【正文】 H 聯(lián) 院 T H 疊拼本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 85 選取項(xiàng)目主要推售時(shí)間 其它物業(yè)類型 /聯(lián)排 TH 價(jià)格比率 預(yù)期 2023年價(jià)格比率 本項(xiàng)目?jī)r(jià)格比率 2023 雙拼：聯(lián)排 TH 1： 1： 1： —— 聯(lián)排 TH：聯(lián)排 TH 1： 1 1： 1 1： 1 2023 疊拼：聯(lián)排 TH 1： 1： 1： 2023 高層：聯(lián)排 TH 1： 1： 1： 3 本項(xiàng)目定價(jià)參照價(jià)格比率表 對(duì) 20232023年部分高端項(xiàng)目中各類產(chǎn)品的均價(jià)進(jìn)行比較分析，通過綜合匯總得出 20232023年各類產(chǎn)品與聯(lián)排 TH的價(jià)格比率，并在此基礎(chǔ)上對(duì) 2023年各類產(chǎn)品價(jià)格比率進(jìn)行預(yù)測(cè)分析 ?疊層 TH的價(jià)格比率主要參考了近期項(xiàng)目，預(yù)計(jì)疊層產(chǎn)品價(jià)格比率 變化不大 ，建議價(jià)格比率選取 1： ； ?綜合考慮低密度物業(yè)的稀缺性及其價(jià)格自然增長(zhǎng)率，預(yù)計(jì) 2023年高層與聯(lián)排 TH的價(jià)格比率約為 1： ，本項(xiàng)目所處片區(qū)中已開發(fā) 低密度物業(yè)稀缺 ，建議本項(xiàng)目采用的合理價(jià)格比率為 1： 3 。 項(xiàng)目?jī)r(jià)格定位模型 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 86 高層均價(jià) 價(jià)格比率 06年聯(lián)排 TH均價(jià) 07年聯(lián)排 TH均價(jià) 本項(xiàng)目聯(lián)排 TH均價(jià) 6700 1： 3 20230 23115 25000 由于片區(qū)起步晚，發(fā)展勢(shì)頭強(qiáng)勁， 07年年增長(zhǎng)率仍取 15％，此外考慮到產(chǎn)品創(chuàng)新優(yōu)勢(shì)和稀缺性等因素，本項(xiàng)目的聯(lián)排 TH均價(jià)應(yīng)調(diào)整為 25000 比價(jià)基準(zhǔn) 價(jià)格 增長(zhǎng)率 寶安中心區(qū) 05年均價(jià) 5833 ％ 西城上筑 6800 片區(qū)前景樂觀，但秉承謹(jǐn)慎原則，故 06年增長(zhǎng)率保守估計(jì)取 15％ 目前寶安中心區(qū)項(xiàng)目基本以高層為主，因此以 2023年的片區(qū)均價(jià)作為高層產(chǎn)品價(jià)格的比價(jià)基準(zhǔn)，同時(shí)參考近期開盤項(xiàng)目的均價(jià)表現(xiàn)。 06年寶安中心區(qū)高層均價(jià)約為 6700 創(chuàng)新聯(lián)排 TH STAR＋ CASH COW [ ] 總價(jià) [759－ 945萬(wàn) ] 122102 90211大獨(dú)棟 小獨(dú)棟 常 規(guī) T H 聯(lián) 院 T H 疊拼項(xiàng)目創(chuàng)新聯(lián)排 TH價(jià)格定位 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 87 疊拼均價(jià) 價(jià)格比率 聯(lián)排 TH均價(jià) 19000 1： 25000 疊拼 CASH COW [， 2萬(wàn) ] 總價(jià) [396－ 440萬(wàn) ] 122102 90211大獨(dú)棟 小獨(dú)棟 常 規(guī) T H 聯(lián) 院 T H 疊拼以創(chuàng)新聯(lián)排 TH價(jià)格為基價(jià)，通過內(nèi)部定價(jià)法則，確定其他產(chǎn)品單價(jià) 聯(lián)院 TH CASH COW [， ] 總價(jià) [532－ 644萬(wàn) ] 利用項(xiàng)目?jī)?nèi)部定價(jià)法則，以本項(xiàng)目聯(lián)排 TH均價(jià) 25000元 /平方米為比較基準(zhǔn)，結(jié)合前面得出的價(jià)格比率可以得疊拼的均價(jià) 聯(lián)院 TH均價(jià) 價(jià)格比率 