【正文】 － 200 3 ? ? ? ? ? 80－ 100 2 ? ? 50 5 ? ? ? 區(qū)域性配套 —— 承擔整個區(qū)域國際濱海度假區(qū)氛圍的營造功能 ?巽寮節(jié)日廣場 ?頂級會所 ?海鮮美食街 ?風情商業(yè)街 ?沙洲游樂場 ?游艇碼頭 硬性配套體系 在游艇碼頭對面的露天美食街，通透的街鋪可以欣賞到游艇碼頭也可以享受到海景 業(yè)態(tài) 面積 店數(shù) 備注 海鮮美食街 750 5 ?設每間餐廳面積為進深為 6米 ?體現(xiàn)濱海特色的露天海鮮美食街 美食街面積建議 —— 商業(yè)面積為 750平米 ，沿海岸面長度為 125米 開放性美食街應與社區(qū)整體定位相一致，突出度假、體驗 消費者調查分析表明，高端消費者在旅游地進行餐飲消費時非常注重周圍檔次與度假氛圍的培養(yǎng) 富有度假氣息的露天海鮮餐廳將休閑氛圍的體驗發(fā)揮得淋漓盡致 區(qū)域性配套 —— 承擔整個區(qū)域國際濱海度假區(qū)氛圍的營造功能 ?水岸中心廣場 ?頂級會所 ?海鮮美食街 ?風情商業(yè)街 ?沙洲游樂場 ?游艇碼頭 硬性配套體系 風情商業(yè)街定位、排布及體量 考慮： ?整個風情商業(yè)街服務于區(qū)域和社區(qū)，打造度假區(qū)域形象， 在這里與建筑風格一致，建議風情商業(yè)街風格為 加勒比海風格 ， 突出度假氣息 ?前期業(yè)態(tài)：以滿足啟動區(qū)客戶的基本生活需要為主－餐飲，超市，簡單家政服務設施和濱海特色賣場。 ① 濱海私家道 ② 巽寮節(jié)日廣場 ③ 區(qū)域級會所、售樓處風情商業(yè)街 ④ 沙洲游樂場 ⑤ 游艇碼頭 ⑥ 濱海木棧道 ⑦ 私家沙灘 ⑧ 親海豪宅 開放區(qū)域 私密區(qū)域 ⑧ ① ② ③ ④ ⑤ ⑥ ⑦ 車行路線 游艇出行展示路線 開放區(qū)域 私密區(qū)域 客戶展示路線節(jié)點 物業(yè)發(fā)展建議 —— 國際濱海度假區(qū)價值體系 國 際 濱 海 度 假 區(qū) 價 值 體 系 區(qū)域價值構建 區(qū)域界定 奢華體驗之旅 規(guī)劃先行、區(qū)域資源整合 “ 九”大體驗計劃 精神價值構建 室外家具 奢華俱樂部 巽寮節(jié)日 突出區(qū)域個性 少數(shù)人享有的生活 區(qū) 域 形 象 構 建 社 區(qū) 形 象 構 建 區(qū)域功能價值構建 區(qū)域配套功能 度假 /居住 /旅游 /商業(yè)為一體 建筑、園林產品價值構建 加勒比海風情 富人度假生活示范 社區(qū)配套功能 物業(yè)管理 社區(qū)功能價值構建 度假 /居住為一體 適合度假性增值服務 區(qū)域配套設施建議 —— 承擔“八大體驗”計劃 配套設施建議 區(qū)域型配套 ?巽寮節(jié)日廣場 ?頂級會所 —— 前期用作售樓處 ?海鮮美食街 ?風情商業(yè)街 ?沙洲游樂場 ?游艇碼頭 區(qū)域性配套 —— 承擔整個區(qū)域國際濱海度假區(qū)氛圍的營造功能 ?巽寮節(jié)日廣場 ?頂級會所 ?海鮮美食街 ?風情商業(yè)街 ?沙洲游樂場 ?游艇碼頭 硬性配套體系 巽寮節(jié)日廣場啟動肩負的任務：承擔整個區(qū)域形象的立勢功能，渲染度假區(qū)域氛圍 ?1. 通過地勢、植物、區(qū)域標志性建筑小品 的打造形成強大視覺沖擊力， 建立對整個區(qū)域規(guī)劃的信心，彌補項目本身人氣不足和配套資源的缺乏。 》》 詳見后 《 沙灘私有化案例研究 》 方案M1 方案M2 一個少數(shù)人擁有的頂級豪華會所，體驗尊貴感 一個少數(shù)人享有的親海豪宅，體現(xiàn)濱海生活的歸屬性 方案M1 方案M2 方案 M2客戶行為發(fā)生的展示動線，充分體驗啟動區(qū)的核心價值體系，增加客戶對其區(qū)域吸引力體驗 ?