【正文】 ? 游樂中心、餐飲名店、會議中心： 旅游區(qū)核心區(qū)域基本功能提供。 百草園核心區(qū)功能 ? 百草園核心區(qū)功能除考慮一般旅游核心啟動區(qū)功能外。 百草園核心區(qū)功能 1 ? 城市地域空間物業(yè)類型分布模型 ? 從模型中可以看出：旅游區(qū)的核心區(qū)域一般位于風景區(qū)附近。 五、借助青城山發(fā)展大勢進行營銷與推廣。 三、構 建 DSS，提升產(chǎn)品附加值。 一、打造主導功能，彌補區(qū)域功能缺失。 旅游者的主要目的 商務 探親訪友 私人事務 娛樂、休閑 主要活動： 會談、磋商 檢查、視察 開會 次要活動： 外出用餐 娛樂、消遣 購物 觀光 探親訪友 主要活動： 社交 家庭用餐 家庭娛樂 次要活動： 外出用餐 購物 觀光 身體娛樂 市內(nèi)消遣 主要活動 ： 購物 會見律師 醫(yī)療 次要活動： 外出用餐 探親訪友 主要活動： 娛樂、消遣 觀光 外出用餐 次要活動： 會議 商務 購物 探親訪友 旅游者的主要目的及其活動 本報告是嚴格保密的。 定位可能性分析 產(chǎn)品 經(jīng)營方 式 創(chuàng)新－“產(chǎn)權＋時權 1 2 3 第一居所 —— 小高層住宅（含公寓） 第二居所 —— 度假公寓、度假屋 銷售 銷售或出租 對于有度假消費需求，卻沒有臵業(yè)可能的客戶 —— 批租固定時段的物業(yè)使用權 對于有度假消費需求，又有臵業(yè)能力的客戶 —— 出售物業(yè)完全產(chǎn)權、并擁有剩余時段的物業(yè)使用權 ? 項目可行所需條件：社區(qū)生活配套成熟，消費者可以方便進入?yún)^(qū)域，周邊有度假旅游設施需要提供一定的服務 ? 限制條件：法律法規(guī)不成熟，容易導致糾紛 本報告是嚴格保密的。 旅游地類型 （ 每公頃用戶量 ） 高密度 （ 1000） 中密度 （ 10） 低密度 （ 1） 原野 （ ） 城市居民人數(shù) 100萬 50100 150200 200500 — 30萬 3050 50100 100500 — 10萬 2030 3050 — — 戶外旅游行為 一日游 周末游 幾日游 偶然 旅游目的地 周末勝地 主題公園 滑水和沙灘設施 郊區(qū)運動和休閑綜合 周末勝地 郊區(qū) 自然公園 旅游勝地 自然公園 旅游勝地 自然公園 以旅游為龍頭的區(qū)域開發(fā)模式 本報告是嚴格保密的。 本報告是嚴格保密的。 投資 回報 產(chǎn)品 目標及產(chǎn)品導向型客戶核心關注點 總價 本項目客戶歸屬：目標及產(chǎn)品導向性客戶（投資性客戶） ? 項目競爭力的打造必須以細分目標客戶的共同敏感價值點為指導進行。 ? “ 百草園 ” 的規(guī)劃與發(fā)展正中的 366畝地與其 “ 養(yǎng)生度假區(qū)域 ” 正好可以滿足客戶的這兩大購房需求。主要強調(diào)產(chǎn)品對于自己 短期度假的實用性 財富層次 面積區(qū)間在 80110平米 的小戶型別 墅 稀缺資源型 高端物業(yè) （純別墅） 碧水青城 中國青城 享受型客戶 總價： 25萬 公寓 蜀秀青城、青城雅舍 公寓 /躍層 碧水青城、四季青城 產(chǎn)品導向型客戶 目標導向型客戶 資源導向型客戶 置業(yè)關注要素 講究生活的絕對舒適，強調(diào)對稀缺的占有和收藏以及物業(yè)的保值潛力 養(yǎng)老、修身、投資，購房者大多為中老年人，一般長期再次居住或有 “ 閑錢 ” 者的投資行為 根據(jù)財富層次和置業(yè)關注要素對客戶群體的細分 本報告是嚴格保密的。 