【正文】 用作售樓中心 風(fēng)情商業(yè)街開始招租 風(fēng)情商業(yè)街基本招租完畢，但未完全進(jìn)駐 三期商業(yè)街開始招商 二期 2023－ 2023 三期 － 啟動區(qū) C C 湖景 ? 啟動區(qū)配套 ：會所、展示 100米風(fēng)情商業(yè)街 會所功能：營銷中心、網(wǎng)球場、室內(nèi)籃球場、乒乓球室、棋牌室、泳池、會議室 ? 一期風(fēng)情商業(yè)街入駐的是知名商家 業(yè)態(tài)有：華潤萬家、百安居、順電、招行 ATM機(jī)、室外 Coffee Club等 ? 二期商業(yè)街引入休閑業(yè)態(tài)： 好太太家品、香磨坊西餐廳、麥當(dāng)勞、可愛坊、海岸咖啡、中聯(lián)大藥房 等 主要是基本生活配套，通過沙灘游泳池、沙灘排球場等塑造休閑氣氛 休閑、風(fēng)情商業(yè)配套開始進(jìn)駐 開發(fā)周期 第一期 10個月2023— 2023 第二期 12個月2023— 2023 第三期2023— 產(chǎn)品演變歷程 東海岸產(chǎn)品演變歷程 —— 產(chǎn)品線由多元化產(chǎn)品線逐漸收縮為主力回現(xiàn)產(chǎn)品和價值標(biāo)桿產(chǎn)品，面積區(qū)間變化不大 多層 共 112套 面積： 83154M2 小高層 /高層 聯(lián)排、雙拼 獨(dú)棟 公寓 共 328套 面積： 4058M2 小高層：共 140套 面積： 81152M2 共 174套 面積： 202270M2 共 5套 面積： 318386M2 高層 /復(fù)式： 60/4套 面積： 191/245M2 小高層： 237套 面積： 82178M2 共 135套 面積： 190270M2 高層： 247套 面積： 78165M2 復(fù)式： 4套 面積： 220260M2 區(qū)域陌生，通過產(chǎn)品多元化降低風(fēng)險 TH樹立形象標(biāo)桿，高層主力回現(xiàn) 區(qū)域成熟，完全為 回現(xiàn)產(chǎn)品 產(chǎn)品類型 別墅比例： % 小高層 /高層： % 多層： % 公寓： % 別墅比例： 31% 高層 /小高層： 69% 區(qū)域成熟度 陌生 —— 成熟 一期產(chǎn)品策略： ? 多元化產(chǎn)品線，分散市場風(fēng)險 ? 依托區(qū)域發(fā)展大環(huán)境，以投資類產(chǎn)品（酒店式公寓）提升區(qū)域人氣 二期產(chǎn)品策略： ? 區(qū)域逐漸成熟，外界認(rèn)知度增強(qiáng)，產(chǎn)品線集中在標(biāo)桿產(chǎn)品與主力回現(xiàn)產(chǎn)品 三期產(chǎn)品策略： ? 產(chǎn)品線集中在標(biāo)桿產(chǎn)品與主力回現(xiàn)產(chǎn)品（目前報批僅為高層） 共 151套 面積： 160240M2 別墅： % 高層： % 東海岸客戶演變歷程 —— 由投資－度假－居住的演變軌跡 010203040506070投資 第二居所 第一居所第一期第二期第三期兒子買來給自己養(yǎng)老，雖然買東西還不是很方便，不過住得很舒服，環(huán)境、空氣都不錯 —— 某陜西籍業(yè)主 第一期部分業(yè)主本來是買來投資的，后來配套逐漸完善，鹽壩高速開通了開車到市內(nèi)也不算很遠(yuǎn)，而且環(huán)境也不錯，覺得住這里也挺好，慢慢就把這里做為第一居所了 —— 東海岸某銷售人員 東海岸價格演變歷程 —— 啟動區(qū)物業(yè)總價較低 ，升值空間很大，目前各物業(yè)升值幅度均＞ 40% 開發(fā)周期 第一期 10個月2023— 2023 第二期 12個月2023— 2023 第三期2023— 多層 小高層 /高層 聯(lián)排、雙拼 獨(dú)棟 公寓 產(chǎn)品類型 單價： 10500 總價： 200300萬 單價： 6500 總價： 5298萬 單價： 15000 總價： 120250萬 單價： 18000 總價： 500700萬 單價： 9500 總價： 76233萬 單價： 14000 總價： 260380萬 單價： 7000 總價： 56105萬 單價： 6600 總價： 2638萬 一期價格解析： 公寓 6600元 /平米的低單價預(yù)示著較大的升值空間 標(biāo)桿產(chǎn)品 別墅的高價格也顯示出投資性物業(yè)的低價和空間 低總價 公寓每套 2530萬元左右的價格在所有物業(yè)中總價最低 高層平均每套 80余萬的價格在相當(dāng)于市內(nèi)熱點(diǎn)區(qū)域的價格，較豪宅的價格低 深圳－萬科 17英里 萬科 17英里總結(jié) ? 