【正文】 1． 存度假旅館另外增設(shè)的會議室 2. 為增進別墅度假區(qū)的使用程度和收益率而開發(fā) 的會議中心 3. 純粹作為集會使用的會議設(shè)備 希爾維拉多度假村 Silverado Resort 本報告是嚴格保密的。 項目定位（開發(fā)目標）： 公寓別墅度假村 在它的經(jīng)營項目中，會議接待占了相當大的比重。 項目規(guī)模： 占地 1200英畝，即 希爾維拉多度假村模式 Silverado 本報告是嚴格保密的。 項目所在區(qū)位： 美國 加州 舊金山 那帕 希爾維拉多高地 希爾維拉多度假村模式 Silverado ? 美國，加州，那帕山谷。這里以釀酒業(yè)聞名，出產(chǎn)知名的葡萄酒。山谷的商業(yè)性也很強。這里也因大規(guī)模的旅游者數(shù)量而聞名。這里擁有大量的葡萄酒釀造場，收費低廉的溫泉療養(yǎng)地，高級優(yōu)質(zhì)的餐館，旅館。那帕同時也是一個參觀葡萄酒釀造業(yè)的絕佳之地。 ? 那帕山谷的建造密度相對較密，幾乎所有的旅館，餐館，葡萄園，都沿著主要交通干道加州 29號公路建造。山谷總長約 25英里（ ），基本上用半個小時的車程可以穿越整個山谷。 本報告是嚴格保密的。 Silverado_resort 希爾維拉多度假村模式 Silverado ? 項目自然環(huán)境：北回歸線以南，濱海山地 本報告是嚴格保密的。 希爾維拉多度假村模式 Silverado ? 項目進入性：車程：希爾維拉多度假村距北方的舊金山不到 2小時的車程。 ? 航班：每天有五班航次，從舊金山飛往那帕盆地，在那帕盆地與希爾維拉多之間， ? 專線小客車：并有舒適的小客車來往于兩地，專門載旅客到希爾維拉多度假村。 本報告是嚴格保密的。 項目主體： 到 1980年時，規(guī)劃區(qū)內(nèi)已超過 700個居住單元，其中 60%是屬于公寓別墅，其余 40%為獨棟別墅。專為開會團體設(shè)計的旅館，全部是豪華的出租公寓，有單人房和雙人房兩種設(shè)備。 項目主要構(gòu)成內(nèi)容： 居住空間面對著 7座游泳池， 2座 18洞的高爾夫球場。另有 20座網(wǎng)球場，可供 430間客房的旅客使用?；貎?nèi)一座古老的、制面粉的大宅院，除了演習(xí)設(shè)備之外，還有兩間餐廳、兩間雞尾酒會使用的休息室，以及網(wǎng)球和高爾夫球器材的專賣店。 希爾維拉多度假村模式 Silverado 本報告是嚴格保密的。 項目市場及客戶： 項目營銷： 1980年時，希爾維拉多有 283各單元的公寓別墅被列入出租的合資經(jīng)營制度（ rental pool）。另有 100個新的雙人房公寓別墅，已在 1979年的時候，以每單元 9萬 ~9萬 5千美元的價位迅速出售一空。安費克 希爾維拉多（ Amfac Silverado）公司所自行建造的公寓別墅，計劃每年推出 60個新單元，預(yù)定1965年初步設(shè)想成形之后的 22年，也就是 1987年全部完工。 希爾維拉多度假村的訪客，幾乎有 70%左右都是基于集合上的需要，據(jù)說這些與會者當中，有 65%屬于回頭顧客，已多次造訪該村。據(jù)統(tǒng)計，這些每年在此登記開會的團體（ 350~400個），基本上都是屬于小型的團體，其中40%~60%，每團人數(shù)在 20人以下。 希爾維拉多度假村模式 Silverado 本報告是嚴格保密的。 “ 百草園”潛在客戶分析 本報告是嚴格保密的。 市場調(diào)查表明，客戶對于休閑度假旅游產(chǎn)品的需求明顯高于對于觀光旅游的需求 ? 成都客戶的三種生活狀態(tài)：麻將、登山、農(nóng)家樂 ? 游客感言： 游客 1：我比較傾向于都江堰，因為這里比較方面，吃的玩的樂的相對比青城山要多得多，青城山那里就是爬爬山，挺不方便的。 游客 2：都江堰要是多一些玩的如高檔的麻將館、健身設(shè)施，或者是茶館、酒吧之類的就更好了，吸著都江堰的空氣，耍著成都能耍的。 本報告是嚴格保密的。 