城市別墅 邊緣 TOHO 度假別墅 多元化 1990s 別墅市場啟動 類別墅產(chǎn)品出現(xiàn) 度假產(chǎn)品上市 低密度市場的成熟 2023 2023 2023以后 位于城市地段，滿足城市財富階層炫耀心理，價格偏高，產(chǎn)品形式粗放，配套環(huán)境較差 錦繡花園、天府花園、南洋花園、巴黎花園 位于城市地段滿足城市中產(chǎn)階級居住夢想，價格低，產(chǎn)品形式以及配套環(huán)境較差，市場反應良好 武侯庭院、武侯山莊、紅運花園、皇家花園、名流花園 位于城市二三環(huán)之間，滿足城市別墅夢想的中產(chǎn)階級，價格位于純別墅和公寓之間，產(chǎn)品形式 /配套 /環(huán)境 /交通較好，市場反應良好 風格雅園、園首山莊、成都花園、君臨天下、錦城豪庭、河濱印象 位于青城山，憑借獨特的自然山水資源，掀起旅游地產(chǎn)的熱潮，產(chǎn)品檔次豐富，總價合理，滿足成都人的度假生活需要，市場反應良好 青城白鷺洲、中國青青城、高爾夫山莊、假日青城 城市郊區(qū)別墅興起，形成多個板塊；城市別墅項目屈指可數(shù)，但是價格最高；度假別墅依舊火爆；整個別墅市場呈現(xiàn)出板塊、產(chǎn)品以及價格檔次的多樣化，競爭充分 麓山國際、三利宅院、芙蓉古城、維也納森林、易城、盛世中華 成都低密度市場已經(jīng)進入市場細分、板塊分化、產(chǎn)品多元化發(fā)展的成熟發(fā)展期 本報告是嚴格保密的。 游客 2：都江堰要是多一些玩的如高檔的麻將館、健身設施，或者是茶館、酒吧之類的就更好了，吸著都江堰的空氣，耍著成都能耍的。 “ 百草園”潛在客戶分析 本報告是嚴格保密的。據(jù)統(tǒng)計，這些每年在此登記開會的團體（ 350~400個），基本上都是屬于小型的團體，其中40%~60%，每團人數(shù)在 20人以下。希爾維拉多（ Amfac Silverado）公司所自行建造的公寓別墅，計劃每年推出 60個新單元，預定1965年初步設想成形之后的 22年，也就是 1987年全部完工。另有 100個新的雙人房公寓別墅，已在 1979年的時候，以每單元 9萬 ~9萬 5千美元的價位迅速出售一空。 希爾維拉多度假村模式 Silverado 本報告是嚴格保密的。另有 20座網(wǎng)球場，可供 430間客房的旅客使用。專為開會團體設計的旅館，全部是豪華的出租公寓，有單人房和雙人房兩種設備。 本報告是嚴格保密的。 希爾維拉多度假村模式 Silverado ? 項目進入性：車程：希爾維拉多度假村距北方的舊金山不到 2小時的車程。 本報告是嚴格保密的。 ? 那帕山谷的建造密度相對較密，幾乎所有的旅館，餐館，葡萄園，都沿著主要交通干道加州 29號公路建造。這里擁有大量的葡萄酒釀造場，收費低廉的溫泉療養(yǎng)地，高級優(yōu)質(zhì)的餐館，旅館。山谷的商業(yè)性也很強。 項目所在區(qū)位： 美國 加州 舊金山 那帕 希爾維拉多高地 希爾維拉多度假村模式 Silverado ? 美國，加州，那帕山谷。 項目定位（開發(fā)目標）： 公寓別墅度假村 在它的經(jīng)營項目中，會議接待占了相當大的比重。 ?整套游憩設備 ?密集式，高水準的服務， ?反復洽談是經(jīng)營成功的關鍵 ?旅游淡季的會議 ?團體洽談事務范圍的廣泛性 希爾維拉多度假村 Silverado Resort 本報告是嚴格保密的。 將集會 、 用餐和娛樂做適度的整合 ， 更好地利用開會期間的溝通 。 起源 ： 發(fā)展： 為改變集會場所的周圍景色而將集會地點遷離商業(yè)集中地 。 集會度假村 七 O年代，正當游憩區(qū)開發(fā)帶來可觀收入的同時，會議中心及應運而生。 卡那帕利海灘度假村案例研究結論 ?將開發(fā)物業(yè)委托持有人和經(jīng)營者自行處理，是比較經(jīng)濟的策略 ?藉出售別墅取得開發(fā)資金，容易限制開發(fā)者對整個度假區(qū)開發(fā)結構的控制，也局限了服務品質(zhì) ?大批出售土地，雖然可以將主要開發(fā)者的風險降到最低，但增加管理難度 ?最初的規(guī)劃要仔細考慮細節(jié)，盡量避免日后的調(diào)整 ?案例研究結論 ?度假村的成功歸功于服務水準以及各項設施 本報告是嚴格保密的。 