【正文】 H 聯(lián) 院 T H 疊拼本報告是嚴格保密的。 85 選取項目主要推售時間 其它物業(yè)類型 /聯(lián)排 TH 價格比率 預期 2023年價格比率 本項目價格比率 2023 雙拼：聯(lián)排 TH 1： 1： 1： —— 聯(lián)排 TH：聯(lián)排 TH 1： 1 1： 1 1： 1 2023 疊拼：聯(lián)排 TH 1： 1： 1： 2023 高層：聯(lián)排 TH 1： 1： 1： 3 本項目定價參照價格比率表 對 20232023年部分高端項目中各類產品的均價進行比較分析，通過綜合匯總得出 20232023年各類產品與聯(lián)排 TH的價格比率，并在此基礎上對 2023年各類產品價格比率進行預測分析 ?疊層 TH的價格比率主要參考了近期項目，預計疊層產品價格比率 變化不大 ，建議價格比率選取 1： ； ?綜合考慮低密度物業(yè)的稀缺性及其價格自然增長率，預計 2023年高層與聯(lián)排 TH的價格比率約為 1： ，本項目所處片區(qū)中已開發(fā) 低密度物業(yè)稀缺 ，建議本項目采用的合理價格比率為 1： 3 。 項目價格定位模型 本報告是嚴格保密的。 86 高層均價 價格比率 06年聯(lián)排 TH均價 07年聯(lián)排 TH均價 本項目聯(lián)排 TH均價 6700 1： 3 20230 23115 25000 由于片區(qū)起步晚，發(fā)展勢頭強勁， 07年年增長率仍取 15％，此外考慮到產品創(chuàng)新優(yōu)勢和稀缺性等因素，本項目的聯(lián)排 TH均價應調整為 25000 比價基準 價格 增長率 寶安中心區(qū) 05年均價 5833 ％ 西城上筑 6800 片區(qū)前景樂觀，但秉承謹慎原則，故 06年增長率保守估計取 15％ 目前寶安中心區(qū)項目基本以高層為主，因此以 2023年的片區(qū)均價作為高層產品價格的比價基準，同時參考近期開盤項目的均價表現(xiàn)。 06年寶安中心區(qū)高層均價約為 6700 創(chuàng)新聯(lián)排 TH STAR＋ CASH COW [ ] 總價 [759－ 945萬 ] 122102 90211大獨棟 小獨棟 常 規(guī) T H 聯(lián) 院 T H 疊拼項目創(chuàng)新聯(lián)排 TH價格定位 本報告是嚴格保密的。 87 疊拼均價 價格比率 聯(lián)排 TH均價 19000 1： 25000 疊拼 CASH COW [， 2萬 ] 總價 [396－ 440萬 ] 122102 90211大獨棟 小獨棟 常 規(guī) T H 聯(lián) 院 T H 疊拼以創(chuàng)新聯(lián)排 TH價格為基價，通過內部定價法則，確定其他產品單價 聯(lián)院 TH CASH COW [， ] 總價 [532－ 644萬 ] 利用項目內部定價法則，以本項目聯(lián)排 TH均價 25000元 /平方米為比較基準，結合前面得出的價格比率可以得疊拼的均價 聯(lián)院 TH均價 價格比率 聯(lián)排 TH均價 21000 1： 25000 本項目結合目標客戶需求設置有部分聯(lián)院 TH產品，該產品面積較創(chuàng)新聯(lián)排 TH小，可適當控制其總價，充分激發(fā)客戶購買多套物業(yè)的需求，建議與聯(lián)排 TH的價格比率為 1： 本報告是嚴格保密的。 88 小獨棟 STAR[ 3， ] 總價 [1050－ 1225萬 ] 波士頓矩陣 市場 增長率 高 明星 : STAR 現(xiàn)金牛 CASHCOW 問題 QUESTION 瘦狗 DOG 別墅 相對市場份額 低 高 低 本項目的小獨棟產品具有稀缺性優(yōu)勢，可以作為產品組合中的明星產品，預估單價 /㎡ 。總價區(qū)間在 10501225萬元。 122102 90211大獨棟 小獨棟 常 規(guī) T H 聯(lián) 院 T H 疊拼項目小獨棟價格定位 本報告是嚴格保密的。 