客戶行為發(fā)生，形成其核心體驗節(jié)點，有效的整合了區(qū)域資源，增強了區(qū)域吸引力。 一條濱海木棧道，體現(xiàn)公共區(qū)域的濱海生活方式 一個私家享有沙灘，提升項目的形象，體現(xiàn)公共與私密的共融性 降低沙灘對外開放程度的措施，使其相對私有化。 ?廣場是新市鎮(zhèn)的標志場所。 路網割裂了與資源的聯(lián)系，地塊的均好性偏差大， B地塊資源差，造成開發(fā)價值扁損 A B 路網設置，將資源引入復地，使各地塊居者在空間上可以共享 A， B資源分配均好，各地塊均有有層次變化，便于產品搭配與銷售 海 海 A B 案例總結－其他－住宅區(qū)排布 1. 按總價與物業(yè)檔次，依此與資源結合，總價最高、檔次最高的產品與最佳資源組合 2. 主景觀軸與資源區(qū)拉通，將景觀拉入各組團內部，所有居者均可分享 3. 充分考慮地勢地貌帶來的景觀面增加 4. 延遠離資源區(qū)的方向，建筑高度依此增加，增加觀景面 5. 以景觀方向為主要朝向考慮 海 大獨棟 小獨棟 小高層 公寓 主景觀軸 主景觀軸 案例總結－其他－配套 1. 前期以營造區(qū)域度假氛圍，展示未來度假生活方式的娛樂休閑型配套投入為主，附以基本生活配套設施； 2. 商業(yè)配套前期由于區(qū)域陌生不宜銷售，但可以通過圍板包裝展示氛圍，少量商業(yè)承擔基本生活配套功能，主要涉及超市、銀行，醫(yī)療、餐飲。 1 研究目的： ? 針對項目的核心問題，研究遠離城市的陌生強勢資源度假項目，如何為區(qū)域啟勢，以及啟勢戰(zhàn)略之下的落實策略。 案例選擇原則： 1. 珠三角及珠三角以外區(qū)域 2. 遠離城市陌生強勢資源區(qū) 3. 度假性質大盤 香港－愉景灣 美國－ Florida Seaside 三亞－山水國際 深圳－萬科東海岸 廣州－假日半島 深圳－萬科 17英里 案例研究內容： 1. 啟動戰(zhàn)略 2. 啟動產品線策略 3. 啟動客戶策略 4. 啟動區(qū)選址 5. 其他（如規(guī)劃） 珠三角案例 珠三角以外案例 案例總結－啟動戰(zhàn)略 陌生區(qū)濱海大盤啟動期面臨的核心問題－前期人氣與形象不足以支撐區(qū)域的啟動，從而支撐產品的銷售。 物業(yè)發(fā)展建議 —— 國際濱海度假區(qū)價值體系 國 際 濱 海 度 假 區(qū) 價 值 體 系 區(qū)域價值構建 區(qū)域界定 奢華體驗之旅 規(guī)劃先行、區(qū)域資源整合 “ 九”大體驗計劃 精神價值構建 室外家具 奢華俱樂部 巽寮節(jié)日 突出區(qū)域個性 少數(shù)人享有的生活 區(qū) 域 形 象 構 建 社 區(qū) 形 象 構 建 區(qū)域功能價值構建 區(qū)域配套功能 度假 /居住 /旅游 /商業(yè)為一體 建筑、園林產品價值構建 加勒比海風情 富人度假生活示范 社區(qū)配套功能 物業(yè)管理 社區(qū)功能價值構建 度假 /居住為一體 適合度假性增值服務 奢華之旅：九大濱海生活體驗計劃 ?通過客戶行為的發(fā)生，為其擬定其空間生活。 一條琳瑯滿目的商業(yè)街，是濱海休閑生活的體驗 ?風情商業(yè)街分為濱海的開放式商業(yè)街、內河親水式商業(yè)街、風情商業(yè)街，主要是展示未來濱海生活場景，滿足度假基本需求。 ?通過交通條件等限制，提高到達難度。 ?通過客戶行為發(fā)生，也有效的形成了開放空間與私密空間的分隔與共融。 ?地方。 ?商業(yè)的銷售： 銷售期壓后，前期出租少量鋪面，承載客戶需求的基本功能配套； 待客戶入住形成一定人氣時再銷售。