聯(lián)排 TH均價(jià) 21000 1： 25000 本項(xiàng)目結(jié)合目標(biāo)客戶需求設(shè)置有部分聯(lián)院 TH產(chǎn)品，該產(chǎn)品面積較創(chuàng)新聯(lián)排 TH小，可適當(dāng)控制其總價(jià)，充分激發(fā)客戶購(gòu)買多套物業(yè)的需求，建議與聯(lián)排 TH的價(jià)格比率為 1： 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 88 小獨(dú)棟 STAR[ 3， ] 總價(jià) [1050－ 1225萬(wàn) ] 波士頓矩陣 市場(chǎng) 增長(zhǎng)率 高 明星 : STAR 現(xiàn)金牛 CASHCOW 問題 QUESTION 瘦狗 DOG 別墅 相對(duì)市場(chǎng)份額 低 高 低 本項(xiàng)目的小獨(dú)棟產(chǎn)品具有稀缺性優(yōu)勢(shì)，可以作為產(chǎn)品組合中的明星產(chǎn)品，預(yù)估單價(jià) /㎡ ?？們r(jià)區(qū)間在 10501225萬(wàn)元。 122102 90211大獨(dú)棟 小獨(dú)棟 常 規(guī) T H 聯(lián) 院 T H 疊拼項(xiàng)目小獨(dú)棟價(jià)格定位 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 89 122102 90211大獨(dú)棟 小獨(dú)棟 常 規(guī) T H 聯(lián) 院 T H 疊拼SUPER STAR [ 4， 5 ] STAR＋ CASH COW [ ， ] CASH COW [ ] STAR [ 3 ， ] 大獨(dú)棟 2023－ 2500萬(wàn) 聯(lián)院 TH 532644萬(wàn) 疊拼 396440萬(wàn) 1000萬(wàn)元 600萬(wàn)元 400萬(wàn)元 3000萬(wàn)元 2023萬(wàn)元 800萬(wàn)元 小獨(dú)棟 10501225萬(wàn) 聯(lián)排 TH 759954萬(wàn) 項(xiàng)目?jī)r(jià)格定位總結(jié) CASH COW [ ] 標(biāo)竿產(chǎn)品 主力產(chǎn)品 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 90 價(jià)值最大化下產(chǎn)品規(guī)劃建議 ?產(chǎn)品規(guī)劃建議 ?組團(tuán)價(jià)值分析 ?產(chǎn)品增值創(chuàng)新建議 項(xiàng)目市場(chǎng)定位 項(xiàng)目客戶定位 物業(yè)配比及價(jià)格建議 項(xiàng)目定位 項(xiàng)目屬性定位 項(xiàng)目功能定位 項(xiàng)目形象定位 項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)建議 項(xiàng)目產(chǎn)品規(guī)劃建議 ?產(chǎn)品布局建議 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 91 ?組團(tuán)價(jià)值分析 ?各類物業(yè)對(duì)規(guī)劃 ?因素敏感度分析 ?組團(tuán)確立 ?各個(gè)組團(tuán)的產(chǎn)品 ?適用分析 ?各類物業(yè)價(jià)值敏感因素分析 ?客戶關(guān)注因素分析 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 92 TOHO類的價(jià)格敏感因素：取決于供給的創(chuàng)新彈性 疊拼類的價(jià)格敏感因素： 相當(dāng)程度上與容積率相關(guān) 與社區(qū)中高端產(chǎn)品的品質(zhì)、數(shù)量相關(guān) 實(shí)惠性 各種別墅產(chǎn)品價(jià)值敏感因素分析 獨(dú)立別墅的價(jià)格敏感因素：景觀 /資源占有率；（價(jià)格衰減度大） 價(jià)值越高的產(chǎn)品，對(duì)外部資源及資源占有的敏感程度越高 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 93 物業(yè)檔次越高對(duì)項(xiàng)目的安全、私密、朝向等因素的敏感度就越高 安全性 朝向 景觀 噪音 客戶關(guān)注度 高 低 規(guī)劃的私密性及物業(yè)管理 安全性 