89 122102 90211大獨棟 小獨棟 常 規(guī) T H 聯(lián) 院 T H 疊拼SUPER STAR [ 4， 5 ] STAR＋ CASH COW [ ， ] CASH COW [ ] STAR [ 3 ， ] 大獨棟 2023－ 2500萬 聯(lián)院 TH 532644萬 疊拼 396440萬 1000萬元 600萬元 400萬元 3000萬元 2023萬元 800萬元 小獨棟 10501225萬 聯(lián)排 TH 759954萬 項目價格定位總結 CASH COW [ ] 標竿產品 主力產品 本報告是嚴格保密的。 90 價值最大化下產品規(guī)劃建議 ?產品規(guī)劃建議 ?組團價值分析 ?產品增值創(chuàng)新建議 項目市場定位 項目客戶定位 物業(yè)配比及價格建議 項目定位 項目屬性定位 項目功能定位 項目形象定位 項目規(guī)劃設計建議 項目產品規(guī)劃建議 ?產品布局建議 本報告是嚴格保密的。 91 ?組團價值分析 ?各類物業(yè)對規(guī)劃 ?因素敏感度分析 ?組團確立 ?各個組團的產品 ?適用分析 ?各類物業(yè)價值敏感因素分析 ?客戶關注因素分析 本報告是嚴格保密的。 92 TOHO類的價格敏感因素：取決于供給的創(chuàng)新彈性 疊拼類的價格敏感因素： 相當程度上與容積率相關 與社區(qū)中高端產品的品質、數(shù)量相關 實惠性 各種別墅產品價值敏感因素分析 獨立別墅的價格敏感因素：景觀 /資源占有率；（價格衰減度大） 價值越高的產品，對外部資源及資源占有的敏感程度越高 本報告是嚴格保密的。 93 物業(yè)檔次越高對項目的安全、私密、朝向等因素的敏感度就越高 安全性 朝向 景觀 噪音 客戶關注度 高 低 規(guī)劃的私密性及物業(yè)管理 安全性 產品規(guī)劃布局、項目風水 景觀的可視程度 規(guī)劃設計對噪音的規(guī)避 疊層 TOHO 創(chuàng)新 TOHO 獨立別墅 物業(yè)檔次 聯(lián)院 TOHO 本報告是嚴格保密的。 94 獨棟對各項因素要求都比較高之外，相比之下 TOHO的敏感程度稍低 各類物業(yè)對地塊選擇的敏感程度 敏感程度 類別 私密性 風水朝向 資源及景觀占有 進入性 昭示性 噪音 獨棟 高，即便在同一小區(qū) 高 高、較高 高，希望進入性不強 不要求昭示性 有一定敏感度 TOHO 有一定要求，只要小區(qū)安全、私密性好即可 高 一般 一般 一般 一般 疊層 TOHO 有一定要求，只要小區(qū)安全、私密性好即可 較高 因為對性價比要求相對較高，所以敏感度相對較低 一般 一般 一般 本報告是嚴格保密的。 95 組團的確立原則 ?資源條件 ?容積率限制 ?區(qū)域的位置性 ?區(qū)域的獨立性與環(huán)境的可塑性 項目組團的確立 按照組團確立原則， 本項目可以分為 7個組團 項目主入口確立 昭示性和進入性較強的興華路 可以作為項目主入口 主入口 本報告是嚴格保密的。 96 全面享有小區(qū)園林景觀 地塊名稱 景觀 昭示性 進入性 噪音 私密性 地塊適用分析 BLOCK 4 小區(qū)園林景觀 不強 一般 無噪音影響 較強 獨棟或創(chuàng)新 TOHO 地塊的適用性分析（ 產品價值最大化的規(guī)劃布局） 本報告是嚴格保密的。 97 地塊名稱 景觀 昭示性 進入性 噪音 私密性 地塊適用分析 BLOCK 2 西南向開闊，有一定海景 臨主干路，昭示性較強 一般 未來有一定噪音影響 一般 創(chuàng)新 TOHO或聯(lián)院TOHO BLOCK 5 小區(qū)園林景 昭示性一般 不強 未來有一定噪音影響 一般 聯(lián)院 TOHO BLOCK 7 小區(qū)園林景觀 臨路，昭示性較強 不強 未來有一定噪音噪音影響 一般 聯(lián)院或創(chuàng)新 TOHO 西南向有 海景景觀 西向、北向小區(qū)園林景觀 地塊的適用性分析（ 產品價值最大化的規(guī)劃布局） 小區(qū)園林景觀 本報告是嚴格保密的。 