景觀資源〉朝向 1期 愉景灣道 ?將啟動區(qū)選在整個區(qū)域中部，依靠中部聚集的人氣、興建的配套和樹立的形象帶動北南兩個區(qū)域發(fā)展。 啟動區(qū)形象展示 以增強(qiáng)濱海體驗與度假氛圍為目的， 先期投入簡單生活所需配套 ,和沙灘廣場以及部分娛樂設(shè)施，待聚集一定人氣后一次性投入?yún)^(qū)域級大型購物中心 愉景灣六期建設(shè)的愉景廣場由兩層大型購物中心和露天廣場組成，占地約 15， 328平米 三亞－山水國際 三亞山水國際研究總結(jié)： ? 啟動區(qū)戰(zhàn)略： 景觀資源最好的優(yōu)勢地塊啟動，以低價沖擊市場，以規(guī)劃拉動銷售 ? 產(chǎn)品線策略： 單一高端產(chǎn)品線啟動，以低價贏得銷售速度 ? 客戶策略： 定位于全國高端度假消費者 ? 規(guī)劃 :采用圈層組團(tuán)式布臵，中部優(yōu)勢資源布臵獨棟別墅低密度物業(yè)、周邊以 TH、疊加別墅、小高層中高密度中部低外圍高圍合布局，最大可能的利用中央核心景觀節(jié)點和內(nèi)海景，充分體現(xiàn)景觀價值與產(chǎn)品價值聯(lián)系起來。 :05:1522:05Jan2320Jan23 1故人江海別，幾度隔山川。 22:05:1522:05:1522:051/20/2023 10:05:15 PM 1成功就是日復(fù)一日那一點點小小努力的積累。 , January 20, 2023 閱讀一切好書如同和過去最杰出的人談話。 2023年 1月 20日星期五 10時 5分 15秒 22:05:1520 January 2023 1一個人即使已登上頂峰，也仍要自強(qiáng)不息。 :05:1522:05Jan2320Jan23 1越是無能的人，越喜歡挑剔別人的錯兒。 22:05:1522:05:1522:05Friday, January 20, 2023 1不知香積寺，數(shù)里入云峰。 :05:1522:05:15January 20, 2023 1他鄉(xiāng)生白發(fā)，舊國見青山。山水國際 山水國際村是三亞2023年３２個重點建設(shè)項目之一。 核心配套區(qū)－盤眼 啟動區(qū)產(chǎn)品 —— 50