【正文】 2023年 1月 下午 10時 5分 :05January 20, 2023 1業(yè)余生活要有意義，不要越軌。 22:05:1522:05:1522:05Friday, January 20, 2023 1知人者智，自知者明。 下午 10時 5分 15秒 下午 10時 5分 22:05: 楊柳散和風(fēng)，青山澹吾慮。 :05:1522:05:15January 20, 2023 1意志堅(jiān)強(qiáng)的人能把世界放在手中像泥塊一樣任意揉捏。 , January 20, 2023 很多事情努力了未必有結(jié)果，但是不努力卻什么改變也沒有。 2023年 1月 20日星期五 下午 10時 5分 15秒 22:05: 1比不了得就不比，得不到的就不要。 22:05:1522:05:1522:051/20/2023 10:05:15 PM 1以我獨(dú)沈久，愧君相見頻。由首都機(jī)場集團(tuán)公司開發(fā)建設(shè)成，是 面向全國的旅游度假生活區(qū)，定位：集度假旅游、文化娛樂、健康休閑、生活居住４大功能為 一體的生態(tài)型、園林型、復(fù)合型、國際化的現(xiàn)代化社區(qū)和“山水國際村” 項(xiàng)目總占地面積為 2351畝，總建筑面積 100萬平方米，綜合容積率為 ，綠化率 75% ； 不占一線海景，人工水域 11萬平米左右 啟動區(qū)由高端物業(yè)啟動，在展示上做足文章，并以總價控制等綜合因素獲得開盤成功 ?啟動物業(yè)： 36棟標(biāo)桿型物業(yè)獨(dú)棟別墅和1000套左右疊加別墅出售 ?價格：疊加別墅在 4000左右，別墅價格在 6000左右，低于同期推出的另一個內(nèi)海樓盤時代海岸價格（高層公寓 6800、產(chǎn)權(quán)式酒店 6700） ?營銷：氣派豪華的售樓處，以較大規(guī)模的沙盤充分展示山水國際的規(guī)模大盤氣度，以規(guī)劃拉動熱銷 ?客戶：客戶東北與北京占 30%，長三角占 30%，成都重慶占 20%，珠三角很少，其氽來自國內(nèi)其它城市 小高層組團(tuán) 獨(dú)立別墅 疊加別墅 公共建筑配套設(shè)施 生活型配套 啟動區(qū) 售樓處 美國－ Florida Seaside 啟動區(qū)戰(zhàn)略： 規(guī)劃拉動；啟動區(qū)作出大面積展示區(qū)營造社區(qū)度假氛圍，以立勢，且前期控制公建成本；控制面積控制總價。 自住型客戶中集中了大陸海歸派在香港工作的絕大部分，這類懷念歐美生活追求享受，但還不得不工作在香港的人群。多元產(chǎn)品線降低風(fēng)險，靠控制面積來控制總價獲得眾多投資、度假、養(yǎng)老客戶的青睞 低座洋房 高層公寓 花園洋房 啟動區(qū)產(chǎn)品具體分析 公寓 低座洋房 花園洋房 面積 （平米） 48 65 98 120~130 150以上 200以下（ 17190） 235 280 戶型 1房 2房 3房 3房 4房以上 4房 4房 4房以上 套數(shù) 168 336 150 209 73 68 23 6 ?啟動區(qū)總建面 8萬平米 ?公寓和底座洋房中不同面積區(qū)間套數(shù)比 30~50： 50~70： 70~90： 90以上 =2： 6： 3：1 ?花園洋房不同面積區(qū)間套數(shù)比 150~180： 180~220： 220以上 =1： 2： 1 ?花園洋房占 10%，形象產(chǎn)品的打造也樹立了項(xiàng)目的高端形象，為整個項(xiàng)目的后續(xù)發(fā)展奠定了形象基礎(chǔ)。 交通 交通： 03年前只通水路，距中環(huán)碼頭 25分鐘， 03年后通陸路， 距中環(huán)需巴士和地鐵換乘約 40分鐘 其他 占地面積 建筑面積： 67萬 容積率： 1期建成于 1983年，截至 2023年開發(fā)第 12期，總套數(shù)： 7000 香港愉景灣 —— 陌生區(qū)域建立的高端度假型社區(qū) 啟動區(qū)選址： 依托最好的景觀資源，奠定項(xiàng)目高端形象，緊靠景區(qū)內(nèi)唯一的交通主干道，保證交通便利，昭示性好。 ? 產(chǎn)品線策略： 多元產(chǎn)品線降低風(fēng)險，試驗(yàn)性產(chǎn)品為后期開發(fā)提供依據(jù)。 ? 啟動區(qū)選擇： 觀景資源最好地快 ? 配套投入： 基本生活配套、游艇碼頭、游艇俱樂部、會所 17英里簡介 —— 城市車程距離 1H以上，無區(qū)域配套；項(xiàng)目用地與海直接相連，零尺度臨海界面 ? 