產(chǎn)品規(guī)劃布局、項(xiàng)目風(fēng)水 景觀的可視程度 規(guī)劃設(shè)計(jì)對(duì)噪音的規(guī)避 疊層 TOHO 創(chuàng)新 TOHO 獨(dú)立別墅 物業(yè)檔次 聯(lián)院 TOHO 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 94 獨(dú)棟對(duì)各項(xiàng)因素要求都比較高之外，相比之下 TOHO的敏感程度稍低 各類物業(yè)對(duì)地塊選擇的敏感程度 敏感程度 類別 私密性 風(fēng)水朝向 資源及景觀占有 進(jìn)入性 昭示性 噪音 獨(dú)棟 高，即便在同一小區(qū) 高 高、較高 高，希望進(jìn)入性不強(qiáng) 不要求昭示性 有一定敏感度 TOHO 有一定要求，只要小區(qū)安全、私密性好即可 高 一般 一般 一般 一般 疊層 TOHO 有一定要求，只要小區(qū)安全、私密性好即可 較高 因?yàn)閷?duì)性價(jià)比要求相對(duì)較高，所以敏感度相對(duì)較低 一般 一般 一般 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 95 組團(tuán)的確立原則 ?資源條件 ?容積率限制 ?區(qū)域的位置性 ?區(qū)域的獨(dú)立性與環(huán)境的可塑性 項(xiàng)目組團(tuán)的確立 按照組團(tuán)確立原則， 本項(xiàng)目可以分為 7個(gè)組團(tuán) 項(xiàng)目主入口確立 昭示性和進(jìn)入性較強(qiáng)的興華路 可以作為項(xiàng)目主入口 主入口 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 96 全面享有小區(qū)園林景觀 地塊名稱 景觀 昭示性 進(jìn)入性 噪音 私密性 地塊適用分析 BLOCK 4 小區(qū)園林景觀 不強(qiáng) 一般 無(wú)噪音影響 較強(qiáng) 獨(dú)棟或創(chuàng)新 TOHO 地塊的適用性分析（ 產(chǎn)品價(jià)值最大化的規(guī)劃布局） 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 97 地塊名稱 景觀 昭示性 進(jìn)入性 噪音 私密性 地塊適用分析 BLOCK 2 西南向開闊，有一定海景 臨主干路，昭示性較強(qiáng) 一般 未來有一定噪音影響 一般 創(chuàng)新 TOHO或聯(lián)院TOHO BLOCK 5 小區(qū)園林景 昭示性一般 不強(qiáng) 未來有一定噪音影響 一般 聯(lián)院 TOHO BLOCK 7 小區(qū)園林景觀 臨路，昭示性較強(qiáng) 不強(qiáng) 未來有一定噪音噪音影響 一般 聯(lián)院或創(chuàng)新 TOHO 西南向有 海景景觀 西向、北向小區(qū)園林景觀 地塊的適用性分析（ 產(chǎn)品價(jià)值最大化的規(guī)劃布局） 小區(qū)園林景觀 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 98 部分高層及以上將 會(huì)有一定的海景， 小區(qū)景觀 地塊名稱 景觀 昭示性 進(jìn)入性 噪音 私密性 地塊適用分析 BLOCK 1 部分高層可以看到海景，小區(qū)園林景觀 臨主干路，昭示性較強(qiáng) 強(qiáng) 未來有一定噪音影響 不強(qiáng) 疊層 TOHO BLOCK 3 部分高層可以看到海景，小區(qū)園林景觀 臨主干路，昭示性較強(qiáng) 強(qiáng) 未來有一定噪音影響 不強(qiáng) 疊層 TOHO BLOCK 6 部分高層可以看到海景，小區(qū)園林景觀 臨路，昭示性較強(qiáng) 強(qiáng) 未來有一定噪音影響 不強(qiáng) 疊層 TOHO 西南向有 海景景觀 地塊的適用性分析（ 產(chǎn)品價(jià)值最大化的規(guī)劃布局） 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 99 會(huì)所及幼兒園建議 建議將會(huì)所建在主入口附近， 昭示性、進(jìn)入性較強(qiáng)，對(duì)外 交往功能較強(qiáng)。 建議將幼兒園建在小區(qū)次入口， 昭示性較弱的地方。 主入口 會(huì)所 幼兒園 次入口 由于地塊較長(zhǎng)，建議增加 次入口。 