土地使用計劃 英畝數(shù) 百分比（ %） 旅館 150 14 公寓別墅 110 10 商業(yè)空間 55 5 獨棟別墅 300 29 一般公寓 70 7 高爾夫球場 370 35 卡那帕利海灘度假村 ? 項目主體（ 1980年數(shù)據(jù)）：游憩、商業(yè)、娛樂、社交以及醫(yī)療設施 ? 總密度： /英畝 ? 停車空間：每個停車平均可容納 本報告是嚴格保密的。 ? 年降雨量只有 15— 20寸，平均每年 355天都是風和日麗的怡人氣候。距離卡帕魯?shù)闹饕獧C場 26哩，與與檀香山距離100哩，位于拉海那的一個古老的捕鯨漁港 美國 夏威夷 卡那帕利海灘度假村 本報告是嚴格保密的。 案例二研究： 卡那帕利海灘度假村 Karnaphuli Beach 本報告是嚴格保密的。 應該使投資者可以預測未來可觀的長期利潤 ? 可考慮承包整套的度假村計劃，籍著將游憩設施費用并入住宿費等做法，發(fā)展成度假企業(yè)，并針對不同性質(zhì)的旅行團，提供獨特的度假計劃 本報告是嚴格保密的。最早大量開發(fā)別墅造成度假村面臨困境，之后進行了資產(chǎn)重組，投入大量資金建設游憩設施和服務設施取得了成功 ? 亞美利亞島農(nóng)莊借設備的分散，雖然可以疏解活動量，但是卻要相對較高的交通和管理費用。 地區(qū)開發(fā)成功經(jīng)驗借鑒 ? 售價越高的別墅，越易于管理，但是卻可能比中等價位出租時，減少了許多游客，同時也消減了許多度假設備上的需求量 ? 應盡可能讓別墅區(qū)接近該農(nóng)莊最迷人的地點，如海灘或其他自然景觀，其實人們在購買別墅時，并不太考慮該別墅是否有便利的附屬設施，主要以自然景色為重點 ? 從市場的反應可知，在維護嚴格的環(huán)境設施或保育標準上的支出，是極為正常合理的 本報告是嚴格保密的。 地區(qū)開發(fā)成功經(jīng)驗借鑒 ? 為了增進度假區(qū)會議設施的使用強度，亞美利亞農(nóng)莊將原先供作開會人士使用的 24間旅館客房增加到 100間左右。 項目市場及客戶群 ? 臵業(yè)人群：來自佛羅里達州、喬治亞州以及東北走廊各州和中西部地區(qū)的度假者中高水準以上收入的專業(yè)人士吸引全國的各類協(xié)會和公司團體等大型組織 的會議活動 ? 臵業(yè)動機：旅游度假，會議度假、永久住家，退休養(yǎng)老，投資 ? 度假村的需求市場：散布各州，甚至遠到歐洲其他國家 ? 度假村的不動產(chǎn)買主，大多是中高所得的階層，年齡在 40歲以上 ? 臵業(yè)方式：同時購買土地與別墅或公寓 本報告是嚴格保密的。 英畝數(shù) 百分比（ %） 獨棟別墅用地 160 18 集合式別墅用地 80 9 商業(yè)空間用地 35 4 游憩設施用地 245 27 公共地區(qū)用地 260 29 未開發(fā)的集合式別墅用地 120 13 土地使用計劃 ? 總密度： /英畝（共 1755個） ? 停車空間：至少每個別墅單元 2個停車位 本報告是嚴格保密的。 美國 佛羅里達 杰克生維爾 亞美利亞海島農(nóng)莊 項目所在區(qū)位： 亞美利亞海島農(nóng)莊 ? 從我們的市場抽樣訪談調(diào)查可以看出，消費者在青城山購房的主要目的還是自?。ê磥眇B(yǎng)老型居?。兺顿Y行為很少。 嘗試性的旅游度假區(qū)的功能構成 公共設施區(qū) 行政經(jīng)濟管理機構 商業(yè)服務 金融信息貿(mào)易 旅游接待及會議中心 度假居住區(qū) 度假別墅 度假公寓 度假村 休養(yǎng)所 生活居住區(qū) （ 含基層服務網(wǎng)點及必要的文教衛(wèi)生設施 ） 游樂觀光區(qū) 自然觀光 自然游樂 文物古跡觀光 人工游樂等 文化娛樂區(qū) 運動區(qū) 影視 電子游戲 、 室內(nèi)娛樂 健康中心 夜總會 特色表演項目 水上 （ 江 、 河 、湖 、 海 ） 運動 （ 包括游艇、 賽艇 、 滑水沖浪 、 帆板 、 摩托艇 ）