地理位臵： 深圳龍崗區(qū)溪涌村東側(cè)泥頭角 ? 交通： 北側(cè)緊鄰雙車道的鹽葵公路 ? 配套： 除項(xiàng)目內(nèi)少量運(yùn)動與商業(yè)配套外，周邊無配套 ? 規(guī)模： 項(xiàng)目用地 米，總建筑面積 米，共 427戶 ? 產(chǎn)品形態(tài)： 別墅（連排、疊拼）、高層 萬科 17英里 —— 形象定位 ?項(xiàng)目定位：具有鮮明海邊坡地特征和休閑度假特性的高檔居住小區(qū) ?功能定位： CLUBHOUSE—— 融合居住、商務(wù)、度假、甚至部分商業(yè)功能；南中國海資產(chǎn)新貴的名利沙龍 ?產(chǎn)品口號：名流匯聚，低調(diào)內(nèi)斂，無敵海景 產(chǎn)品配比 —— 雖依托強(qiáng)勢資源，但產(chǎn)品戶型面積相對保守，仍是萬科穩(wěn)健、講求實(shí)際的一貫路線 一期建筑指標(biāo)： ? 建面 26700平米 ? 容積率 ? 全部為連排、疊拼別墅，總戶數(shù)107戶 ? 面積比例分析： 1. 大、中、小面積別墅比例均衡，配比較為穩(wěn)健 2. 由于供應(yīng)量較?。?107套），短期內(nèi)迅速售罄，對各面積別墅銷售速度無法判定 連排別墅各面積比例分析15020026%20025030%25030030%300以上14%二期建筑指標(biāo)： ? 建面 3萬平米 ? 容積率 ? 全部為高層，總戶數(shù) 330戶 ? 面積比例分析： 中戶型（ 6070m2 ）占據(jù)了項(xiàng)目的最大比例（ 53%），定位客戶為高端人群中的中端人群，小戶型與大戶型產(chǎn)品配比較少；符合萬科以往客戶定位“主流人群”的理念 高層公寓各面積比例分析355020%607053%9010025%1401502%注：此大、中、小是相對本項(xiàng)目而言 客戶構(gòu)成情況 物業(yè)類型 客戶特征 客戶置業(yè)目的 聯(lián)排別墅客戶 大型公司或企業(yè)老板，多為 3次以上置業(yè)，對價格打折和附送面積等不敏感 購買動機(jī)主要是增值保值和提高居住檔次 小高層公寓 30平米 公務(wù)員，企業(yè)中高層領(lǐng)導(dǎo)，自由職業(yè)者（如建筑設(shè)計(jì)師） 30~35歲，家中人口較少，有錢有閑熱愛生活，崇尚運(yùn)動，懂得享受，生活講究情調(diào)，也渴望能有一個放松與休閑的地方，對法國、意大利或希臘等異國情調(diào)有著難以消除的向往。 接下來我們將著重研究完全不對外開放和半對外開放的兩類濱海社區(qū) 完全不對外開放 半對外開放 完全對外開放 案例 1：通過 向政府租賃的方式 實(shí)現(xiàn)完全不開放的沙灘 三亞山海天大酒店 ? 通過向政府租賃方式實(shí)現(xiàn)私家使用（此方式在三亞五星級酒店中應(yīng)用比較普遍） ? 收費(fèi)方式：憑房卡免費(fèi)使用，但額外服務(wù)需收費(fèi) ? 管理方式： 1. 專人服務(wù)（摩托艇租賃、看管衣物等） 2. 專業(yè)救生員 3. 救生艇 案例 2： 17英里沙灘為人造沙灘，通過小區(qū)內(nèi)嚴(yán)密的保衛(wèi)措施，嚴(yán)禁外人進(jìn)入 17英里 ? 17英里沙灘為人造沙灘，建沙灘之前與政府談判后同意填海建沙灘。通過較少設(shè)臵公共服務(wù)設(shè)施，以減少游客進(jìn)入社區(qū)，實(shí)現(xiàn)社區(qū)的半私密性。 風(fēng)情商業(yè)街，與后期的商業(yè)地塊聯(lián)系，同時在前期作為展示 建議采用加勒比海風(fēng)格風(fēng)情商業(yè)街 符合海岸山居休閑社區(qū)的定位 ?建議采用加勒比海風(fēng)格商業(yè)街，作為沿街昭示面，盡量采用獨(dú)特風(fēng)格，讓人群停留下來 商業(yè)街業(yè)態(tài)：酒吧、咖啡吧、網(wǎng)吧、 24小時便利店 區(qū)域性配套 —— 承擔(dān)整個區(qū)域國際濱海度假區(qū)氛圍的營造功能 ?水岸中心廣場 ?頂級會所 ?海鮮美食街 ?風(fēng)情商業(yè)街 ?沙洲游樂場 ?游艇碼頭 硬性配套體系 沙洲游樂場 ?在沙洲上建 1~2個沙灘排球場地、沙灘足球場 區(qū)域性配套 —— 承擔(dān)整個區(qū)域國際濱海度假區(qū)氛圍的營造功能 ?水岸中心廣場 ?頂級會所 ?海鮮美食街 ?