啟動區(qū)戰(zhàn)略： 通過產(chǎn)品、園林、強(qiáng)勢資源的展示，打造項(xiàng)目頂級形象，高調(diào)啟動，以頂級單一產(chǎn)品線博取資源溢價 ? 產(chǎn)品線策略： 單一頂級產(chǎn)品 ? 客戶策略： 面對具有度假需求的頂級高端客戶 ? 規(guī)劃 : ，將海景最大限度拉入小區(qū)內(nèi)，使海景資源利用最大化。 ? 啟動區(qū)選擇： 觀景資源最好地快 ? 配套投入： 基本生活配套、游艇碼頭、游艇俱樂部、會所 17英里簡介 —— 城市車程距離 1H以上，無區(qū)域配套；項(xiàng)目用地與海直接相連，零尺度臨海界面 ? 地理位臵： 深圳龍崗區(qū)溪涌村東側(cè)泥頭角 ? 交通： 北側(cè)緊鄰雙車道的鹽葵公路 ? 配套： 除項(xiàng)目內(nèi)少量運(yùn)動與商業(yè)配套外，周邊無配套 ? 規(guī)模： 項(xiàng)目用地 米，總建筑面積 米，共 427戶 ? 產(chǎn)品形態(tài)： 別墅（連排、疊拼）、高層 萬科 17英里 —— 形象定位 ?項(xiàng)目定位：具有鮮明海邊坡地特征和休閑度假特性的高檔居住小區(qū) ?功能定位： CLUBHOUSE—— 融合居住、商務(wù)、度假、甚至部分商業(yè)功能；南中國海資產(chǎn)新貴的名利沙龍 ?產(chǎn)品口號：名流匯聚，低調(diào)內(nèi)斂，無敵海景 產(chǎn)品配比 —— 雖依托強(qiáng)勢資源，但產(chǎn)品戶型面積相對保守，仍是萬科穩(wěn)健、講求實(shí)際的一貫路線 一期建筑指標(biāo)： ? 建面 26700平米 ? 容積率 ? 全部為連排、疊拼別墅，總戶數(shù)107戶 ? 面積比例分析： 1. 大、中、小面積別墅比例均衡，配比較為穩(wěn)健 2. 由于供應(yīng)量較?。?107套），短期內(nèi)迅速售罄，對各面積別墅銷售速度無法判定 連排別墅各面積比例分析15020026%20025030%25030030%300以上14%二期建筑指標(biāo)： ? 建面 3萬平米 ? 容積率 ? 全部為高層，總戶數(shù) 330戶 ? 面積比例分析： 中戶型（ 6070m2 ）占據(jù)了項(xiàng)目的最大比例（ 53%），定位客戶為高端人群中的中端人群，小戶型與大戶型產(chǎn)品配比較少；符合萬科以往客戶定位“主流人群”的理念 高層公寓各面積比例分析355020%607053%9010025%1401502%注：此大、中、小是相對本項(xiàng)目而言 客戶構(gòu)成情況 物業(yè)類型 客戶特征 客戶置業(yè)目的 聯(lián)排別墅客戶 大型公司或企業(yè)老板，多為 3次以上置業(yè)，對價格打折和附送面積等不敏感 購買動機(jī)主要是增值保值和提高居住檔次 小高層公寓 30平米 公務(wù)員，企業(yè)中高層領(lǐng)導(dǎo)，自由職業(yè)者（如建筑設(shè)計師） 30~35歲，家中人口較少，有錢有閑熱愛生活，崇尚運(yùn)動，懂得享受，生活講究情調(diào)，也渴望能有一個放松與休閑的地方，對法國、意大利或希臘等異國情調(diào)有著難以消除的向往。車：奔馳，寶馬 度假、保值 規(guī)劃 —— 注重地形地貌與產(chǎn)品排布、產(chǎn)品類型的結(jié)合，體現(xiàn)資源的合理分配 ? 規(guī)劃布局： 1. 建筑規(guī)劃隨地塊形狀彎曲，呈面向西南方向的內(nèi)弧形狀分布 2. 在“ 保護(hù)原有地貌及區(qū)域生態(tài)”規(guī)劃設(shè)計理念 指導(dǎo)下， 住宅組群盡量利用天然山勢，營造建筑與自然的整體協(xié)調(diào)氛圍 3. 利用山體以高低錯落有序的幾何立體組合，創(chuàng)作出一個富時代感的海岸建筑群， 通過排布使海景資源最大化 4. 為了降低對自然山體的破壞， 在盡量減少斜坡平整的情況下，通過住宅單體的平面設(shè)計及布局，做到戶戶有海景 5. 為了體現(xiàn)資源的合理分配 ，大面積住宅越高檔，其位臵越靠近海岸線，同時要做到不遮擋后面住宅的景觀，體現(xiàn)海濱住宅特色 建筑 —— 精裝修的考慮，通過小復(fù)式獲得最大的采景面 1 2 3 1. 