【導(dǎo)讀】已經(jīng)趨于弱化；調(diào)整將持續(xù)深入并影響到市場發(fā)展的各個層面，政策才有可能實現(xiàn)反周期性的復(fù)蘇。09年部分城市成交量有所恢。09年成都房地產(chǎn)市場具有高度不確定性，近期市場表現(xiàn)雖有?；嘏E象，但受到經(jīng)濟基本面、政策面、供需市場面等的影響，持續(xù)時間還有待觀察。群特點等方面因素的影響，別墅市場一直呈現(xiàn)旺銷的局面。都市場中，別墅物業(yè)更多是以身份標(biāo)定的角色出現(xiàn)。“一主”指主城區(qū)，是市域城鎮(zhèn)體系的主體；“多心”指規(guī)劃區(qū)外的四市、四縣和重點鎮(zhèn)；“一帶”指南北向的城市發(fā)展地帶；高速路、成溫高速路）形成的串珠狀發(fā)展軸。圈層，而本案所屬的新津縣屬于第二圈層。在成都房地產(chǎn)市場的版圖中，在主城區(qū)向外輻射的前提下，積極主動向中心城區(qū)靠攏。目前，中心城區(qū)向第一圈層的發(fā)展并未飽和，同時城市相關(guān)。豐富，眾多文物古跡與自然山水相得益彰，被譽為“成都后花園”，2020年4月下旬，《2020年全國土地利用計劃》出臺。對高爾夫球場項目進行嚴(yán)格審批。

　　

【正文】 000元 /平米 雙拼別墅 4 0 4 210 7000多元 /平米 聯(lián)排別墅 23 14 9 300 四室二廳五衛(wèi) 均價 7000元 /平米 /月 2020年 1月2020年 4月 中糧御嶺灣 獨棟別墅 86 25 61 320470 五房四廳六衛(wèi) 920016000元 /平米 2套 /月 2020年 5月2020年 4月 項目名稱 物業(yè)檔次 物業(yè)用途 項目賣點 觀嶺 高檔 第二居所 大盤優(yōu)勢以及高爾夫配套優(yōu)勢 保利公園 198 高檔 第一居所 大盤、高爾夫、郁金香公園、離城不遠 交大云堤 中高檔 第一居所 毗河 第一純別墅社區(qū) 雙水岸 高檔 第一居所 品牌優(yōu)勢以及項目影響力、 毗河 生態(tài)區(qū) 堤亞納河谷 中高檔 第一居所 毗河 生態(tài)區(qū) 37 四房四廳五衛(wèi) 雙拼別墅 42 16 26 260420 四房三廳四衛(wèi) 四室二廳三衛(wèi) 四室三廳五衛(wèi) 55009000元 /平米 /月 2020年 5月2020年 4月 利通天鵝堡 聯(lián)排別墅 6 5 1 300330 均價 3600元 /平米 / 疊拼別墅 295 278 20 170250 五房三 廳二衛(wèi) 五房四廳三衛(wèi) 均價 2500元 /平米 7套 /月 2020年 1月2020年 3月 國一澳鄉(xiāng) 獨棟別墅 26 26 0 319364 五室三廳五衛(wèi) 530010000元 /平米 / 聯(lián)排別墅 87 60 27 260310 三室三廳三衛(wèi) 五室二廳三衛(wèi) 44006500元 /平米 /月 2020年 5月2020年 4月 龍泉版塊 別墅板塊市場特征簡述： ? 在售典型別墅項目 4 個 ,分別為中糧御嶺灣、盛世中華翰庭、國一澳鄉(xiāng)和利通天鵝堡 。 ? 疊拼別墅集中分布在利通天鵝堡項目，供應(yīng)總套數(shù)為 295 套，已銷售 278 套，剩余 20 套，面積區(qū)間為 170250 平米，均價2500 元 /平米，月均去化速度為 7 套 /月。 ? 