風(fēng)情商業(yè)街 ?沙洲游樂場 ?游艇碼頭 硬性配套體系 ?游艇碼頭旁鋪約 120米長的木棧道 海邊游艇碼頭 海邊游艇碼頭 內(nèi)灣游 艇碼頭 內(nèi)灣游 艇碼頭 物業(yè)發(fā)展建議 —— 國際濱海度假區(qū)價值體系 國 際 濱 海 度 假 區(qū) 價 值 體 系 區(qū)域價值構(gòu)建 區(qū)域界定 奢華體驗(yàn)之旅 規(guī)劃先行、區(qū)域資源整合 “九”大體驗(yàn)計(jì)劃 精神價值構(gòu)建 室外家具 奢華俱樂部 巽寮節(jié)日 突出區(qū)域個性 少數(shù)人享有的生活 區(qū) 域 形 象 構(gòu) 建 社 區(qū) 形 象 構(gòu) 建 區(qū)域功能價值構(gòu)建 區(qū)域配套功能 度假 /居住 /旅游 /商業(yè)為一體 建筑、園林產(chǎn)品價值構(gòu)建 加勒比海風(fēng)情 富人度假生活示范 社區(qū)配套功能 物業(yè)管理 社區(qū)功能價值構(gòu)建 度假 /居住為一體 適合度假性增值服務(wù) 社區(qū)外家具 —— 廣場上的標(biāo)志物，商業(yè)街上、濱海大道上以及其他所有區(qū)域公共空間中的雕塑、小品 突出國際性度假區(qū)的特點(diǎn) 物業(yè)發(fā)展建議 —— 國際濱海度假區(qū)價值體系 國 際 濱 海 度 假 區(qū) 價 值 體 系 區(qū)域價值構(gòu)建 區(qū)域界定 奢華體驗(yàn)之旅 規(guī)劃先行、區(qū)域資源整合 “九”大體驗(yàn)計(jì)劃 精神價值構(gòu)建 室外家具 奢華俱樂部 巽寮節(jié)日 突出區(qū)域個性 少數(shù)人享有的生活 區(qū) 域 形 象 構(gòu) 建 社 區(qū) 形 象 構(gòu) 建 區(qū)域功能價值構(gòu)建 區(qū)域配套功能 度假 /居住 /旅游 /商業(yè)為一體 建筑、園林產(chǎn)品價值構(gòu)建 加勒比海風(fēng)情 富人度假生活示范 社區(qū)配套功能 物業(yè)管理 社區(qū)功能價值構(gòu)建 度假 /居住為一體 適合度假性增值服務(wù) 奢華的俱樂部生活－ SPA俱樂部 奢華的俱樂部生活－游艇俱樂部 奢華的俱樂部生活－ GOLF俱樂部 奢華的俱樂部生活－驢友俱樂部 物業(yè)發(fā)展建議 —— 國際濱海度假區(qū)價值體系 國 際 濱 海 度 假 區(qū) 價 值 體 系 區(qū)域價值構(gòu)建 區(qū)域界定 奢華體驗(yàn)之旅 規(guī)劃先行、區(qū)域資源整合 “九”大體驗(yàn)計(jì)劃 精神價值構(gòu)建 室外家具 奢華俱樂部 巽寮節(jié)日 突出區(qū)域個性 少數(shù)人享有的生活 區(qū) 域 形 象 構(gòu) 建 社 區(qū) 形 象 構(gòu) 建 區(qū)域功能價值構(gòu)建 區(qū)域配套功能 度假 /居住 /旅游 /商業(yè)為一體 建筑、園林產(chǎn)品價值構(gòu)建 加勒比海風(fēng)情 富人度假生活示范 社區(qū)配套功能 物業(yè)管理 社區(qū)功能價值構(gòu)建 度假 /居住為一體 適合度假性增值服務(wù) 巽寮濱海風(fēng)情節(jié)日系列概念設(shè)計(jì) spring summer autumn winter 地點(diǎn) 巽寮濱海私家道 濱海木棧道 巽寮節(jié)日廣場 海鮮美食街 海灘 娛樂性 藝術(shù)性 公眾參與性 游艇比賽、戶外運(yùn)動系列、風(fēng)箏節(jié) 啤酒節(jié)、海釣比賽 國際服飾節(jié)、海鮮美食節(jié) 火把節(jié)、圣誕節(jié) 海 物業(yè)發(fā)展建議 —— 國際濱海度假區(qū)價值體系 國 際 濱 海 度 假 區(qū) 價 值 體 系 區(qū)域價值構(gòu)建 區(qū)域界定 奢華體驗(yàn)之旅 規(guī)劃先行、區(qū)域資源整合 “九”大體驗(yàn)計(jì)劃 精神價值構(gòu)建 室外家具 奢華俱樂部 巽寮節(jié)日 突出區(qū)域個性 少數(shù)人享有的生活 區(qū) 域 形 象 構(gòu) 建 社 區(qū) 形 象 構(gòu) 建 區(qū)域功能價值構(gòu)建 區(qū)域配套功能 度假 /居住 /旅游 /商業(yè)為一體 建筑、園林產(chǎn)品價值構(gòu)建 加勒比海風(fēng)情 富人度假生活示范 社區(qū)配套功能