城市別墅 邊緣 TOHO 度假別墅 多元化 1990s 別墅市場啟動 類別墅產(chǎn)品出現(xiàn) 度假產(chǎn)品上市 低密度市場的成熟 2023 2023 2023以后 位于城市地段，滿足城市財富階層炫耀心理，價格偏高，產(chǎn)品形式粗放，配套環(huán)境較差 錦繡花園、天府花園、南洋花園、巴黎花園 位于城市地段滿足城市中產(chǎn)階級居住夢想，價格低，產(chǎn)品形式以及配套環(huán)境較差，市場反應(yīng)良好 武侯庭院、武侯山莊、紅運花園、皇家花園、名流花園 位于城市二三環(huán)之間，滿足城市別墅夢想的中產(chǎn)階級，價格位于純別墅和公寓之間，產(chǎn)品形式 /配套 /環(huán)境 /交通較好，市場反應(yīng)良好 風格雅園、園首山莊、成都花園、君臨天下、錦城豪庭、河濱印象 位于青城山，憑借獨特的自然山水資源，掀起旅游地產(chǎn)的熱潮，產(chǎn)品檔次豐富，總價合理，滿足成都人的度假生活需要，市場反應(yīng)良好 青城白鷺洲、中國青青城、高爾夫山莊、假日青城 城市郊區(qū)別墅興起，形成多個板塊；城市別墅項目屈指可數(shù)，但是價格最高；度假別墅依舊火爆；整個別墅市場呈現(xiàn)出板塊、產(chǎn)品以及價格檔次的多樣化，競爭充分 麓山國際、三利宅院、芙蓉古城、維也納森林、易城、盛世中華 成都低密度市場已經(jīng)進入市場細分、板塊分化、產(chǎn)品多元化發(fā)展的成熟發(fā)展期 本報告是嚴格保密的。 目標導(dǎo)向型客戶以 投資和度假為主要置業(yè)原因，受到支付能力限制，價格承受能力上限在25萬左右，產(chǎn)品需求集中在6080平米之間。主要強調(diào)產(chǎn)品對于自己 短期度假的實用性 財富層次 面積區(qū)間在 80110平米 的小戶型別 墅 稀缺資源型 高端物業(yè) （純別墅） 碧水青城 中國青城 享受型客戶 總價： 25萬 公寓 蜀秀青城、青城雅舍 公寓 /躍層 碧水青城、四季青城 產(chǎn)品導(dǎo)向型客戶 目標導(dǎo)向型客戶 資源導(dǎo)向型客戶 置業(yè)關(guān)注要素 講究生活的絕對舒適，強調(diào)對稀缺的占有和收藏以及物業(yè)的保值潛力 養(yǎng)老、修身、投資，購房者大多為中老年人，一般長期再次居住或有 “ 閑錢 ” 者的投資行為 根據(jù)財富層次和置業(yè)關(guān)注要素對客戶群體的細分 本報告是嚴格保密的。 客戶在購房中的考慮 第二居所 長久贏利性投資 度假居住 養(yǎng)老住所 休息娛樂 可持續(xù)贏利 投資回報 可繼承和轉(zhuǎn)讓 可永久享受折扣和優(yōu)惠 ? 客戶在購買旅游地產(chǎn)物業(yè)時更多的要考慮投資以及投資所帶來的回報。 ? “ 百草園 ” 的規(guī)劃與發(fā)展正中的 366畝地與其 “ 養(yǎng)生度假區(qū)域 ” 正好可以滿足客戶的這兩大購房需求。 本報告是嚴格保密的。 投資 回報 產(chǎn)品 目標及產(chǎn)品導(dǎo)向型客戶核心關(guān)注點 總價 本項目客戶歸屬：目標及產(chǎn)品導(dǎo)向性客戶（投資性客戶） ? 項目競爭力的打造必須以細分目標客戶的共同敏感價值點為指導(dǎo)進行。 ? 我們相信，這將成為中鐵二局里程杯式的戰(zhàn)略選擇，在青城山挖掘更深層次的資源，我們在獲取更大利潤空間的同時，順應(yīng)政府的規(guī)劃與發(fā)展，更獲取品牌價值。 本報告是嚴格保密的。 成 熟 區(qū) 域 新 興 區(qū) 域 起 步 發(fā) 展 成 熟 首 先 發(fā) 展第 二 居 所、 酒店 、度 假 設(shè) 施物業(yè) 第 二 居 所、 第 一 居所 并 存 ，屬 于 中 高檔 主要是第一居所 ， 有些物業(yè)轉(zhuǎn)化成養(yǎng)老物業(yè) 度假區(qū)物業(yè)功能演變 ? 借鑒：項目可以根據(jù)住宅物業(yè)功能的演化，探索客戶需求在時間上復(fù)合的可能性 本報告是嚴格保密的。 旅游地類型 （ 每公頃用戶量 ） 高密度 （ 1000） 中密度 （ 10） 低密度 （ 1） 原野 （ ） 城市居民人數(shù) 100萬 50100 150200 200500 — 30萬 3050 50100 100500 — 10萬 2030 3050 — — 戶外旅游行為 一日游 周末游 幾日游 偶然 旅游目的地 周末勝地 主題公園 滑水和沙灘設(shè)施 郊區(qū)運動和休閑綜合 周末勝地 郊區(qū) 自然公園 旅游勝地 自然公園 旅游勝地 自然公園 以旅游為龍頭的區(qū)域開發(fā)模式 本報告是嚴格保密的。 