聯(lián)排別墅總供應(yīng)套數(shù)為 116 套，已售 79 套，剩余 37 套，面積區(qū)間為 260330 平米，單套總價區(qū)間為 108200 萬，主力單價區(qū)間為 44006500 元 /平米。 ? 雙拼別墅總供應(yīng)套數(shù)為 46 套，已售 16 套，剩余 30 套，面積 38 區(qū)間為 210420 平米，單套總價區(qū)間為 140380 萬，主力單區(qū)間為 70009000 元 /平米。 ? 獨棟別墅總供應(yīng)套數(shù)為 114 套 ，主要集中在中糧御嶺灣，已售 51 套，剩余 63 套，面積區(qū)間為 190470 平米，單套總價區(qū)間為 170750 萬，集中銷售期內(nèi)去化速度為 2 套 /月。 ? 龍泉區(qū)域內(nèi)別墅類產(chǎn)品供應(yīng)平穩(wěn)，價格與其他區(qū)域內(nèi)同類產(chǎn)品相比較低，去化速度緩慢。 ? 龍泉區(qū)別墅客群主要看中區(qū)域的環(huán)境資源，但由于區(qū)域內(nèi)別墅產(chǎn)品比較分散，不具有規(guī)模性，配套設(shè)施比較滯后，因此對高端客戶的吸引力有限。 7） 、青城山 都江堰版塊 —— 以度假型別墅為主 39 項目 名稱 現(xiàn)階段在售物業(yè)分析 客群情況 物業(yè)類型 戶數(shù) 已售套數(shù) 剩余套數(shù) 面積區(qū)間 銷售 價格 銷售速度 蘭花村 2期 雙拼別墅 24 10 14 219 ㎡ （ 4房 2廳 4衛(wèi)） 總價165185 萬 /套 1/月（震后）， 震前情況不詳 以都江堰本地私營企業(yè)主、政府及事業(yè)單位人員為主；少量阿壩州等省內(nèi)二級城市客戶 聯(lián)排別墅 56 23 33 198 ㎡ （ 4房 2廳 3衛(wèi)） 總價118138 萬 /套 23 套 /月（震后）， 震前情況不詳 麗水青城 3期 雙拼別墅 30 16 14 294 ㎡ （ 5房 3廳 3衛(wèi)） 均價 6100元 /㎡， 總價 180 萬/套左右 1 套 /月（震后）， 震前情況不詳 都江堰本地私營企業(yè)主、政府及事業(yè)單位人員為主；其次是成都市區(qū)客戶；少量阿壩州、攀枝花、西昌等省內(nèi)二級城市客戶 聯(lián)排別墅 203 158 45 165226 ㎡ （ 3房 2廳 3衛(wèi)、 3 房 3 廳 3 衛(wèi)） 均價 4980元 /㎡， 總價 88118萬 /套 5 套 /月（震后）， 震前情況不詳 多層 130 92 38 80125 ㎡ （ 2房 2廳 1衛(wèi)、 3 房 2 廳 2 衛(wèi)） 均價 3760元 /㎡ 1 套 /月（震后）， 震前情況不詳 香頌湖國際社區(qū) （未開盤，預(yù)計今年 6 月開盤） 占地 2020 畝，分 4 期開發(fā)，容積率 。 1 期產(chǎn)品情況 —— 聯(lián)排別墅和河院別墅： 107130 ㎡（共 110 套）； 獨棟別墅： 200 ㎡（ 20 套左右） 花園洋房：（不對外銷售，對都江堰新城公務(wù)員、事業(yè)單位職工定向銷售、團購等） 高層電 梯公寓：戶型待定 青城山 都江堰版塊 別墅板塊市場特征簡述： ? 現(xiàn)階段在售項目較少，且都在都江堰城區(qū)，包括蘭花村、麗水青城等少量項目。其中蘭花村為純別墅社區(qū)，麗水青城為非純別墅社區(qū)。 ? 