98 部分高層及以上將 會有一定的海景， 小區(qū)景觀 地塊名稱 景觀 昭示性 進入性 噪音 私密性 地塊適用分析 BLOCK 1 部分高層可以看到海景，小區(qū)園林景觀 臨主干路，昭示性較強 強 未來有一定噪音影響 不強 疊層 TOHO BLOCK 3 部分高層可以看到海景，小區(qū)園林景觀 臨主干路，昭示性較強 強 未來有一定噪音影響 不強 疊層 TOHO BLOCK 6 部分高層可以看到海景，小區(qū)園林景觀 臨路，昭示性較強 強 未來有一定噪音影響 不強 疊層 TOHO 西南向有 海景景觀 地塊的適用性分析（ 產品價值最大化的規(guī)劃布局） 本報告是嚴格保密的。 99 會所及幼兒園建議 建議將會所建在主入口附近， 昭示性、進入性較強，對外 交往功能較強。 建議將幼兒園建在小區(qū)次入口， 昭示性較弱的地方。 主入口 會所 幼兒園 次入口 由于地塊較長，建議增加 次入口。 本報告是嚴格保密的。 100 聯(lián)排別墅的演變 庭院 建筑 傳統(tǒng)型： 二端的單位資源好，中間的單位資源差 改良型： 通過錯落使得附送院子面積增大達到資源的均衡。但需要用地進深的支持。 升級型： 通過增加一定的面寬，設計左右的庭院空間，將聯(lián)排 TH作成雙拼 TH的感覺。 價值增值舉措 — TOHO的創(chuàng)新 代表作品：卡爾生活館，大面寬，小進深 提高了 TOHO的舒適度； 這種 TOHO有利于現(xiàn)有長條形地塊擺放。 本報告是嚴格保密的。 101 聯(lián)排別墅的演變 庭院 建筑 傳統(tǒng)型： 二端的單位資源好，中間的單位資源差 改良型： 通過錯落使得附送院子面積增大達到資源的均衡。但需要用地進深的支持。 升級型： 通過增加一定的面寬，設計左右的庭院空間，將聯(lián)排 TH作成雙拼 TH的感覺。 價值增值舉措 — TOHO的創(chuàng)新 用院子來包圍建筑，三面采光，實現(xiàn) 了聯(lián)排 TH的一大進步，品質向獨立別 墅靠攏。 本報告是嚴格保密的。 102 聯(lián)排別墅的演變 庭院 建筑 傳統(tǒng)型： 二端的單位資源好，中間的單位資源差 改良型： 通過錯落使得附送院子面積增大達到資源的均衡。但需要用地進深的支持。 升級型： 通過增加一定的面寬，設計左右的庭院空間，將聯(lián)排 TH作成雙拼 TH的感覺。 價值增值舉措 — TOHO的創(chuàng)新 符合地緣客戶有群居需求的合院 TOHO， 每戶有 3個左右花園。 本報告是嚴格保密的。 103 庭院 建筑 價值增值舉措 — 提高土地使用效率的聯(lián)院 TOHO 符合地緣客戶有群居需求的合院 TOHO， 大面寬 +短進深戶型融入 本報告是嚴格保密的。 104 價值增值舉措提高 疊拼 TOHO的舒適度 疊拼 TH住宅單元 創(chuàng)新型： 疊拼 TH住宅單元組合保證上層 TH有三個采光面，并贈送屋頂花園。 傳統(tǒng)型： 上層 TH的舒適度受到限制。 保證每一戶都有獨立的出入口，保證每戶的獨立性。 南北向入口，疊拼上層保證獨立入口與三面采光，并贈送屋頂花園。 本報告是嚴格保密的。 105 增大部分疊層 TOHO產品的設計彈性， 增大公共空間面積，體現(xiàn)其商務辦公 或交往的功能。 價值增值舉措 — 在 疊拼 TOHO產品中增加商務功能 本報告是嚴格保密的。 106 產品規(guī)劃布局 本報告是嚴格保密的。 107 項目形象及主題建議 項目市場定位 項目客戶定位 物業(yè)配比及價格建議 項目定位 項目屬性定位 項目功能定位 項目形象主題定位 項目規(guī)劃設計建議 項目產品規(guī)劃建議 本報告是嚴格保密的。 108 ?我們不再單純用一個人財富的數(shù)量來衡量一個人的富有程度，我們會用這個人支配財富的能力來衡量他的富有程度。 ?所以一個守住金錢不花的人，他只是一個守財奴，一個有很多錢不會花的人，他只是一個奢侈鋪張的人，只有懂得讓財富給自己帶來快樂、安寧和感受生命意義的人，他才真正的富有。這就是我們倡導的： 新奢華主義