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 100 聯(lián)排別墅的演變 庭院 建筑 傳統(tǒng)型： 二端的單位資源好，中間的單位資源差 改良型： 通過錯(cuò)落使得附送院子面積增大達(dá)到資源的均衡。但需要用地進(jìn)深的支持。 升級(jí)型： 通過增加一定的面寬，設(shè)計(jì)左右的庭院空間，將聯(lián)排 TH作成雙拼 TH的感覺。 價(jià)值增值舉措 — TOHO的創(chuàng)新 代表作品：卡爾生活館，大面寬，小進(jìn)深 提高了 TOHO的舒適度； 這種 TOHO有利于現(xiàn)有長(zhǎng)條形地塊擺放。 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 101 聯(lián)排別墅的演變 庭院 建筑 傳統(tǒng)型： 二端的單位資源好，中間的單位資源差 改良型： 通過錯(cuò)落使得附送院子面積增大達(dá)到資源的均衡。但需要用地進(jìn)深的支持。 升級(jí)型： 通過增加一定的面寬，設(shè)計(jì)左右的庭院空間，將聯(lián)排 TH作成雙拼 TH的感覺。 價(jià)值增值舉措 — TOHO的創(chuàng)新 用院子來包圍建筑，三面采光，實(shí)現(xiàn) 了聯(lián)排 TH的一大進(jìn)步，品質(zhì)向獨(dú)立別 墅靠攏。 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 102 聯(lián)排別墅的演變 庭院 建筑 傳統(tǒng)型： 二端的單位資源好，中間的單位資源差 改良型： 通過錯(cuò)落使得附送院子面積增大達(dá)到資源的均衡。但需要用地進(jìn)深的支持。 升級(jí)型： 通過增加一定的面寬，設(shè)計(jì)左右的庭院空間，將聯(lián)排 TH作成雙拼 TH的感覺。 價(jià)值增值舉措 — TOHO的創(chuàng)新 符合地緣客戶有群居需求的合院 TOHO， 每戶有 3個(gè)左右花園。 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 103 庭院 建筑 價(jià)值增值舉措 — 提高土地使用效率的聯(lián)院 TOHO 符合地緣客戶有群居需求的合院 TOHO， 大面寬 +短進(jìn)深戶型融入 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 104 價(jià)值增值舉措提高 疊拼 TOHO的舒適度 疊拼 TH住宅單元 創(chuàng)新型： 疊拼 TH住宅單元組合保證上層 TH有三個(gè)采光面，并贈(zèng)送屋頂花園。 傳統(tǒng)型： 上層 TH的舒適度受到限制。 保證每一戶都有獨(dú)立的出入口，保證每戶的獨(dú)立性。 南北向入口，疊拼上層保證獨(dú)立入口與三面采光，并贈(zèng)送屋頂花園。 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 105 增大部分疊層 TOHO產(chǎn)品的設(shè)計(jì)彈性， 增大公共空間面積，體現(xiàn)其商務(wù)辦公 或交往的功能。 價(jià)值增值舉措 — 在 疊拼 TOHO產(chǎn)品中增加商務(wù)功能 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 106 產(chǎn)品規(guī)劃布局 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 107 項(xiàng)目形象及主題建議 項(xiàng)目市場(chǎng)定位 項(xiàng)目客戶定位 物業(yè)配比及價(jià)格建議 項(xiàng)目定位 項(xiàng)目屬性定位 項(xiàng)目功能定位 項(xiàng)目形象主題定位 項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)建議 項(xiàng)目產(chǎn)品規(guī)劃建議 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 108 ?我們不再單純用一個(gè)人財(cái)富的數(shù)量來衡量一個(gè)人的富有程度，我們會(huì)用這個(gè)人支配財(cái)富的能力來衡量他的富有程度。 ?所以一個(gè)守住金錢不花的人，他只是一個(gè)守財(cái)奴，一個(gè)有很多錢不會(huì)花的人，他只是一個(gè)奢侈鋪張的人，只有懂得讓財(cái)富給自己帶來快樂、安寧和感受生命意義的人，他才真正的富有。這就是我們倡導(dǎo)的： 新奢華主義