雙拼別墅總供應(yīng)套數(shù) 54 套，已售 26 套，余 28 套；面積區(qū)間在 218294 平米，單套總價在 165185 萬之間，主力單價集中在 60008000 元 /㎡；震后月均銷售速度在 1 套 /月左右。 ? 聯(lián)排別墅總供應(yīng)套數(shù) 259 套，已售 181 套，余 78 套；面積區(qū) 40 間在 165226 平米，單套總價在 88138 萬之間，主力單價集中在 50007000元 /㎡；震后月均銷售速度 35 套 /月 ? 該板塊目前在售別墅項目集中在都江堰城區(qū)內(nèi)，總體反映出供應(yīng)量小、單總價較低、去化速度較慢等特點。另外，該板塊潛在供應(yīng)較大，且主要集中在青城山片區(qū)，包括置信芙蓉青城、珠江逸景天生墅、香頌湖國際社區(qū)等項目，預(yù)計今年 7月，該板塊別墅市場將迎來震后首個集中放量期。 ? 都江堰城區(qū)別墅客群主要以本地私營企業(yè)主、政府及事業(yè)單位人員為主，該類客戶經(jīng)濟實力相對較弱，主要看重項目高性價比及成熟的配套等。 另，青城山板塊別墅客群主要看重項目的環(huán)境資源及度假休閑配套性，其經(jīng)濟實力、社會 背景等指標(biāo)均較為強勢。 隨著成青快速通道的開通，成都至青城山也就半小時左右，青城山 都江堰旅游地產(chǎn)的價值被重新發(fā)掘和定義：將從度假、休閑的第二居所轉(zhuǎn)變成為理想的第一居所，徹底打破 “ 5+2” 生活方式。目前該區(qū)域別墅供給受到了 512 地震的影響，大多的項目都推遲了銷售時間，目前隨著人們地震陰影的逐漸消逝，加之政府對旅游產(chǎn)業(yè)的大力推動和政府對房地產(chǎn)市場的救市措施出臺，可以預(yù)見青城山房地產(chǎn)市場將逐步復(fù)蘇。 41 各版塊分析綜述 綜觀成都市場各別墅版塊，其都擁有各自的特點：牧馬山的頂奢、南沿線的商務(wù)、青城山的度假、光 華大道的便捷 …… .各版塊在市場都以不同的形象和定位針對目標(biāo)客戶。在目前市場中缺乏中央別墅區(qū)，缺乏一家獨大，統(tǒng)御全局的情況下，各版塊合理有效的區(qū)分客群，呈現(xiàn)出齊頭并進的局面。客戶按照自身的需求，在對版塊的特性范疇認(rèn)知的前提下，實現(xiàn)購買，標(biāo)定身份符號。 從產(chǎn)品特性的角度分析，成都市場中的別墅各類型產(chǎn)品在面積區(qū)隔上并未拉開有效的差異，從獨棟到雙拼到聯(lián)排，甚至到疊拼產(chǎn)品的面積都有相當(dāng)程度上的重合，另一方面，各類型產(chǎn)品的價格區(qū)間也未能有效的拉伸，獨棟、雙拼和聯(lián)排產(chǎn)品的價格過于接近，在面積和單價的接近程度頗高的情況 ，就直接造成了各產(chǎn)品類型總價的接近，同樣的總價，客戶的選擇面更加廣泛，對產(chǎn)品的功能設(shè)計等方面提出了更高的要求。 從產(chǎn)品價格的角度分析，受到高端客戶從身份標(biāo)定、居住感受等方面進行綜合考慮，以及社區(qū)綜合環(huán)境的打造等方面因素的影響，在同一區(qū)域，純低密度社區(qū)中的產(chǎn)品價格要比高低密混雜的社區(qū)中同類產(chǎn)品的價格貴。 42 由于本項目周邊在售物業(yè)大多以純獨棟的物業(yè)形態(tài)存在，我們對其他形態(tài)的價格預(yù)測主要選取相鄰競爭版塊中市場表現(xiàn)較好的知名項目均價作為參照。 