業(yè)主擁有專屬濱海資源。 ? 愉景灣成為香港高檔住宅區(qū)。 ? 通過小區(qū)內嚴密的保衛(wèi)措施，嚴禁外人進入，供 17英里業(yè)主免費使用 ? 交通條件限制，面海環(huán)山，除小區(qū)業(yè)主外，外界無法進入 ? 管理方式： 1. 現(xiàn)場設安全員 1名、救生員 1名 2. 1部巡邏艇 3. 4個哨所 4. 探燈夜間照明 案例 3：香港愉景灣 —— 通過交通、配套設施的限制降低沙灘對外開放程度 香港愉景灣 降低沙灘開放度的措施： ? 沙灘上不設臵更衣及沖身的設施，愉景灣居民 可到會所沖身，而游客只可使用在沙灘小路邊的水龍頭沖腳。大多海歸經歷，投資意識較強 度假、投資 小高層公寓 60平米 中、小型公司或企業(yè)老板、公司高層領導， 35~40歲，3口之家，投資意識較強，崇尚運動，看重自然環(huán)境，多次臵業(yè)，有 2輛車以上，一般開奧迪等同檔次的車 度假、投資、保值 小高層公寓 90平米 ， 40~50歲，家中人口較多，自己忙于事業(yè)，即使自己不喜歡這里，也要給家人創(chuàng)造好的生活環(huán)境，或是自己懂得享受生活，喜愛運動，關注投資回報，臵業(yè)精明，但購買公寓用來純度假，幾乎不用于投資。通過控制面積來控制總價吸引大量投資度假型客戶。 物業(yè)排布： 景觀資源 〉 朝向 1期 愉景灣道 ?將啟動區(qū)選在整個區(qū)域中部，依靠中部聚集的人氣、興建的配套和樹立的形象帶動北南兩個區(qū)域發(fā)展。 ?公寓將面積控制在 65以下，總價對投資者形成了巨大的吸引力，能夠迅速回現(xiàn)。 啟動區(qū)形象展示 以增強濱海體驗與度假氛圍為目的， 先期投入簡單生活所需配套 ,和沙灘廣場以及部分娛樂設施，待聚集一定人氣后一次性投入區(qū)域級大型購物中心 愉景灣六期建設的愉景廣場由兩層大型購物中心和露天廣場組成，占地約 15， 328平米 三亞－山水國際 三亞山水國際研究總結： ? 啟動區(qū)戰(zhàn)略： 景觀資源最好的優(yōu)勢地塊啟動，以低價沖擊市場，以規(guī)劃拉動銷售 ? 產品線策略： 單一高端產品線啟動，以低價贏得銷售速度 ? 客戶策略： 定位于全國高端度假消費者 ? 規(guī)劃 :采用圈層組團式布臵，中部優(yōu)勢資源布臵獨棟別墅低密度物業(yè)、周邊以 TH、疊加別墅、小高層中高密度中部低外圍高圍合布局，最大可能的利用中央核心景觀節(jié)點和內海景，充分體現(xiàn)景觀價值與產品價值聯(lián)系起來。 ? 啟動區(qū)選擇： 選擇前期能展示海景資源，但后期占據 2線海景的臨路昭示性較好的地塊 ? 配套投入： ，營造濱海度假氣氛， ，如涼亭、眺臺等，遍布于度假村，提升周圍物業(yè)價值，實現(xiàn)價值均好 ； ? 開發(fā)策略： ，生地做成熟地后，小面積宅基地出售和物業(yè)銷售； ，提高片區(qū)成熟度和土地價值； ，并建設投資較大的配套，使土地和銷售物業(yè)最大化 Florida Seaside USA研究總結 完善獨特的規(guī)劃引起廣泛關注，吸引全國消費者來到度假社區(qū) 1990年 ， 被 《 時代雜志 》 評為 10年最佳設計 《 美國新聞和世界報道 》 、 《 大西洋月刊 》 、 《 新聞周刊 》 等著名雜志 、 報紙對度假村都有報道 吸引全國各地買主消費者和游客到度假村 ?房產和地價飆升 ， 海邊宅基地賣到近 4倍的內陸宅基價 ， 每年宅基價升值 25% ?出租率看好 創(chuàng)新的設計被知名媒體關注 ， 擴大了知名度 ， 吸引全國范圍的潛在客戶群體前來度假臵業(yè) Florida Seaside USA ?位于佛羅里達州瓦爾頓縣，距巴拿馬城較近， 總占地（