復(fù)式單元立面 2. 裝修標(biāo)準(zhǔn)示意 3. 挑高客廳俯視 園林借鑒 —— 縱向景觀軸加強(qiáng)了海景的穿透性，利用人造沙灘、木棧道等加強(qiáng)與海的聯(lián)系 縱向景觀軸 海邊木棧道 人造沙灘 遠(yuǎn)觀 ? 營造鮮明海邊坡地特征和休閑度假特性氛圍，保護(hù)原有地貌及區(qū)域生態(tài) ? 縱向景觀軸保證了海景在項(xiàng)目內(nèi)的穿透性，與人造景觀相得益彰 ? 海邊木棧道不僅連通社區(qū)主要人行交通系統(tǒng)，同時烘托項(xiàng)目的濱海氛圍 廣州－假日半島 廣州碧桂園假日半島總結(jié) ? 啟動區(qū)戰(zhàn)略： 通過景觀資源、產(chǎn)品、娛樂配套充分展示項(xiàng)目度假氛圍，并以控制總價的方式吸引人氣， 消除區(qū)域陌生感 ? 產(chǎn)品線策略： 控制總價的多元產(chǎn)品線，控制前期風(fēng)險 ? 客戶策略： 以投資和度假為目的的中高端客戶 ? 啟動區(qū)選擇： 景觀資源次好，臨路交通方便、昭示性好的地塊 ? 配套投入 ：開盤前“故鄉(xiāng)里”主題公園、高爾夫球場、五星級酒店、商業(yè)街等文化及生活設(shè)施首先落成 ? 開發(fā)節(jié)奏： 開發(fā)各期均具不同亮點(diǎn)，以少量的資源優(yōu)勢撬動大規(guī)模銷售 假日半島簡介 —— 屬城市陌生區(qū)域，公共配套缺乏，外界認(rèn)知相對較差 ? 地理位臵： 廣州市花都區(qū)山前大道 ? 交通： 沿廣清高速至市區(qū)環(huán)市路金融商業(yè)中心的直線距離約 60公里，車程時間約 40分鐘，而沿山前旅游大道直達(dá)白云國際機(jī)場則只需約 15分鐘的車程 ? 配套： “故鄉(xiāng)里”主題公園、高爾夫球場、五星級酒店、商業(yè)街等文化及生活設(shè)施 ? 規(guī)模： 項(xiàng)目用地近 1萬畝，首期用地 1000多畝，約 2023套 ? 產(chǎn)品形態(tài)： 別墅（連排、獨(dú)棟）、洋房 ? 資源情況： 王子山脈生態(tài)圈內(nèi)，擁有 530萬平方米天然湖泊 假日半島分期情況 —— 杠桿原理，各期開發(fā)均以少量的資源撬動大規(guī)模銷售 一期 二期 三期 各期資源占有情況： ? 部分配套如五星級酒店、故鄉(xiāng)里主題公園、商業(yè)街等各期共享 ? 各期占有景觀資源如水庫、湖景、高爾夫景觀等 ? 一期：少量臨湖單位 ? 二期：少量臨花都水庫單位 ? 三期：高爾夫、水庫資源 少量資源 規(guī)模開發(fā) 支點(diǎn)：大規(guī)模配套 啟動區(qū)產(chǎn)品情況 —— 通過控制面積、控制總價 提供高性價比產(chǎn)品使價值涵蓋面最大化，有效擴(kuò)充客戶范圍 1 2 3 1 2 3 各組團(tuán)情況： 1. 純獨(dú)立別墅的“翠林水岸”區(qū) 2. 以超豪別墅和獨(dú)立別墅為主的“湖光翠色”區(qū) 3. 以聯(lián)排別墅和洋房為主的“半島花園”區(qū) 4. 價格： 5. 洋房單位帶裝修均價2800元 /平方米 6. 聯(lián)體別墅帶園藝和裝修均價 3000元 /平方米 7. 獨(dú)立別墅均價約 4300元/平方米，島岸別墅均價 6000元 /平方米 8. 總價： 9. 洋房 35萬元 /套起 10. TH： 59萬元 /套起 11. 獨(dú)棟： 92萬元 /套起 配套 1：超市、商業(yè)廣場 —— 提高基本生活設(shè)施，風(fēng)情商業(yè)為項(xiàng)目營造休閑氣象、減弱區(qū)域陌生感，同時為項(xiàng)目帶來人氣 超市 ? 經(jīng)營面積達(dá) 800平方米，主要為業(yè)主供應(yīng)蔬菜、河海鮮、 家禽、肉類、蛋類、水果、速凍食品、燒味、臘味及日常用品等 ? 營業(yè)時間： 9： 00— 23： 00 ? 送貨服務(wù)： 100元以下服務(wù)費(fèi) 5元 /次， 100元以上服務(wù)費(fèi) 5%/次 商業(yè)廣場 ? 夏威夷風(fēng)情商業(yè)廣場，地處假日半島交通中心旁的黃金地段 配套 2：故鄉(xiāng)里主題公園 —— 通過一系列體驗(yàn)式文化營銷活動提高項(xiàng)目美譽(yù)度，形成良好口碑 1. 簡介：“故鄉(xiāng)里”主題公園直接選取來自嶺南水鄉(xiāng)古鎮(zhèn)、具有上百年歷史的建筑材料建造而成，是廣州首家集民