8 層小高層的物業(yè)形態(tài)在成都極為稀 少，以花園洋房形態(tài)的價格作為其預(yù)測價格的上限。 物業(yè)形態(tài) 參照性項目名稱 本案預(yù)測價格 項目成交均價區(qū)間（元 /平米） 獨棟別墅 牧山麗景 中航云嶺 薩爾茨堡 長橋郡 麓山 雅居樂 (地上 ) 12020 10000 12020 10000 12020 12020 15000 聯(lián)排別墅 雅居樂 南郡 7英里 銀泰花園 藍光香碧歌 仁和春天大道 8000 8000－13000 10500 6700 8000 6000－11000 疊拼別墅 藍山美墅 蜀郡 鷺湖宮 紫檀山 仁和春天大道 6000 7000 9000 7500 5300 7000 花園洋房 藍山美墅 蜀郡 中航云嶺 金河谷 5500 5400 8000 7000 5400－8200 43 三 、 項目用地經(jīng)濟性和開發(fā)模式分析 （一） 地塊用地經(jīng)濟性和開發(fā)模式分析工作模型 我們分別選取了在項目用地 可選擇的物業(yè)形態(tài) 下，可能 實現(xiàn)的容積率 ，分別為別墅 （容積率 ） 、聯(lián)排 （容積率 ） 、疊拼 （容積率） 、花園洋房 （容積率 ） 、 小 高層 （容 積率 ） ，分別進行了單一物業(yè)的假設(shè)開發(fā)模式的分析。 確定在本案的土地成本、當(dāng)前的建設(shè)成本和市場條件下，假定進行開發(fā)的情況 （針對已取得 242 畝 土地） 。 通過經(jīng)濟評估的方式，確定不同物業(yè)的在本案特定條件下的盈利能力， 最為重要的指標(biāo)為各物業(yè)的稅前盈利率。 由于本案腹地的市場在售物業(yè)形態(tài) 大多 僅為 獨棟 別墅，較為單在項目可實現(xiàn)的建筑形態(tài)中，進行各物業(yè)形態(tài)的 開發(fā)回報 分析 聯(lián)排物業(yè) 開發(fā)成本和銷售 收入 預(yù)判 各開發(fā)模式下的銷售收入及投資回報率 對項目組合的物業(yè)形態(tài)進行先后排序，得出本案的傾向性物業(yè)形態(tài) 結(jié)合 用地資源 分析成果 項目各類型的開發(fā)模式下總投入成本 和土地單畝投入成本 綜合考慮已取得土地和待取得的500余畝土地、尋求開發(fā)的最佳平衡點，選定項目開發(fā)模式和方向 疊拼物業(yè) 花園洋房 小高層物業(yè) 獨棟物業(yè) 44 一， 其他物業(yè)形態(tài)的市場可參照判斷價格存在較大的不確定性。 在項目容積率 的分析 工作中， 采用與別墅實現(xiàn)同樣盈利水平 的情況下，其他物業(yè) 形態(tài) 需要實現(xiàn)的價格水平， 與成都其他相近版塊 同物業(yè)形態(tài)的已實現(xiàn)價格 進行 橫向 比對，判 斷其他形態(tài)的開發(fā)可實現(xiàn)度。 通過 項目的綜合收益價值 為核心的控制指標(biāo)，以實現(xiàn)項目的區(qū)域開發(fā)價值最大化、項目開發(fā)收益最大為原則，確定項目的開發(fā)模式和方向。 1. 各物業(yè)類型產(chǎn)品設(shè)定指標(biāo) 地上層數(shù) 地下層數(shù) 可實現(xiàn)容積率 獨棟 別墅 2 1 聯(lián)排 3 1 疊拼 4 1 花園洋房 6 1 小高層 8 1 2. 各物業(yè)類型開發(fā)模式預(yù)判 （ 1） 獨棟 別墅 ? 開發(fā)成本 序號 工程或費用名稱 預(yù)算造價 （萬元） 建筑面積 (m2)