項目發(fā)展路線 ? 項目要穩(wěn)健發(fā)展第一居所，兩年內(nèi)時機還不成熟 ? 要在預(yù)定的兩年內(nèi)發(fā)展，可以選擇第二居所 ? 三 —— 五年內(nèi)，項目發(fā)展時機才成熟，可以發(fā)展第二居所，甚至第一居所 項目綜合評價 ? 發(fā)展第一居所，本地消費有限，購買力不足；外來消費者有進入障礙，化解和消除須假以時日，且不受主觀操控 ? 發(fā)展第二居所，目前的市場條件不成熟，需求不清晰，未來市場競爭激烈 ? 項目規(guī)模小、缺乏品牌資源 本報告是嚴格保密的。 定位可能性分析 產(chǎn)品 經(jīng)營方 式 創(chuàng)新－“產(chǎn)權(quán)＋時權(quán) 1 2 3 第一居所 —— 小高層住宅（含公寓） 第二居所 —— 度假公寓、度假屋 銷售 銷售或出租 對于有度假消費需求，卻沒有臵業(yè)可能的客戶 —— 批租固定時段的物業(yè)使用權(quán) 對于有度假消費需求，又有臵業(yè)能力的客戶 —— 出售物業(yè)完全產(chǎn)權(quán)、并擁有剩余時段的物業(yè)使用權(quán) ? 項目可行所需條件：社區(qū)生活配套成熟，消費者可以方便進入?yún)^(qū)域，周邊有度假旅游設(shè)施需要提供一定的服務(wù) ? 限制條件：法律法規(guī)不成熟，容易導(dǎo)致糾紛 本報告是嚴格保密的。 “ 百草園”的產(chǎn)業(yè)發(fā)展建議 本報告是嚴格保密的。 旅游者的主要目的 商務(wù) 探親訪友 私人事務(wù) 娛樂、休閑 主要活動： 會談、磋商 檢查、視察 開會 次要活動： 外出用餐 娛樂、消遣 購物 觀光 探親訪友 主要活動： 社交 家庭用餐 家庭娛樂 次要活動： 外出用餐 購物 觀光 身體娛樂 市內(nèi)消遣 主要活動 ： 購物 會見律師 醫(yī)療 次要活動： 外出用餐 探親訪友 主要活動： 娛樂、消遣 觀光 外出用餐 次要活動： 會議 商務(wù) 購物 探親訪友 旅游者的主要目的及其活動 本報告是嚴格保密的。 活動場所 文化設(shè)施 劇院 電影院 展覽館 博物館和藝術(shù)畫廊 音樂廳 運動設(shè)施 戶外和戶內(nèi) 娛樂設(shè)施 酒吧 娛樂場（跳舞或賭博） 夜吧 舉辦活動 休閑設(shè)施 自然特有的 古跡 教堂 港口 歷史意義街道 紀念意義的建筑 公園和綠地 水、航道 社會、文化特征 民間傳說 友善 語言 地方活力 風俗、傳統(tǒng) 安全 第二要素 旅館和飲食 超市 購物便利 附加要素 可到達性及停車設(shè)施 信息交流點 標識、導(dǎo)引系統(tǒng)和地圖 旅游業(yè)必備的基礎(chǔ)要素 本報告是嚴格保密的。 一、打造主導(dǎo)功能，彌補區(qū)域功能缺失。 二、設(shè)立形象 示范區(qū)，引入明星企業(yè)，最終 形成區(qū)域中心化。 三、構(gòu) 建 DSS，提升產(chǎn)品附加值。 四、同政府建立合作機制，推動政策創(chuàng)新與支持。 五、借助青城山發(fā)展大勢進行營銷與推廣。 本項目五大關(guān)鍵舉措 本報告是嚴格保密的。 百草園核心區(qū)功能 1 ? 城市地域空間物業(yè)類型分布模型 ? 從模型中可以看出：旅游區(qū)的核心區(qū)域一般位于風景區(qū)附近。 ? 而核心區(qū)的主要功能一般則為會議中心或主題游樂園 本報告是嚴格保密的。 百草園核心區(qū)功能 ? 百草園核心區(qū)功能除考慮一般旅游核心啟動區(qū)功能外。還應(yīng)充分考慮青城山 “ 療養(yǎng)休閑 ”功能定位 ? 國醫(yī)保健養(yǎng)生中心、體檢中心、太極館： 成為 “ 中國式養(yǎng)生 ” 核心載體。 ? 游樂中心、餐飲名店、會議中心： 旅游區(qū)核心區(qū)域基本功能提供。 ? 展覽中心： 集中華養(yǎng)生文化、科技展示